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16.03.2017 | Baufinanzierung | Im Fokus | Onlineartikel

Gedeckelte Marktanpassung – Auswege aus der Falle

Autor:
Jochem Kierig

Nach Ansicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) sind Marktanpassungszuschläge mit der Verordnung zur Beleihungswertermittlung bei Immobilien grundsätzlich nicht vereinbar. Dies hat in einigen Regionen Deutschlands negative Folgen für die Beleihbarkeit von Einfamilienhäusern. 

Eine mögliche Lösung des Problems ist die sachgerechte Anpassung der Herstellungskosten an die regionalen Baupreisverhältnisse. Es gehört zu den Grundsätzen der Beleihungswertermittlung, dass in der Wertermittlung unter anderem die "normalen regionalen Marktgegebenheiten" zu berücksichtigen sind (§ 3 Abs. 2 BelWertV). Ist für die Ermittlung des Beleihungswerts der Sachwert maßgebend, wie das in der Regel bei der Immobilienbewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall ist (§ 4 Abs. 4 BelWertV), so gilt dieser Grundsatz unmittelbar auch für die Sachwertermittlung. Demzufolge ist der aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen ermittelte vorläufige Sachwert an den Markt anzupassen.

Verwendung von Marktanpassungsfaktoren

Hierzu werden regelmäßig Marktanpassungsfaktoren verwendet, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV). In einigen Regionen Deutschlands sind die so ermittelten Marktanpassungsfaktoren häufig größer 1,00. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Durchschnitt höher sind als die entsprechenden Sachwerte. 

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Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) vertritt die Auffassung, dass solche Marktanpassungszuschläge mit den Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung grundsätzlich nicht vereinbar sind. Deshalb sollen die Marktanpassungsfaktoren in der Beleihungswertermittlung im Regelfall 1,00 nicht übersteigen. So ermittelte Werte sind in diesen Regionen deutlich niedriger als die Kaufpreise, die Beleihungsausläufe entsprechend hoch. Dies ist oft ein Problem für die finanzierende Bank und natürlich den Kunden.

Warum sind die Marktanpassungsfaktoren überhaupt größer 1,00? Bezahlen die Käufer wirklich mehr als die Substanz der Immobilie wert ist? Die Antwort lautet in der Regel, nein! Der Marktanpassungsfaktor ist eine Größe, die nach den Empfehlungen der Sachwertrichtlinie als Modellgröße ermittelt wird. Wesentlichen Einfluss auf die Höhe des Faktors haben die Herstellungskosten, die normalerweise auf der Grundlage der in der Sachwertrichtlinie tabellierten Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) ermittelt werden. Hierbei handelt sich um durchschnittliche Baukosten, die die regionalen Baukostenunterschiede nicht berücksichtigen. Demzufolge werden diese als Teil der Marktanpassung berücksichtigt und fallen somit oft der Deckelung der Marktanpassungsfaktoren zum Opfer.

Die Lösung des Problems

Es ist zu empfehlen, die Herstellungskosten streng den Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung entsprechend in der Beleihungswertermittlung regional angemessen anzusetzen (§ 16 Abs. 1 Satz 2 BelWertV). Hierzu werden Baukosten-Regionalfaktoren benötigt, die die regionalen Baupreisunterschiede ausreichend feingranular, valide und nachweisbar abbilden. Wichtig dabei ist jedoch, dass die Marktanpassung modellkonform erfolgt. Das heißt, die angesetzten Marktanpassungsfaktoren werden aus Kaufpreisen und ihnen entsprechenden regional angemessenen Sachwerten ermittelt. Dies ist zum Beispiel bei den von Sprengnetter Immobilienbewertung herausgegebenen Baukosten-Regionalfaktoren und Sachwert-Marktanpassungsfaktoren der Fall.

Auswirkungen auf die Höhe des Beleihungswerts

Anhand eines Beispiels für ein Einfamilienhaus in München wird gezeigt, wie sich die Regionalisierung der Herstellungskosten auf die Höhe des Beleihungswerts positiv auswirken kann.

Beispiel 1: Ohne Regionalisierung der Herstellungskosten

Regionalfaktor = 1,00
Modellkonformer Sachwertfaktor = 1,174
Nachhaltigkeitsfaktor = 1,174 auf 1,00 gedeckelt
Verlust durch Deckelung = 15,3 Prozent.



Marktwert
(Angaben in Euro)

Beleihungswert
(Angaben in Euro)
Sachwert der Gebäude und Außenanlagen

347.722 


347.722 

regionalisierter Sachwert der Gebäude und Außenanlagen
x1,00

347.722 

x1,00

347.722 

Bodenwert

604.500 

604.500 
vorläufiger Sachwert

952.222 

952.222 
marktangepasster / nachhaltiger vorläufiger Sachwert
x1,174
1.117.909 
x1,00
952.222 
Sicherheitsabschlag


10 %
34.772 
Sachwert (gerundet)

1.118.000 

917.000 
Queller: Sprengnetter Immobilienbewertung



Beispiel 2: Mit Regionalisierung der Herstellungskosten

Regionalfaktor = 1,426 für München (Stadt)
Modellkonformer Sachwertfaktor = 1,016
Nachhaltigkeitsfaktor = 1,016 auf 1,00 gedeckelt
Verlust durch Deckelung = 2,9 Prozent

Der Beleihungswert ist mit Regionalisierung um 14,5 Prozent höher als der Beleihungswert ohne Regionalisierung.



Marktwert
(Angaben in Euro)

Beleihungswert
(Angaben in Euro)
Sachwert der Gebäude und Außenanlagen (inkl. Baunebenkosten)

347.722 


347.722 

regionalisierter Sachwert der Gebäude und Außenanlagen
x1,426

495.852 

x1,426

495.852 

Bodenwert


604.500 

604.500 
vorläufiger Sachwert
1.100.352 

1.100.352
marktangepasster/ nachhaltiger vorläufiger Sachwert
x1,016
1.117.956
x1,00

1.100.352

Sicherheitsabschlag


10 %
49.585
Sachwert (gerundet)
1.118.000

1.050.000
Quelle: Sprengnetter Immobilienbewertung




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Die Hintergründe zu diesem Inhalt

01.01.2013 | Strategie + Management | Ausgabe 1/2013

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Quelle:
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