Die Kosten der Niedrigzinspolitik am Wohnungsmarkt. Immobilienpreisblasen in B-Lagen am Beispiel Salzburg

In ganz Europa stehen die Wohnungsmärkte unter Druck wie lange nicht. Die COVID-19-Pandemie hat die boomende Nachfrage sogar noch befeuert. Alleine in den fünf größten europäischen Immobilienstandorten London, die Metropolregionen Amsterdam und Berlin, Paris und Wien wurden 2020 bei großen Immobiliendeals (mindestens 10 Wohnungen) über 16 Mrd. € investiert. Von 2007–2020 lag dieser Wert in Berlin gar bei 40 Mrd. €, in Wien bei 11 Mrd. € (vgl. Tagesspiegel Innovation Lab 2021).

Diese Dynamik ist aber nicht auf große Ballungsräume beschränkt. Deutschlandweit wuchs der gewerbliche Wohninvestmentmarkt zwischen 2010 und 2020 von 3,3 auf 21,7 Mrd. € (JLL 2021). Auch der österreichische Wohnimmobilienmarkt stieg deutlich an, 2019 wurden um 43 % mehr Eigentumswohnungen verkauft als 2010 und selbst im ersten COVID-Jahr 2020 legte der Markt leicht zu (RE/MAX 2020). Die Wohnungsmärkte von Deutschland und Österreich weisen aber nicht nur aktuell ähnliche Dynamiken auf, sondern haben auch vergleichbare Strukturen: Beiden gemein sind im OECD-Vergleich niedrige Wohneigentumsquoten, regulierte Mietmärkte und aufgrund vergleichbarem Wohlstandsniveau ähnliche Nachfragestrukturen. Auf der Angebotsseite weist Österreich noch stärker soziale Wohnungsbestände auf wie Deutschland, da dort bereits mehr Bestände privatisiert wurden (Voigtländer 2007).

Warum in diesen beiden Ländern Investitionen in Wohnimmobilien derart boomen, welche Rolle Betongold sowie die Nullzinspolitik der EZB dabei spielen und ob diese Entwicklung auch abseits der Metropolen zu Preisblasen führt, analysiert dieser Beitrag anhand des Beispiels der Stadt Salzburg. Zudem skizziert er eine Methodik, welche die Planungspraxis dabei unterstützt, regionale Marktanalysen durchzuführen, die Marktentwicklung korrekt einzuschätzen und Preisblasen zu identifizieren. Denn das Erkennen von Preisblasen ist nicht nur aus wissenschaftlicher Perspektive interessant. Die Analyse und Bewertung von Preisentwicklungen ist ebenso für PlanerInnen relevant. Im Besonderen für die planerische und stadtpolitische Reaktion auf sich verschärfende Wohnkrisen ist die eingehende Analyse der Begründungszusammenhänge von Immobilien- und Preisboom unabdingbar. Bislang kann aber in vielen Städten nicht auf regional differenzierte Untersuchungen zurückgegriffen und so regional auftretenden Überhitzungen nur unzureichend erkannt und begegnet werden. Das vorliegende Beispiel Salzburg zeigt also exemplarisch eine Analysemöglichkeit für weitere deutsche und österreichische Städte vergleichbarer Größe.

Wie können boomende nun von überhitzten Märkten unterschieden werden und welche Konsequenzen hat diese Einschätzung? Eine Methode dafür besteht im Abgleich von Preisentwicklung und fundamentalen Angebots- und Nachfragefaktoren (u. a. demografische Entwicklung, allgemeines Wohlstandsniveau, gesellschaftliche Präferenzen oder erwartbare Erträge (Schneider 2014)) in ökonometrischen Modellen. Weichen diese deutlich voneinander ab, so liegt eine Unter- oder Überbewertung vor. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Nachfrage nach Wohneigentum nicht durch das natürliche Wohnbedürfnis, sondern von Spekulation und übertriebener Erwartung auf zukünftige Wertsteigerungen angetrieben wird. Dies kann dazu führen, dass Immobilienkäufer Preise bezahlen, die weder durch ihr Einkommen noch durch zu erwartende Renditen gerechtfertigt sind. Methodisch besteht abseits der Metropolen dabei das Problem oftmals fehlender Daten. Um das Blasenrisiko aber auch abseits der Ballungsräume einzuschätzen, kann ein einfaches Indikatorenset aus folgenden vier Parametern (vgl. empirica 2021a) verwendet werden:

Sinken die Leistbarkeit der EigennutzerInnen und die Rentabilität von Vermietungen und steigen gleichzeitig die Fertigstellungen und Wohnungsbaukredite an, so ist eine Immobilienpreisblase naheliegend (empirica 2021a). Denn wenn weder für EigennutzerInnen noch AnlegerInnen der Immobilienerwerb ökonomisch-rational begründbar ist, kann deren Handeln zumeist nur durch spekulative Investitionsmotive erklärt werden. Auch die aktuell vorherrschende Investition in Betongold als Inflationsschutz kann als spekulatives Investitionsmotiv betrachtet werden, liegen doch auch ihr keine Fundamentalwerte zugrunde. Führt dies zu verstärkten Neubau, um die spekulative Nachfrage zu befriedigen und steigen damit auch immer mehr KäuferInnen ein, die auf hohe Fremdkapitalanteile angewiesen sind, weitet sich die volkswirtschaftliche Gefahr aus.

