Datenerhebung bei Mietspiegeln: Überblick und Einordnung aus Sicht der Statistik

Um die für eine Mietspiegelerstellung notwendigen Daten zu sammeln, können entweder Mieter oder Vermieter befragt werden. Auch eine Kombination aus beiden Gruppen ist möglich. Die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels aus Mietdatenbanken oder ähnlichen Quellen, wie z. B. Online-Immobilienportalen, ist dagegen nicht zulässig (vgl. BBSR 2014, S. 23 f).

Bei den herangezogenen 22 Mietspiegeln wurden in 14 Städten sowohl Mieter als auch Vermieter befragt. In Hamburg wurde ein konsekutives Verfahren angewandt. Es wurde erst eine Mieterstichprobe gezogen. Anschließend wurde aus den Non-Respondern eine Vermieterstichprobe gezogen. In den anderen Städten sind Mieter- und Vermieterstichprobe disjunkt. Die erhaltenen Daten werden in allen Städten zusammengeführt und fließen somit beide in die Mietspiegelauswertung ein. Eine reine Vermieterbefragung fand in vier Städten statt. Ebenfalls in vier Städten wurden ausschließlich Mieter befragt. Hierbei sind München und Frankfurt am Main gesondert zu betrachten, da die befragten Vermieter eine Teilmenge der Mieterstichprobe sind und die Daten der nachgelagerten Vermieterbefragung nicht direkt in den Mietspiegel eingehen. Die nachgelagerte Vermieterbefragung dient in beiden Fällen dazu, einige dem Mieter i. d. R. unbekannte Eigenschaften wie z. B. durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder energetische Merkmale des Gebäudes abzufragen.

Die befragten Gruppen sind in Tab. 2 zusammengefasst. Es zeigt sich, dass die meisten Städte eine Kombination aus Mieter- und Vermieterbefragung bevorzugen, ohne jedoch die hierfür geeigneten, aber aufwändigen Methoden einer Dual-Frame-Estimation anzuwenden (siehe bspw. Skinner und Rao 1996). Aus unserer Sicht ist eine einfache Kombination von Mieter- und Vermieterstichprobe nicht die beste Wahl, was wir nachfolgend noch offenlegen wollen.

Über die Gründe für die Wahl einer der Befragungsarten geben die Dokumentationen der Mietspiegel nur geringe bis gar keine Auskünfte. Die Befragung von Vermietern, ob nun ausschließlich oder kombiniert mit Mietern, ist aus unserer Sicht primär ökonomischen Gründen geschuldet. Bei den meisten Erhebungen steht die Erzielung eines großen Stichprobenumfangs im Vordergrund. Insbesondere wenn die Daten nachfolgend in Tabellenform ausgewertet werden, ist die geforderte Mindestbesetzungszahl in den Tabellenfeldern und damit die Größe der Stichprobe eine treibende Rahmenbedingung. Hier zeigt sich, dass eine Befragung von Vermietern tendenziell günstiger ist als eine Mieterbefragung, da insbesondere große Wohnungsbaugesellschaften oder Immobiliengesellschaften (Großvermieter) die Angaben häufig aus Datenbanken der Wohnungswirtschaftssysteme exportieren und direkt in elektronischer Form liefern (siehe z. B. Mietspiegel Berlin). Darüber hinaus entfällt in diesen Fällen das Digitalisieren der erhobenen Daten als auch ggf. notwendige Plausibilitätskontrollen. Für eine Vermieterbefragung spricht auch, dass ein Nachfassen nach einer ersten schriftlichen Befragungswelle bei großen Vermietern ebenfalls leichter und kostengünstiger ist, da deutlich weniger Erinnerungsschreiben verschickt werden müssen. Insofern ist die Vermieterbefragung aus praktischen und ökonomischen Gründen häufig anzutreffen.

