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Erschienen in:

2018 | OriginalPaper | Buchkapitel

§ 5 Miet- und Pachtverträge

verfasst von : Hartmut Oetker, Felix Maultzsch

Erschienen in: Vertragliche Schuldverhältnisse

Verlag: Springer Berlin Heidelberg

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Zusammenfassung

Miet- und Pachtverträge zählen zu den sog. Überlassungsverträgen. Für diese ist kennzeichnend, dass sich der Vermieter bzw. Verpächter verpflichtet, dem Mieter bzw. Pächter einen Gegenstand auf Zeit zur Nutzung zu überlassen (Gebrauchsüberlassung). Nach der Beendigung des Rechtsverhältnisses muss der Mieter bzw. Pächter den Gegenstand zurückgeben.

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Vorheriges Kapitel § 4 Die Schenkung

Nächstes Kapitel § 6 Die Leihe

Dazu oben § 1 Rn. 20 ff.

Larenz BT 1, § 48 I, S. 212; Häublein MünchKomm. Einl. Vor § 535 Rn. 5; Looschelders Rn. 391; hierzu auch jüngst Weller JZ 2012, 881 ff.

Dazu näher unten § 5 Rn. 114 ff.

Schlechtriem Rn. 231; Häublein MünchKomm. Vor § 535 Rn. 3; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 31.

Gesetz über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen v. 08.11.1985, BGBl. I, S. 2075.

Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung der Bekanntmachung v. 06.10.2009, BGBl. I, S. 3250.

Überblick zu dessen Entwicklung bei Häublein MünchKomm. Vor § 535 BGB Rn. 74 ff.

Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) v. 19.06.2001, BGBl. I, S. 1149.

BT-Drucks. 14/4553, S. 35; dazu auch B. Grundmann NJW 2001, 2497 ff.

Grundlegend dazu Flume AT 2, § 1.

Zur Historie Häublein MünchKomm. Vor § 535 Rn. 41 ff.; Larenz BT 1, § 48 VI a, S. 255 f.; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 1 ff.

Grundsatz der Richtigkeitsgewähr des Vertrages: Schmidt-Rimpler AcP 147 (1942), 130 (151).

Esser/Weyers BT 1, § 19 I und II, S. 159 ff.; Larenz BT 1, § 48 I, S. 213 f.

Grundlegend hierzu Enderlein Rechtspaternalismus und Vertragsfreiheit, 1996; siehe demgegenüber auch den Versuch von Weller JZ 2012, 881 ff., zur Legitimation die Dogmatik der Dauerschuldverhältnisse zu aktivieren.

Zur grundrechtlichen Überlagerung des durch das Mietverhältnis vermittelten Besitzes durch Art. 14 Abs. 1 GG siehe BVerfG 26.05.1993 NJW 1993, 2035 (2036), wonach das Minimum staatlichen Schutzes zumindest die Abwehr von Kündigungen gebietet, „die das Bestandsinteresse des Mieters gänzlich mißachten oder unverhältnismäßig beschränken“; kritisch dazu z. B. Depenheuer NJW 1993, 2561 ff.

Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 62 f.

Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 2.

Siehe oben § 5 Rn. 1.

Mot. II, S. 371 f.; BGH 26.02.1954 BGHZ 12, 380 (392 ff.); Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 64; Looschelders Rn. 401; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 4.

Mot. II, S. 369; Emmerich § 7 Rn. 2; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 2.

Z. B. der zum gemieteten Raum gehörende Briefkasten, die Schlüssel zum gemieteten PKW, die Zu- und Abwege; dazu Esser/Weyers BT 1, § 14 II, S. 133; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 5.

Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 7 ff. m. w. N.

BGH 22.05.1968 MDR 1968, 918 (918); Häublein MünchKomm. Vor § 535 Rn. 14 ff.; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 38 f.

Zur Behandlung gemischter Verträge näher unten § 16 Rn. 10 ff.

Dazu oben § 3 Rn. 122.

BGH 05.10.1951 BGHZ 3, 200 (202); Häublein MünchKomm. Vor § 535 Rn. 12; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 35; näher unten § 12 Rn. 3 ff.

Häublein MünchKomm. Vor § 535 Rn. 13; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 36.

RG 13.05.1933 RGZ 141, 99 (101).

Zur Abgrenzung exemplarisch BGH 31.01.2003 NJW 2003, 1317 f.

BGH 04.05.1970 WM 1970, 853 (854 f.); Häublein MünchKomm. Vor § 535 Rn. 11; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 34; näher § 6 Rn. 7 ff.

Dies gilt auch für das Schriftlichkeitsgebot in § 550 Satz 1 BGB für Wohnraummietverträge; näher unten § 5 Rn. 159 ff.

Bejahend Bauer/Krieger AGG, 4. Aufl. 2015, § 21 Rn. 6; Gaier/Wendtland AGG, 2006, § 4 Rn. 207; Staudinger/Serr (2018) § 21 AGG Rn. 15 ff.; Thüsing/von Hoff NJW 2007, 21 ff.; Thüsing MünchKomm. § 21 AGG Rn. 17 ff.; Wendeling-Schröder in: Wendeling-Schröder/Stein AGG, 2008, § 21 Rn. 12 ff.; verneinend Adomeit/Mohr AGG, 2. Aufl. 2011, § 21 Rn. 10 f.; Bachmann ZBB 2006, 257 (265); Brox/Walker § 12 Rn. 10. Allgemein zum AGG Schreier JuS 2007, 308 ff. und speziell für das Mietrecht Rolfs NJW 2007, 1489 ff.

So z. B. Bruns JZ 2007, 385 (389); Deinert in: Däubler/Bertzbach AGG, 3. Aufl. 2013, § 21 Rn. 80; Rolfs NJW 2007, 1489 (1493); a. A. jedoch Adomeit/Mohr AGG, 2. Aufl. 2011, § 21 Rn. 13.

Zu Einzelheiten Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 73 ff.

BGH 14.12.2016 NJW 2017, 547 Rn. 21.

Hierfür im Zweifel Emmerich § 7 Rn. 13.

Zur Konkurrenz der Irrtumsanfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB mit der Haftung des Vermieters für Mängel unten § 5 Rn. 82.

BGH 06.08.2008 BGHZ 178, 16 Rn. 33 ff. (zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung); KG 04.10.2001 NJW-RR 2002, 155; RGRK/Gelhaar Vor § 535 Rn. 123; Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 13; Soergel/Heintzmann Vor § 542 Rn. 2; Looschelders Rn. 435; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 70; a. A. Brox Die Einschränkung der Irrtumsanfechtung, 1960, S. 274 f.; Paschke Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete, 1991, S. 260 f.; Weller JZ 2012, 881 (888).

Siehe Maultzsch JuS 2003, 544 (545 ff.) m. w. N.; dies betont im Ansatz ebenfalls BGH 06.08.2008 BGHZ 178, 16 Rn. 38; ferner unten § 7 Rn. 29 ff.

BGH 03.10.1997 NJW 1998, 531 (532); Larenz BT 1, § 48 I, S. 216.

Näher unten § 5 Rn. 201 ff.

BGH 19.09.1973 BGHZ 61, 227 (233 f.); BGH 29.03.1978 BGHZ 71, 175 (178); BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 19; Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 146 ff.; Oechsler Rn. 510; allgemein zum Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte Gottwald MünchKomm. § 328 Rn. 164 ff.

Esser/Weyers BT 1, § 15 I 6d, S. 141.

BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 20.

Staudinger/Emmerich (2018) § 536a Rn. 18.

Statt aller BR/Ehlert § 535 Rn. 165, 183.

Vgl. Häublein MünchKomm. Vor § 536 Rn. 1.

Zu der entsprechenden Rechtslage beim Kauf oben § 2 Rn. 50.

BGH 22.10.1975 BGHZ 65, 137 (139 f.); Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 67; Larenz BT 1, § 48 II a, S. 218; Looschelders Rn. 401; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 15.

Siehe oben § 5 Rn. 7.

Esser/Weyers BT 1, § 14 II, S. 133; Larenz BT 2, § 48 II a, S. 219; Looschelders Rn. 401; Schlechtriem Rn. 227; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 15.

Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 67.

Larenz BT 1, § 48 II a, S. 219; Looschelders Rn. 402; Oechsler Rn. 506; Schlechtriem Rn. 237. Näheres zum Umfang des zu duldenden vertragsgemäßen Gebrauchs unten § 5 Rn. 95 ff., 163 ff.

Siehe oben § 2 Rn. 90 ff.

BGH 10.07.2008 NJW 2008, 2771 Rn. 8; Esser/Weyers BT 1, § 15 I 2, S. 137; Larenz BT 1, § 48 III b, S. 233 f.

BGH 10.07.2008 NJW 2008, 2771 Rn. 9; Esser/Weyers BT 1, § 15 I 2 c, S. 137; Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 26; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 46.

BGH 26.04.1991 BGHZ 114, 277 (280); Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 43 f.

Näher unten § 5 Rn 201 ff.

Gegen eine analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB BGH 03.03.1954 BGHZ 13, 1 (3 ff.); Soergel/Stürner § 883 Rn. 30; Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 6; a. A. z. B. Canaris Festschrift für Flume, Band I, 1978, S. 371 (393); Kohler MünchKomm. § 883 Rn. 54.

Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 20; a. A. Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 42 und wohl auch BGH 26.04.1991 BGHZ 114, 277 (280). Zu der Abgrenzung von Sachmängeln siehe bereits oben beim Kaufvertrag § 2 Rn. 96 sowie unten § 5 Rn. 29 ff.

Zum Kaufvertrag oben § 2 Rn. 96.

Larenz BT 1, § 48 III a, S. 229.

Larenz BT 1, § 48 III a, S. 229; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 35.

Esser/Weyers BT 1, § 15 I 2, S. 135; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 5.

Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 5.

BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 13; BGH 29.04.2015 NJW 2015, 2177 Rn. 18; Looschelders Rn. 410; Schlechtriem Rn. 235; Staudinger/Emmerich (2011) § 536 Rn. 5.

