Der Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe in Deutschland und dessen Einfluss auf die Projektentwicklung

Die Veränderung der Wohnungsgröße hat insbesondere dann einen Einfluss auf die erzielten Mieterlöse, wenn unterschiedliche Wohnungsgrößen zu unterschiedlichen Mieterträgen pro Quadratmeter führen, also kein proportionaler Zusammenhang zwischen absoluter Miete und Größe besteht. Legt man zunächst die vereinfachende Annahme zu Grunde, dass die Gesamtwohnfläche eines Gebäudes bei einer Aufteilung in kleinere Einheiten gleichbleibt, bedeutet dies, dass es bei nicht konstanten Quadratmetermieten eine erlösmaximierende Wohnungsgrößenaufteilung gibt. Die Vereinfachung der Flächenaufteilung wird in Kap. 4 berücksichtigt und aufgehoben. Als Datengrundlage werden zur Überprüfung des Zusammenhangs von Wohnungsgröße und Quadratmetermiete auf Grund der Verfügbarkeit Angebots- sowie Mietspiegeldaten aus der Wissenschaftsstadt Darmstadt, ebenfalls innerhalb des Untersuchungsraums Rhein-Main, herangezogen.

Die Visualisierung der Mietspiegeldaten in Abb. 4 zeigt den in der Theorie bekannten, abnehmenden Verlauf der Quadratmetermiete in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße und widerspricht somit einer konstanten Entwicklung. Weitere Wohnungscharakteristika wie Lage und Größe der Wohnung werden in diesem Fall über Zu- und Abschläge integriert.

Diese Erkenntnisse basieren auf den vergangenheitsbezogenen Bestandsmieten des Mietspiegels sowie üblicherweise auf der Verwendung von Regressionsmodellen, welche die funktionale Form vorgeben. Eine Analyse der Angebotsdaten aus dem Untersuchungszeitraum vom 28.01.2019 bis zum 19.08.2019 sollen die zukunftsbezogeneren Angebotsdaten auf ähnliche Zusammenhänge prüfen.

Zur Validierung der im Mietspiegel identifizierten Zusammenhänge wurden für die Wissenschaftsstadt Darmstadt vorliegende Angebotsdaten bereinigt und aufbereitet. Die Angebote wurden über die Postleitzahl als eindeutiges Lagekriterium ausgewählt und Angebote für möblierte Wohnungen, für WG-Zimmer, zur Zwischenmiete, in Wohnheimen und für Serviced Apartments aus dem Datensatz entfernt. Des Weiteren wurden Duplikate- und Ausreißer-Prüfungen durchgeführt. Nach der Bereinigung umfasst der Datensatz knapp 1000 Angebote.

Für die Datenanalyse werden die Inserate nach deren Wohnfläche in Cluster eingeteilt. Die Durchschnittskaltmieten je m² Wohnfläche der einzelnen Cluster werden in Diagrammen durch miteinander verbundene Punkte visualisiert, um die Lesbarkeit des Trends zu vereinfachen. Darüber hinaus werden die Quadratmetermieten eines jeden Clusters durch Box-Plots visualisiert. Diese geben für jedes Cluster das 1., 2, (Median) und 3. Quartil sowie das Minimum und das Maximum an. So lassen sich aus den Diagrammen nicht nur Durchschnittswerte, sondern auch Informationen über die Streuung der Werte der einzelnen Cluster ablesen. Außerdem ist für jedes Cluster die Anzahl der enthaltenen Inserate angegeben, um die Belastbarkeit der Durchschnitts- und Quartilswerte der Cluster beurteilen zu können.

