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2012 | OriginalPaper | Buchkapitel

3. Nachhaltige Immobilien

verfasst von : Christian Gromer

Erschienen in: Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien

Verlag: Springer Fachmedien Wiesbaden

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Zusammenfassung

Der Begriff der Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren verstärkt durch die im Jahr 2007 erschienen UN-Berichte zum Klimawandel, einer Häufung von Umweltkatastrophen sowie steigender Energiekosten an Bedeutung gewonnen.Dieser Trend zeigt sich auch am Markt für nachhaltige Kapitalanlagenbzw. Socially Responsible Investment (SRI)in Deutschland. So verdoppelte sich das Volumen an diesem Markt von 5,3 Mrd. Euro im Jahr 2005 auf 12,9 Mrd. Euro, im Jahr 2009 Dieser Trend der Nachhaltigkeit setzt sich auch im Immobilienbereich fort, so ergab eine Umfrage des Real Estate Management Institutes, dass das Thema „Nachhaltigkeit in der deutschen Immobilienwirtschaft“ als sehr relevant angesehen wird.Bei dieser Entwicklung kann davon ausgegangen werden, dass sowohl die Trends der nachhaltigen Kapitalanlagen wie auch der nachhaltigen Immobilien langanhaltende Trends darstellen, da sie nicht wie bei kurzfristigen Trends üblich, aus der Ineffizienz von Märkten resultieren.

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Fußnoten
1
Vgl. Schäfer u. a., 2008, S. 22 u. Bienert u. a., 2010, S. 20.
 
2
Grundsätzlich können alle Anlageformen als nachhaltige Kapitalanlagen bezeichnet werden, solange sie neben den konventionellen Anlagekriterien (Rendite, Risiko, Liquidität) zusätzlich außerökonomische, d. h. ethische Werte bzw. moralische Prinzipien berücksichtigen. Vgl. Schäfer, 2001, S. 740 u. Schäfer, 2005c, S. 558. Obwohl bezüglich des Verständnisses von nachhaltigen Kapitalanlagen in der wissenschaftlichen Literatur weitestgehend ein einheitlicher Konsens besteht, existiert bislang keine allgemeingültige Terminologie. Loew hat hierzu die gebräuchlichsten Begriffe zusammengefasst. Vgl. Loew, 2002, S. 11.
 
3
Das britische Social Investment Forum liefert hierzu folgende Definition: „Socially Responsible Investment combines investors‘ financial objectives with their concerns about social, environmental, ethical and corporate governance (SEE/CG) issues”. UKSIF, 2007. “Sozialverantwortlich” enthält damit die drei Dimensionen “Ökonomie“, „Ökologie“ und „Soziales“, auch wenn der Begriff Nachhaltigkeit als solcher nicht verwendet wird.
 
4
Vgl. Eurosif, 2010, S. 35.
 
5
Über 80% der Befragten dieser Umfrage stuften das Thema als „sehr relevant“ bzw. „relevant“ ein. Vgl. Reichardt/Rottke, 2010, S. 94.
 
6
Vgl. Koch, 2010, S. 158.
 
7
Ursprünglich stammt der Begriff der Nachhaltigkeit aus der Forstwirtschaft und bezeichnet eine Waldnutzung, bei der nur so viel Holz entnommen werden darf, wie nachwachsen kann. Die erstmalige Verwendung des Begriffs Nachhaltigkeit erfolgte 1713 durch Hanns Carl von Carlowitz in seinem Buch „Sylvicultura oeconomica oder hauswirthliche Nachricht und naturgemässige Anweisung zur wilden Baum-Zucht“. Vgl. Di Giulio, 2004S. 17f. u. Speidel, 1984, S. 43ff.
 
8
Der Brundtland-Bericht definiert die nachhaltige Entwicklung, als eine „Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können“ Hauff, 1987, S. 43.
 
9
Vgl. Gabriel, 2008, S. 26.
 
10
Vgl. Hegger, 2009, S. 15.
 
11
Die implizite Abstellung auf die Generationengerechtigkeit wurde auf der Konferenz über Umwelt und Entwicklung der Vereinten Nationen in Rio de Janeiro im Jahr 1992 explizit um die zwei Gerechtigkeitsdimensionen intra- und intergenerative Gerechtigkeit bereichert. Während sich die intragenerative Gerechtigkeitsdimension auf die Gerechtigkeit innerhalb einer Generation, insbesondere zwischen ersten und dritten Welt, bezieht, handelt es sich bei der intergenerativen Gerechtigkeitsdimension um die Gerechtigkeit zwischen der heutigen und allen zukünftigen Generationen. Vgl. Schäfer/Preller, 2003, S. 24.
 
12
Vgl. Schäfer u. a., 2006, S. 9 u. Schäfer/Langer, 2007, S. 6.
 
13
Vgl. Rauschenberger, 2002, S. 6.
 
14
Maier-Rigaud, 1997, S. 331.
 
15
In den folgenden Ausführungen werden die Begriffe Nachhaltige Entwicklung, Sustainable Development sowie Nachhaltigkeit synonym verwendet.
 