Siehe BGH 17.06.2009 NJW 2009, 2441 Rn. 10; BGH 07.07.2010 NJW 2010, 3088 Rn. 13; BGH 29.04.2015 NJW 2015, 2177 Rn. 18, 23.

RG 12.05.1933 RGZ 147, 304 (307 f.); BGH 20.04.1977 BGHZ 68, 294 (296); BGH 16.02.2000 ZIP 2000, 887 (889); BGH 15.10.2008 NJW 2009, 664 Rn. 34; BGH 13.07.2011 NJW 2011, 3151 Rn. 8; BGH 10.10.2012 NJW 2013, 44 Rn. 30; Esser/Weyers BT 1, § 15 I 2, S. 136; Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 14; Looschelders Rn. 411; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 7.

Esser/Weyers BT 1, § 15 I 2b, S. 136 f.

BGH 14.01.1963 NJW 1963, 804 (804 f.); Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 7 ff.; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 12 ff.

Anders hingegen in Bezug auf den Erlass eines gesetzlichen Rauchverbots für Gaststätten BGH 13.07.2011 NJW 2011, 3151 Rn. 9.

BGH 26.07.2004 NJW 2004, 3174 (3175 f.); BGH 06.10.2004 NJW 2005, 218 f.; BGH 05.06.2013 NJW 2013, 2417 Rn. 15.

Esser/Weyers BT 1, § 15 I 2, S. 136; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 22.

BGH 21.12.1960 WM 1961, 654 (657); im Grundsatz auch Oechsler Rn. 518, wenn keine Abreden zwischen den Parteien vorliegen.

Esser/Weyers BT 1, § 15 I 2, S. 137; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 26; siehe auch BGH 29.04.2015 NJW 2015, 2177 Rn. 30 ff.: Lärm von nachträglich errichtetem Schulhof-Bolzplatz.

Exemplarisch BGH 15.10.2008 NJW 2009, 664 Rn. 34 ff.: Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit (ARGE) als gewerblicher Mitmieter in einem Bürohaus; ferner BGH 22.08.2017 NJW-RR 2017, 1290 Rn. 13: Kinderlärm aus Nachbarwohnung.

BGH 01.07.1981 NJW 1981, 2405 (2405); BGH 16.02.2000 ZIP 2000, 887 (889); Esser/Weyers BT 1, § 15 I 2, S. 137; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 536 Rn. 21 ff.

Dazu, dass es sich in derartigen Fällen nicht um eine Eigenschaftszusicherung i. S. des § 536 Abs. 2 BGB handelt, unten § 5 Rn. 57 f.

BGH 07.12.1977 NJW 1978, 585 (586); BGH 10.10.2012 NJW 2013, 44 Rn. 32 ff.; Lieder AcP 218 (2018), 109 (119 ff.); Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 23 ff. Das gilt auch für freie Berufe: BGH 07.12.1977 BGHZ 70, 79 (80 ff.); Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 25.

BGH 07.12.1977 BGHZ 70, 79 (80 ff.); Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 139 ff.; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 24.

Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 23. Es genügt nicht, wenn der Vermieter nur Mitglied der Erbengemeinschaft über das Nachbargrundstück ist, da er als Miterbe nicht allein über die Nutzung des Grundstücks bestimmen kann (§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB).

BGH 06.05.1992 BGHZ 118, 194 (198); Esser/Weyers BT 1, § 14 II 2, S. 133; Larenz BT 1, § 48 II a, S. 219.

Siehe aber unten § 5 Rn. 41 ff. zur Übertragung der sog. Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Harke Rn. 296; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 28; a. A. (Nebenpflicht) BGH 15.10.2008 NJW 2009, 143 Rn. 13; siehe auch unten § 5 Rn. 45.

Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 12.

Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 145.

Überblick zu den erfassten Lasten bei Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 65.

Statt aller Schlechtriem Rn. 238.

§ 275 Abs. 3 BGB erlangt mangels einer Verpflichtung des Vermieters zur persönlichen Leistung hingegen keine Relevanz.

Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 104; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 536 Rn. 5.

Brox/Walker § 11 Rn. 3; Medicus/Lorenz Rn. 432.

Enger demgegenüber die h. M., die als dogmatische Grundlage für die Opfergrenze ausschließlich auf § 275 Abs. 2 BGB zurückgreift, siehe BGH 20.07.2005 NJW 2005, 3284; BGH 21.04.2010 NJW 2010, 2050 Rn. 21 ff.; Brox/Walker § 11 Rn. 10; Hau JuS 2003, 130 (136); Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 536 Rn. 7 f.

BGH 21.04.2010 NJW 2010, 2050 Rn. 24; ausführlich zu § 439 Abs. 4 BGB oben § 2 Rn. 235 ff., auch zu der Frage, ab welchem Zeitpunkt das Verhältnismäßigkeitskriterium maßgeblich ist.

BGH 26.09.1990 NJW-RR 1991, 204 f.

Näher oben § 2 Rn. 101 ff.

So die h. M.: BGH 05.07.1989 NJW 1989, 3222 (3224); BGH 03.11.2010 NJW-RR 2011, 447 Rn. 11; RGRK/Gelhaar § 539 Rn. 1; Häublein MünchKomm. § 536b Rn. 11; Larenz BT 1, § 48 III b 3, S. 238 f.; Medicus/Lorenz Rn. 431.

Für einen Ausschluss des Erfüllungsanspruches daher systematisch konsequent Wilhelm JZ 1982, 488 (494).

Vgl. BGH 01.07.1987 BGHZ 101, 253 (269 f.); Staudinger/Emmerich (2018) § 536b Rn. 4. Zu den Auswirkungen auf die Einrede des § 320 BGB siehe BGH 03.11.2010 NJW-RR 2010, 447 Rn. 12.

Dazu allgemein sowie zu abweichenden Konzeptionen für die Bestimmung der Gläubigerverantwortlichkeit Ernst MünchKomm. § 326 Rn. 43 ff.

100

Esser/Weyers BT 1, § 15 I 7b, S. 143; Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 32; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 63; siehe auch noch unten § 5 Rn. 78.

101

BGH 27.11.1984 NJW 1985, 484 (484 f.); BGH 09.06.2010 NJW 2010, 2877 Rn. 9 ff.; BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 28 ff.

102

BGH 30.10.1984 BGHZ 92, 366 (368); Larenz BT 1, § 48 II, S. 220; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 102 f.

103

Zur Einbeziehung dieser Mieterpflicht in das Synallagma und weiteren Einzelheiten unten § 5 Rn. 92 ff.

104

BGH 30.10.1984 BGHZ 92, 363 (367 ff.); BGH 12.09.2007 NJW 2007, 3776 Rn. 16; BGH 09.06.2010 NJW 2010, 2877 Rn. 20; Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 117 f.; Larenz BT 1, § 48 II a, S. 220.

105

BGH 18.03.2015 NJW 2015, 1594 Rn. 15 ff., 24 ff.; BGH 18.03.2015 NJW 2015, 1871 Rn. 20 ff.

106

Dazu im Überblick z. B. Beyer ZGS 2009, 353 ff.; ders. NJW 2008, 2065 ff.

107

BGH 23.06.2004 NJW 2004, 2586 (2587); BGH 05.04.2006 NJW 2006, 2113 (2114); BGH 26.09.2007 NJW 2007, 3632 Rn. 15 ff.; BGH 18.03.2015 NJW 2015, 1594 Rn. 20; eingehend Emmerich NZM 2006, 761 ff. sowie Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 121.

108

BGH 16.02.2005 NJW 2005, 1188 (1189 f.); BGH 20.03.2012 NJW-RR 2012, 907 Rn. 3.

109

BGH 23.06.2004 NJW 2004, 2586 (2587); BGH 28.06.2006 NJW 2006, 2915 (2916 f.); Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 122 m. w. N.

110

BGH 14.05.2003 NJW 2003, 2234 (2235); BGH 12.09.2007 NJW 2007, 3776 Rn. 13 ff. für die Wohnraummiete; BGH 06.04.2005 NJW 2005, 2006 ff. für die Gewerbemiete. Vielmehr muss dem Mieter die Wahl zwischen einer nur anteiligen Kostenbeteiligung und einer fachgerechten Renovierung eingeräumt werden: BGH 26.05.2004 NJW 2004, 3042 (3043 f.)

111

BGH 09.06.2010 NJW 2010, 2877 Rn. 19 ff.; siehe auch BGH 29.05.2013 NJW 2013, 2505 Rn. 12 ff.; BGH 18.03.2015 NJW 2015, 1594 Rn. 22; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 123.

112

BGH 14.12.2010 NJW 2011, 514 Rn. 3; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 124.

113

Zum Vorstehenden siehe BGH 27.05.2009 BGHZ 181, 188 ff.

114

BGH 07.06.1989 BGHZ 108, 1 (8 ff.); Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 147, 151.

115

BGH 07.06.1989 BGHZ 108, 1 (8 ff.); Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 152.

116

Harke Rn. 296; Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 146; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 82; a. A. hingegen BGH 15.10.2008 NJW 2009, 143 Rn. 13, der die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten, den vertraglichen Nebenpflichten zuordnet.

117

Zu Nebenpflichtverletzungen unten § 5 Rn. 83.

118

Dazu § 5 Rn. 47 ff.

119

Siehe § 5 Rn. 53 ff.

120

Näher zum Anwendungsbereich der §§ 536, 536a BGB unten § 5 Rn. 54 ff.

121

Ausführlich zu diesem Problemkreis Oetker Das Dauerschuldverhältnis und seine Beendigung, 1994, S. 390 ff.

122

Allgemein zum Interessenwegfall an Teilleistungen Ernst MünchKomm. § 323 Rn. 199 ff. sowie BR/Lorenz § 281 Rn. 54.

123

Zur zeitbedingten Unmöglichkeit, insbesondere auch zur Abgrenzung zwischen absolutem und relativem Fixgeschäft, das in § 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt ist, BR/Lorenz § 275 Rn. 36; Ernst MünchKomm. § 275 Rn. 45 ff. sowie Looschelders AT, Rn. 471 f.; Medicus/Lorenz AT, Rn. 420 f.