Aus unserer Sicht überlagert dabei das Streben nach Quantität und Praktikabilität die eigentlich geforderte Notwendigkeit an Qualität. Vermieterbefragungen in der genannten Form weisen erhebliche methodische Probleme auf, die üblicherweise in der anschließenden Datenauswertung und der entsprechenden Erstellung des Mietspiegels unberücksichtigt bleiben. Eine mögliche Fehlerquelle ist, dass im Fall einer Datenbankabfrage bei Großvermietern die Annahme der Unabhängigkeit der erhobenen Wohnungen fraglich ist, da Wohnungen von Großvermietern üblicherweise ein ähnliches, sprich homogenes Mietniveau aufweisen. Es ist auch zu vermuten, dass Großvermieter für alle angefragten Wohnungen antworten. Dadurch ergibt sich ein Klumpungseffekt, der wegen der relativ homogenen simultanen Ziehung von Einheiten via Großvermieter zu einer Varianzerhöhung der Schätzung führen kann. Da der Vermieterstatus nicht als erklärende Variable in den Mietspiegel aufgenommen werden darf, ergibt sich bei Vernachlässigung des Vermieterstatus’ eine Abhängigkeit der Wohnungen und damit der Wohnungsmieten.

Eine weitere Problematik ergibt sich durch einen möglichen Selektions-Bias, da private Vermieter mit kleinerem Wohnungsbestand tendenziell mit geringerer, möglicherweise unbekannter Wahrscheinlichkeit antworten. Außerdem ist eine als zufällig angenommene Antwortverweigerung für die einzelne Wohnung bei Großvermietern nicht mehr gegeben.

Als Beispiel sei hier der Mietspiegel Berlin 2017 genannt. Für den Wohnungsbestand in Berlin wird von Seiten der Senatsverwaltung angegeben, dass ca. 27 % der Wohnungen in Berlin von städtischen oder sonstigen Wohnungsbaugesellschaften vermietet werden (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011). In der Mietspiegelstichprobe sind nach Dokumentation hingegen über 40 % der Wohnungen aus dem Bestand von Wohnungsbaugesellschaften. Auch wenn diese Angaben keine eindeutig nachweisliche Verzerrung liefern, denn der Wohnungsbestand ist nicht gleich zu setzen mit dem mietspiegelrelevantem Wohnungsbestand, so wird dennoch deutlich, dass mit einer Verzerrung in den Daten durchaus gerechnet werden muss. Eine solche Verzerrung ist per se noch kein Ausschlusskriterium, um aus den Daten einen validen Mietspiegel zu erstellen. Es widerspricht zwar dem Prinzip einer repräsentativen Erhebung, aber durch entsprechende Gewichtung kann dennoch ein unverzerrter Mietspiegel erstellt werden, sofern der Rahmen (Frame) der Erhebung bekannt ist und vorausgesetzt wird, dass aus den Daten keine systematische Antwortverweigerung ermittelt werden kann. Diesen Weg verfolgt zum Beispiel der Mietspiegel Mannheim 2016, bei dem die Daten von überproportional angefallenen Wohnungen von Großvermietern entsprechend dem Anteil an Wohnungen von Großvermietern heruntergewichtet werden.

Wir halten also fest, dass Vermieterbefragungen für Verzerrungen anfällig sind und gegebenenfalls einer Gewichtung bedürfen. Außerdem ist für die erhobenen Wohnungen von Großvermietern das Prinzip der Unabhängigkeit der Untersuchungsobjekte möglicherweise verletzt.

Reine Mieterbefragungen haben den Vorteil, dass sinnvollerweise immer nur einzelne Haushalte in die Stichprobe gelangen. Das impliziert, dass das Stichprobendesign so angelegt sein muss, dass Haushalte gezogen werden. Dies hat zur Folge, dass die Wohnungen in der Stichprobe als unabhängige Beobachtungen angenommen werden können. Klumpungseffekte, wie sie bei Vermieterstichproben auftreten können, sind daher bei Mieterbefragungen nicht zu erwarten. Als problematisch sieht Sebastian (2016) die oftmals nur geringen Ausschöpfungsquoten bei Mieterbefragungen an. Weiter schreibt Sebastian, dass dies nicht zwangsläufig zu einer verzerrten Stichprobe führt aber ein unnötig hohes Potential für eine Schweigeverzerrung birgt, bei der insbesondere vermögende Haushalte mit vermutlich teuren Wohnungen unterrepräsentiert sein können. Denkbar ist auch, dass bildungsferne Haushalte und Haushalte mit Migrationshintergrund geringere Teilnahmewahrscheinlichkeiten aufweisen. Als Schweigeverzerrung wird hier die in Folge von Antwortverweigerung systematische Verzerrung der durch die Stichprobenschätzung resultierenden Ergebnisse bezeichnet. Eine mögliche Schweigeverzerrung bei Mietern kann aber durch das Erheben von einigen Merkmalen wie z. B. Stadtbezirk, Haushaltsgröße oder Dauer des Mietverhältnisses bei den Antwortverweigerern und einer anschließenden Gewichtung der beobachteten Wohnungen wieder zu einer unverzerrten Mietspiegelauswertung führen. Die Art der Non-Response-Analyse hängt natürlich stark von der Art der Erhebung ab und ob es ggf. ein Kontaktinterview gibt (siehe Abschn. 4). Die Non-Response-Analyse ist aber deutlich einfacher als bei einer Vermieterbefragung, da beispielsweise externe Strukturmerkmale, wie Anzahl Haushalte, Haushaltsgröße und durchschnittliche Wohndauer je Stadtbezirk, häufig als Verwaltungsdaten der Stadt bzw. Kommune vorliegen. Generell ist zu bemerken, dass die Analyse von Gründen und die Korrektur von Non-Response bzw. Antwortverweigerung zu den Standardinstrumenten der Survey-Methoden gehören und stets in derartigen Erhebungen Anwendung finden sollten (siehe bspw. Groves et al. 2001).