16
Vgl. Deutscher Bundestag, 1998, S. 4.
 
17
Vgl. Commission of the European Communities, 2007, S. 5.
 
18
Vgl. Schäfer/Lindenmayer, 2004, S. 12.
 
19
Vgl. Schäfer/Lindenmayer, 2004, S. 15, Hegger, 2009, S. 16f., Lützkendorf/Lorenz, 2007a, S. 63 u. Rottke/Reichardt, 2010, S. 30f.
 
20
Vgl. Abbildung 2.6, S. 27.
 
21
Vgl. Grunwald/Kopfmüller, 2006, S. 47f., Hegger, 2009, S. 16f., Lützkendorf/Lorenz, 2007a, S. 63 u. Rottke/Reichardt, 2010, S. 30f.
 
22
Vgl. Grunwald/Kopfmüller, 2006, S. 49, Schäfer/Lindenmayer, 2004, S. 14, Hegger, 2009, S. 16f., Lützkendorf/Lorenz, 2007a, S. 63 u. Rottke/Reichardt, 2010, S. 31f.
 
23
Vgl. Schäfer u. a., 2008, S. 108 u. Reichardt/Rottke, 2010, S. 96 u. 106.
 
24
Vgl. Nelson u. a., 2010, S. 4.
 
25
Vgl. Schäfer u. a., 2008, S. 29.
 
26
Vgl. Lützkendorf, 2009, S. 63, Nelson u. a., 2010, S. 4 u. Schäfer u. a., 2008, S. 29.
 
27
Vgl. Rottke/Reichardt, 2010, S. 37.
 
28
Yudelson, 2008, S. 13.
 
29
Vgl. Schäfer u. a., 2008, S. 30.
 
30
Lützkendorf/Lorenz, 2007b, S. 646.
 
31
Vgl. Abschnitt 5.1.2.1, S. 191ff.
 
32
Vgl. Schäfer 2004b, S. 4.
 
33
Vgl. Schäfer, 2003b, S. 34.
 
34
Vgl. Nelson u. a., 2010, S. 13.
 
35
So wurde beispielsweise das alte LEED-System überarbeitet und im Jahr 2009 durch die aktuelle Version LEED 3.0 ersetzt. Vgl. Holowka, 2009, S. 10.
 
36
Vgl. Hugenroth, 2010, S. 143.
 
37
Beim „Unsolicated Rating“ besteht in der Regel kein explizites Auftragsverhältnis zwischen einem beurteilten Unternehmen und einer Ratingagentur. Vgl. Schäfer, 2005a, S. 54.
 
38
Ein Vergleich der Zertifizierungsprozesse hat Thomas Saunders durchgeführt. Eine Beschreibung für das DGNB, das nicht Bestandteil dieses Vergleichs ist, befindet sich auf der Homepage des DGNB. Vgl. Thomas Saunders, 2008, S. 16, 22, 27 u. 33 u. DGNB, 2010a.
 
39
Vgl. ALPHA Energy & Environment GmbH, 2010, S. 47 u. Abbildung 2.6, S. 27.
 
40
Vgl. Busch/Wegehaupt, 2010, S. 60 u. Koch, 2010, S. 158. Weitere relevante Bewertungsverfahren sind MINERGIE aus der Schweiz, Haute Qualitè Environnemental (HQE) aus Frankreich, Green Star aus Australien, das Sustainable Building Tool (SBTool) aus Kanada sowie das Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency (CASBEE) aus Japan. Einen Überblick der unterschiedlichen Bewertungsverfahren bietet beispielsweise Frensch, 2008, Braune u. a., 2007, DEGI-Research, 2008, S. 5 u. Jones Lang LaSalle, 2008b.
 
41
Vgl. Hugenroth, 2010, S. 136.
 
42
Ein weiteres Zertifizierungsverfahren in Deutschland ist, dass vom TÜV Süd entwickelt sowie im Jahr 2009 vorgestellt, stellt das TÜV Süd SCoRE (Sustainability Certification of Real Estate) dar. Dieses System, das sich noch in der Testphase befindet, ist primär auf die ökologischen, technischen, ökonomischen und soziokulturellen Eigenschaften der Immobilien ausgerichtet. Die Zielgruppe des Zertifikats stellen Büro- und Verwaltungsgebäude im Bestand dar, deren Ist-Zustand sowie deren Steigerungspotenzial im Bereich der Nachhaltigkeit mit dem Zertifikat eingeschätzt werden soll. Die Zertifizierung selbst umfasst 150 Kriterien. Der Schwerpunkt des TÜV Süd SCoRE liegt im energetischen Bereich, der mit 35% in das Ergebnis eingeht. Gefolgt wird dieser von der Einstufung des Gebäudekonzepts (30%), den Kriterien zur Lage und Standortfaktoren (20%), der Wasser-Abwasser- und Abfallsituation (10%) sowie der Beurteilung der Böden hinsichtlich möglicher Altlasten mit fünf Prozent. Vgl. Busch, 2009, S. 13.
 
