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18.08.2020 | Anlageberatung | Im Fokus | Onlineartikel

Feriendomizile als Investment setzten Know-how voraus

Autor:
Angelika Breinich-Schilly
6:30 Min. Lesedauer

Die Corona-Pandemie hat die Preise bei Ferienimmobilien nicht spürbar gesenkt, dennoch bleibt das Interesse privater Anleger ungebrochen. Als echtes Investment dienen sie aber nur erfahrenen Käufern, zeigt das Deutsche Institut für Altersvorsorge.

Während des Lockdowns kam die gesamte Tourismusbranche zum Erliegen. Hotels und Pensionen blieben geschlossen, Ferienwohnungen und -häuser standen wochenlang leer. Der Markt für entsprechende Immobilien in den beliebten Urlaubsgebieten innerhalb und außerhalb Deutschlands war erstarrt, denn Käufer und Verkäufer kamen aufgrund der Reisebeschränkungen nicht zusammen. Mit dem Aufleben der Reisemöglichkeiten, besonders innerhalb der Bundesrepublik, sind aber wieder Besichtigungen potenzieller Kaufobjekte möglich.

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Deutschland als Markt für Ferienimmobilien

Und ein Feriendomizil in Deutschland oder dem deutschsprachigen Ausland könnte sich in Zukunft lohnen, wie eine Studie des Seminars "Empirisches Arbeiten" im Studiengang Tourismus-, Hotel- und Eventmanagement an der Hochschule Fresenius zeigt. Das hatte in der Hochphase des Shutdowns ermittelt, dass die Deutschen mit 40 Prozent ihr eigenes Land als liebstes Ferienziel bereisen. Auf Platz zwei liegt der Nachbarstaat Österreich mit immerhin 16 Prozent. 

Für 80 Prozent sind bei der Auswahl des Reiseziels die politische Lage, die hygienischen Vorschriften sowie die medizinische Versorgung der Destination von großer Bedeutung. Rund die Hälfte der Befragten zieht dabei Ferienwohnungen und -häuser anderen Unterkunftsarten vor. "Ursächlich für diese Ergebnisse sind sicherlich Abstandregeln und Maskenzwang, die in den eigenen vier Wänden nicht eingehalten werden müssen", so die Studienautoren.

Nur Vermietung rechnet sich für Investoren

Diesen Trend stellt auch das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) fest: "Es könnte sogar sein, dass zukünftig kleinere Ferienimmobilien als sicherer empfunden werden als große Hotelanlagen. Zusätzlich könnten sie als Notfallunterkunft für sich oder Familienangehörige verwendet werden." 

Dennoch sollten Interessenten den Kauf einer Ferienwohnung oder eines -hauses als Geldanlage nicht auf die leichte Schulter nehmen, warnt das DIA. "Eine solche Immobilie lohnt sich grundsätzlich, wenn man sie eher wenig selbst nutzt, sondern die Priorität klar auf die Vermietung richtet." Die Selbstnutzung stelle lediglich ein kleines Extra dar und komme nur in der Neben- und Nachsaison in Frage. Bei der Objektwahl sei daher vor allem der Blick eines Vermieters gefragt.

Ferienhauskäufer müssen die Marktlage vor Ort kennen

Zunächst sollte der künftige Eigentümer laut DIA die ortsüblichen Mieten kennen und sich informieren, ob sich die Immobilie für vier bis fünf Monate im Jahr gut vermieten lässt. Ausschlaggebend ist hierbei die Lage, aber auch die richtige Größe und Ausstattung, die auch eine Vermietung in der Nebensaison erleichtert. "Derzeit gibt es einen Trend zu etwas größeren Ferienhäusern mit etwa 100 Quadratmetern", betont das Institut. Eine zielgruppengenaue Ansprache helfe ebenfalls, um eine gute Auslastung zu erreichen. "Eine Ferienimmobilie sollte mindestens 17 bis 18 Wochen im Jahr vermietbar sein, damit sie sich trägt. Dann erst übersteigen die Einnahmen die Kosten für Unterhalt, Kredit und Tilgung", lautet der Rat.

Da die Vermietung an Gäste sowie die Vermarktung aufwändig sind und aufgrund starker Nutzung häufiger Wartungen, Renovierungsmaßnahmen und Reparaturen anfallen, entstehen größere Ausgaben als bei einer Selbstnutzung. Wird eine Firma vor Ort mit diesen Aufgaben betraut, müssen diese Kosten ebenfalls eingeplant werden.  

Ferienvermieter müssen Steuervorgaben erfüllen

Wird eine Ferienimmobilie hingegen eher aus steuerlichen Gründen angeschafft, sollten Käufer aufpassen, nicht in rechtliche Fallen zu tappen. Steuervorteile kann nur nutzen, wer bei seiner Ferienimmobilie auch die Einkunfts- und Überschusserzielungsabsicht nachweisen kann - im Klartext damit auch tatsächlich Geld verdienen will. Denn: "Das Finanzamt will nicht, dass aus einer 'Erholungsimmobilie' gleichzeitig ein umfassendes 'Steuersparmodell' wird", schreiben Philipp Karl Maximilian Lindmayer und Hans-Ulrich Dietz im Buchkapitel "Investitionen in Immobilien zur Eigennutzung und zur Vermietung" auf Seite 393. 

