CIMMIT 2000 Jahrbuch Immobilien

Im vergangenen Jahr (1998) konnte noch ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts um preisbereinigt gut 2% erreicht werden. Allerdings weitete sich im Jahresverlauf die Asienkrise auf Russland und zunehmend auch auf die Länder Lateinamerikas aus. Damit waren rund 40% der Weltwirtschaft von hohen Wachstumseinbußen betroffen oder befanden sich in einer Rezession. Angesichts enger Außenhandelsverflechtungen blieb auch die deutsche Wirtschaft von diesen negativen Entwicklungen nicht verschont.

Wer Berlin in seiner jetzigen Lage verstehen will, muss sich an die Zeit vor 1989 erinnern. Berlin-West befand sich über Jahrzehnte in einer politisch verordneten Stagnation. Die Bundesregierung und die Alliierten sicherten das Überleben der Stadt. Eine normale Entwicklung der größten deutschen Stadt gab es aber nicht. Schon gar nicht war an eine Kooperation mit den umliegenden Nationen und Städten zu denken, von denen das westliche Berlin durch die Mauer getrennt war. Der Wohnungsmarkt

Nachdem der Wohnungsneubau Mitte der neunziger Jahre einen Höchststand erreicht hatte, sind die Baugenehmigungs- und Baufertigstellungsziffern in den vergangenen Jahren erneut abgefallen. Die Baustatistiken lassen damit für die Zukunft keine bedarfskonformen Ergebnisse erwarten. Durch die offensichtliche Abschwächung der Investitionsbereitschaft in den Wohnungsbau ist mittelfristig also eine erneute Belastung des Wohnungsmarktes absehbar. Bereits 1997 mahnte der damalige Bundesbauminister vor den Folgen sinkender Investitionen in den Wohnungsbau. Auch der ehemalige Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Franz Müntefering, sah im Einklang mit namhaften Institutionen einen bundesweiten Wohnungsneubaubedarf auf hohem Niveau: Jährlich 400 000 bis 450 000 neuen Wohnungen für die kommenden Jahre, vorrangig in den Siedlungsschwerpunkten. Anlass dafür wird vor allem in der zu erwartenden Zunahme der Wohnfläche pro Kopf sowie in der steigenden Haushaltszahl vor allem in Ballungsräumen wie Frankfurt am Main gesehen.

Vorausschauende und ressortübergreifende Stadtentwicklungsplanung hat in München eine lange Tradition - in Details bisweilen heiß umstritten, aber in den Grundlinien stets von einem breiten Konsens der Bürgerinnen und Bürger getragen. Die 1998 vom Stadtrat beschlossene neue Stadtentwicklungskonzeption PERSPEKTIVE MÜNCHEN markiert den Beginn einer neuen Phase, die von wachsendem Problemdruck und abnehmenden finanziellen und politischen Möglichkeiten gekennzeichnet ist.

Innerhalb der Ballungsräume ist es eng geworden. Die Konzentration von Arbeitsplätzen und Wohnungen führt zu Verkehrsüberlastungen. Häufig ist die Bildungs- und Sozialinfrastruktur nicht weiter aufnahmefähig. Die Siedlungsbereiche gehen oftmals ineinander über, ohne dass kommunale Grenzen erkennbar sind. Probleme, wie z. B. die Umweltbelastung, machen an kommunalen Grenzen nicht halt. Das Handeln der Kommunen endet jedoch strikt an der Gemeindegrenze. Mehr noch: Man pflegt Kommunikation und Austausch mit Partnerstädten in Japan, Australien oder Kanada, eine strategische Zusammenarbeit mit der nur zehn Minuten entfernten Nachbarstadt findet nicht statt.

In Zeiten der Deregulierung könnte man als Hauptmotiv zur Privatisierung von Wohnungsgesellschaften und -beständen der öffentlichen Hand ordnungspolitische Gründe als wesentlichen Hintergrund vermuten. Diese Vermutung trifft bei weitem nicht zu; im Gegenteil: Die alles überschattenden Haushaltssanierungszwänge der öffentlichen Hand sind der Hauptbestimmungsfaktor in dieser Diskussion. Dabei muss man allerdings feststellen, dass gerade die öffentliche Hand in den letzten Jahren wenig bis gar nichts dazu beigetragen hat, dass die Wohnimmobilie eine tatsächlich fungible Anlagekategorie geworden ist. Vielmehr hat sie durch fehlgeleitete Direktsubventionen oder steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten an falscher Stelle Anreize gegeben und gleichzeitig durch die Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 2% auf 3,5%, die Ausdehnung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre und nicht zuletzt durch Beibehalt eines investitionshemmenden und nur scheinbar sozialen Mietrechtes schlechte Voraussetzungen für eine zügige Privatisierung geschaffen.

Der deutsche Einzelhandel befindet sich in einer schwierigen Situation: Während bereits im sechsten Jahr in Folge in fast allen Bereichen des Einzelhandels starke Umsatzeinbußen zu verzeichnen sind, erfreuen sich einzelne Betriebsformen oder Handelskonzeptionen, wie z.B. Life-Style-Konzepte immer stärkerer Beliebtheit. Geändertes Konsumentenverhalten, Umstrukturierungsprozesse im Einzelhandel und neue Technologien führen zu einem grundlegenden Wandel der Einzelhandelslandschaft.