124

Dazu sogleich unter § 5 Rn. 51 f.

125

Siehe oben § 5 Rn. 1.

126

Gründe der Rechtsklarheit sprechen dafür, das Kündigungsrecht auch auf die Zeit vor Überlassung der Mietsache zu erstrecken; siehe bereits oben § 3 Rn. 16 in Fn. 44. Vgl. auch BGH 10.07.1968 BGHZ 50, 312 (315 f.) sowie ausführlich zu dem Problemkreis Oetker Das Dauerschuldverhältnis und seine Beendigung, 1994, S. 352 ff.

127

Zu Letzterem oben § 5 Rn. 37.

128

Zu Letzterem bereits oben § 5 Rn. 39 in Bezug auf den Erfüllungsanspruch.

129

BGH 10.05.2006 NJW 2006, 2323 (2324 f.).

130

BT-Drucks. 14/6040, S. 165; Canaris Festschrift für Heldrich, 2005, S. 28 ff. Für eine Garantiehaftung im Fall einer anfänglichen subjektiven Unmöglichkeit (Unvermögen) trat die h. M. für das bis zum 01.01.2002 geltende Recht ein; dazu Larenz SchR AT, § 8 II, S. 100 ff. m. w. N. und nach neuem Recht noch Sutschet NJW 2005, 1404 (1406).

131

Siehe oben § 2 Rn. 146 f.

132

Emmerich § 7 Rn. 49; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 59.

133

BGH 26.03.2003 NJW-RR 2003, 873 (874); Emmerich § 7 Rn. 49; Larenz BT 1, § 48 III b 2, S. 234; Oechsler Rn. 546; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 59 ff.

134

Siehe oben § 5 Rn. 24 f. und 28 ff.

135

Siehe oben § 5 Rn. 37.

136

Dazu oben § 5 Rn. 21 f.

137

Diese Methode wurde im Rahmen des Kaufrechts bereits zur Konkretisierung des Anwendungsbereiches des § 437 BGB angewendet: § 2 Rn. 152 ff.

138

Näher unten § 5 Rn. 63 ff.

139

BGH 18.06.1997 BGHZ 136, 102 (107 ff.); BGH 25.11.1998 NJW 1999, 635.

140

Larenz BT 1, § 48 III b 3, S. 238; Staudinger/Emmerich (1995) Vorbem. zu § 537 Rn. 4 ff.; zweifelnd Esser/Weyers BT 1, § 15 II 1a (2), S. 144.

141

Vgl. insoweit auch die Entscheidungen BGH 07.12.1984 BGHZ 93, 142 (145 f.); BGH 29.10.1986 BGHZ 99, 54 (57 f.).

142

Wie hier Medicus/Lorenz Rn. 454. Anders jedoch die vorherrschende Ansicht; für diese z. B. Brox/Walker § 11 Rn. 9, 15; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 536 Rn. 4 f. (anders aber § 536 Rn. 9); Harke Rn. 317; i. E. auch Ahrens ZGS 2003, 134 (136 f.) sowie Oechsler Rn. 522, der für die Anwendung des § 536a Abs. 1 BGB vor Überlassung der Mietsache den Rechtsgedanken des § 323 Abs. 4 BGB heranzieht; siehe ferner Häublein MünchKomm. Vor § 536 Rn. 9 ff.

143

So BGH 16.02.2000 ZIP 2000, 887 (889); Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 36.

144

In diesem Sinne auch Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 22; abweichend Oechsler Rn. 524, der einen eigenständigen Anwendungsbereich der Zusicherung hinsichtlich solcher Umstände annimmt, die nicht als Mangel der Mietsache in Betracht kommen, dabei jedoch die Grenzen des Eigenschaftsbegriffs nicht näher thematisiert.

145

Treffend Hau JuS 2003, 130 (133). Auch die Gesetzesmaterialien messen § 536 Abs. 2 BGB nur eine eingeschränkte Bedeutung bei: BT-Drucks. 14/4553, S. 40.

146

Ebenso im Anschluss Looschelders Rn. 416.

147

Zu Einzelheiten Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 34 f. sowie zur Garantie des Verkäufers in Bezug auf Sachmängel oben § 2 Rn. 317 ff.

148

Vgl. Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 21.

149

Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 21; Looschelders Rn. 415; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 33; siehe auch mit deutlicher Kritik Hau JuS 2003, 130 (132 f.).

150

Zum Umfang der Herabsetzung BGH 06.04.2005 BGHZ 163, 1 (4 ff.); BGH 10.03.2010 NJW 2010, 1745 Rn. 12; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 57 f. Bei einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit i. S. des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB tritt die Minderung jedoch nur dann ein, wenn eine Eigenschaftszusicherung gemäß § 536 Abs. 2 BGB vorliegt; siehe § 5 Rn. 58 a. E.

151

BGH 06.04.2005 BGHZ 163, 1 (6); BGH 10.03.2010 NJW 2010, 1745 Rn. 12; BGH 10.10.2012 NJW 2013, 44 Rn. 41; Esser/Weyers BT 1, § 15 I 4, S. 138; Larenz BT 1, § 48 III b 2, S. 235.

152

Treffend auch Weller JZ 2012, 881 (889); im Ergebnis auch BGH 10.10.2012 NJW 2013, 44 Rn. 41.

153

Harke Rn. 309; Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 27; Hau JuS 2003, 130 (131); Looschelders Rn. 420; Oechsler Rn. 515; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 52; Weller JZ 2012, 881 (889).

154

Näher dazu unten § 5 Rn. 76 f.

155

Harke Rn. 311; Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 28; Looschelders Rn. 420; Medicus/Lorenz Rn. 457; Oechsler Rn. 515; Weller JZ 2012, 881 (889).

156

Siehe § 5 Rn. 38, 72 ff.

157

Näher unten § 5 Rn. 75.

158

BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 14; Esser/Weyers BT 1, § 15 I 6, S. 139; Larenz BT 1, § 48 III b 3, S. 235.

159

BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 14.

160

Hierfür Diederichsen AcP 165 (1965), 150 (168); Fikentscher/Heinemann Rn. 1003; Larenz BT 1, § 48 III b 3, S. 235 ff.

161

Prot. VI, S. 186; BGH 18.12.1974 BGHZ 63, 333 (335); Brox/Walker § 11 Rn. 16; Esser/Weyers BT 1 § 15 I 6b, S. 139; Staudinger/Emmerich (2018) § 536a Rn. 4.

162

Überwiegend wird alternativ auf den Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Übergabe abgestellt: BGH 29.04.1953 BGHZ 9, 320 (321); gegen die Übergabe als maßgebliches Kriterium jedoch Häublein MünchKomm. § 536a Rn. 8.

163

RG 30.03.1942 RGZ 169, 84 (92); BGH 20.09.1984 BGHZ 92, 177 (180); BGH 05.12.1990 NJW-RR 1991, 970 (970); Esser/Weyers BT 1, § 15 I 6 c, S. 141; Häublein MünchKomm. § 536a Rn. 13; Larenz BT 1, § 48 III b 3, S. 235 f.; Oechsler Rn. 527; RGRK/Gelhaar § 538 Rn. 15; Staudinger/Emmerich (2018) § 536a Rn. 19 f.; weiterführend Medicus Festschrift für Kern, 1968, S. 313 ff.

164

Allgemein zur Unterscheidung von Erfüllungs- und Integritätsinteresse H. Lange/Schiemann Schadensersatz, 3. Aufl. 2003, § 2 IV 3 und V 5.

165

Dahingehend Enneccerus/Lehmann § 128 III 2, S. 518; Oertmann § 538 Anm. 1.

166

Larenz BT 1, § 48 III b 3, S. 235 f.

167

Dazu unten § 5 Rn. 67 f.

168

BGH 16.01.2008 NJW 2008, 1216 Rn. 25.

169

Dazu oben § 5 Rn. 17.

170

Befürwortend BGH 22.01.1968 BGHZ 49, 350 (354); BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 19; Gottwald MünchKomm. § 328 Rn. 190; Neuner JZ 1999, 126 (130) sowie Looschelders Rn. 423; Staudinger/Emmerich (2018) § 536a Rn. 18 m. w. N.

171

So Esser/Schmidt Schuldrecht Band I, Allgemeiner Teil, Teilband 2, 8. Aufl. 2000, § 34 IV 2d, S. 273.

172

Siehe oben § 5 Rn. 17 sowie unten § 5 Rn. 102.

173

Wenn eine Eigenschaftszusicherung i. S. des § 536 Abs. 2 BGB vorliegt, setzt das Vertretenmüssen allerdings kein Verschulden voraus; siehe oben § 5 Rn. 58.

174

Ebenso Oechsler Rn. 531 sowie allgemein oben § 5 Rn. 53.

175

Exemplarisch BGH 16.01.2008 NJW 2008, 1216 Rn. 15 f.

176

Staudinger/Emmerich (2018) § 536a Rn. 38.

177

BT-Drucks. 14/4553, S. 41; BGH 16.01.2008 NJW 2008, 1216 Rn. 17; Häublein MünchKomm. § 536a Rn. 26; Staudinger/Emmerich (2018) § 536a Rn. 39.

178

BGH 21.04.2010 NJW 2010, 2050 Rn. 18; Staudinger/Emmerich (2018) § 536a Rn. 32 sowie noch unten § 11 Rn. 54 ff.

179

Siehe zu § 670 BGB § 11 Rn. 60 ff.

180

BT-Drucks. 14/4553, S. 42; Häublein MünchKomm. § 539 Rn. 8; Looschelders Rn. 425; Oechsler Rn. 535; Staudinger/Emmerich (2018) § 539 Rn. 6.

181

BGH 16.01.2008 NJW 2008, 1216 Rn. 19 ff.

182

Dies gilt auch, wenn dem Mieter Ersatzansprüche nicht nach Mietrecht, sondern wie z. B. bei der Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus Bereicherungsrecht zustehen; siehe BGH 04.05.2011 NJW 2011, 1866 Rn. 14 f.