Wie bereits erwähnt, wird in den meisten Städten eine Kombination aus Mieter- und Vermieterbefragung verfolgt. Diese Vorgabe wird zum großen Teil in den öffentlichen Ausschreibungen der Mietspiegel explizit formuliert und dient als Ausschlusskriterium von möglichen Bewerbern zur Erstellung der Mietspiegel, welche die kombinierte Befragung nicht verfolgen und anbieten wollen. Letztendlich können wir nur darüber mutmaßen, warum die kombinierte Befragung von den Kommunen so sehr bevorzugt wird. Das mag, unter anderem, politische Gründe haben, um sowohl Mieter- als auch Vermieterverbände in die Datenerhebung zu integrieren. Aus statistischer Sicht muss klar konstatiert werden, dass kombinierte Umfragen auch kombinierte und damit potenzierte Probleme aufweisen und man daher aus pragmatischer und wissenschaftlicher Sicht aktuell auf Grund der Komplexität der benötigten Methodik davon abraten kann, wenn nicht tiefgreifende statistische Kompetenz beim Mietspiegelersteller vorliegt, um mit komplexen Methode und Gewichten die Fehlerquellen einer kombinierten Befragung auszugleichen. Denn die Kombination von Daten aus zwei Erhebungen bedeutet, dass das einfache Zusammenführen von Daten und eine gemeinsame Auswertung von diesen oft eine grobe Vereinfachung darstellt und es methodisch diffizil ist, ein unverzerrtes Ergebnis zu garantieren.

Methodisch korrekt müssten sogenannte Dual-Frame-Methoden angewendet werden. Hier wird konkret von zwei unterschiedlichen Rahmen (Frames) ausgegangen und in der kombinierten Schätzung eine Korrektur möglicher Rahmenfehler berücksichtigt. Diese grundsätzlichen Methoden der Dual-Frame-Estimation sind bereits länger im Einsatz (siehe bspw. Hartley 1974; Skinner 1991; oder Skinner und Rao 1996), erfreuen sich aber hoch aktueller Forschung wie etwa in Rao und Wu (2010), Thompson (2019) oder deren Umsetzung in R (Arcos et al. 2015).

Das Aufstellen der beiden Rahmen mit Bestimmung der Inklusionswahrscheinlichkeiten für die Mieter- und Vermieterstichprobe stellt das größte Problem dar. Liegt keine Wohnungs- oder Haushaltedatei für die Stadt vor, ist das ein praktisch unmögliches Unterfangen. Einige Städte, für die eine Wohnungs- oder Haushaltedatei vorliegt, ziehen aus dieser je eine Haushaltsstichprobe für Mieter und Vermieter, so z. B. Kiel. In einem solchen Fall kann man sicherlich in beiden Rahmen von identischen Inklusionswahrscheinlichkeiten je Haushalt ausgehen, wenngleich die Rücklaufquoten bei Mietern und Vermietern wahrscheinlich unterschiedlich sind. Bei dem Kombinieren der beiden Stichproben sollten dann unterschiedliche Umfänge und Rücklaufquoten berücksichtigt werden. Die in Abschn. 3.2 angesprochenen Klumpungseffekte und Abhängigkeiten in der Vermieterstichprobe können auch bei den Vermietern einer kombinierten Befragung auftreten.