Die Zukunft der Handelsimmobilien an innerstädtischen Handelsstandorten vorauszusagen würde hellseherische Fähigkeiten verlangen. Zweifellos fordern die vielfältigen Facetten der modernen Konsum- und Freizeitgesellschaft wirtschaftliche Umstrukturierungen und belebende Konzepte, um neue Akzente in der Handelslandschaft zu setzen. Es gibt jedoch als identifizierbare Basis und klar erkennbaren Trend für zukünftige Entwicklungen eine deutliche Ausrichtung auf erlebnis- und serviceorientierte Strategien. Der Handel lebt allerdings weiter vom Prinzip Hoffnung und agiert auf Experimentierfeldern und Testmärkten mit dem diffusen Bewusstsein, dass es in den kommenden Jahren gigantische Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft geben wird, die die Frage nach der Zukunft der Innenstädte in einem ganz anderen Licht erscheinen lassen - quo vadis Innenstadt?

Der Bau von Eisenbahnstrecken und Bahnhöfen hat schon im vergangenen Jahrhundert die Entwicklung und das Wachstum der Städte geprägt. Besonders während der Industrialisierung bestimmten die Lagen von Bahnhöfen und Gleisanlagen die Ausrichtung von Stadterweiterungen. Der zunehmende Autoverkehr ab den 60er Jahren führte zu einem starken Bedeutungsverlust der Bahn. Dadurch verschlechterte sich auch das Erscheinungsbild der Bahnhöfe, und die im Quartier vorhandene Nutzungen sanken in ihrer Qualität ebenfalls ab. Durch die Bahnreform zum 01.01.1994 wurden die notwendigen Management-Voraussetzungen geschaffen, die Bahnhöfe wieder zu Visitenkarten für die Deutsche Bahn umzuwandeln.

Der Wachstumsmarkt Luftverkehr und Airport wandeh sich ständig. Globahsierung, LiberaHsierung und Privatisierungen geben das Tempo der Veränderungen vor. Der Flughafen Frankfurt am Main ist schon lange nicht mehr nur ein Standort der Daseinsfürsorge, sondern vielmehr ein multifunktionales Dienstleistungszentrum, das von einer ständig wachsenden Zahl von Unternehmen aller Wirtschaftszweige geschätzt wird. Ende 1998 waren 465 Firmen und Behörden am Standort Flughafen ansässig. Sie profitieren von der bereits vorhandenen Infra- und Dienstleistungsstruktur mit Hôtellerie, Büro- und Konferenztechnik, Gastronomie, Einkaufs- und Parkmöglichkeiten. Immer mehr Unternehmen suchen die direkte Nähe des Airport, um unmittelbar vom nachhaltigen Wachstum des Luftverkehrs zu profitieren. Damit leisten die Aktivitäten der Immobilienvermarktung einen erheblichen Beitrag zu den Unternehmenszielen der Flughafen Frankfurt/Main AG (FAG), um den Anteil der Erlöse aus dem Non-Aviation-Bereich deutlich zu erhöhen.

Die Freizeitgesellschaft, so wie sich heute darstellt, ist im Wesentlichen gekennzeichnet durch das veränderte Verhältnis von Freizeit und Arbeitszeit sowie durch die zunehmende Bereitschaft, frei verfügbares Einkommen in eine sinnvolle Freizeitgestaltung zu investieren. So reduzierte sich die effektiv geleistete Jahresarbeitszeit von 1960 bis 1993 um ca. 500 Stunden auf 1540 Arbeitsstunden im Jahr. Der durchschnittliche Urlaubsanspruch erhöhte sich im gleichen Zeitraum von 15,5 auf 30,9 Tage.

Seit Beginn der Bundesrepublik erfolgte die überwiegende Mehrzahl der Immobilieninvestitionen unter steuerlichen Gesichtspunkten. Hohe Abschreibungen und uneingeschränkte Verrechnungsmöglichkeiten bevorzugte die Immobilienbranche wie keine andere. Durch den direkten Erwerb einer Immobilie oder die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds wurden langfristige Entscheidungen über die private Vermögensstruktur getroffen, um kurzfristig, in der Regel im Jahr der Anschaffung, das zu versteuernde Einkommen beträchtlich zu reduzieren. Die nachhaltige Absicherung des Mietertrages stand dabei regelmäßig im Hintergrund; sie hatte bei einer robusten Nachfrage und hohen jährlichen Inflationsraten auch nicht im Vordergrund zu stehen.

Wer über die Entwicklung von Bürogebäuden reden will, der muss sich zunächst mit den Unternehmensformen beschäftigen. Denn diese neuen Unternehmensformen werden zunehmend die Funktionsweise, die Gestaltung und die Ausrüstung der Gebäude bestimmen.

Bedingt durch einen hohen Leerstand bei Wohn- und Gewerbeimmo- bihen, steigende Betriebskosten und der aktuellen Mietenentwicklung ist für die Sicherung oder Steigerung der Rendite eines Immobilienengagements heute eine ganzheitliche Betrachtung unabdingbar. Erfolgreiche Immobilienbewirtschaftung verlangt heute, alle entscheidenden Faktoren zu berücksichtigen und ein ganzheitliches Management sicherzustellen.

Die HBAG Real Estate Aktiengesellschaft (HBAG), Hamburg, entstand in ihrer heutigen Form 1998. Als Holding eines Immobilienkonzerns investiert die HBAG überwiegend in Beteiligungen an Immobilienanla- ge- und Dienstleistungsgesellschaften. Derzeit wichtigste Beteiligungsgesellschaft ist die Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft (DREAG), Bremerhaven, welche als Immobilienanlagegesellschaft ein bedeutendes, ausschließlich in Deutschland gelegenes Portefeuille mit einem aktuellen Volumen von 600 Mio. DM weiter aufbaut.

Die letzten Jahre des 20. Jahrhunderts hatten es in sich - sie bescherten der Immobilienwirtschaft große Herausforderungen und schwierige Zeiten. Der Start ins 21. Jahrhundert ist geprägt von schnellem und tiefgreifenden Wandel und steht im Zeichen einer spürbaren und positiven Aufbruchstimmung.