43
Vgl. Reed u. a., 2009, S. 8.
 
44
Vgl. Hornung, 2009, S. 13.
 
45
Vgl. BREEAM, 2009.
 
46
Vgl. Hugenroth, 2010, S. 150 u. BREEAM, 2007, S. 2.
 
47
Vgl. Gertis u. a., 2010, S. 176.
 
48
Vgl. Watson/Balkan, 2008, S. 2.
 
49
Vgl. USGBC, 2010b u. USGBC, 2010c.
 
50
Vgl.,Yudelson, 2007, S. 104f. u. Brook, 2008, S. 54f.
 
51
Vgl. Beenen u. a., 2009, S. 98.
 
52
Vgl. ALPHA Energy & Environment GmbH, 2010, S. 23ff. u. USGBC, 2010a, S. 6f.
 
53
Die exakten Bezeichnungen lauten LEED Italia vom Green Building Council Italia (GBC Italia) und LEED-India vom Indian Green Building Council (IGBC). Vgl. GBC Italia, 2010 u. IGBC, 2007.
 
54
Mit Platinum wurden u. a. das Data Center in Frankfurt der Citigroup und das Bürogebäude Mergenthalerallee 61-71, in Eschborn ausgezeichnet. Das Hochhaus Süddeutscher Verlag in München wurde mit Gold ausgezeichnet. Vgl. USGBC, 2010b. Die Greentowers der Deutschen Bank in Frankfurt erhielten zusätzlich zu LEED-Platinum auch DGNB Gold. Vgl. Krieger, 2010.
 
55
Hierbei ist anzumerken, dass sich 60 der 99 registrierten Gebäude im Besitz der U. S. Army befinden. Vgl. USGBC, 2010c.
 
56
Die aktuellen britischen Bauvorschriften gehen auf den Building Act 1984 zurück. Vgl. Hornung, 2009, S. 13.
 
57
Vgl. Nelson, 2008, S. 4.
 
58
Die ökonomische Dimension wird weder beim BREEAM noch beim LEED System in die Bewertung einbezogen.
 
59
Vgl. Gertis u. a., 2008, S. 256, Hugenroth, 2010, S. 135, DGNB, 2009a, S. 12 u. Nelson u. a., 2010, S. 15.
 
60
Hierbei ist nicht der zusätzliche Aufwand berücksichtigt, der aus der Übersetzung der Unterlagen sowie der eventuellen Umrechnung der Maßeinheiten bei einer Zertifizierung mit einem internationalen Zertifizierungsverfahren resultiert.
 
61
Vgl. Reiß, 2010, S. 48.
 
62
Vgl. Crawley/Aho, 1999, S. 301 u. Hugenroth, 2010, S. 140f.
 
63
Bis Ende Oktober 2010 wurden von den 41 zertifizierten Gebäuden 20 mit Gold, 17 mit Silber und vier mit Bronze ausgezeichnet. Unter den 93 vorzertifizierten Projekten befinden sich 47 Gold, 41 Silber und fünf Bronze Auszeichnungen. Vgl. DGNB, 2010b.
 
64
Die Systemvarianten sind im Einzelnen: „Bestand Büro- und Verwaltungsgebäude“, „Neubau Gewerbebauten (Retail)“, „Neubau Industriebauten“, „Neubau Bildungsbauten“, „Neubau Wohngebäude (Mehrfamilienhäuser ab zehn Wohneinheiten)“ und „Neubau Stadtquartiere“. Vgl. DGNB, 2009b.
 
65
Vgl. Hunziker, 2009.
 
66
Vgl. Nelson u. a., 2010, S. 14.
 
67
Zur Durchführung des Vergleiches wurde das Breeam-Verfahren als Grundlage gewählt. Ausgehend von diesem Kriterienkatalog wurden identische Kriterien identifiziert und entsprechend ihrer Anforderungen beurteilt. Vgl. Thomas Saunders, 2008, S. 38f.
 
68
Vgl. Busch/Wegehaupt, 2010, S. 60.
 
69
Vgl. Kemfert, 2010, S. 59 u. Schäfer u. a., 2008, S. 183.
 
70
Vgl. Schäfer, 2008, S. 123.
 
71
Vgl. Cole, 1999, S. 235.
 
72
Vgl. Koch, 2010, S. 168f. Für weitere Ausführungen zur Vereinheitlichung der Systeme vgl. Kemfert, 2010, S. 59, Union Investment, 2010, Koch, 2010, S. 169, Reichardt/Rottke, 2010, S. 109, SB Alliance, 2010 u. Nelson u. a., 2010, S. 18.
 
73
Vgl. Abschnitt 5.4.3.1.1, S. 251.
 
74
ENERGY STAR ist eine Ökolabel, dass seit 1995 von der U. S. Environmental Protection Agency (EPA) und dem Department of Energy (DOE) auf freiwilliger Basis verliehen wird. Grundlage der Bewertung ist die Energieeffizienz eines Gebäudes. Nach einer Nutzungsphase von einem Jahr werden die Werte eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie mit einer Datenbank, die Werte ähnlicher Gebäude enthält, verglichen. Liegen die Werte eines Gebäudes in den oberen 25% dieser Datenbank, wird das Label verliehen. Alternativ kann ein geplantes Projekt, bei entsprechenden Voraussetzungen, bereits den Status „Designed to Earn the ENERGY STAR Label“ während der Bauphase erhalten. Nach einjähriger Nutzung ist in diesem Fall die oben beschriebene Prüfung notwendig. Vgl. Reeder, 2010, S. 13f. u. Landgraf, 2010, S. 122.
 