183

Zu den Auswirkungen auf den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB oben § 5 Rn. 38.

184

Siehe oben § 5 Rn. 60.

185

BGH 28.01.1958 BGHZ 26, 282 (290); Staudinger/Emmerich (2018) § 536b Rn. 8. Ein Unterschätzen der Folgen für die Gebrauchstauglichkeit ist hingegen unerheblich; vgl. Staudinger/Emmerich (2018) § 536b Rn. 8.

186

BGH 07.11.1962 WM 1962, 1379 (1380); Häublein MünchKomm. § 536b Rn. 4.

187

Zum Begriff der Arglist siehe oben § 2 Rn. 100.

188

Häublein MünchKomm. § 536b Rn. 5.

189

Staudinger/Emmerich (2018) § 536b Rn. 16; siehe auch oben § 5 Rn. 20 ff.

190

BGH 24./28.07.1970 NJW 1970, 1740 (1742); Häublein MünchKomm. § 536b Rn. 15.

191

BGH 05.11.2014 NJW 2015, 402 Rn. 19 ff.

192

BGH 16.07.2003 BGHZ 155, 380 (386 ff.); BGH 18.10.2006 NJW 2007, 147 (148 f.); zustimmend z. B. Häublein MünchKomm. § 536b Rn. 9; Medicus/Lorenz Rn. 431; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 70; kritisch Timme NJW 2003, 3099 ff.

193

So BGH 16.07.2003 BGHZ 155, 380 (391); siehe auch Häublein MünchKomm. § 536b Rn. 10; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 70.

194

Ablehnend dazu Weller JZ 2012, 881 (889 f.).

195

RG 25.11.1904 RGZ 59, 162 (162); BGH 04.04.1977 BGHZ 68, 281 (286); Häublein MünchKomm. § 536c Rn. 1; Staudinger/Emmerich (2018) § 536c Rn. 1.

196

Häublein MünchKomm. § 536c Rn. 3.

197

BGH 04.04.1977 BGHZ 68, 281 (284 ff.); Staudinger/Emmerich (2018) § 536c Rn. 7; mit Einschränkungen auch Häublein MünchKomm. § 536c Rn. 6, der auf die Erkennbarkeit für den durchschnittlichen Mieter abstellt.

198

BGH 04.04.1977 BGHZ 68, 281 (285 f.); Staudinger/Emmerich (2018) § 536c Rn. 1.

199

BGH 15.12.2010 JZ 2011, 428 Rn. 18 mit Anm. Maultzsch sowie aus dem Schrifttum ebenso Esser/Weyers BT 1, § 15 I 7b, S. 143; Häublein MünchKomm. § 536 Rn. 32; Medicus/Lorenz Rn. 432; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 63.

200

Dazu näher Maultzsch JZ 2011, 429 (430 ff.), mit Kritik an der weitergehenden Auffassung in BGH 15.12.2010 JZ 2011, 428 Rn. 18 f., nach der eine Zurechenbarkeit bereits zu bejahen ist, wenn der Mangel objektiv aus der „Sphäre“ des Mieters stammt. Siehe auch § 8 Rn. 224 zum Sphärengedanken im Werkvertragsrecht.

201

Zum Ganzen bereits oben § 5 Rn. 39.

202

Einer Berufung auf eine angemessen herabgesetzte Miete steht in diesem Fall das Verbot eines venire contra factum proprium (§ 242 BGB) entgegen; siehe BGH 13.05.2015 NJW 2015, 2419 Rn. 17 f.

203

Dazu unten § 5 Rn. 149 ff.

204

BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 22; Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 123 ff.

205

BT-Drucks. 14/4553, S. 42.

206

Exemplarisch BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 23 ff.

207

BGH 09.11.1966 VersR 1967, 254 (254).

208

BT-Drucks. 14/6040, S. 157; Wurmnest MünchKomm. § 309 Nr. 8 Rn. 12.

209

BGH 22.06.1988 NJW 1988, 2664 (2664); Staudinger/Emmerich (2018) § 536 Rn. 124.

210

Siehe § 5 Rn. 54 ff.

211

BGH 10.07.2008 NJW 2008, 2771 Rn. 21; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 536 Rn. 13 sowie zum Parallelproblem beim Kaufvertrag ausführlich oben § 2 Rn. 356 ff.

212

Häublein MünchKomm. Vor §§ 536 Rn. 25.

213

RG 10.03.1938 RGZ 157, 173 (174); Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 71.

214

Brox/Elsing JuS 1976, 1 (5); Häublein MünchKomm. Vor § 536 Rn. 24; Soergel/Heintzmann Vor § 542 Rn. 2; Looschelders Rn. 435. Ausführlicher im Rahmen des Kaufrechts oben § 2 Rn. 345 ff.

215

Treffend BGH 06.08.2008 BGHZ 178, 16 Rn. 34 f.; ebenso Häublein MünchKomm. Vor § 536 Rn. 24; siehe auch Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 71.

216

Dazu oben § 5 Rn. 81.

217

Zu derartigen Verträgen auch unten § 16 Rn. 15 f.

218

Dazu näher unten § 5 Rn. 92 ff.

219

Dazu unten § 5 Rn. 176.

220

Zur Miethöhe bei Wohnraum siehe auch die Begrenzung bei Neuvermietungen in § 556d Abs. 1 BGB (maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete), wenn sich der Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet; siehe näher unten § 5 Rn. 174 f.

221

Einzelheiten bei Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 117 ff.

222

BGH 31.01.2003 NJW 2003, 1317 (1318).

223

Dabei ist nur die regelmäßig zu entrichtende Miete zu berücksichtigen, nicht aber Einmalzahlungen wie Kautionen oder Kostenerstattungsansprüche: Bieber MünchKomm. § 543 Rn. 45; Staudinger/Emmerich (2018) § 543 Rn. 49. Nebenkostenvorschüsse zählen hingegen als Miete i. S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB: Bieber MünchKomm. § 543 Rn. 45; Staudinger/Emmerich (2018) § 543 Rn. 50.

224

BGH 10.07.1968 BGHZ 50, 312 (315 f.); Bieber MünchKomm. § 543 Rn. 45; Brox/Walker § 11 Rn. 33; Esser/Weyers BT 1, § 16 I 1b, S. 149; Larenz BT 1, § 48 II b, S. 224; Staudinger/Emmerich (2018) § 543 Rn. 43.

225

Dazu allgemein Oetker MünchKomm. § 249 Rn. 217 ff.

226

Siehe oben § 5 Rn. 71 ff.

227

BGH 23.10.1996 NJW 1997, 193 (194); Esser/Weyers BT 1, § 16 II 2, S. 153; Harke Rn. 306; Larenz BT 1, § 48 II b, S. 223.

228

Esser/Weyers BT 1, § 16 II 2, S. 154; allgemein zu diesen Fällen des sog. Zweckfortfalls Finkenauer MünchKomm. § 313 Rn. 156 f.

229

Dazu Ernst MünchKomm. § 293 Rn. 7 ff. m. w. N.

230

BGH 28.11.1962 BGHZ 38, 295 (297 f.); Staudinger/Emmerich (2018) § 537 Rn. 8; für eine alleinige Aufteilung nach Risikobereichen hingegen Bieber MünchKomm. § 537 Rn. 4 f.

231

Bieber MünchKomm. § 537 Rn. 4.

232

Treffend Staudinger/Emmerich (2018) § 537 Rn. 4.

233

BGH 28.11.1962 BGHZ 38, 295 (300); BGH 31.03.1993 BGHZ 122, 163 (167); Staudinger/Emmerich (2018) § 537 Rn. 33.

234

BGH 31.03.1993 BGHZ 122, 163 (167 ff.); Esser/Weyers BT 1, § 16 II 2, S. 153; RGRK/Gelhaar § 552 Rn. 10.

235

Dazu bereits oben § 5 Rn. 41 ff.

236

BT-Drucks. 14/4553, S. 45; BGH 25.06.1980 BGHZ 77, 301 (305); Larenz BT 1, § 48 II a, S. 220.

237

Bei der Anwendung des § 323 Abs. 1 BGB – der zumindest nach der In-Vollzug-Setzung des Mietverhältnisses kein Rücktritts-, sondern ein Kündigungsrecht gewährt (siehe oben § 5 Rn. 50) – sind aufgrund der funktionellen Äquivalenz mit einer Mietzahlung die Wertungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu beachten.

238

BGH 15.11.1967 BGHZ 49, 56 (60); Larenz BT 1, § 48 II a, S. 220 f.; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 142; siehe auch Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 128.

239

BGH 15.11.1967 BGHZ 49, 56 (61 ff.); RGRK/Gelhaar § 535 Rn. 94; a. A. Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 144.

240

Allgemein zu den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung Oetker MünchKomm. § 249 Rn. 228 ff.

241

BGH 25.06.1980 BGHZ 77, 301 (304 f.); BGH 05.06.2002 BGHZ 151, 53 (57 ff.); Schlechtriem Rn. 270; a. A. Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 135.

242

BGH 20.10.2004 NJW 2004, 425 (426 f.).

243

Esser/Weyers BT 1, § 16 I 2a, S. 151; Larenz BT 1, § 48 II b, S. 225.

244

Wie hier im Ansatz auch Brox/Walker § 11 Rn. 28.

245

Bezüglich der Verschlechterung einer Wohnung durch exzessives Rauchen als vertragswidriger Gebrauch siehe BGH 05.03.2008 NJW 2008, 1439 Rn. 23.

246

BGH 16.05.2007 NJW-RR 2007, 1243 Rn. 8.

247

RG 26.10.1912 RGZ 80, 281 (284); Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 11.

248

Siehe bereits oben § 5 Rn. 35.

249

Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 38.

250

Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 38 f.

251

Bieber MünchKomm. § 540 Rn. 1; Esser/Weyers BT 1, § 16 I 2a, S. 150; Larenz BT 1, § 48 III a, S. 230; Oechsler Rn. 511.