Dass ein solches Vorgehen ausgesprochen kompliziert ist, ist uns bewusst. Hier besteht zweifelsfrei Forschungsbedarf, ebenso ist eine hinreichende Statistikkompetenz bei den Mietspiegelerstellern Voraussetzung. So lange aber nur unzureichende Daten für den Rahmen der Mieter- bzw. Vermieterbefragung zur Verfügung stehen und die Methodik noch nicht adäquat für die vorliegenden Probleme adaptiert wurde, plädieren wir aktuell nicht dafür, die Mietspiegelanalysen komplizierter zu machen, sondern eher auf kombinierte Mieter- und Vermieterbefragungen zu verzichten.

Als Befragungsarten bei Mietspiegeln kommen schriftliche Befragungen per Post verschickt oder persönlich-mündliche Interviews durch einen geschulten Interviewer zum Einsatz. Eine telefonische Befragung eignet sich aufgrund der komplexen Materie im Allgemeinen nicht. Der Einsatz von telefonisch geführten Interviews ist nur im Rahmen von Screeninginterviews sinnvoll, um eine generelle Mietspiegelrelevanz festzustellen (siehe BBSR 2014, S. 44). Solche telefonischen Vorinterviews werden in München und auch in Frankfurt am Main genutzt. Ein telefonisches Screeninginterview hat den Vorteil, dass man schnell und kostengünstig sowohl Mietspiegelrelevanz als auch Teilnahmebereitschaft für ein tiefergehendes Interview eines Haushalts feststellen kann. Zudem lassen sich Gewichtungsmerkmale erheben, etwa die Anzahl der Personen im Haushalt. Darüber hinaus verursacht ein wiederholtes Anrufen bei Nichterreichbarkeit eines Haushalts praktisch keine Kosten. Eine generelle Antwortverweigerung eines Haushalts ist bei telefonischen Screeninginterviews durch häufiges Anrufen zu unterschiedlichen Tageszeiten weitestgehend auszuschließen.

Wie Tab. 3 zeigt, finden Face-to-Face-Interviews bei den untersuchten Mietspiegeln ausschließlich bei der Befragung von Mietern statt. Dieses ist in neun Städten der Fall. Nur in Bonn gab es dabei weder eine schriftliche Vorab-Information noch ein Screeninginterview bei den Mietern. In Frankfurt am Main und München erfolgten telefonische Screeninginterviews. In sechs Städten gab es ein schriftliches Screeninginterview bzw. eine schriftliche Vorab-Information, welche nahe an ein Screening herankommt.

Insgesamt muss beachtet werden, dass sich die Art bzw. der Modus der Befragung durchaus erheblich auf die Ergebnisse der Untersuchungen auswirken kann und nicht unberücksichtigt bleiben darf (siehe beispielsweise Schnell 2019).

Der Einsatz von Interviewern ermöglicht einen umfangreicheren Fragenkatalog und man erhält zuverlässigere Angaben über die Wohnung, da der Interviewer i. A. Einblick in die Mietunterlagen und die Wohnung bekommt. Dies ermöglicht fast fehlerfreie Antworten auf die Fragen, da beispielsweise Größen wie Wohnfläche, aber auch Extraausstattung, im Mietvertrag vermerkt sind. Ebenso kann klar zwischen Brutto- und Nettokaltmiete unterschieden werden, da alle im Mietverhältnis enthaltenen Nebenkosten ausgewiesen sind. Darüber hinaus kann der Interviewer auf mögliche Rückfragen und Unklarheiten direkt eingehen. Im Gegenzug sind persönlich mündliche Interviews sehr teuer. Zu berücksichtigen sind hier die Anwerbung und Schulung der Interviewer sowie das zeitaufwändige Durchführen der Face-to-Face-Interviews vor Ort selbst.