75
Das dena-Gütesiegel Effizienzhaus ermöglicht die freiwillige Kennzeichnung neugebauter oder sanierter Wohngebäude. Eine Differenzierung entsprechend den Eigenschaften eines Gebäudes erfolgt über Klassifizierungen. Vgl. dena, 2010, S. 2.
 
76
Ursprünglich wurde „The Vicious Circle of Blame” von David Cadman im Jahr 2000 vorgestellt.
 
77
Cole bezeichnet die Rolle der Zertifizierungsverfahren als „… primary mechanism for creating interest and providing focus in building environmental issues and these roles will retain their importance for some time to come. No other approach has had the same effect in giving definition to the field.” Cole, 2006, S. 306.
 
78
Vgl. Hunzicker, 2010 u. UNEP FI, 2010b, S. 4.
 
79
Vgl. Nelson, 2007, S. 20f.
 
80
Vgl. Nelson u. a., 2010, S. 8.
 
81
Vgl. Lorenz/Lützkendorf, 2008, S. 483. Neben dem Begriff SRPI wurde in zahlreichen Publikationen vereinfacht der Begriff Responsible Property Investment (RPI) verwendet. Allerdings entfällt bei dieser semantischen Vereinfachung, mit dem Wegfall des Worts „sozial“, der Bezug der Verantwortung gegenüber der Gesellschaft. Deshalb wird diese Vereinfachung als kritisch angesehen. Vgl. Roberts u. a., 2007, S. 397.
 
82
Pivo/McNamara, 2005, S. 128.
 
83
„Sustainable Property Investment can therefore be described as investing in pursuit of sustainability, or, to be more precise, as investing of greater durability, adaptability, usability and efficiency of buildings and the building stock, leading to enhanced productivity, well-being, and economic benefit measured in terms of financial, natural, manufactured, human and social capital. This call for research-based best practice and thoughtful consideration of the entire building life-cycle including construction, acquisition, use, management, maintenance, decommissioning and demolition as well as the upstream and downstream processes before and after.” Lorenz u. a., 2008, S. 6.
 
84
Vgl. Rottke/Reichardt, 2010, S. 41.
 
85
Vgl. Abschnitt 2.2.3, S. 40ff.
 
86
Walbröhl, 2001, S. 9.
 
87
Vgl. Schulte/Holzmann, 2005, S. 28.
 
88
Vgl. Landgraf, 2010, S. 114.
 
89
Vgl. Schmidt/Weistroffer, 2010, S. 13f.
 
90
Vgl. Flotow, 2010, S. 9, 14 u. 18.
 
91
Vgl. Behrendes/Geiß, 2010, S. 258.
 
92
Single-Asset-Investoren sind auf den Immobilienbereich spezialisiert und ihr Portfolio besteht ausschließlich oder zum überwiegenden Teil aus Immobilien, während sich das Portfolio der Multi-Asset-Investoren aus mehreren unterschiedlichen Asset-Klassen zusammensetzt. Vgl. Walbröhl, 2001, S. 12.
 
93
Leasinggesellschaften nehmen innerhalb der Gruppe der Multi-Asset-Investoren eine Sonderstellung ein. Im Gegensatz zu den übrigen institutionellen Immobilieninvestoren streben Immobilienleasinggesellschaften ihre Gewinnerzielung nicht aus der Kapitalanlage, sondern aus dem Finanzierungsgeschäft an. Vgl. Loos, 2005, S. 24.
 
94
Vgl. Loos, 2005, S. 22.
 
95
Vgl. Schmidt/Weistroffer, 2010, S. 13f.
 
96
Vgl. Eurosif, 2010, S. 15.
 
97
Eine Umfrage unter den deutschen NPOs der Universität Siegen aus dem Jahr 2000 ergab, dass dreiviertel der befragten NPOs für ökologische bzw. ethische Kapitalanlagen ansprechbar sind. Knapp 60% der befragten NPOs betrieben prinzipiengeleitete Kapitalanlagen. Laut der Studie „Anlageverhalten von Stiftungen im Umfeld ethischer Determinanten – eine empirische Untersuchung“ der Universität Stuttgart von 2002 sind vier Prozent der Stiftungen bereit, in Zukunft ökologische bzw. ethisch-soziale Kapitalanlagen vorzunehmen. Vgl. Schäfer, 2003a u. Schäfer, 2004.
 
98
Vgl. Schumacher-Hummel, 2005, S. 210f.
 
99
Die evangelische Kirche besitzt 75.062 Immobilien, u. a. 21.088 Kirchen, 17.186 Pfarrhäuser sowie 5.156 Kindertagesstätten. Vgl. Meier/Blickle, 2005, S. 258.
 
100
Vgl. BaFin, 2010, S. 14f.
 
101
Das Gesamtanlagevolumen der Lebensversicherungen hat einen Anteil von 54,2% an dem aller Erstversicherer. Vgl. BaFin, 2010, S. 14.
 
102
Während die Anlagestrategie der übrigen Versicherer auf einen erhöhten Liquiditätsbedarf zur Regulierung unvorhergesehener Leistungsfälle ausgelegt ist, verfolgt die Anlagestrategie der Lebensversicherungen längerfristige Ziele. Die Lebensversicherer streben mit dem Kapital, dass aus den Einlagen der Versicherer besteht, Renditen und dadurch einen Überschuss an. Da bei dieser Strategie der Liquiditätsbedarf nicht im Vordergrund steht, eignet er sich besser als bei den anderen Versicherern für die Immobilienanlage. Eine ähnliche Anlagestrategie verfolgen auch die Pensionskassen und –fonds. Vgl. Loos, 2005, S. 61 u. Walz/Walbröhl, 2005, S. 179.
 