252

BGH 05.11.2003 BGHZ 157, 1 (4); Staudinger/Emmerich (2018) § 540 Rn. 7 m. w. N.; für eine Begrenzung auf den selbstständigen Gebrauch noch BGH 29.11.1967 WM 1968, 252 (253).

253

Zum Untermietverhältnis Bieber MünchKomm. § 540 Rn. 22 f.; Staudinger/Emmerich (2018) § 540 Rn. 24 ff.

254

BGH 21.07.2010 NJW 2010, 3152 Rn. 20; Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 82; Oechsler Rn. 510.

255

BGH 11.02.1987 NJW 1987, 1692 (1693); Staudinger/Emmerich (2018) § 540 Rn. 14; a. A. Bieber MünchKomm. § 540 Rn. 16.

256

BGH 30.10.1963 BGHZ 40, 252 (254); BGH 05.11.2003 NJW 2004, 56 (57); Brox/Walker § 11 Rn. 29; Staudinger/Emmerich (2018) § 540 Rn. 4 f.

257

Siehe BGH 05.11.2003 BGHZ 157, 1 ff. m. w. N.; zustimmend z. B. Brox/Walker § 11 Rn. 29; siehe ferner Staudinger/Emmerich (2018) § 540 Rn. 5; a. A. Oechsler Rn. 509 f., der sich hierfür auf § 563 Abs. 1 Satz 2 BGB stützt. Zu einem möglichen Anspruch auf Zustimmung nach § 553 BGB unten § 5 Rn. 167 ff.

258

Pflichtwidrig an der Mietsache verursachte Schäden sind dabei als sog. einfacher Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen; der Vermieter muss dem Mieter somit keine Nachfrist i. S. des § 281 Abs. 1 BGB für eine Schadensbeseitigung setzen: BGH 28.02.2018 NJW 2018, 1746 Rn. 9 ff. m. w. N. Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Herausgabe eines unberechtigt erzielten Untermieterlöses besteht hingegen nach der Rechtsprechnung nicht: BGH 13.12.1995 BGHZ 131, 297 (305 ff.); zum Ganzen näher z. B. Oechsler Rn. 513.

259

Bieber MünchKomm. § 540 Rn. 24; Looschelders Rn. 450.

260

Staudinger/Emmerich (2018) § 541 Rn. 8; Harke Rn. 302.

261

Bieber MünchKomm. § 541 Rn. 1.

262

BGH 17.04.2007 NJW 2007, 2180 Rn. 6; BGH 16.05.2007 NJW-RR 2007, 1243 Rn. 8; Looschelders Rn. 448.

263

BGH 17.04.2007 NJW 2007, 2180 Rn. 6.

264

Esser/Weyers BT 1, § 16 I 2b, S. 151; Larenz BT 1, § 48 II, S. 225; Looschelders Rn. 445; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 93 ff.

265

Grundsätzlich besteht hingegen keine Reparaturpflicht: Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 96.

266

Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 166; Medicus/Lorenz Rn. 439; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 91.

267

Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht oben § 5 Rn. 76 f.

268

BGH 19.09.1973 BGHZ 98, 235 (237); BGH 23.10.2013 NJW 2014, 684 Rn. 13; Bieber MünchKomm. § 548 Rn. 1; Larenz BT 1, § 48 VII b, S. 277; Staudinger/Emmerich (2018) § 548 Rn. 1.

269

BGH 23.05.2006 NJW 2006, 2399 (2400); Larenz BT 1, § 48 VII b, S. 277; Staudinger/Emmerich (2018) § 548 Rn. 18.

270

BT-Drucks. 14/4553, S. 45; BGH 19.09.1973 BGHZ 61, 227 (230); BGH 04.05.2011 NJW 2011, 1866 Rn. 13 ff.; Bieber MünchKomm. § 548 Rn. 11; Larenz BT 1, § 48 VII b, S. 276; Staudinger/Emmerich (2018) § 548 Rn. 10.

271

BGH 24.05.1976 BGHZ 66, 315 (320); BGH 18.09.1986 BGHZ 98, 235 (237 f.); Harke Rn. 323; Larenz BT 1, § 48 VII b, S. 276 f.; Staudinger/Emmerich (2018) § 548 Rn. 6.

272

Dietz Anspruchskonkurrenz bei Vertragsverletzung und Delikt, 1934, S. 146 ff.

273

Zu diesem Gedanken bereits oben § 4 Rn. 40 f.

274

Siehe oben § 5 Rn. 70.

275

BGH 19.09.1973 BGHZ 61, 227 (233); BGH 29.03.1978 BGHZ 71, 175 (178 f.); Larenz BT 1, § 48 VII b, S. 277; Staudinger/Emmerich (2018) § 548 Rn. 15.

276

Dies gilt nach dem Normzweck einer schnellen Klärung der Haftungslage auch, wenn die Rückgabe bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses erfolgt: BGH 15.03.2006 NJW 2006, 1588 f.

277

BGH 12.10.2011 NJW 2012, 144 Rn. 14; BGH 23.10.2013 NJW 2014, 684 Rn. 13; Bieber MünchKomm. § 548 Rn. 13; Staudinger/Emmerich (2018) § 548 Rn. 26.

278

BGH 10.07.1991 NJW 1991, 2416 (2418); BGH 12.10.2011 NJW 2012, 144 Rn. 16; BGH 23.10.2013 NJW 2014, 684 Rn. 13; Bieber MünchKomm. § 548 Rn. 13; Staudinger/Emmerich (2018) § 548 Rn. 27.

279

Hierzu im Überblick Staudinger/Rolfs (2018) § 542 Rn. 155 ff.

280

Siehe unten § 5 Rn. 130 ff.

281

Dazu unten § 5 Rn. 212 ff.

282

Siehe dazu noch unten § 5 Rn. 150.

283

Wolf/Neuner § 52 Rn. 2.

284

Bieber MünchKomm. § 542 Rn. 21; Staudinger/Rolfs (2018) § 542 Rn. 141 ff.

285

BGH 18.04.2007 NJW 2007, 2177 Rn. 19; Medicus/Lorenz Rn. 473; Staudinger/Rolfs (2018) § 542 Rn. 136, 146.

286

BGH 21.03.1986 BGHZ 97, 264 (267); RGRK/Gelhaar § 542 Rn. 10; Soergel/Heintzmann § 542 Rn. 12.

287

Larenz BT 1, § 48 VI, S. 254; RGRK/Gelhaar § 564 Rn. 12; Staudinger/Rolfs (2018) § 542 Rn. 76.

288

Dazu im Überblick Schroeter JuS 2007, 29 ff.

289

Zu diesen noch unten § 5 Rn. 218 ff.

290

Ausführlich Staudinger/Rolfs (2018) § 542 Rn. 54 ff.

291

Bieber MünchKomm. § 543 Rn. 1.

292

Dazu bereits oben § 5 Rn. 50, 86, 105 und 108.

293

BGH 29.04.2009 NJW 2009, 2297 Rn. 16.

294

Siehe näher Staudinger/Rolfs (2018) § 542 Rn. 8 ff.

295

BT-Drucks. 14/4553, S. 44. So im Ergebnis auch Bieber MünchKomm. § 543 Rn. 30; Staudinger/Rolfs (2018) § 543 Rn. 12.

296

A. A. BGH 13.07.2016 NJW 2016, 3720 Rn. 16 ff.; ausdrücklich offen noch BGH 15.04.2015 NJW 2015, 2417 Rn. 29; wie hier jedoch BGH 23.10.2010 NJW-RR 2010, 1500 Rn. 13, für die auf § 594a Abs. 1 BGB gestützte außerordentliche Kündigung eines Landpachtvertrages.

297

RGRK/Gelhaar § 542 Rn. 8; Staudinger/Rolfs (2018) § 542 Rn. 79.

298

Bieber MünchKomm. § 543 Rn. 74.

299

Looschelders Rn. 462.

300

So der Sache nach, wenn auch mit unterschiedlicher und teilweise widersprüchlicher Terminologie Bieber MünchKomm. § 545 Rn. 1; Esser/Weyers BT 1, § 17 I 3, S. 156; Larenz BT 1, § 48 VI d, S. 265 f.; Staudinger/Emmerich (2018) § 545 Rn. 2 f.

301

Larenz BT 1, § 48 VI d, S. 265; Staudinger/Emmerich (2018) § 545 Rn. 2.

302

Esser/Weyers BT 1, § 17 I 3, S. 156; Larenz BT 1, § 48 VI d, S. 265; Staudinger/Emmerich (2018) § 545 Rn. 8 f.

303

BGH 21.04.2010 NJW 2010, 2124 Rn. 8 ff.; Staudinger/Emmerich (2018) § 545 Rn. 14.

304

BGH 02.05.2012 NJW 2012, 1034 Rn. 10 f.

305

Nach Ansicht des BGH soll sich das Mietverhältnis nach seiner Beendigung in ein gesetzliches Schuldverhältnis verwandeln; siehe BGH 27.05.2015 NJW 2015, 2795 Rn. 18.

306

BGH 10.07.1991 NJW 1991, 2416 (2418); Bieber MünchKomm. § 546 Rn. 4; Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 272; Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 9.

307

Bieber MünchKomm. § 546 Rn. 6; Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 17.

308

Esser/Weyers BT 1, § 17 II, S. 156; Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 272; Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 20; siehe auch BGH 06.11.2013 NJW 2014, 143 Rn. 17 ff.

309

Siehe oben § 5 Rn. 92 ff.

310

BGH 10.01.1983 BGHZ 86, 204 (210); zustimmend Bieber MünchKomm. § 546 Rn. 8; Harke Rn. 320; Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 272; Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 19.

311

Dahingehend Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 29.

312

Sofern ein Dritter Eigentümer der Mietsache ist, kann sich eine Kollision der Ansprüche aus § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB ergeben. Hierzu ausführlich unten § 6 Rn. 28 ff. im Rahmen des Leihvertrages.

313

Dazu sogleich unter § 5 Rn. 139 ff.

