Die Mischung macht’s? Das Shopping-Center wird zum Mixed-Use-Center

Die Entwicklung von Mixed-Use-Centern kann als Baustein zur ökonomischen Nachhaltigkeit der Innenstadt beitragen, indem sie durch Risikostreuung und eine höhere (Nutzungs‑)Flexibilität mittel- bis langfristig einen hohen Immobilienwert sicherstellt (DeWert GmbH 2021; Vogel 2010; B1; B3). Aufgrund räumlich begrenzter Expansionsmöglichkeiten in den dicht bebauten Innenstädten wird die Nutzungsanreicherung zumeist als Umnutzung oder Aufstockung vollzogen. Weiterhin gilt Nutzungsmischung durch die potenzielle Förderung von Ungleichheit, Ungleichzeitigkeit und Ungleichwertigkeit als Voraussetzung für die Entfaltung von Urbanität (Häußermann 2006). Nach dem Städtebau- und Entwurfsplaner Prof. W. Christ ist Urbanität „der einzige Aspekt, den man nicht digitalisieren kann“ (Christ und Willhardt 2012, S. 39) und daher der entscheidende Wettbewerbsvorteil von analogen gegenüber digitalen Marktplätzen. Ob die bestehenden Nutzungen von der potenziell entstehenden Urbanität bzw. der Belebungswirkung und folglich den Umsatzsteigerungen profitieren können, hängt davon ab, ob diese trotz der neuen Nutzungen im Center weiterhin aufgesucht werden. Daher sollte bereits bei der Planung darauf geachtet werden, dass die neuen Nutzungen das bestehende Innenstadtangebot komplementieren (B1; B3; B7; B11). Immobilieninterne Synergien sind zwar ein entscheidender Vorteil von Mixed-Use-Centern (DeWert GmbH 2021; B1; B2; B3; B6; B8; B10). Dennoch steigt mit jeder weiteren (publikumsintensiven) Nutzung das Risiko, dass ein Großteil der Bedürfnisse innerhalb des Centers befriedigt wird und ein Besuch der gewachsenen (Einkaufs‑)Lagen obsolet werden könnte (B5). Relativiert wird diese Befürchtung durch die Ausführungen der befragten Experten, dass die Immobilie in diesem Fall äußerst große Dimensionen annehmen müsste und die Menschen i. d. R. vielen Tätigkeiten (Nahversorgung, Naherholung, Hausarzt etc.) in der Nähe ihres Wohnumfeldes nachgehen (B1; B9; B11). Bei publikumsschwächeren Nutzungen (Wohnungen, Büro, Hotel) bedeutet Komplementarität insbesondere die Bereitstellung von Angeboten unterschiedlichen Preisniveaus bzw. für unterschiedliche Zielgruppen zwischen Center und Innenstadt (B5; B11) (Abb. 1).

Umnutzungs- und Nachverdichtungsvorhaben leisten ebenfalls entscheidende Beiträge zur ökologischen Nachhaltigkeit der Center sowie der (Innen‑)Städte. Zum einen wird die wertvolle Ressource Boden vor zusätzlicher Versiegelung geschützt sowie Rohstoffe und graue Energie bzw. Emissionen durch die (Weiter‑)Nutzung des Bestandes eingespart (Bundesstiftung Baukultur 2023; Union Investment Real Estate GmbH und bulwiengesa AG 2021). In diesem Kontext bieten die Flachdächer von Shopping-Centern i. d. R. günstige Voraussetzungen für eine Nutzung (z. B. als Aufenthaltsfläche oder für Urban Gardening) oder Aufstockungen. Städtebaulich wird bei Aufstockungen zudem davon profitiert, dass Shopping-Center vor der Aufstockung zumeist eine niedrigere Höhe als die Umgebungsbebauung besitzen. Zum anderen wird der Erhalt und die Stärkung von Nutzungsmischung unter Konzepten wie der „15-Minuten-Stadt“ als eine entscheidende Maßnahme für die Förderung nachhaltiger Verkehrsträger und deren positiver Auswirkungen auf Umwelt und Mensch erachtet (Bretschneider 2007; B11). Durch kürzere Distanzen werden die Mikromobilität und die Nutzung des ÖPNV gestärkt. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass für eine „Verkehrswende“ weitere Maßnahmen ergriffen sowie Kompaktheit und Durchmischung im gesamten Stadtgebiet konsequenter umgesetzt werden müssen (Banister 2008; BBSR 2017). Außerdem kann argumentiert werden, dass die Implementierung neuer Frequenzbringer weiteren Verkehr erzeugt und die weiterhin mit großzügigen Parkangeboten ausgestatteten Shopping- bzw. Mixed-Use-Center den Pkw als Verkehrsmittel begünstigen (B5). Dennoch dürfen die Vorreiterrolle großer Immobilienprojekte, immobilieninterne Synergien (z. B. Wohnen und Nahversorgung im Center) sowie Potenziale hinsichtlich der Unterbringung von Micro-Hubs und der Bereitstellung von Last-Mile-Delivery (Pilotprojekt pakadoo im LAGO Konstanz) nicht unterschätzt werden (BBSR 2017; B8; B11).

