Fehlender Sanierungwille gefährdet Immobilienwert

Viele Immobilien benötigen eine Modernisierung, um die Wohnqualität und deren Wert zu erhöhen oder die Energieeffizienz zu verbessern. Doch je älter die Eigentümer sind, desto eher schieben sie die Sanierung vor sich her. 

Fast drei Viertel (73 Prozent) der von der Bausparkasse LBS befragten gut 2.100 Eigentümer und 300 Vermieter besitzen Immobilien, die älter als 25 Jahre sind. Bei 22 Prozent der selbst genutzten und 21 Prozent der vermieteten Objekte liegt ein hoher oder sogar sehr hoher Energieverbrauch vor. Unter den rund 850 befragten Mietern stellen 32 Prozent einen entsprechenden Befund fest. So bewerten 62 Prozent der Eigentümer und Vermieter den Modernisierungsbedarf von mittel bis sehr hoch. Fast die Hälfte (46 Prozent) plant deshalb in den kommenden drei Jahren eine Modernisierung. Die geplanten Maßnahmen betreffen unter anderem die Heizungsanlage, die Dämmung und die Fenster sowie Photovoltaik-Anlagen. Damit sollen der Wohnwert von Haus oder Wohnung verbessert, Energiekosten gesenkt und der Wert der Immobilie gesteigert werden. 

Kosten-Nutzen-Verhältnis muss stimmen

Mit mehr als 50.000 Euro Kosten rechnen 16 Prozent der Eigentümer und 27 Prozent der Vermieter. Das ist offenbar auch die Schmerzgrenze, ab der sich zwölf Prozent der Eigentümer und 25 Prozent der Vermieter einen Verkauf ihrer Immobilie vorstellen können, anstatt die Sanierung anzugehen. Vor allem hohe Kosten, ein ungünstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis oder die Suche nach guten Handwerkern werden als Hinderungsgründe genannt. 

Mit dem Alter sinkt der Modernisierungswille

Und je älter die Befragten sind, desto weniger motiviert scheinen sie, anstehende Maßnahmen auch wirklich umzusetzen, wie die aktuelle Modernisierungsstudie offenbart. Während die unter den unter 50-jährigen Eigentümern noch deutlich mehr als die Hälfte die Maßnahmen angehen, ist es ab 60 Jahren nur noch gut ein Drittel. Jenseits der 70 Jahre sinkt der Anteil auf ein Viertel. Ähnliche ist die Lage bei den älteren privaten Vermietern.

Überschreiten die Modernisierungskosten die 50.000-Euro-Grenze, denkt ein Viertel eher daran, die Immobilie zu verkaufen, als sie zu sanieren. "Eine kostendeckende Erhöhung der Miete erscheint oftmals unrealistisch", heißt es in der Studie. So kommt die LBS nur auf eine Sanierungsquote im Wohngebäudebestand von 0,67 Prozent.

Fehlende Sanierung senkt den Immobilienwert

"Jede nicht durchgeführte Modernisierung gefährdet letztlich auch den Wert der eigenen Immobilie", warnt LBS-Immobilienexperte Martin Englert. So kommt die Studie nur auf eine Sanierungsquote im Wohngebäudebestand von 0,67 Prozent. Erforderlich wären laut der Deutschen Energie-Agentur Dena aber zwei Prozent, "um insbesondere den Energieverbrauch im Gebäudesektor spürbar zu senken", heißt es weiter.

Mix aus Eigenkapital und Förderung muss stimmen

"Die beiden wichtigsten Finanzierungsquellen für Modernisierungen sind Eigenkapital und Fördermittel. Daher ist eine ausreichend hohe staatliche Förderung der richtige Anreiz und Hebel zur Steigerung der Sanierungsquote", betont Englert. Rund zwei Drittel der befragten Selbstnutzenden und drei Viertel der Vermietenden beabsichtigen laut Erhebung, eine verfügbare Förderung definitiv oder wahrscheinlich in Anspruch zu nehmen. Allerdings sind 60 Prozent der Befragten der Ansicht, dass derzeit Gebrauchtimmobilien gegenüber dem Neubau schlechter gefördert werden.

Jungen Familien fehlt oft Geld für Sanierungen

Häufig finden umfassende Sanierungen meist nur direkt nach dem Kauf statt, weil dann die Immobilie ohnehin leer steht. "Junge Familien sind durch die hohen Preise und wenig Eigenkapital zu diesem Zeitpunkt dazu aber oft nicht in der Lage", so Englert. Er fordert, das große Angebot an Förderprogrammen deutlich zu vereinfachen und so zuzuschneiden, "dass es eine echte Entlastung bringt". Ein Wunsch, den auch 84 Prozent der Eigentümer und 86 Prozent der Vermieter teilen. Denn die Fördermittel kommen bei der Finanzierung direkt hinter dem Eigenkapital.