314

Zu den ebenfalls anwendbaren §§ 987 ff., 812 ff. BGB siehe BGH 12.07.2017 NJW 2017, 2997 Rn. 29 ff.

315

Siehe z. B. BGH 06.11.2013 NJW 2014, 143 Rn. 18: Rückgabe der Mietsache in nicht akzeptabler Dekoration (Farbanstrich).

316

Ausführlich zur Rechtsstellung des Untermieters gegenüber dem Vermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 78 ff.

317

Larenz BT 1, § 48 VII, S. 270; Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 64.

318

Bieber MünchKomm. § 546 Rn. 22; Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 68.

319

Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 270; Soergel/Heintzmann § 546 Rn. 11; Staudinger/Rolfs (2018) § 546 Rn. 68.

320

BGH 15.02.1984 BGHZ 90, 145 (148); BGH 12.07.2017 NJW 2017, 2997 Rn. 19; Bieber MünchKomm. § 546a Rn. 4; Staudinger/Rolfs (2018) § 546a Rn. 15.

321

BGH 15.02.1984 BGHZ 90, 145 (148 f.); Bieber MünchKomm. § 546a Rn. 6; Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 273; Staudinger/Rolfs (2018) § 546a Rn. 22 ff.

322

BGH 12.07.2017 NJW 2017, 2997 Rn. 19 f.

323

BGH 27.05.2015 NJW 2015, 2795 Rn. 18; Staudinger/Rolfs (2018) § 546a Rn. 34. Anders BGH 27.04.1977 BGHZ 68, 307 (310); Bieber MünchKomm. § 546a Rn. 7: vertraglicher Anspruch eigener Art (dagegen jedoch Harke Rn. 322).

324

Hierzu bedarf es keiner vorangehenden Gestaltungserklärung des Vermieters: BT-Drucks. 14/4553, S. 44 f.; Staudinger/Rolfs (2018) § 546a Rn. 50 ff.; ebenso zu § 557 a. F. BGH 14.07.1999 BGHZ 142, 186 ff.

325

Näher Staudinger/Rolfs (2018) § 546a Rn. 6 f.

326

BGH 27.05.2015 NJW 2015, 2795 Rn. 18.

327

BGH 27.05.2015 NJW 2015, 2795 Rn. 19 ff.

328

BGH 12.07.2017 NJW 2017, 2997 Rn. 29.

329

BGH 12.07.2017 NJW 2017, 2997 Rn. 30 ff.

330

BGH 12.07.2017 NJW 2017, 2997 Rn. 30 ff.

331

Bieber MünchKomm. § 547 Rn. 9; Staudinger/Rolfs (2018) § 547 Rn. 14, 17.

332

Dazu ausführlich Larenz/Canaris BT 2, § 73 III, S. 321 ff.

333

Siehe im Einzelnen BGH 26.04.1978 BGHZ 71, 243 (249 ff.); Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 275; Staudinger/Rolfs (2018) § 547 Rn. 9 f.

334

Bei der Vermietung von Räumen gelten die Sondervorschriften der §§ 552, 578 Abs. 2 BGB.

335

BGH 13.05.1987 BGHZ 101, 37 (41 f.); Bieber MünchKomm. § 539 Rn. 13; Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 274; Staudinger/Emmerich (2018) § 539 Rn. 27.

336

Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 274; Looschelders Rn. 407; Staudinger/Emmerich (2018) § 539 Rn. 28.

337

BGH 13.05.1987 BGHZ 101, 37 (48); Larenz BT 1, § 48 VII a, S. 275; Staudinger/Emmerich (2018) § 539 Rn. 24.

338

Siehe z. B. LG Darmstadt 30.12.2013 NJW-RR 2014, 454 f.

339

Siehe oben § 5 Rn. 5 sowie jüngst, jedoch aus der Perspektive des Dauerschuldcharakters der Miete, Weller JZ 2012, 881 ff.

340

BGH 26.03.1969 WM 1969, 625 (625); Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 24.

341

BGH 21.04.1982 NJW 1982, 1696 ff.

342

BGH 16.04.1986 NJW-RR 1986, 877 (877); Emmerich § 7 Rn. 11; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 27 ff.

343

Esser/Weyers BT 1, § 20 I 4, S. 167; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 108 ff.

344

BGH 12.12.2003 BGHZ 157, 188 (194) m. w. N.

345

Dazu im Überblick Timme/Hülk NJW 2007, 3313 ff.

346

Dazu BGH 04.04.2007 NJW 2007, 1742 Rn. 17 f.; Bieber MünchKomm. § 550 Rn. 6; Staudinger/Emmerich (2018) § 550 Rn. 8 ff.

347

Steht das Verlängerungsrecht dem Vermieter zu, ist der sogleich darzulegende Normzweck des § 550 Satz 1 BGB hingegen nicht einschlägig.

348

Eine Zeitbestimmung schließt das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses aus; siehe oben § 5 Rn. 118.

349

BGH 04.04.2007 NJW 2007, 1742 Rn. 17; BGH 24.01.2012 NJW-RR 2012, 909 Rn. 6; Bieber MünchKomm. § 550 Rn. 2 f.; Larenz BT 1, § 48 I, S. 215; näher zu den Regelungen der §§ 566 ff. BGB unten § 5 Rn. 201 ff.

350

BGH 24.09.1997 BGHZ 136, 357 (370); BGH 04.04.2007 NJW 2007, 1742 Rn. 17; BGH 07.05.2008 BGHZ 176, 301 Rn. 17; BGH 24.01.2012 NJW-RR 2012, 909 Rn. 6; Esser/Weyers BT 1, § 20 I 2, S. 166; Looschelders Rn. 468; Staudinger/Emmerich (2018) § 550 Rn. 3; a. A. demgegenüber Bieber MünchKomm. § 550 Rn. 2; Brox/Walker § 10 Rn. 12.

351

Ausdrücklich zugunsten einer Warnfunktion BGH 07.05.2008 BGHZ 176, 301 Rn. 17; BGH 24.01.2012 NJW-RR 2012, 909 Rn. 6.

352

Allgemein Wolf/Neuner § 44 Rn. 20.

353

Siehe z. B. BGH 23.01.2013 NJW 2013, 1082 Rn. 10 ff.

354

BGH 15.06.1981 BGHZ 81, 46 (51); Bieber MünchKomm. § 550 Rn. 5; Staudinger/Emmerich (2018) § 550 Rn. 6.

355

Für eine Anwendung auf Untermietverträge: BGH 15.06.1981 BGHZ 81, 46 (51); dagegen: Larenz BT 1, § 48 I, S. 216.

356

Auch bezüglich des Formerfordernisses nach § 550 BGB kann die Berufung auf den Formverstoß nur in Ausnahmefällen den Geboten von Treu und Glauben (§ 242 BGB) widersprechen; siehe BGH 09.04.2008 NJW 2008, 2181 Rn. 28; BGH 30.01.2013 NJW 2013, 1083 Rn. 26.

357

BGH 02.07.1975 BGHZ 65, 49 (54); Larenz BT 1, § 48 I, S. 216.

358

BGH 27.03.1968 BGHZ 50, 39 (43); BGH 22.02.1994 NJW 1994, 1649 (1651); Bieber MünchKomm. § 550 Rn. 14; Larenz BT 1, § 48 I, S. 216.

359

BGH 14.07.2009 NJW 2009, 3157 Rn. 13 ff.

360

Exemplarisch zu sog. Haustierklauseln BGH 14.11.2007 NJW 2008, 218 Rn. 14 ff.; BGH 20.03.2013 NJW 2013, 1526 Rn. 16 ff.

361

Ausführlich zu diesem Problemkreis Canaris Grundrechte und Privatrecht, 1999 sowie G. Hager JuS 2006, 769 ff.

362

BVerfG 09.02.1994 NJW 1994, 1147 (1148); BGH 16.05.2007 NJW-RR 2007, 1243 Rn. 11 ff.; Esser/Weyers BT 1, § 20 III 2, S. 172; Oechsler Rn. 506; zu Einzelheiten der zu duldenden Empfangsanlagen insbesondere bei fremdsprachigen Mietern BGH 10.10.2007 NJW 2008, 216 Rn. 13 ff.; Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 83 ff.

363

Hierzu BVerfG 28.03.2000 NJW 2000, 2658.

364

Vgl. BT-Drucks. 14/5663, S. 78; Staudinger/Rolfs (2018) § 554a Rn. 11 ff.

365

BGH 30.10.1963 BGHZ 40, 252 (254 f.); Esser/Weyers BT 1, § 20 III 2, S. 172.

366

Siehe oben § 5 Rn. 102.

367

Esser/Weyers BT 1, § 20 III 2, S. 172; Häublein MünchKomm. § 535 Rn. 32; Staudinger/Emmerich (2018) § 540 Rn. 5.

368

Dazu oben § 5 Rn. 99 ff., insbesondere auch zur Herausnahme engster Angehöriger aus dem Begriff der „Dritten“.

369

Siehe für eine tageweise Überlassung an Touristen BGH 08.01.2014 NJW 2014, 622 Rn. 11, die von einer allgemeinen Untervermietungserlaubnis nicht umfasst ist.

370

BGH 11.06.2014 NJW 2014, 2717 Rn. 30: Zurückbehaltung eines Zimmers in einer größeren Wohnung genügt für einen verbleibenden Gewahrsam des Mieters an dem Wohnraum.

371

BGH 03.10.1984 BGHZ 92, 213 (218 ff.); BGH 11.06.2014 NJW 2014, 2717 Rn. 14; Bieber MünchKomm. § 553 Rn. 7; Staudinger/Emmerich (2018) § 553 Rn. 4.

372

Weiteres bei Esser/Weyers BT 1, § 20 III 2 b, S. 174; Staudinger/Emmerich (2018) § 553 Rn. 13 f.

373

BGH 05.11.2003 BGHZ 157, 1 (7 f.); Bieber MünchKomm. § 553 Rn. 7; Staudinger/Emmerich (2018) § 553 Rn. 8.