„Die gerechte Stadt lässt niemanden außen vor. Sie bietet jeder und jedem die Möglichkeit, sich in die Gesellschaft zu integrieren“ (BMI 2020, S. 5). Shopping-Center stehen in der Kritik, die Zielsetzung sozialer Nachhaltigkeit durch Kommerzialisierung und Privatisierung zu konterkarieren. Inszenierte (Stadt‑)Erlebnisse und „simuliert[e]“ Urbanität (Häußermann 2006, S. 35), temporäre und rechtliche Zugangsbeschränkungen sowie die (folgliche) Ausgrenzung bestimmter Bevölkerungsgruppen stehen dabei häufig im Mittelpunkt (Mayer-Dukart 2010; Monheim 2019). Unterbinden neue Nutzungen diesen Charakter nicht gänzlich, können sie dennoch einen Beitrag zur Erreichung neuer Zielgruppen, zur Schaffung von Begegnungsräumen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen und zur Erzeugung von Urbanität leisten (Häußermann 2006; B1; B6; B11). Der öffentlichen Verwaltung und besonders (öffentlichen) Kultur- und Bildungseinrichtungen wird diese Qualität zugeschrieben (Anders et al. 2020; Diringer et al. 2022) (Abb. 2). Diese sind i. d. R. „losgekoppelt von der Kommerzentscheidungsfindung“ (B6, Z. 409) und gelten als Orte der Begegnung, Integration und Teilhabe (BMI 2021a; BMVBS 2011; B1; B6; B11). Finanzielle Interessen und eine Trägheit bei Standortverlagerungen stehen der Einbindung dieser Nutzungen jedoch oft entgegen (B3; B5; B7; B9; B10). Allerdings ist die inklusionsfördernde Wirkung auch auf die Räumlichkeiten jener Einrichtungen sowie den (halb‑)öffentlichen Stadtraum begrenzt, da auf den Erschließungswegen und in den Shopping-Centern i. d. R. centertypische Hausordnungen gelten. Im Gegensatz zu Verwaltungs‑, Kultur- und Bildungseinrichtungen können andere Nutzungen, wie z. B. Wohnungen, Büros oder Hotels, den Exklusionsgrad des Centers durch die oftmals hochpreisigen Angebote erhöhen und als Instrument neoliberaler Stadtentwicklung angesehen werden. Die Zielgruppe dieser Nutzungen, wie auch von Freizeit- und Entertainmentnutzungen, bezeichnet der Sozialwissenschaftler Prof. Volker Eichener als „moderne Lifestyle-Gruppen“, die rund 30 % der Bevölkerung ausmachen (Selle 2011, S. 8).

Neben einer auf Dauer angelegten nachhaltigen Entwicklung werden in Zeiten multipler Krisen die (kurzfristige) Widerstands- und Anpassungsfähigkeit physischer, sozialer und wirtschaftlicher (Infra‑)Strukturen stetig wichtiger (BBSR 2023; BMI 2021b). Die Rückbesinnung auf gemischt genutzte Stadtstrukturen, wie sie für die europäische Stadt bis zur Industrialisierung konstitutiv war (Bretschneider 2007), schafft neue Besuchsanlässe und reduziert die Abhängigkeit der Attraktivität, Passantenfrequenzen und Umsätze vom Einzelhandel (BBSR 2017; Weidner 2021). Aufgrund ihrer großen Kubatur sind Shopping-Center besonders geeignet, feinkörnige Gebäudemischungen zu realisieren (BBSR 2017) sowie großflächige Angebote wie Bibliotheken und Museen, Boulderhallen oder Mobilitätshubs in der Innenstadt anzusiedeln.