Die Springer-Autoren erläutern die Grundsätze für Ferienimmobilien mit ausschließlicher Vermietung: 

Bei einer ausschließlichen Vermietung an wechselnde Feriengäste ist grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung in Eigenregie oder durch die Einschaltung eines fremden Dritten vermietet wird."

Grundsätzlich sprechen folgende Merkmale für eine Vermietungsabsicht:

  • Die Entscheidung über die Vermietung wurde an einen nicht nahestehenden Vermittler, beispielsweise an die Kurverwaltung, übertragen. Zudem ist die Eigennutzung vertraglich für das ganze Jahr ausgeschlossen.
  • Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbstgenutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe der selbstgenutzten Wohnung.
  • Der Eigentümer hat am selben Ort mehrere Ferienwohnungen und nutzt nur eine davon selbst.
  • Die Dauer der Vermietung liegt nicht um mehr als ein Viertel unter dem für den am Ferienort üblichen Saisondurchschnitt.
  • Bei einer zu geringen Anzahl von Vermietungstagen muss die Vermietungsabsicht durch Werbemaßnahmen wie Anzeigen in Printmedien oder im Internet nachgewiesen werden."

Eigentümer sollten sich nur kurz im Feriendomizil aufhalten

Kurze Aufenthalte des Eigentümers für Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe, Reinigungsarbeiten bei Mieterwechsel, allgemeiner Kontrolle und Teilnahme an Eigentümerversammlungen stellen laut Lindmayer und Dietz keine Selbstnutzung dar. "Sofern diese Aufenthalte jedoch mehr als einen Tag dauern oder der Eigentümer von Familienangehörigen begleitet wird, sind die Gründe hierfür erläuterungsbedürftig. Gerade bei mehrtägigen Aufenthalten ist nachzuweisen, dass diese vollständig mit Arbeiten an der Wohnung ausgefüllt waren."

Liegen die genannten Voraussetzungen vor, können die Eigentümer Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten als Werbungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie in voller Höhe steuerlich ansetzen. "Liegen diese über den Einnahmen, mindert der Mietverlust das übrige Einkommen", so die Autoren.

Teilweise Selbstnutzung kann steuerschädlich sein

Schwierig wird es, wenn der Eigentümer zum Teil selbst Urlaub in seiner Immobilie macht, dennoch Kosten für Renovierungen oder Reparaturen steuerlich geltend macht. "Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung selbst nutzt oder sie unentgeltlich Dritten zur Nutzung überlässt. Wird eine Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Steuerpflichtige eine zeitweise Selbstnutzung vor, ist diese Art der Nutzung Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen", erläutern Lindmayer und Dietz auf Seite 394. 

In diesen Fällen müsse der steuerpflichtige Eigentümer die sogenannte Überschusserzielungsabsicht nachweisen und objektive Umstände vortragen, warum trotz einer Selbstnutzung ein Totalüberschuss erwartet werden konnte. "Dies erfolgt im Einzelfall durch eine langfristige Überschussprognoserechnung. Ist diese nicht schlüssig, geht das Finanzamt von Liebhaberei aus", so die Autoren.

Steuerfallen bei Auslandsimmobilien

Auch bei Immobilien im Ausland kann es steuerrechtlich brenzlig werden: Die Grundsteuern für Immobilien liegen meist deutlich über den deutschen Sätzen, warnt das DIA. "Weiterhin variiert der Steuersatz zwischen gebrauchten und neu erstellten Objekten. Außerdem fällt in einigen Ländern noch eine Spekulationssteuer an, wenn man das Objekt mit Wertzuwachs verkauft." Auch die Überweisung des späteren Verkaufserlöses könne Gebühren verursachen, wenn der Betrag ins Ausland transferiert wird. 

Bei Objekten in exponierter Lage seien zudem häufig die Kosten für Strom- und Wasserversorgung sowie für die Müllbeseitigung deutlicher teurer als in Deutschland. Und: "In Ländern wie Österreich und der Schweiz bestehen zudem Quotenregelungen und Genehmigungsverfahren, die es auch gut situierten Käufern unmöglich machen können, eine Immobilie zu erwerben." 

Aktien und Fonds als Anlagealternativen

Wen Aufwand, Kosten und letztlich auch der Kredit für eine eigene Ferienimmobilie abschrecken, kann sich als Alternative ein Depot mit nationalen und internationalen Immobilienaktien zusammenstellen, rät das DIA. Anleger könnten damit zugleich in eine Vielzahl von Ferienobjekten investieren, die in der Regel von einem erfahrenen Immobilienmanagement betreut werden. Diese Papiere ließen sich zudem jederzeit an der Börse verkaufen. Möglich ist auch die Beteiligung an einem entsprechenden Immobilienfonds.

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