Um das gestiegene Blasenrisiko abseits der Metropolen aufzuzeigen, verwende ich nun am Beispiel der Stadt Salzburg dieses Set aus vier Indikatoren. Salzburg ist eine Landeshauptstadt und mit knapp 150.000 BürgerInnen, eine der teuersten und dynamischsten Immobilienmärkte Österreichs. Neubauwohnungen kosteten 2020 pro m² 5796 €, Bestandswohnungen 4149 € (Hölzl und Hubner 2021) und der freie Nettomietzins lag bei 10,24 €/m² (WKO 2021). Dies bedeutet eine deutliche Zunahme seit 2008, vor allem der Eigentumspreise im Neubau (+79 %) und Bestand (+132 %), die durch die COVID-19-Pandemie nur verlangsamt wurde.

In großen Teilen Europas, so auch in Deutschland und Österreich boomt, angetrieben durch Anlagen institutioneller und privater InvestorInnen, die Nachfrage nach Immobilien. Wesentlich dazu beigetragen haben die aktuelle europäische Zins- und Geldpolitik. Auch die COVID-19-Pandemie hat diese Entwicklung nicht gestoppt, sondern sogar noch beflügelt.

Der Boom führt in vielen Städten zu Immobilienpreisblasen. Um das gestiegene Blasenrisiko abseits der Metropolen zu analysieren, beurteilt dieser Beitrag die Entwicklungen am Beispiel der Stadt Salzburg stellvertretend für andere boomende deutsche und österreichische Städte. Sowohl die finanzielle Leistungsfähigkeit der Haushalte als auch die Rentabilität von Vermietungen sind in Salzburg gesunken. Trotzdem bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum im Besonderen von PrivatanlegerInnen (in Form von Anlage- und Vorsorgewohnungen), aber auch EigennutzerInnen hoch. Nach den ersten Schüben der COVID-19-Pandemie traten als Erstes wieder AnlegerInnen in ihrer Suche nach einem Ausweg aus der Nullzinssituation am Markt auf (vgl. Salzburger Nachrichten 11.05.2020; 09.09.2021). Da aber sowohl Leistbarkeit wie Rentabilität gesunken sind, kaufen beide Gruppen zu ungerechtfertigt hohen Preisen. Die deutlichen Preissteigerungen sind somit auf eine Überbewertung zurückzuführen. Demgegenüber haben die Fertigstellungen von Wohneinheiten durch den Preisboom nicht zugenommen. Außerdem ist diese Überbewertung „hausgemacht“, denn es kaufen vorwiegend KleininvestorInnen aus der Region (karikiert dargestellt in Abb. 7), bei denen nicht Wertsteigerung, sondern die Sicherheit der Veranlagung im Vordergrund steht (Van-Hametner 2021). Auf sie richtet sich die Wohnungswirtschaft zunehmend aus. Zwar nahmen Neukreditvergaben in den letzten Jahren deutlich zu, doch sind diese in zunehmendem Maße festverzinst. AnlagekäuferInnen hingegen finanzieren eher mit privaten Ersparnissen und brauchen oft keine Kredite (Van-Hametner 2021). Aus diesen Gründen führt die Überbewertung zu keiner Marktinstabilität, ein plötzlicher Preissturz durch Panikverkäufe ist nicht zu erwarten.

Was kann die regionale Planungspraxis nun gegen die Überhitzung eines regionalen Wohnungsmarkts tun? Zentral ist, die Marktentwicklung richtig einschätzen und Preisblasen identifizieren zu können. Zwar können sie die europäische Zinspolitik nicht regional ändern, aber dazu beitragen, die Angriffsfläche für Anlagekapital gering zu halten. Je mehr Eigentumsimmobilien auf einem Standort errichtet werden, desto mehr Anlagemöglichkeiten bieten sich. Je höher der Anteil des freien Wohnungsmarkts ist, desto geringer sind die Einflussmöglichkeiten der öffentlichen Hand dämpfend einzuwirken und desto höher sind die Wohnkosten (Gutheil-Knopp-Kirchwald 2021). Das Entstehen von Preisblasen, beeinflusst durch Anlageinvestitionen im Zuge der aktuellen Niedrigzinspolitik ist eine große Herausforderung – aber kein Naturgesetz!