Schriftliche Fragebögen, die ausgefüllt per Post oder über eine Online-Eingabemaske zurückgeschickt werden, werden sowohl bei Mieter- als auch bei Vermieterbefragungen eingesetzt. Eine schriftliche Befragung wird vor allem dann durchgeführt, wenn ein Rückgriff auf Einwohnermeldedaten oder Grundsteuer- bzw. Liegenschaftsdaten möglich ist. Typischerweise ist der Fragenkatalog in einer schriftlichen Befragung kleiner als bei persönlich mündlichen Umfragen, auch um die Teilnahmebereitschaft zu erhöhen. Vorteil einer schriftlichen Befragung für Mieter ist, dass, im Gegensatz zu persönlichen Interviews, kein fixer Termin für ein Interview notwendig ist. Nachteil ist, dass sofern noch Daten mittels Papierfragebögen erhoben werden, diese erst digitalisiert werden müssen.

Befragungen von Vermietern werden ausschließlich schriftlich durchgeführt. In vielen Fällen wird den großen Vermietern die Möglichkeit zur Eingabe der Daten in eine Excel-Datei o. Ä. gegeben, um die Abfrage zu vereinfachen. Gelegentlich wird auch eine Online-Eingabemaske zur Verfügung gestellt.

Die Kosten sind für persönlich mündliche Interviews ungleich höher als bei einer schriftlichen Umfrage, so dass für sehr große Stichprobenumfänge, wie sie bei Tabellen-Mietspiegeln üblich sind, praktisch nur eine schriftliche Befragung akzeptabel erscheint.

Die Grundgesamtheit bei Mietspiegelerhebungen kann formal als die Menge aller mietspiegelrelevanten Wohnungen einer Stadt oder Kommune abgegrenzt werden. Eine vollständige Liste aller mietspiegelrelevanten Haushalte oder Wohnungen kann auf Grund der gesetzlichen Vorgaben bei den Kommunen aktuell nicht existieren. Viele Städte verfügen nicht einmal über eine Liste aller Wohnungen oder Haushalte. Lassen sich Haushalte z. B. aus Registerdaten generieren (siehe Abschn. 5.2.2), können Mietwohnung von selbstgenutztem Eigentum über ein Verschneiden von Einwohnermeldedaten und Grundsteuerdaten abgrenzen. Von selbstgenutztem Wohneigentum kann z. B. ausgegangen werden, wenn der Grundsteuerzahler und die zu versteuernde Wohnung dieselbe Adresse aufweisen. Selbst eine Liste aller Mietwohnungen einer Stadt besagt noch nichts über die Mietspiegelrelevanz der Wohnungen aus. Es wird in keinem Register festgehalten, ob eine Wohnung innerhalb der letzten sechs Jahre eine Mietänderung hatte oder ob diese neu vermietet wurde.

Insofern muss die Stichprobenziehung bei der Erhebung mit Hilfsmitteln arbeiten, um eine sinnvolle und nutzbare Liste zu generieren, aus der eine Zufallsauswahl gezogen werden kann. Der häufigste Ansatz, der von 18 Städten verfolgt wird, ist es, eine Liste der Haushalte einer Stadt zu generieren, um daraus anschließend eine Stichprobe zu ziehen. Dies ermöglicht unter zur Hilfenahme von Einwohnermeldedaten eine Mieterbefragung oder mittels Grundsteuerdaten eine Vermieterbefragung.

Zur Generierung einer solchen Haushaltsliste werden häufig Einwohnermeldedaten verwendet. Diese werden, sofern verfügbar, um eindeutig nicht mietspiegelrelevante Adressen wie z. B. Wohnheime und Sozialwohnungen bereinigt. In einigen Städten wird mit einem Abgleich der Grundsteuerdatei zusätzlich selbstgenutztes Wohneigentum herausgefiltert. Die weiteren Kriterien der Mietspiegelrelevanz werden dann erst während des Interviews oder der schriftlichen Befragung festgestellt.

Einige Städte verfügen über eine Liste aller Wohnungen (z. B. Berlin) oder es lassen sich aus Einwohnermeldedaten Haushalte generieren (z. B. Essen). Mannheim und Braunschweig nutzen zur Mietspiegelerhebung eine Adressdatei der örtlichen Stromnetzbetreiber, welche die Standorte der Stromzähler enthält. Hierdurch lassen sich im Prinzip alle Haushalte der Stadt inklusive deren Adresse gut identifizieren. Eine Unterscheidung zwischen selbstgenutzten und vermieteten Wohnungen ist aber auch hier nicht möglich. In Berlin werden Haushaltslisten aus dem Zensus 2011 herangezogen, die um abgerissene und neu gebaute Wohnungen fortgeschrieben worden sind. Es zeigt sich also, dass in den einzelnen Mietspiegeln die Haushaltsliste, aus der zufällig eine Stichprobe gezogen wird, auf sehr unterschiedliche Arten generiert wird.