374

BGH 23.11.2005 NJW 2006, 1200 f.; BGH 11.06.2014 NJW 2014, 2717 Rn. 14 ff.; Bieber MünchKomm. § 553 Rn. 7.

375

Zum Verschulden des Vermieters BGH 11.06.2014 NJW 2014, 2717 Rn. 32 ff.

376

BGH 02.02.2011 NJW 2011, 1065 Rn. 20 ff. m. w. N.

377

Siehe unten § 5 Rn. 212 ff.

378

Emmerich § 7 Rn. 36.

379

Siehe jedoch einschränkend § 536 Abs. 1a BGB bei Maßnahmen zur energetischen Modernisierung, die das Gesetz auch durch einen teilweisen Ausschluss der Mietminderung fördern will.

380

Siehe zu § 554 BGB a. F. Bieber MünchKomm. § 554 Rn. 9; Staudinger/Emmerich (2018) § 554 Rn. 6. Demgegenüber sieht § 559 Abs. 2 BGB bei einer Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen eine Aufteilung der Kosten vor.

381

Dazu Larenz BT 1, § 48 III, S. 228; Staudinger/Emmerich (2018) § 535 Rn. 97 ff.

382

BGH 11.01.1984 NJW 1984, 722 (723 f.); Artz MünchKomm. § 5 WiStG Rn. 19; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem.zu § 535 Rn. 118.

383

Artz MünchKomm. § 5 WiStG Rn. 19.

384

Treffend auch Staudinger/Emmerich (2018) § 556d Rn. 25 sowie Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu §§ 556d-g Rn. 5.

385

Siehe Staudinger/Emmerich (2018) § 556d Rn. 25.

386

BGH 05.10.2016 NJW 2017, 1596 Rn. 20 ff.

387

Dazu noch unten § 5 Rn. 210 ff.

388

Dazu oben § 5 Rn. 174.

389

In durch Rechtsverordnung festgelegten Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, reduziert sich die Kappungsgrenze auf 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).

390

Siehe BGH 21.11.2012 NJW 2013, 775 Rn. 13.

391

Dazu z. B. BGH 21.11.2012 NJW 2013, 775 Rn. 14 ff.

392

Bieber MünchKomm. § 551 Rn. 9; Staudinger/Emmerich (2018) § 551 Rn. 5; ausführlich Kießling JZ 2004, 1146 ff.

393

BGH 20.04.1989 BGHZ 107, 210 (212); Staudinger/Emmerich (2018) § 551 Rn. 11.

394

So BGH 07.06.1990 BGHZ 111, 361 (363).

395

Einschränkend indes OLG Düsseldorf 18.07.1997 NJW-RR 1998, 91 f., wonach eine Vermutung dafür streite, dass es sich bei der Bürgschaft um eine Sicherheitsleistung i. S. des § 551 BGB handele; ebenso Staudinger/Emmerich (2018) § 551 Rn. 7.

396

BGH 20.04.1989 BGHZ 107, 210 (213).

397

Zu den Rechtsfolgen einer unwirksamen Fälligkeitsklausel für die Mietkautionsabrede siehe BGH 25.06.2003 NJW 2003, 2899 f.

398

Staudinger/Emmerich (2018) § 551 Rn. 22, 30.

399

Siehe BGH 07.05.2014 NJW 2014, 2496 Rn. 10 f.

400

BGH 01.07.1987 BGHZ 101, 244 (250 f.); noch restriktiver Staudinger/Emmerich (2018) § 551 Rn. 29.

401

Artz MünchKomm. § 562 Rn. 12; Larenz BT 1, § 48 V, S. 250; Looschelders Rn. 472; Staudinger/Emmerich (2018) § 562 Rn. 10.

402

Brox/Walker § 11 Rn. 47; Larenz BT 1, § 48 V, S. 250; Looschelders Rn. 473; RGRK/Gelhaar § 559 Rn. 5; Staudinger/Emmerich (2018) § 562 Rn. 10.

403

Artz MünchKomm. § 562 Rn. 14; Brox/Walker § 11 Rn. 48; Esser/Weyers BT 1, § 20 IV 2 b, S. 178; Larenz BT 1, § 48 V, S. 250; Looschelders Rn. 474 f.; Staudinger/Emmerich (2018) § 562 Rn. 3.

404

Dazu unten § 5 Rn. 195 ff.

405

BGH 12.02.1992 NJW 1992, 1156 (1156); weiterführend zu diesem Problemkreis D.V. Simon Festschrift für J.G. Wolf, 2000, S. 221 ff.

406

Artz MünchKomm. § 562 Rn. 16; Larenz BT 1, § 48 V, S. 250; Staudinger/Emmerich (2018) § 562 Rn. 15. Näher zum Begriff des Anwartschaftsrechts oben § 2 Rn. 507.

407

Artz MünchKomm. § 562a Rn. 4. Bei Wohnungen genügt nach anderer Ansicht das Entfernen aus der Wohnung und den mitvermieteten Zu- und Abgängen, selbst wenn sich die Sache noch auf dem Grundstück des Vermieters befindet: Staudinger/Emmerich (2018) § 562a Rn. 4.

408

Artz MünchKomm. § 562a Rn. 5; Staudinger/Emmerich (2018) § 562a Rn. 5.

409

So konsequent z. B. Staudinger/Emmerich (2018) § 562a Rn. 5.

410

Harke Rn. 329; Jauernig/Teichmann § 562a Rn. 2; RGRK/Gelhaar § 560 Rn. 2; Soergel/Heintzmann § 562a Rn. 3; a. A. BGH 06.12.2017 NJW 2018, 1083 Rn. 19 ff.

411

A.A. Esser/Weyers BT 1, § 20 IV 2 d, S. 179, die eine Entfernung i. S. des § 562a Satz 1 BGB bei einer nur vorübergehenden Wegschaffung annehmen, wenn ein Dritter (z. B. ein Werkunternehmer) unmittelbaren Besitz an dieser erhält.

412

Statt aller Staudinger/Emmerich (2018) § 562a Rn. 12.

413

Einzelheiten bei Staudinger/Emmerich (2018) § 562 Rn. 29 ff.

414

Bzw. des Mieters von Grundstücken oder sonstigen Räumen: § 578 BGB.

415

So BGH 28.11.2001 NJW-RR 2002, 730; Häublein MünchKomm. § 566 Rn. 23; Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 5.

416

Dafür BGH 03.05.2000 NJW 2000, 2346; BGH 02.02.2006 BGHZ 166, 125 Rn. 15; BGH 25.07.2012 NJW 2012, 3032 Rn. 25; Erman/Lützenkirchen § 566 Rn. 14.

417

Siehe unten § 5 Rn. 209 ff.

418

Hierzu bereits oben § 5 Rn. 151.

419

Zu dem Problemkreis des Schutzes des Wohnraummieters gegenüber Drittrechten können ferner die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen gezählt werden. Zum gesetzlichen Vorkaufsrecht nach § 577 BGB siehe auch oben § 2 Rn. 554.

420

BGH 03.03.1954 BGHZ 13, 1 (3 ff.); Soergel/Stürner § 883 Rn. 30; Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 6; a. A. z. B. Canaris Festschrift für Flume, Band I, 1978, S. 371 (393); Kohler MünchKomm. § 883 Rn. 54.

421

BGH 04.04.2007 NJW 2007, 1818 Rn. 6 ff.

422

BGH 12.03.2003 BGHZ 154, 171 (175); BGH 22.10.2003 NJW-RR 2004, 657 (658); Larenz BT 1, § 48 IV, S. 243; Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 21; ferner BVerfG 12.09.2013 NJW 2013, 3774 Rn. 20; a. A. Häublein MünchKomm. § 566 Rn. 20.

423

Zum gutgläubigen Erwerb als gesetzlichem Erwerb auf der Basis eines scheinbaren rechtsgeschäftlichen Erwerbs Wolf/Raiser Sachenrecht, 10. Bearbeitung 1957, § 68 Vor I, S. 247.

424

Statt aller Häublein MünchKomm. § 566 Rn. 17; Looschelders Rn. 490.

425

Näher BGH 25.07.2012 NJW 2012, 3032 Rn. 26 ff.

426

Mit dieser zeitlichen Zäsur weicht § 566 Abs. 1 BGB deutlich von § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB ab, der auf eine vergleichbare Begrenzung verzichtet, sodass der Erwerber des Betriebes bzw. Betriebsteiles auch für die Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis einzustehen hat, die vor dem Betriebsübergang fällig geworden sind.

427

BGH 25.07.2012 NJW 2012, 3032 Rn. 31 f.; Häublein MünchKomm. § 566 Rn. 30; Larenz BT 1, § 48 IV, S. 243; Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 48 ff.

428

So bezüglich des Anspruchs auf Leistung einer Sicherheit (Kaution) BGH 25.07.2012 NJW 2012, 3032 Rn. 33 f.

429

BGH 22.01.1968 BGHZ 49, 350 (352); Häublein MünchKomm. § 566 Rn. 38; Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 54.

430

Siehe oben § 5 Rn. 1.

431

Einzelheiten bei Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 42 ff.

432

Häublein MünchKomm. § 566 Rn. 12; Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 28.

433

Zu dieser Form der Bürgschaft näher unten § 13 Rn. 82.

434

BGH 18.12.1968 BGHZ 51, 273 (274 f.); Staudinger/Emmerich (2018) § 566 Rn. 60.

435

Das Gesetz übernimmt insoweit die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH 24.03.1999 BGHZ 141, 160 [164 f.]); siehe BT-Drucks. 14/4553, S. 63.

436

Vgl. Esser/Weyers BT 1, § 22/4, S. 192 m. w. N. zu abweichenden Auffassungen über den Normzweck.

437

Dass § 566b BGB auch Rechtsgeschäfte mit dem Mieter umfasst, ist nicht unbestritten; a. A. z. B. Häublein MünchKomm. § 566b Rn. 8; wie hier RGRK/Gelhaar § 573 Rn. 4.

438

BGH 06.06.1952 BGHZ 6, 202 (206 f.); Larenz BT 1, § 48 IV, S. 247.