Aus Abb. 5 geht hervor, dass bei den erfassten Angebotsmieten bei den Wohnungsgrößenclustern bis 60 m² ein deutlich negativer Zusammenhang zwischen der Wohnfläche der Wohnungen und der durchschnittlichen Kaltmiete je m² Wohnfläche festgestellt werden kann. Dieser Zusammenhang fällt mit steigenden Wohnungsgrößen weniger stark aus. Die durchschnittlichen Angebotsmieten der Wohnungsgrößencluster mit über 70 bis 120 m² bewegen sich, mit leichten Schwankungen, um ca. 12 €/m² und somit, entgegen dem festgestellten Trend, leicht über dem Durchschnitt der Angebotsmieten von Wohnungen mit 60–70 m². Die durchschnittlichen Quadratmetermieten sinken bei den Wohnungsgrößenclustern ab 90 m² bei steigenden Wohnungsgrößen wieder, allerdings unterschreiten erst die Quadratmetermieten der Wohnungen mit mehr als 140 m² Wohnfläche das zwischenzeitlich erreichte lokale Minimum des Größenclusters von 60–70 m². Dass die Quadratmetermieten von Wohnungen mit ca. 70 bis 120 m² mit steigenden Wohnungsgrößen nicht weiter sinken, sondern im Vergleich zum 60–70 m² Cluster sogar leicht ansteigen, könnte auf einen höheren Anteil besser ausgestatteter Wohnungen oder auf die spezielle Nachfragesituation in der entsprechenden Lage zurückzuführen sein, da insbesondere in sehr guten Lagen teils die Umkehrung des klassischen Zusammenhangs beobachtet werden kann (Kleiber et al. 2017). Der beschriebene Verlauf spiegelt sich qualitativ in ähnlicher Form auch in den Verläufen der Quartilswerte (1., 2. und 3. Quartil) wieder. Bei der Betrachtung der Quartilswerte fällt darüber hinaus eine große Spanne zwischen dem 1. Quartil und dem 3. Quartil bei den beiden kleinsten Größenclustern auf, was auf eine relativ breite Streuung der Quadratmetermieten in diesen Clustern schließen lässt.

Die Analyse anhand des Darmstädter Mietspiegels plausibilisiert den Verlauf der Miethöhen in Abb. 5 qualitativ, allerdings auf einem deutlich (ca. 3 €/m²) niedrigerem Mietniveau, das durch die Konstruktion des Mietspiegels bedingt sein könnte. Der Mietspiegel basiert nicht auf Angebotsmieten und umfasst Mietangaben, die bis zu 4 Jahre zurückliegen. Darüber hinaus erfasst der Mietspiegel neben Neuvertragsmieten auch Mieten, die sich in den vergangenen Jahren durch Mieterhöhungen (hierzu zu zählen auch „automatische“ Mieterhöhungen in Staffel- und Indexmietverträgen) verändert haben (Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2014). Es kann davon ausgegangen werden, dass diese Mieten, auch nach den automatischen Mieterhöhungen, unter der Berücksichtigung der Mietpreisentwicklungen der Jahre 2015 bis 2019, im Durchschnitt noch unterhalb möglicher Neuvertragsmieten für die gleichen Wohnungen liegen. Obwohl Gefälligkeitsmietverträge im Mietspiegel nicht berücksichtigt werden sollen, ist davon auszugehen, dass der Mietenmaximierung bei inserierten Mietangebote, z. B. in Onlineportalen, eine höhere Bedeutung zukommt, als bei privat vermittelten Wohnungen. Letztere sind im Mietspiegel enthalten, in einer auf Daten aus Immobilienportalen basierenden Auswertung allerdings nicht.

Um zu überprüfen, ob dem mittels deskriptiver Statistik festgestellten negativen Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe auch eine direkte Kausalität zu Grunde liegt, wurden im Folgenden weitere Analysen durchgeführt. Bei diesen wurden Ausschnitte des Datensatzes betrachtet und/oder kalkulatorische Abzüge für in den Mieten inkludierten Stellplätzen oder Einbauküchen angesetzt. Durch die zusätzlichen Fokussierungen in den beschriebenen Analysen verkleinert sich jeweils die Datenbasis. Es kann aber kein Hinweis darauf gefunden werden, dass der festgestellte Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe zurückzuführen wäre auf:

Gegenteilig bestärkt die Veränderung der Kurven bei einem Ausschluss älterer Wohnungen sowie Wohnungen mit luxuriöser Ausstattung und Penthouses die Vermutung eines Luxus-Effektes in den mittleren Größenclustern. Der Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe unter Berücksichtigung obiger Einschränkungen ist in Abb. 6 dargestellt. Dabei wurden die Stadtteile Eberstadt und Arheilgen aufgrund einer etwas periphereren Lage ausgeschlossen. Die Lincoln-Siedlung (eine Quartiers-Entwicklung im Süden Darmstadts) wurde, aufgrund der Vielzahl der aus ebendieser stammenden Angebote, welche alle von demselben kommunalen Entwickler stammen, ausgeschlossen. Zudem wurden nur Neubauten und neubauähnliche Wohnungen betrachtet, da deren Angebotsmieten für die Markteinschätzung bei Neubau-Projektentwicklungen am wesentlichsten sind.

Die Darstellung in Abb. 6 basiert aufgrund der Fokussierung auf Teilmärkte auf einer geringeren Anzahl an Datenpunkten. Dennoch zeigt sich, dass die Fokussierung bezüglich Lage, Ausstattung und Baujahr gerade nicht dazu führt, dass der Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe nicht mehr zu erkennen wäre.

In Abb. 7 ist ein deutlicher Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe über alle Wohnungsgrößencluster, in denen sich Neubauwohnungen aus der Lincoln-Siedlung finden, hinweg erkennbar. Einerseits ist dabei zwar zu beachten, dass diese Angebotsmieten vermutlich alle aus der gleichen Kalkulation des einheitlichen Investors stammen, weshalb die Box-Plots nicht mehr als solche zu erkennen sind. Andererseits sind die Wohnungen bezüglich ihrer Lage, ihres Baujahrs, und ihrer Ausstattung aber sehr gut miteinander vergleichbar. Darüber hinaus sind die Wohnungen weder mit Einbauküchen ausgestattet, noch sind in den Kaltmieten Stellplätze inkludiert. Somit zeigt sich, dass der Vermieter hier davon ausgeht, für kleinere Wohnungen höhere Quadratmetermieten erzielen zu können.

Insgesamt kann festgestellt werden, dass sowohl die Analyse des Mietspiegels wie auch die Auswertung der Angebotsdaten starke Indizien dafür liefern, dass mit der Entwicklung kleinerer Wohnungen höhere Mieten pro Quadratmeter erzielt werden können, da für beide Datengrundlagen aus der Wissenschaftsstadt Darmstadt eine mit der Wohnungsgröße fallende Quadratmetermiete beobachtet werden kann. Insbesondere für Wohnungen kleiner 60 m² wird dieser Effekt gut in den Abb. 4 und 5 deutlich. Abschließend bleibt festzuhalten, dass es sich bei dieser Betrachtung nur um eine Betrachtung der aktuellen Situation handeln kann. Am Modell von DiPasquale und Wheaton (1992) wird beispielsweise deutlich, dass durch die komplexen Zusammenhänge auf verschiedensten Märkten Veränderungen von Angebotsvariablen, wie dem Gesamtbestand und der damit verknüpften Neubauaktivität, aber auch von Nachfragevariablen, zu grundsätzlich anderen Mieten und Mietzusammenhängen führen können.

Im Folgendem sind zunächst die Kosten und Erlöse eines Projektentwicklers gemäß der einfachen Developer-Rechnung in Anlehnung an Schulte et al. (2002) dargestellt.

− Kosten:

Bei der einfachen Developer-Rechnung ergibt sich der Trading Profit des Projektentwicklers aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Objektes und den dem Projektentwickler entstehenden diversen Investitionskosten. Der Verkaufspreis ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen und dem Verkaufsfaktor. Der Verkaufsfaktor gibt dabei an, das wievielfache der jährlichen Mieteinnahmen ein Endinvestor voraussichtlich für das geplante Objekt zu zahlen bereit ist (Schulte et al. 2002). Der diesem Faktor zugrundeliegende Zusammenhang zwischen Immobilieninvestmentmarkt und Mietflächenmarkt ist insbesondere von der erwarteten Sicherheit der Mieterträge, der Attraktivität alternativer Anlagemöglichkeiten und der Erwartung an die zukünftige Entwicklung der Mieterträge abhängig (DiPasquale und Wheaton 1992).