Bei reinen Vermieterbefragungen, wie sie z. B. in Wuppertal und Bochum angewendet wurden, werden Grundsteuerdaten oder das Liegenschaftskataster herangezogen, um Wohnungen und deren Eigentümer zu identifizieren. Allerdings ist man hier auf die Richtigkeit und Aktualität der Registerdaten angewiesen.

Einen gänzlich anderen Weg geht München. Dort werden keine Fragebögen an zufällig gezogene Adressen ausgesandt, sondern es werden zufällige Festnetzrufnummern mit Münchner Ortsvorwahl angewählt und eine Telefonumfrage durchgeführt. Im Zuge eines Kontaktinterviews (Screeninginterview) wird die Mietspiegelrelevanz des angewählten Haushalts festgestellt. Sofern dies gegeben ist, wird nachgefragt, ob der Angerufene zu einem Face-to-Face-Interview bereit ist. In der aktuell laufenden Mietspiegelerhebung in München für den Mietspiegel 2021 ist das telefonische Kontaktinterview durch eine Einwohnermeldeamtsstichprobe und Aussendung eines Kontaktfragebogens ersetzt worden.

Tab. 4 fasst die verwendeten Frames der 22 betrachteten Mietspiegel zusammen. Dabei zeigt sich, dass bei Vermieterbefragungen häufig auf Grundsteuer- und Liegenschaftsdaten bzw. sonstige vorhandene Wohnungsdateien zurückgegriffen wird. Bei Mieterbefragungen wird der Frame häufig aus Einwohnermeldedaten erzeugt. München nimmt hier mit dem telefonischen Screening (Random-Digit-Dialing) eine Sonderstellung ein. Es sollte nicht unerwähnt bleiben, dass viele Dokumentationen insbesondere im Bereich der Erstellung des Frames und der Ziehung der Stichprobe sehr knapp formulieren, was nicht zu Transparenz und Nachvollziehbarkeit beiträgt.

In den Städten und Kommunen können vorhandene Registerdaten für die Erstellung eines Frames für Mietspiegel-Stichproben herangezogen werden. In den folgenden Abschnitten betrachten wir Frames auf Personen‑, Haushalts und- Wohnungsebene. Ausschlaggebend für die konkrete Nutzung von Registerdaten bleibt deren Qualität in Bezug auf Aktualität und Richtigkeit.

Eine generelle Methode der Stichprobenziehung sind Telefonumfragen. Hierbei werden zufällig ausgewählte Telefonnummern angewählt. Der Frame besteht somit aus zufällig generierten Telefonnummern bzw. zufällig gezogene Nummern aus einer Liste von Telefonanschlüssen. Bei Mietspiegelumfragen muss dabei garantiert sein, dass die Telefonanschlüsse sich im Stadtgebiet befinden, so dass notgedrungen nur Festnetznummern im lokalen Netz angewählt werden können. Dabei ist zu hinterfragen, ob im Zeitalter von Mobiltelefonen dies als Frame zu Verzerrungen führt, da junge Leute oft keinen Festnetzanschluss mehr haben (siehe Fuchs 2002; oder Grund 2002). Neben diesem nicht zu ignorierenden Nachteil haben Stichprobenziehungen auf Basis einer Telefonumfrage den Vorteil, dass in vielen Fällen ein Kontaktinterview geführt werden kann. Mit den wenigen im Kontaktinterview gestellten Fragen und zusätzlich protokollierten Paradaten (Uhrzeit, Wochentag etc.) kann der Response auf mögliche Verzerrungen durch ein Verweigern des Hauptinterviews überprüft werden. Schriftliche Befragungen erlauben dies nicht. Darüber hinaus ist zu betonen, dass telefonische Befragungen zeit- und arbeitsaufwändig und damit auch teuer sind. Das gilt auch, wenn nur ein Kontaktinterview geführt wird.