103
Vgl. Schäfer/Gromer, 2008, S. 405 u. Eurosif, 2003, S. 3.
 
104
Vgl. Schäfer u. a., 2008, S. 116.
 
105
Vgl. Bergius, 2010, S. 5f.
 
106
Vgl. Feri, 2007a, S. 1ff.
 
107
Vgl. Social Investment Forum Foundation, 2010S. 7 u. Tober/Vögele, 2010, S. 19.
 
108
Vgl. Schmidt/Weistroffer, 2010, S. 4.
 
109
Diese Methodik zur Identifizierung der nachhaltigen REITs war notwendig, da die Messung der Nachhaltigkeitskriterien von Anlagetiteln grundsätzlich eine Herausforderung darstellt. Vgl. Schäfer, 2003b, S. 34. Nachdem bei dem Anlagevehikel REIT keine allgemein verbindliche Kriteriologie zur Kennzeichnung zur Verfügung steht, ist die Identifizierung der Sustainable REITs nur mittels einer Reihe weiterer Informationsquellen, die öffentlich zugänglich sind, möglich. Dazu gehören beispielsweise auf Nachhaltigkeit fokussierte Ratings, Indizes, Baustandards, Wissenschaftsberichte sowie Initiativen und Berichte von Regierungen oder Verbänden.
 
110
Vgl. Schäfer u. a., 2010, S. 41.
 
111
Vgl. Abschnitt 2.2.3.4, S. 50.
 
112
Vgl. o. V., 2009a, S. 2.
 
113
McNamara, 2009, S. 18.
 
114
Vgl. Ceres/Mercer, 2009.
 
115
Vgl. hierzu Schäfer u. a., 2008, S. 150ff. u. IVA, 2007, S. 15f.
 
116
Vgl. Tober/Vögele, 2010, S. 17.
 
117
Vgl. Abschnitt 2.2.3.1, S. 43.
 
118
Für die Marktpotenzialabschätzung wurden die Immobilienbestände der einzelnen institutionellen Investoren zusammengefasst, allerdings konnten die institutionellen Immobilieninvestoren CTAs (Contractual Trust Arrangements), NPOs und Stiftungen aufgrund mangelnder statistischen Daten nicht in die Bestandsaufnahme aufgenommen werden. Der Immobilienbestand der institutionellen Investoren setzt sich somit aus den Immobilienvermögen der geschlossenen Fonds, der Immobiliengesellschaften, der ausländischen Investoren, der Erstversicherungsunternehmen, der offenen Immobilienpublikumsfonds sowie der offenen Immobilienspezialfonds zusammen. Für eine erste vorläufige Einschätzung eines Marktes für nachhaltige Immobilienanlagen bot es sich an, mit dem für deutsche SRI-Anlagen verfügbaren Anteil am Gesamtmarkt für professionell gemanagte Anlagen zu operieren. Vgl. Schäfer u. a., 2008, S. 125-127.
 
119
Vgl. Schumacher/Vincke, 2010, S. 107.
 
120
Analog zu dem Käufermarkt sind ähnliche Tendenzen auch auf dem Mietermarkt erkennbar. Die Gründe für die Investition, die zuvor beschrieben wurden, entsprechen weitestgehend denen der Anmietung. Vgl. Abschnitt 3.3.1.1, S. 76.
 
121
Vgl. Deutsche Bank AG, 2009, S. 32.
 
122
Vgl. Hornung, 2009, S. 13.
 
123
Vgl. Clausen/Loew, 2009, S. 18.
 
124
Für einen Überblick weiterer CSR-Definitionen vgl. Dahlsrud, 2008, S. 1ff.
 
125
Kommission der Europäischen Union, 2001, S. 7.
 
126
Kommission der Europäischen Union, 2001, S. 4f.
 
127
Das Rating durch einen Intermediär erfolgt aufgrund der hohen Komplexität der Dimensionen, dem hieraus resultierenden Aufwand und prohibitiven Kosten. Vgl. Schäfer, 2003b, S. 34.
 
128
Vgl. Schäfer/Goldschmidt, 2010, S. 286 u. Schäfer/Lindenmayer, 2005, S. 28.
 
129
Vgl. Schäfer, 2005a, S. 53.
 
130
Vgl. Schmidt/Weistroffer, 2010, S. 13.
 
131
Vgl. Abbildung3.1, S. 56.
 
132
So werden beispielsweise Treibhausgasemissionen und Energieeinsatz in der Wertschöpfungskette als mögliche bedeutende Lageberichtsinhalte gesehen. Vgl. BMU, 2009b, S. 6.
 
133
Vgl. Friedemann/Büchner, 2010, S. 79.
 
134
Eine Umfrage von Jones Lang LaSalle zeigt, dass dieser Aspekt eher bei größeren Firmen als bei Unternehmen mit einer geringen Mitarbeiterzahl eine Rolle spielt. Vgl. Barthauer, 2008, S. 6.
 