Der voraussichtlich erzielbare Trading Profit ist für den Projektentwickler ein wesentliches Entscheidungskriterium für oder gegen die Durchführung eines Projektes. Neben individuellen Parametern, wie beispielsweise der aktuellen Auslastung oder der Attraktivität alternativer Projektentwicklungsmöglichkeiten, können insbesondere die Eigenkapitalverzinsung, das kalkulierte Risiko sowie die notwendigen eigenen Kapitalmittel für die Bewertung des voraussichtlichen Trading Profits von Relevanz sein (Schulte et al. 2002).

Mittels der in der Einleitung des vierten Kapitels beschriebenen Methodik konnten die Mieteinnahmen pro Jahr, über die sinkende Flächeneffizienz, und die Kostenposition Bau- und Baunebenkosten als wesentlichste Positionen identifiziert werden, die im Weiteren beschrieben werden. Die Bau- und Baunebenkosten werden nochmals unterteilt in die direkt mit der Planung kleinerer Wohnungen einhergehenden Bau- und Baunebenkosten und die oftmals damit in Verbindung stehenden Kostensteigerungen auf Grund einer höheren Stellplatzanzahl.

Die folgenden Gründe begünstigen, bei einer höheren Anzahl an Wohnungen auf gleicher Grundfläche, eine sich verringernde Flächeneffizienz (Wohnfläche/Bruttogrundfläche):

Ob die genannten Aspekte relevant sind und in welchem Ausmaß ist stark einzelfallabhängig. Mit einem Treppenhauskern lassen sich ohne zusätzliche Flure in der Regel drei bis maximal vier Wohnungen erschließen. Vergleicht man eine Planung mit kleineren Wohnungen und Dreispännern mit einer Alternative mit größeren Wohnungen und Zweispännern würden in diesem Fall kleinere Wohnungen noch nicht zu einem Flächeneffizienzverlust durch zusätzlich notwendige Treppenhauskerne führen. Daher ist eine Quantifizierung, auch in Bandbreiten, aus Expertensicht nicht sinnvoll und es kann nur der grundsätzlich negative Zusammenhang festgestellt werden.

Die Baukosten betreffen unterschiedlichste Bereiche. Zur Untersuchung des Einflusses der Entwicklung kleinerer Wohnungen auf die Baukosten eines Projektes bietet sich daher die Aufschlüsselung der Projektkosten nach der DIN 276, die regelmäßig zur Ermittlung der Projektkosten herangezogen wird an, um eine strukturierte Analyse zu ermöglichen. In nachfolgender Tab. 1 sind mögliche Auswirkungen aufgeführt, die aus Sicht der Autoren die Baukosten erhöhen könnten. Die Individualität von Wohnbauprojekten und der einzelnen Positionen innerhalb dieser Projekte lässt eine exakte Quantifizierung allerdings nicht zu.

Auf Grundlage der in Tab. 1 dargestellten Aufstellung wurden zunächst die folgenden Punkte als die wesentlichen Kostentreiber bei einer Verringerung der Wohnungsgrößen identifiziert:

Um diese Hypothese zu plausibilisieren, wurden Einschätzungen von Baukostenexperten herangezogen. Dabei wurden von allen Interviewpartnern höhere TGA-Kosten als am wesentlichsten angegeben. Als Gründe hierfür wurden beispielhaft eine höhere Anzahl an Zählern, Leuchtenauslässen, Sicherungen, Schaltern, Steckdosen, Kabeln, Wasserzuläufen und Wasserabläufen aufgezählt. Die vermuteten Einflüsse einer höheren Anzahl an Bädern, Küchen und Innenwänden wurden von den Interviewpartnern im Wesentlichen bestätigt. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass Bäder aufgrund von Wasseranschlüssen, Fliesen und Badgegenständen in der Regel entscheidender seien als Küchen. Der Einfluss einer höheren Anzahl an Türen wurde hingegen als weniger relevant eingeschätzt. Als Empfehlung zur Minimierung von Baukostensteigerungen bei der Entwicklung kleinerer Wohnungen wurde dabei stets angemerkt, dass die Anzahl an Treppenhäusern möglichst gering gehalten werden sollte.