439

Zur grundrechtlichen Fundierung des Kündigungsschutzes zugunsten des Mieters in der Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) siehe BVerfG 26.05.1993 NJW 1993, 2035 (2036) sowie oben in Fn. 15.

440

Zu Letzteren oben § 5 Rn. 153.

441

Dazu näher unten § 5 Rn. 217 ff.

442

BT-Drucks. 14/4553, S. 70; Staudinger/Rolfs (2018) § 575 Rn. 34.

443

BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Häublein MünchKomm. § 572 Rn. 5.

444

Looschelders Rn. 496.

445

Deshalb scheidet auch eine analoge Anwendung von § 568 Abs. 1 BGB auf Aufhebungsverträge aus. Ebenso Häublein MünchKomm. § 568 Rn. 4; Looschelders Rn. 496; Soergel/Heintzmann § 568 Rn. 3; Staudinger/Rolfs (2018) § 568 Rn. 11.

446

BGH 29.03.2017 NJW 2017, 2018 Rn. 19 ff.: Berufs- oder Geschäftsbedarf des Wohnraumvermieters.

447

Dabei hat der Mieter auch das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen zu vertreten, wobei zu dem von § 278 BGB erfassten Kreis auch ein Mieterverein gehört, der den Mieter bei der Erfüllung seiner Mietzahlungspflicht berät: BGH 25.10.2006 NJW 2007, 428 (430).

448

BGH 28.11.2007 NJW 2008, 508 Rn. 22 ff.

449

Steht dem Vermieter jedoch in derselben Wohnlage eine freie Wohnung zur Verfügung, so ist eine gleichwohl auf den Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter diese Wohnung nicht zur Anmietung angeboten hat; allerdings besteht diese Pflicht grundsätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (BGH 09.07.2003 NJW 2003, 2604 f.; BGH 14.12.2016 NJW 2017, 547 Rn. 54 ff.).

450

Esser/Weyers BT 1, § 21 I 2 a, S. 183; Häublein MünchKomm. § 573 Rn. 42 f.; Larenz BT 1, § 48 VI, S. 257; Staudinger/Rolfs (2018) § 573 Rn. 177, 187 f.

451

BT-Drucks. 14/4553, S. 66; BGH 15.12.2010 NJW 2011, 914 Rn. 10; Häublein MünchKomm. § 573 Rn. 94; Staudinger/Rolfs (2018) § 573 Rn. 201; a. A. Medicus/Lorenz Rn. 518.

452

Hierfür aber Medicus/Lorenz Rn. 518, die § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB als Rechtsfolgenorm bewerten und aus dieser eine materiellrechtliche Präklusion ableiten.

453

Hiervon abzugrenzen sind solche Tatsachen, die den geltend gemachten Kündigungsgrund lediglich erläutern, ergänzen oder ausfüllen; siehe BGH 12.05.2010 NJW 2010, 3015 Rn. 36.

454

BGH 04.02.2009 NJW 2009, 1491 Rn. 16; BGH 12.05.2010 NJW 2010, 3015 Rn. 25; Häublein MünchKomm. § 569 Rn. 38; Medicus/Lorenz Rn. 518; a. A. Staudinger/Emmerich (2018) § 569 Rn. 66, der die Kündigungserklärung wegen eines Verstoßes gegen die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) für nichtig (§ 125 Satz 1 BGB) erachtet. Zur Rechtslage bei der ordentlichen Kündigung siehe oben § 5 Rn. 218.

455

Wie hier Häublein MünchKomm. § 569 Rn. 37; a. A. Staudinger/Emmerich (2018) § 569 Rn. 66.

456

Häublein MünchKomm. § 569 Rn. 9 f.

457

Häublein MünchKomm. § 569 Rn. 8; Staudinger/Emmerich (2018) § 569 Rn. 8.

458

Das Kündigungsrecht steht auch einem gewerblichen Zwischenmieter zu, der die Räume nicht selbst bewohnt, sondern an Dritte weitervermietet hat: BGH 17.12.2003 NJW 2004, 848 (849 f.).

459

Häublein MünchKomm. § 569 Rn. 7; Staudinger/Emmerich (2018) § 569 Rn. 11.

460

Staudinger/Emmerich (2018) § 569 Rn. 32.

461

Siehe BGH 18.02.2015 NJW 2015, 1239 Rn. 14 ff.

462

Zum Sonderfall des Verzugs mit der Leistung einer Sicherheit siehe § 569 Abs. 2a BGB.

463

Diese Sonderregelung für eine fristlose Kündigung entfaltet jedoch nach der Rechtsprechung (BGH 10.10.2012 NJW 2013, 159 Rn. 16 ff.) keine Sperrwirkung gegenüber einer auf den Zahlungsverzug des Mieters gestützten ordentlichen, fristgemäßen Kündigung i. S. des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Inhaltlich kommt eine solche mangels einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nach der Entscheidung des BGH aber nicht in Betracht, wenn der Zahlungsverzug eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

464

§§ 540 Abs. 1 Satz 2, 544 Satz 1, 563 Abs. 4, 563a Abs. 2, 564 Satz 2 BGB.

465

Häublein MünchKomm. §§ 574 Rn. 15 ff.; Larenz BT 1, § 48 VI, S. 266; Staudinger/Rolfs (2018) § 574 Rn. 37 ff.

466

Esser/Weyers BT 1, § 21 I 2c, S. 184; Häublein MünchKomm. §§ 574 Rn. 15 ff.; Staudinger/Rolfs (2018) § 574 Rn. 49 ff.

467

Dazu näher unter § 5 Rn. 231 ff.

468

BT-Drucks. 14/4553, S. 62; Häublein MünchKomm. § 563a Rn. 1.

469

Zu den Voraussetzungen einer gemeinsamen Haushaltsführung Staudinger/Rolfs (2018) § 563 Rn. 14 ff.

470

BT-Drucks. 14/4553, S. 61; Häublein MünchKomm. § 563 Rn. 14 f.; Staudinger/Rolfs (2018) § 563 Rn. 27.

471

Für die Personen i. S. von § 563 Abs. 2 BGB beginnt die Widerspruchsfrist erst zu laufen, wenn sie Kenntnis sowohl von dem Tod des Mieters als auch der Ablehnungserklärung der Bevorrechtigten erlangt haben: Häublein MünchKomm. § 563 Rn. 25; Staudinger/Rolfs (2018) § 563 Rn. 41.

472

Larenz BT 1, § 49 I, S. 278.

473

Hier stellt sich häufig das Problem der Sittenwidrigkeit von überlangen Bierbezugsverpflichtungen des Pächters gemäß § 138 Abs. 1 BGB; dazu Erman/Schmidt-Räntsch § 138 Rn. 86 m. w. N.

474

Zur Unterscheidung von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft oben § 2 Rn. 23 ff.

475

Siehe hierzu Baur/Stürner § 53 Rn. 45 ff.

476

Treffend z. B. Brox/Walker § 14 Rn. 4.

477

RG 11.12.1917 RGZ 91, 310 (311); zustimmend Harke MünchKomm. § 581 Rn. 11.

478

BGH 04.06.1986 WM 1986, 1359 (1360); Larenz BT 1, § 49 I, S. 279 f.; Staudinger/Emmerich (2018) Vorbem. zu § 535 Rn. 31.

479

Dazu unten § 5 Rn. 248 ff.

480

Näher Wolf/Neuner § 27 Rn. 12 f. m. w. N. auch zu abweichenden Konstruktionen.

481

Esser/Weyers BT 1, § 23 II 2, S. 196; Harke MünchKomm. § 581 Rn. 37; Larenz, BT 1, § 49 I, S. 280. Siehe oben § 5 Rn. 29.

482

Siehe oben § 5 Rn. 84 ff.

483

Soergel/Heintzmann § 581 Rn. 5; a. A. Harke MünchKomm. § 581 Rn. 9.

484

Harke MünchKomm. § 582 Rn. 1; RGRK/Gelhaar vor § 586 Rn. 1.

485

Harke MünchKomm. § 582a Rn. 3.

486

RG 09.11.1933 RGZ 142, 201 (202 f.); Harke MünchKomm. § 582 Rn. 2; Larenz BT 1, § 49 I, S. 282.

487

Harke MünchKomm. § 582 Rn. 4.

488

Zur Sicherung dieses Anspruchs besteht ein Pfandrecht an den Inventarstücken nach Maßgabe des § 583 BGB. Nach der Rechtsprechung umfasst dieses Pfandrecht auch Inventarstücke im Eigentum Dritter: BGH 21.12.1960 BGHZ 34, 153 (157).

489

Schuldrechtliche Beschränkungen dieses Rechts unterliegen nach § 583a BGB bestimmten Wirksamkeitsvoraussetzungen. Auf dinglicher Ebene kann die Verfügungsbefugnis des Pächters gemäß § 137 Satz 1 BGB ohnehin nicht ausgeschlossen werden.

490

Harke MünchKomm. § 582a Rn. 5.

491

Larenz BT 1, § 49 II, S. 285; insbesondere zum Kündigungsrecht Esser/Weyers BT 1, § 23 III 2, S. 199.

492

Gesetz über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen v. 08.11.1985, BGBl. I, S. 2075.

493

Hierzu oben § 5 Rn. 155 ff.

494

Harke MünchKomm. § 585b Rn. 1; Larenz BT 1, § 49 II, S. 286.

495

Larenz BT 1, § 49 II, S. 287.

496

Siehe oben § 5 Rn. 238.

497

Esser/Weyers BT 1, § 23 III 2, S. 198 f.; Larenz BT 1, § 49 II, S. 289.

Titel: § 5 Miet- und Pachtverträge
verfasst von: Hartmut Oetker
Felix Maultzsch
Verlag: Springer Berlin Heidelberg
Buch: Vertragliche Schuldverhältnisse
Print ISBN: 978-3-662-57499-7

Electronic ISBN: 978-3-662-57500-0

Copyright-Jahr: 2018
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-662-57500-0_5

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