135
Vgl. Eichholtz u. a., 2008, S. 6 u. Lucuik u. a., 2005, S. 29, hierzu auch Fombrun/Shanley, 1990.
 
136
Vgl. UNEP FI, 2010a, S. 14, Schlemminger, 2011, S. 39 u. Landgraf/Rohde, 2010, S. 237.
 
137
Vgl. Langston/Ding, 2001, S. 233, RICS, 2005, S. 20 u. Nelson, 2008, S. 8.
 
138
Vgl. Nelson, 2007, S. 11 u. Deutsche Bank AG, 2010, S. 29.
 
139
In dieser Fokussierung der staatlichen Gesetze und Regulierungen auf den Bereich Umwelt und Energie spiegelt sich primär die Anforderung an den Staat, geeignete Rahmenbedingungen zum Erhalt der natürlichen Umwelt und einer funktionsfähigen Wirtschaft herbeizuführen. Hierbei werden die ökonomischen Belange, die gesamtwirtschaftlichen Ziele, Ökologie und Soziales priorisiert. Vgl. Friedemann/Büchner, 2010, S. 71.
 
140
Die Differenz zwischen den privaten und sozialen Kosten wird auch negative Externalität bezeichnet. Hierbei handelt es sich um den Teil der Kosten, der nicht im Preis abgebildet ist. Eine negative Externalität liegt vor, wenn sich aus einer privaten Transaktion zweier Wirtschaftssubjekte, negative Folgen für ein drittes, nicht direkt beteiligtes Wirtschaftssubjekt ergeben. Vgl. Kleinewefers, 2008, S. 130-132.
 
141
Vgl. Nelson u. a., 2010, S. 7.
 
142
Vgl. Zimmer, 2004, S. 74 u. Brey, 2010, S. 328.
 
143
Das Kyoto-Protokoll basiert auf der UN-Klimarahmenkonvention (United Nations Framework Convention on Climat Change, UNFCCC), die im Jahr 1992 in Rio de Janeiro verabschiedet wurde und seit 1994 völkerrechtlich bindend ist. Anhang I dieser Konvention listet mittlerweile 190 Industrie- und Transformationsländer auf, die sich verpflichten, Maßnahmen zur Abschwächung des Klimawandels zu ergreifen. Vgl. Betz u. a., 2005, S. 9f.
 
144
Die Europäische Union hat die vorgeschrieben Reduktion um 8% nach dem Prinzip der Lastenteilung auf ihre damals noch 15 Mitgliedstaaten aufgeteilt. Danach hat die Bundesrepublik Deutschland die Verpflichtung, ihre jährliche Treibhausgasemission um 21% zu reduzieren. Vgl. Kießling, 2008, S. 16.
 
145
Vgl. Wagner, 2007, S. 6f.
 
146
Vgl. BMU, 2002, S. 42.
 
147
Im Englischen heißt dies Richtlinie Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).
 
148
Bei neuen Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche über 1000 m² müssen die Mitgliedsstaaten zusätzlich gewährleisten, dass die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit alternativer Systeme, wie beispielsweise Wärmepumpen, vor Baubeginn berücksichtigt werden.
 
149
Dies betrifft Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von über 1000m².
 
150
Vgl. Richtlinie 2002/91/EG.
 
151
Vgl. Richtlinie 2006/32/EG u. Kießling, 2008, S. 21.
 
152
Vergleichsbasis dieser Zielvorgaben ist das Jahr 1990.
 
153
Vgl. Friedemann/Büchner, 2010, S. 72 u. Brey, 2010, S. 335.
 
154
Vgl. Kommission der Europäischen Union, 2008.
 
155
Vgl. Richtlinie 2010/31/EU.
 
156
Vgl. BGBI. I, 1976, S. 1878, BGBI. I, 1980, S. 701, BGBI. I, 2001, S. 3001 u. BGBI. I, 2005, S. 2684.
 
157
Vgl. Brey, 2010, S. 336.
 
158
Vgl. BGBl. I, 2001, S. 3085 u. Renner, 2007, S. 16.
 
159
Vgl. Beyerle, 2007, S. 6.
 
160
Bei Bestandsgebäuden ist zwischen „bedingten“ und „echten“ Anforderungen zu unterscheiden. Es handelt sich um eine bedingte Anforderung wenn bestehende Gebäude erweitert oder Außenteile ersetzt, erneuert oder erstmalig eingebaut werden. Echte Nachrüstanforderungen beziehen sich auf alle Bestandsgebäude, falls sie nicht den aktuellen Vorschriften entsprechen. Hierzu gehört z. B. die Dämmung nicht ausbaufähiger, aber zugänglicher Dachböden oder die Dämmung bisher ungedämmter aber zugänglicher Heizungsrohre. Vgl. Brey, 2010, S. 336.
 