Die Planung kleinerer Wohnungen und somit einer höheren Anzahl an Wohnungen auf gleicher Fläche, führt einerseits zu einer höheren Anzahl an Stellplätzen und hiermit einhergehend zu höheren Herstellungskosten, andererseits erzielen zusätzliche Stellplätze in der Regel auch zusätzliche Erlöse. Zudem sind die Herstellungskosten und die Erlöse stark einzelprojektabhängig und zusätzliche oberirdische Stellplätze benötigen freie Grundstücksfläche, die in aller Regel knapp ist. Aus diesen Gründen wurden die Errichtungskosten für Stellplätze im vorherigen Abschnitt ausgeklammert. Stattdesessen wird in diesem Abschnitt der Einfluss auf die Kosten und Erlöse eines Projektes insgesamt qualitativ diskutiert.

Bei einer Erhöhung der Wohnungsanzahl eines Projektes steigt der Bedarf an Stellplätzen aufgrund einer höheren Anzahl an Haushalten und gegebenenfalls höheren Anzahl an Bewohnern. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit von Parkplätzen in der Umgebung des Projektes könnte eine höhere Anzahl an Wohnungen zu einer intrinsischen Motivation des Projektentwicklers führen, eine höhere Anzahl an Stellplätzen vorzusehen, da sich zusätzliche Erlöse erzielen lassen könnten. Zum anderen kann eine zu geringe Anzahl an Stellplätzen die Vermarktbarkeit der Wohnungen verschlechtern. Darüber hinaus können Gemeinden festlegen, dass bei der Errichtung von Wohngebäuden Stellplätze herzustellen sind. Für kleinere Wohnungen werden zwar teils weniger Stellplätze je Wohnung gefordert als bei größeren Wohnungen. Regelmäßig führt die Planung kleinerer Wohnungen, was gleichbedeutend mit einer höheren Wohnungsanzahl ist, aber zu einer höheren Anzahl herzustellender Stellplätze. Aufgrund der beschriebenen Komplexität und Einzelfallabhängigkeit des Einflusses der Herstellung von Stellplätzen auf die Kosten und Erlöse eines Projektes werden ebenfalls Expertenmeinungen miteinbezogen. Gemäß dieser ist die Errichtung von Stellplätzen in der Praxis sehr häufig ein Zuschussgeschäft bzw. im günstigsten Fall kostenneutral. Insbesondere die Herstellung von Tiefgaragenstellplätzen ist nicht durch deren Mieterlöse zu finanzieren. Darüber hinaus wird bestätigt, dass die Herstellung von Außenstellplätzen wesentlich günstiger sei, allerdings auch geringere Mieterlöse generiere, die Quartiersqualität insgesamt verringern könne und unter Umständen baurechtlich oder aufgrund der endlichen Grundstücksfläche nicht möglich sei. Aus den dargestellten Gründen geben alle Experten an, dass in der Praxis von einem negativen Einfluss der Entwicklung kleinerer Wohnungsgrößen durch die Herstellung einer höheren Anzahl an Stellplätzen auf den Trading Profit auszugehen sei.

Tab. 2 stellt zusammenfassend und an der Struktur der Developer-Rechnung orientiert die ermittelten Einflüsse der Entwicklung kleinerer Wohnungen auf alle Positionen dar. Die dargestellten Effekte wirken sich in Summe auf die Höhe des Trading Profits eines Projektes aus.