Deutschland: ein Land der Mieter? Die Rolle von Erwartungen über zukünftige Immobilienpreisentwicklungen

Deutschland ist ein Land der Mieter: in keinem anderen Staat der europäischen Union ist die Wohneigentumsquote geringer als hierzulande. In der aktuellen politischen Debatte wird dies zunehmend als Problem wahrgenommen, denn mit dem Erwerb der eigenen vier Wände werden einige Vorteile verbunden: So wird häufiger argumentiert, Immobilieneigentümer wären im Alter vermögender als Mieter (siehe bspw. Turner und Luea 2009), könnten zu günstigeren Kosten wohnen (siehe bspw. Leifels und Raffelhüschen 2014), wären insgesamt zufriedener mit ihrer Lebenssituation (siehe bspw. Diaz-Serrano 2009), was darüber hinaus auch zu positiven Externalitäten für die Nachbarschaft führt (siehe bspw. Haurin et al. 2002; Rohe und Lindblad 2013).

Trotz historisch niedriger Zinsen verharrt die Wohneigentumsquote auf dem Niveau der Jahrtausendwende und sinkt sogar bei Haushaltsgruppen zwischen 25 und 40 Jahren, die typischerweise erstmals Immobilienvermögen aufbauen (Michelsen 2017). Auf diese Entwicklung hat die Politik reagiert und jüngst das sogenannte „Baukindergeld“ eingeführt, dass jungen Familien den Weg ins Eigenheim ebnen soll (Michelsen et al. 2018). Aber auch über die Wiederbelebung der Bausparförderung wird derzeit diskutiert: Die Wohnungsbauprämie, die bereits im Jahr 1952 eingeführt wurde, existiert zwar noch, hat aber aufgrund der seit mehr als 20 Jahren unveränderten Einkommensgrenzen für Förderberechtigte erheblich an Bedeutung verloren, da die Einkommen zwischenzeitlich erheblich gestiegen sind.

Erklärungsansätze, weshalb sich die Eigentumsquoten in den einzelnen Ländern und in Deutschland im Besonderen so stark unterscheiden, sind vielfältig. So werden in Panelstudien beispielsweise demographische und sozio-ökonomische Gründe für die Erklärung der Wohneigentumsbildung herangezogen. Es zeigt sich, dass beispielsweise die Einkommensentwicklung positiv mit der Eigentumsbildung korreliert ist. Ein großer Anteil der minderjährigen Bevölkerung hingegen dämpft die aggregierte Neigung, Wohneigentum zu bilden. Ein höherer Anteil der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter ist positiv mit der Eigentumsquote korreliert (Fisher und Jaffe 2003; Chiuri und Jappelli 2010; Lerbs und Oberst 2014; Clark et al. 1997).

Einige Studien stellen auch auf die staatlichen Aktivitäten ab. Werden umfangreiche Transfers an Mieterhaushalte gewährt oder ist ein intensiver Mieterschutz gesetzlich garantiert oder ist ein umfangreicher Bestand öffentlicher oder geförderter Wohnungen vorhanden, dann ist die Neigung, Eigentum selbst zu nutzen geringer (Fisher und Jaffe 2003; Holmqvist und Turner 2014; Mulder und Wagner 1998). Zudem gibt es Untersuchungen, die auf das Steuersystem verweisen und anführen, dass Miet- und Eigentumswohnungen häufig steuerlich nicht neutral behandelt werden (Voigtländer 2009). Ähnliches hat auch der Sachverständigenrat zur Gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in seinem Jahresgutachten 2015 festgestellt und die Verzerrung der Einkommensbesteuerung zu Ungunsten des Wohneigentums beklagt (SVR Wirtschaft 2016). Zudem gibt es Arbeiten, die auf die Höhe der Grunderwerbsteuer hinweisen. Je höher diese ist, desto teuerer werden Transaktionen von Immobilien und desto unattraktiver deren Erwerb für die eigene Nutzung. Die Liquidität des Marktes leidet unter hohen Transaktionssteuersätzen und damit die Wohneigentumsquote (Voigtländer 2009; Sommer und Sullivan 2018). Zuletzt ist auch auf staatliche Unterstützungsprogramme zu verweisen: dort, wo Wohneigentum stärker gefördert wird, äußert sich dies auch in höheren Eigentumsquoten.

Zahlreiche Arbeiten haben zudem auf die Finanzierungsseite verwiesen und die Effizienz des Kredit- und Bankenwesens als Erklärungsfaktor angeführt. Sind beispielsweise hohe Eigenkapitalanforderung zu erfüllen, um eine Immobilienfinanzierung abzuschließen, dann liegt die Eigentumsquote häufig niedriger als in Ländern mit geringeren Anforderungen (Chiuri und Jappelli 2003).