161
Vgl. BGBl. I, 2004, S. 3146, BGBl. I, 2007, S. 1519 u. Kießling, 2008, S. 22f.
 
162
Vgl. BMU, 2007a, S. 1.
 
163
Vgl. Kießling, 2008, S. 16.
 
164
Vgl. BMU, 2007a, S. 1.
 
165
Vgl. BMU, 2007a, S. 2-6.
 
166
Vgl. BMWi, 2008, S. 7.
 
167
Vgl. BMU, 2007b, S. 24.
 
168
Dies betrifft alle Neubauten ab dem 1. September 2009.
 
169
So muss seit 1. Januar 2010 der Anteil erneuerbaren Energien von bestehenden Wohnimmobilien in Baden-Württemberg 10% des jährlichen Wärmebedarfs betragen, wenn ein Austausch der Heizanlage vorgenommen wird. GBl, 2007, S. 531.
 
170
Vgl. BGBl. I, 2008, S. 1658f.
 
171
Vgl. BMVBS, 2010b, S. 1f.
 
172
Vgl. Töllner, 2009, S. 57.
 
173
Vgl. den vorherigen Abschnitt 3.3.2.1, S. 88.
 
174
Vgl. Wagner, 2010.
 
175
Nach einer Schätzung der Immobilien Zeitung wären 60% des Wohnungsbestandes nicht mehr sanierungsfähig und müssten abgerissen werden. Hiervon betroffen sind vor allem die Wohnungsbestände die zwischen 1950 und 1978 vor Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung entstanden sowie zwischen den Weltkriegen errichtete Gebäude. Vgl. Rohmert, 2010, S. 4.
 
176
Vor allem ältere Eigentümer sind häufig nicht in der Lage, hohe Finanzierungsbeträge für eine derartige Modernisierung aufzubringen. Da zwei Drittel der Wohnungseigentümer in Deutschland über 50 Jahre und ein Drittel über 65 Jahre sind, sind solche massiven Änderungen nicht finanzierbar. Vgl. Fichtner u. a., 2010, S. 11.
 
177
So waren neben einer Förderung für rechtzeitige Sanierungen auch steuerliche Nachteile, für Eigentümer die sich nicht an die Anforderungen halten, geplant. Vgl. Wagner, 2010.
 
178
Vgl. Oberhuber, 2010 u. Richter/Maak, 2010.
 
179
Im Gegensatz zu dem „Nullemission“ Standard, der keine CO2-Emission der einzelnen Gebäude vorsieht, handelt es sich beim Ansatz des klimaneutralen Gebäudebestandes um den Durchschnittswert aller Gebäude. Für den gesamten Bestand sind auch geringe Energieverbräuche vorgesehen, allerdings soll dieser Bedarf durch erneuerbare Energien abgedeckt werden.
 
180
Vgl. BMWi/BMU, 2010, S. 22.
 
181
Vgl. Koch, 2010, S. 165.
 
182
Vgl. Schäfer u. a., 2008, S. 159, Sedlbauer, 2009, S. 30 u. Abschnitt 3.1.2, S. 59.
 
183
Vgl. hierzu z. B. Shiers, 2000, S. 354.
 
184
Vgl. Heerwagen, 2002, S. 35ff., Edwards, 2006, S. 191, Lützkendorf/Lorenz, 2006, S. 356 u. Lützkendorf/Lorenz, 2005b, S. 217. Für den Zusammenhang zwischen den Gebäudeeigenschaften und deren Auswirkung auf die Mitarbeiter sowie die Arbeitsproduktivität vgl. Seppänen/Fisk, 2003, S. 2 u. Kumar/Fisk, 2002.
 
185
Vgl. Romm/Browning, 1998, S. 13 u. Milton u. a., 2000, S. 218.
 
186
Vgl. New Buildings Institute Inc., 2003, S. 41f.
 
187
Vgl. Fisk, 2000, S. 560.
 
188
Vgl. Leaman/Bordass, 1999, S. 7.
 
189
Vgl. Miller u.a., 2009, S.81.
 
190
Im gewerblichen Bereich haben die Lohnkosten in den USA durchschnittlich einen Anteil von 88% an der Summe aus Lohnkosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietkosten und Steuern (im Zusammenhang mit der Gebäudenutzung). Die Mietkosten haben einen Anteil von 9% und die übrigen Kostenkategorien einen Anteil von jeweils einem Prozent. Vgl. Lucuik u. a., 2005, S. 22.
 
191
Vgl. Lützkendorf/Lorenz, 2005b, S. 217.
 
192
Vgl. Schleich u. a., 2009, S. 7.
 
193
Vgl. Lützkendorf/Lorenz, 2005a, S. 12.
 
194
Vgl. Shiers, 2000, S. 359.
 
195
Vgl. Miller u. a., 2008, S. 8.
 
196
Vgl. Pivo/Fisher, 2008, S. 10.
 
197
Vgl. Barthauer/Büchner, 2009, S. 322.
 
198
Vgl. Beenen u. a., 2009, S. 91.
 
199
Vgl. Matthiessen/Morris, 2004, S. 23 u. Davis Langdon, 2007, S. 10.
 
200
Vgl. Steven Winter Associates Inc., 2004, S. 2.
 
201
Vgl. Lucuik u. a., 2005, S. 19.
 
202
Vgl. Jones Lang LaSalle, 2008a, S. 4.
 
203
Vgl. Die Herstellkosten der mit dem DGNB zertifizierten Gebäude weisen eine Bandbreite von 880 €/m² und 1.650 €/m² auf. Hieraus ergibt sich ein arithmetisches Mittel von 1.187 €/m². Deuser/Dieterich, 2010, S. 15.
 
