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16.02.2018 | Baufinanzierung | Im Fokus | Onlineartikel

Immobilienpreise sind 2017 erneut mehr gestiegen als 2016

Autor:
Barbara Bocks

Seit Jahren tendieren die Preise am deutschen Immobilienmarkt nur in eine Richtung, nämlich nach oben. Aus Sicht von Experten wird dies jedoch nicht für alle Sparten dauerhaft so bleiben. Was das für Investoren bedeutet.

Die Preise am deutschen Immobilienmarkt sind 2017 weiter leicht gestiegen. Das hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (Vdp) mit seinem Immobilienpreisindex auf Basis echter Transaktionsdaten ermittelt, der am 12. Februar 2018 veröffentlicht wurde. Der gesamte Index steigerte sich im Jahresdurchschnitt um 6,8 Prozent etwas stärker als im Vorjahr, mit 6,4 Prozent. Die Preise für Wohnimmobilien erhöhten sich laut des Indexes um 6,9 Prozent gegenüber 6,5 Prozent in 2016.

Der Vdp-Immobilienpreisindex Wohnen weist für die sieben größten deutschen Märkte im Jahr 2017, also für Hamburg, Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Köln und Stuttgart, sogar einen Anstieg von 13,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf. Maßgeblicher Treiber war laut den Vdp-Experten die Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern, mit einem Anstieg von 14,2 Prozent gegenüber 2016.

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Auch der "Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise" zeigte im 2. Quartal 2017 hohe Preissteigerungen in den deutschen Metropolregionen an. So sind die Immobilienpreise beispielsweise in Frankfurt und München um 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal angestiegen. Der Grund liegt laut Susanne Eickermann-Riepe, Partnerin und Real Estate Leader bei Pricewaterhouse Coopers (PwC Deutschland), darin, dass "in Deutschland die Renditen gut sind, weil im europäischen Vergleich auch die Kaufpreise geringer sind“, erklärt sie im Artikel "Lage, Lage, Lage" (Seite 48) der Ausgabe Februar/März 2018 von "Bankmagazin". Die deutschen Großstädte werden aus ihrer Sicht darin jedoch aufholen. Die internationalen Investoren, die in Kontinentaleuropa und in Großbritannien unterwegs sind, wollen laut Eickermann-Riepe in Europa investieren und legen dabei vor allem Wert auf wirtschaftliche und politische Stabilität. Das erhöhe die Attraktivität Deutschlands im Vergleich etwa zu Spanien, wo während der Unruhen um Katalonien die Stabilität "auch schon mal gefährdet war".

Höhere Tilgungsraten bei Eigenheimbesitzern

Die deutschen Eigenheimbesitzer wiederum setzen auf Sicherheit und nutzen die derzeitige Niedrigzinsphase, um die monatlichen Tilgungsraten für ihre Anschlussfinanzierungen zu erhöhen und so schneller schuldenfrei zu sein. Derzeit liegen diese bei 790 Euro im Vergleich zu 720 Euro im Jahr 2010. Auf diese Weise plant die Hälfte der Befragten einer Statista-Umfrage im Auftrag von Interhyp von Ende Dezember 2017, am Ende der Anschlussfinanzierung ihre Darlehen getilgt zu haben. 19 Prozent der insgesamt 3.300 Befragten hatten dieses Ziel in wenigen Jahren vor Augen.

Kürzlich wurde außerdem das europaweite, so genannte EeMAP-Projekt ins Leben gerufen. Es soll Eigenheimbesitzern Investitionen in die Gebäudeeffizienz über eine standardisierte Energieeffizienz-Hypothek schmackhaft machen. Bei der Initiative, die auch von der EU-Kommission unterstützt wird, sind neben dem Energiekonzern Eon unter anderem Großbanken und die Immobilienwirtschaft beteiligt.

Transaktionsvolumen bei deutschen Immobilien steigt 2017 erneut

Bei den gestiegenen Immobilienpreisen überrascht es derzeit nicht, dass das Transaktionsvolumen ohne IPOs des Immobilien-Investmentmarktes für Gewerbe- und Wohnimmobilien 2017 im Vergleich zum Vorjahr um rund 9,7 Prozent auf 72,8 Milliarden Euro gestiegen ist. Das ist eines der Ergebnisse des "Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2018" von EY Real Estate. Für die Erhebung hat die Beratungsgesellschaft 220 auf dem deutschen Markt aktive Investoren, wie Banken und Private-Equity-Fonds, um ihre Prognose für dieses Jahr gebeten. Für 2018 rechnen die EY-Experten mit einem Transaktionsvolumen bei Gewerbe- und Wohnimmobilien von etwa 70 Milliarden Euro. Der Grund: Da Transaktionen mit Immobilien gewerblicher Nutzung 2017 ein neues Rekordniveau erreicht hätten, glauben zwei Drittel der befragten Investoren, dass sich die Preise in Deutschland in der Folge in den meisten Nutzungsarten bei Gewerbe- und Wohnimmobilien seitlich bewegen würden.

Die Tatsache, dass Wohnraum in deutschen Ballungszentren aufgrund des Flächenmangels immer rarer wird, ist für Investoren zumindest auf den zweiten Blick eine gute Nachricht, da die Objekte dort durch das knappe Angebot in begehrten Lagen auf lange Sicht eine Wertsteigerung erfahren. In den Metropolen entstehen aktuell laut den EY-Experten "auffällig viele kleine Wohnungen mit hohen Quadratmeterpreisen“. Gerade in den Innenstädten seien die Kaufpreise als Folge des Wettbewerbs bereits stark gestiegen. Für 1a-Lagen rechnen 67 Prozent der von EY-befragten Investoren und für 1b-Lagen sogar 76 Prozent der Befragten dennoch mit weiter steigenden Wohnungspreisen. Verfügbare Mietobjekte lassen sich in der Folge zu entsprechend höheren Preisen vermieten. 

Gewerbliche Immobilien wurden 2017 teurer

Auch die Preise für gewerbliche Immobilien legten im Jahr 2017 laut des Vdp-Indexes um 6,5 Prozent genauso wie die Wohnimmobilien stärker zu als im Vorjahr. Dominiert wurde diese Entwicklung laut den Vdp-Experten von der Entwicklung vom Büroimmobilienmarkt, bei dem sich die Preise im Vergleich zum Vorjahr um 8,4 Prozent erhöhten. Hier herrschte 2017 den vdp-Experten zufolge eine unverändert hohe Nachfrage, während sich das Angebot an neuen Flächen durch die geringe Bautätigkeit weiter verknappte.

Büroimmobilien sind derzeit also gefragt, doch das wird auf lange Sicht nicht so bleiben. "Auch die Städte können sich dem demografischen Wandel auf lange Sicht nicht entziehen“, erklärt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln (IW). Selbst wenn mehr Menschen in die Städte ziehen, werde auch dort ab dem Jahr 2035 die Zahl der Beschäftigten sinken. In der Folge werden laut des IW-Experten weniger Büroflächen gebraucht. Gerade eine eventuelle Nachnutzung als Wohnimmobilie sollte aus seiner Sicht deshalb von Anfang an in die Pläne einbezogen werden.

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