Trotz dieser vielen bereits untersuchten Faktoren scheinen auch andere Aspekte eine Rolle zu spielen, die mit den genannten Größen nicht erfasst werden. Zumindest deuten darauf die stets signifikanten Effekte der länderspezifischen Kontrollvariablen in Panelregressionen hin. Häufig wird auch argumentiert, dass die Eigentumsrate etwas mit Einstellungen und der Erwartungsbildung zu tun hat: so ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass Individuen Wohneigentum bilden, wenn die Eltern dies vorgelebt haben (Henretta 1984). Ein weiterer Kanal ist die Erwartung über die zukünftige Entwicklung von Immobilienpreisen: Herrscht die Überzeugung, dass weitere Preissteigerungen wahrscheinlich sind, dürfte dies die Kaufneigung steigern. Sind die Erwartungen eher pessimistisch, dürfte die Eigentumsbildung eher gebremst werden. Die folgende Untersuchung setzt an diesem Aspekt an und analysiert, inwiefern sich die Erwartungen an die kurz- und mittelfristige Immobilienpreisentwicklung zwischen Individuen mit deutscher Nationalität und denen mit ausländischen Wurzeln unterscheiden. Genutzt wird eine zusätzliche Frage in der Innovationsstichprobe des Sozio-oekonomischen Panels, die in den letzten zwei Wellen erhoben wurde. Der Analyse werden zunächst einige stilisierte Fakten über den Wohnungsmarkt in Deutschland und im internationalen Vergleich vorgeschaltet. Danach wird das empirische Design beschrieben und die Ergebnisse der Analyse vorgestellt. Der abschließende Abschnitt fasst die Erkenntnisse zusammen und setzt diese in den polit-ökonomischen Kontext der aktuellen Wohnungsmarktpolitik.

Der empirischen Analyse wird eine stilisierte Betrachtung der Strukturen auf dem deutschen Immobilienmarkt vorgeschaltet. Dabei werden die Strukturen in Deutschland mit denen in anderen entwickelten Volkswirtschaften verglichen.

Die bis hierher genannten Faktoren mögen einen Teil der geringen Wohneigentumsquote in Deutschland erklären – häufig wird aber auch davon gesprochen, dass in Deutschland eine andere Einstellung gegenüber dem Wohneigentum herrscht. Dieser Aspekt wurde bislang empirisch kaum beleuchtet. Prinzipiell ist es denkbar, dass über den Wirkungskanal der Erwartungsbildung über die zukünftige Immobilienpreisentwicklung die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie getroffen wird. Dies leitet sich aus einer einfachen Berechnung des Gegenwartswerts ab: Wird eine feste Nutzungsdauer einer Immobilie angenommen, so ist ihr Gegenwartswert durch die möglichen Mietzahlungen in dieser Zeit zuzüglich dem Verkaufswert der Immobilie bestimmt. Unterscheiden sich die Erwartungen über den letztgenannten Aspekt zwischen einzelnen Bevölkerungsgruppen, dann dürfte auch deren Neigung Wohneigentum zu bilden unterschiedlich stark ausgeprägt sein.

Diese Hypothese wird in einem einfachen empirischen Ansatz überprüft. Regressiert wird die erwartete (Miet‑)Preisentwicklung auf zahlreiche sozio-ökonomische Variablen und eine Dummy-Variable, die für die deutsche Staatsbürgerschaft steht bzw. für die deutsche Staatsbürgerschaft und den Status als Mieter. Ein signifikanter Dummy dürfte, sofern das geschätzte Modell alle wichtigen Variablen enthält, den „kulturellen Hintergrund“ und Unterschiede zwischen der Bevölkerung deutscher Nationalität und der Bevölkerung aus allen anderen Ländern abbilden.

Die Diskussion über die niedrige Einkommensquote in Deutschland wird derzeit politisch intensiv geführt. Die derzeitige Regierung hat unterschiedliche Maßnahmen beschlossen, um die Eigentumsquote zu erhöhen und die Ersparnisbildung in Immobilienvermögen zu stärken. Prominentes Beispiel sind das Baukindergeld, die Wohnungsbauprämie, die Diskussion um die Grunderwerbsteuer und Initiativen zur Stärkung des Eigenkapitals für den Immobilienerwerb. Prinzipiell setzt die Politik an einigen auch in der Literatur identifizierten Stellschrauben an.

Das vorliegende Papier hat einen weiteren Aspekt beleuchtet, der zwar immer wieder genannt wird, aber bislang nicht empirisch untersucht wurde. Auch die Einstellungen und Erwartungen von Haushalten über die zukünftige Marktentwicklung können einen erheblichen Einfluss auf das Marktgeschehen ausüben. Sind bestimmte Haushaltsgruppen prinzipiell pessimistischer, dann dürften diese eine weniger ausgeprägte Neigung zur Bildung von Immobilienvermögen haben. Erste Anzeichen hierfür finden sich in den Daten: Es zeigt sich, dass befragte Personen mit deutschem Pass signifikant geringere Erwartungen an die kurzfristige Preisentwicklung haben als Personen mit anderer Nationalität. Die Preiserwartungen scheinen sich dabei aus einer deutlich pessimistischeren Einschätzung der Ertragsentwicklung zu speisen. Auch die Erwartung zur Mietdynamik ist deutlich schwächer bei deutschen Befragten. Unabhängig von der Treffgenauigkeit der Erwartungen zeigt dies, dass Personen ihre Erwartungen an die Marktentwicklung knüpfen und offenbar keinen spekulativen Motiven folgen. Dies zeigt sich in der Analyse des Kaufpreis-Mietverhältnisses, bei dem keine Unterschiede zwischen den Bevölkerungsgruppen nachweisbar sind.