204
Vgl. Brook, 2008, S. 55 u. o. V., 2008, S. 13.
 
205
Vgl. Hornung, 2009, S. 13.
 
206
Vgl. Tabelle 2.1, S. 25.
 
207
Vgl. S. 94.
 
208
Als Lebenszykluskosten wird die Summe aller Kosten, die das Gebäude über den Lebenszyklus von der Erstellung bis zur Verwertung verursacht, bezeichnet. Die Kosten können in die drei Gruppen direkte, indirekte und externe Kosten unterteilt werden. Als direkte Kosten werden z. B. die Herstellkosten und Änderungskosten gesehen, während als indirekte beispielsweise die Nutzungskosten bezeichnet werden. Externe Kosten sind Kosten die von der Allgemeinheit, d. h. aus den Steuer- bzw. Abgabeneinnahmen der öffentlichen Hand getragen werden müssen. Hierzu gehören z. B. Umweltbelastungskosten. Vgl. Herzog, 2005, S. 39 u. Pelzeter, 2006, S. 32.
 
209
Vgl. The David and Lucile Packard Foundation, 2002, S. 1ff.
 
210
Vgl. Kats, 2003, S. 1ff.
 
211
Vgl. Lucuik u. a., 2005, S. 18f.
 
212
Vgl. Matthiessen/Morris, 2004, S. 16.
 
213
Vgl. Nelson u. a., 2010, S. 21.
 
214
Vgl. Alda u. a., 2009, S. 97.
 
215
Im Gegensatz zur zweiten Variante agiert der Projektentwickler, wie in Abb. 2.3 auf S. 21 dargestellt, als Dienstleister. Vgl. Brauer, 2009b, S. 616.
 
216
Alternativ besteht die Zielsetzung des Bauherren möglichst viele Nutzeinheiten mit möglichst hoher Qualität mit einer vorgegeben Budgetobergrenze zu erhalten. Bei der dritten Variante strebt der Bauherr das optimale Verhältnis zwischen Ergebnis und Mitteleinsatz an. Vgl. Diederichs, 1984, S. 30.
 
217
Dieser Zusammenhang wird in Kapitel 1 anhand der Immobilienbewertungsverfahren aufgezeigt.
 
218
Vgl. Bartlett/Howard, 2000, S. 318, RICS, 2005, S. 22 u. WBCSD, 2007, S. 10f.
 
219
Für einen Überblick der Eigenschaften nachhaltiger Immobilien, die Einfluss auf den Immobilienwert haben können, vgl. RICS, 2005, S. 16.
 
220
Vgl. Schleich u. a., 2009, S. 7.
 
221
Vgl. Jones Lang LaSalle, 2008a, S. 4.
 
222
Vgl. Cushman & Wakefield, 2007, S. 8 u. Cushman & Wakefield, 2009, S. 11f.
 
223
Vgl. Colliers International, 2007, S. 16 u. 20.
 
224
Vgl. Sayce u. a., 2007, S. 637.
 
225
Die Untersuchungen beziehen sich auf Green Buildings, deshalb besteht die Gruppe nachhaltiger Gebäude sowohl aus LEED zertifizierten wie auch mit dem Energy Star ausgezeichneten Gebäuden.
 
226
Vgl. Eichholtz u. a., 2008, S. 11ff.
 
227
Vgl. Fuerst/McAllister, 2008, S. 1ff.
 
228
Vgl. Fuerst/McAllister, 2009, S. 1ff.
 
229
Vgl. Wiley u. a., 2010, S. 229.
 
230
Während die vorangegangen Studien auf den Daten der CoStar Group basieren, verwenden Pivo/Fisher die Daten des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries.
 
231
Vgl. Pivo/Fisher, 2008, S. 17.
 
232
Vgl. Borutta, 2010a, S. 50.
 
233
Vgl. Miller u. a., 2008, S. 385ff.
 
234
Vgl. Fuerst/McAllister, 2009, S. 8.
 
235
MINERGIE ist seit 1998 das Zertifizierungssystem für nachhaltige Immobilien in der Schweiz und wird vom Verein MINERGIE, der gemeinsam von der Schweizer Wirtschaft, den Kantonen und dem Bund getragen wird, vergeben. Vgl. Frensch, 2008, S. 13.
 
236
Vgl. Salvi u. a., 2008, S. 1ff.
 
237
Beim Solicited Rating besteht ein klares Auftragsverhältnis, im Immobilienbereich zwischen dem Bauherr und dem jeweiligen Zertifizierer. Dies steht im Gegensatz zum Unsolicated Ratings, die üblicherweise beim Nachhaltigkeitsrating von Unternehmen angewendet werden. So erfolgt hier die Beurteilung durch die Ratingagenturen ohne expliziten Auftrag. Vgl. Schäfer, 2005a, S. 6.
 
238
Zum 7. Oktober 2009 entsprachen die bis dahin 84 zertifizierten einem Anteil von 0,05%. Vgl. Hornung, 2009, S. 13.
 
239
Vgl. Abbildung 2.8, S. 29.
 
Metadaten
Titel
Nachhaltige Immobilien
verfasst von
Christian Gromer
Copyright-Jahr
2012
Verlag
Springer Fachmedien Wiesbaden
DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-8349-4533-4_3