Auf Immobilienebene bedeutet Mischnutzung die Steigerung der (ökonomischen) Resilienz bzw. Widerstandsfähigkeit durch Risikostreuung zwischen den einzelnen Nutzungen bzw. Assetklassen gegenüber stress- oder schockinduzierten Nachfrageschwankungen (DeWert GmbH 2021; B1; B3). Zusätzlich bieten mischgenutzte Strukturen günstige Voraussetzungen für die Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen (Trautmann und Eisele 2020; Vogel 2010). Die Voraussetzungen sind umso günstiger, je nutzungsflexibler die Räume bzw. Gebäude hinsichtlich Eigenschaften wie Grundriss, Erschließungskerne und Deckenhöhe gestaltet werden (Union Investment Real Estate GmbH und bulwiengesa AG 2021; B6; B9; B11).

Insgesamt gewährleistet die gesteigerte Resilienz den Investoren und Eigentümern eine hohe Stabilität der Cashflows und reduziert die Anzahl struktureller Leerstände im Mixed-Use-Center (DeWert GmbH 2021; B1; B3). Dies kann sich positiv auf die (unmittelbare) Umgebung auswirken, da vor allem großflächige Center-Leerstände das Stadtbild entscheidend prägen und Trading-Down-Effekte induzieren können (Block und Icks 2010; B3). Dennoch muss eingeräumt werden, dass die erhöhte Resilienz der Center-Immobilie nur geringfügige Impulse für die Resilienz- und Urbanitätssteigerung der gesamten Innenstadt setzen kann. Außerdem können die gesteigerte Resilienz und die Möglichkeit zur Quersubventionierung, aber auch die gute verkehrliche Anbindung und die Existenz eines Centermanagements, Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen innerstädtischen (Handels‑)Immobilien darstellen. Insofern können Standortverlagerungen von Nutzungen in das Center zu Leerständen in anderen Immobilien führen. Dem Autor bekannte Beispiele (Forum Hanau, Rathaus Galerie Wuppertal) zeigen aber, dass Verlagerungen bisher eher eine Folge von Flächenmangel am alten Standort waren (B1).

Neben der gesteigerten baustrukturellen und ökonomischen Resilienz kann Nutzungsmischung auch die Resilienz der im Center angebotenen (sozialen) Infrastrukturangebote erhöhen. Diese können in Mixed-Use-Immobilien bzw. -Quartieren in Krisenzeiten weiterhin aufrechterhalten werden, da sie von den nicht betroffenen, (zeitweise) ertragsstärkeren Nutzungen indirekt quersubventioniert werden können (bulwiengesa AG 2020).

Abschließend fasst Abb. 3 die bedeutendsten Ergebnisse zusammen.

Obwohl Mixed-Use-Immobilien inzwischen ein attraktives Investment darstellen und Shopping-Center geeignete Voraussetzungen für Umnutzungen bieten, ergeben sich auf Immobilienebene von deren Initiierung bis zum Betrieb vielfältige Herausforderungen (Abb. 4).

Während die Kommune beim Neubau die Mischung unterschiedlicher Nutzungen und deren Charakteristika über formelle Instrumente vorschreiben kann (BBSR 2017; Pesch 2014), sind die Steuerungsmöglichkeiten im Bestand deutlich eingeschränkter (Bundesstiftung Baukultur 2023; Deutscher Städtetag 2021). Aktuelle Umnutzungsvorhaben deuten jedoch darauf hin, dass die Veränderungsbereitschaft in der Immobilienwirtschaft sukzessive zunimmt. Inwiefern die Schaffung neuer Förder- und Anreizstrukturen (Mensing 2019) hierfür als Katalysator dienen kann und welche Instrumente wirkungsvoll sind, gilt es weiterhin zu untersuchen.

Die drei untersuchten Fallbeispiele zeigen, dass der frühzeitige, regelmäßige Austausch zwischen Eigentümer bzw. Projektentwickler, Investoren, Architekten und der Kommune ein entscheidender Erfolgsfaktor bei der Umsetzung von Nutzungsmischung im Neubau war (B01; B02; B05; B06). Auch bei Umnutzungsvorhaben gelten Kommunikations- und Verhandlungsansätze als unverzichtbar. Die Kommune ist hierbei angehalten, langfristig angelegte Dialogstrukturen mit den relevanten Innenstadtakteuren aufzubauen, für Nutzungsmischung aus ökologischer, sozialer, wirtschaftlicher und städtebaulicher Perspektive zu werben und Finanzierungsmöglichkeiten darzulegen (BBSR 2017).