Die Durchführung einer Non-Response-Analyse (Unit-Non-Response) hängt von der Art der Stichprobenziehung und insbesondere von der Art der Befragung ab. Bei schriftlichen Befragungen kann ein Nachfassen und Vergleichen der beiden Gruppen mögliche Verzerrungen durch das Verweigern einer Antwort berücksichtigen. In den betrachten Dokumentationen gibt es keine Hinweise auf eine Durchführung einer Non-Response-Analyse.

Stattdessen wird in einigen Städten der Rücklauf mit bekannten Strukturmerkmalen abgeglichen (Response-Analyse). Mit Hilfe von Liegenschaftsdaten lassen sich gut das Baualter oder die Verteilung der Wohnungen über Stadtbezirke heranziehen. Einige Städte vergleichen auch die Verteilung des Vermietertyps (Großvermieter, privater Einzelvermieter). Bei telefonischen Screeninginterviews kann man sozio-demografische Merkmale auch von den Verweigerern eines Hauptinterviews abfragen.

Tab. 5 zeigt welche Städte die Rückläufer auf strukturelle Unterschiede (Response-Analyse) überprüft. Eine Response-Analyse scheint für kombinierte Mieter- und Vermieterbefragungen schwerer zu sein, da mit Ausnahme von Bochum alle Städte ohne Response-Analyse Mieter und Vermieter befragen. Dagegen erfolgt für alle Städte, die ausschließlich Mieter befragen, eine Response-Analyse.

Zum Umgang mit einzelnen fehlenden Werten in den Daten (Item-Non-Response) geben die Dokumentationen, wenn überhaupt, nur sehr knapp Auskunft. Das ist insofern bemerkenswert, da die Methodik der Behandlung von fehlenden Werten inzwischen sehr weit ausgereift ist. Allerdings kommt es dabei auf die Art und Verteilung der fehlenden Werte und die möglicherweise verfügbare Information an. Daher lassen sich nur bedingt allgemeine Empfehlungen geben. Gerade aber für Regressionsmethoden eignen sich die Methoden der multiplen Imputation, um schließlich auch inferentiell-statistische Aussagen geeignet tätigen zu können. Eine aktuelle Übersicht befindet sich in Meinfelder (2014).

Generell ist es sinnvoll, sowohl eine räumliche als auch inhaltliche Diversifikation der Stichprobenauswahl zu gewährleisten. In der Praxis wird das häufig durch Quotenstichproben oder geschichtete Stichproben geleistet. Erstere erweisen sich oft in ihrer Konstruktion als nicht zufällig, wodurch inferentiell-statistische Aussagen kaum mehr möglich sind. Geschichtete Stichproben sind meistens in Bezug auf Effizienz der Schätzung und Abdeckung der verschiedenen Kategorien am geeignetsten. Sie können bei zu vielen Schichtungsmerkmalen problematisch sein, bis hin zum Ausfall ganzer Gruppen. Um dies zu vermeiden, werden heutzutage neuere komplexe, sogenannte balancierte Designs verwendet (Deville und Tillé 2004). Eine aktuelle Erweiterung in Form von räumlich ausbalancierten Stichprobendesigns wird bspw. in Grafström und Tillé (2013) dargestellt. Derartige Erweiterungen sind heutzutage sicher sinnvoll und werden in der Praxis der Ziehung mit Softwarepaketen unterstützt. Bei der Datenerhebung von Mietspiegeln haben derartige Methoden noch keinen Einzug gefunden; dies wäre aber durchaus wünschenswert und methodisch sinnvoll.

Tab. 6 zeigt die in den 22 betrachteten Mietspiegeln verwendeten Stichproben-Designs. Dabei zeigt sich, dass geschichtete Stichproben häufiger verwendet werden. Typische Schichtungsmerkmale sind Baualter, Wohnlage (z. B. Berlin, Hamburg), Stadtbezirk bzw. Lage im Stadtgebiet (z. B. Frankfurt, Karlsruhe) oder Vermietertyp (z. B. Leipzig, Hannover). Disproportional geschichtete Stichproben werden oft bei Tabellen-Mietspiegel verwendet, um ausreichende Fallzahlen für die einzelnen Felder zu erreichen (z. B. Berlin, Hamburg). Die Schichtung erfolgt dann ebenfalls nach Einteilungen wie Baualter und Wohnlage, die auch im Tabellenmietspiegel verwendet werden.