Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien

Immobilien dominieren unseren Alltag. So verbringt ein Deutscher 85 % seines Lebens in Immobilien.Sie dienen nicht nur als Wohnraum sondern auch als Arbeits- und Bildungsstätte sowie zur Erholung und Versorgung. Auch traditionell besitzen Immobilien sowie der Immobiliensektor ökonomisch eine Sonderstellung. Diese gesamtwirtschaftliche Bedeutung zeigt sich besonders an dem Anteil von 86 % des Nettoanlagevermögens in Deutschland im Jahr 2009, was einem Vermögenswert von 6.885,06 Mrd.

Bevor nachhaltige Immobilien definiert und deren Treiber analysiert werden können, muss zunächst geklärt werden, was genau unter den Begriffen „Immobilie“ und „Immobilienmarkt“ zu verstehen ist. Hierzu ist in einem ersten Schritt ein klares Begriffsverständnis von Immobilien erforderlich (Kapital 2.1.1). Darauf aufbauend werden die spezifischen Charakteristika des Wirtschaftsgutes Immobilie aufgezeigt, die dieses von anderen Gütern eindeutig abgrenzt (Kapitel 2.1.2). Nachfolgend werden die Besonderheiten des Immobilienmarktes, die maßgeblich aus den Eigenschaften des Gutes Immobilie resultieren, analysiert sowie eine Einordnung des Immobilienmarktes vorgenommen (Kapitel 2.2.1 und 2.2.2).

Der Begriff der Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren verstärkt durch die im Jahr 2007 erschienen UN-Berichte zum Klimawandel, einer Häufung von Umweltkatastrophen sowie steigender Energiekosten an Bedeutung gewonnen.Dieser Trend zeigt sich auch am Markt für nachhaltige Kapitalanlagenbzw. Socially Responsible Investment (SRI)in Deutschland. So verdoppelte sich das Volumen an diesem Markt von 5,3 Mrd. Euro im Jahr 2005 auf 12,9 Mrd. Euro, im Jahr 2009 Dieser Trend der Nachhaltigkeit setzt sich auch im Immobilienbereich fort, so ergab eine Umfrage des Real Estate Management Institutes, dass das Thema „Nachhaltigkeit in der deutschen Immobilienwirtschaft“ als sehr relevant angesehen wird.Bei dieser Entwicklung kann davon ausgegangen werden, dass sowohl die Trends der nachhaltigen Kapitalanlagen wie auch der nachhaltigen Immobilien langanhaltende Trends darstellen, da sie nicht wie bei kurzfristigen Trends üblich, aus der Ineffizienz von Märkten resultieren.

Wie die vorangegangenen Ausführungen gezeigt haben, stellen die wirtschaftlichen Vorteile nachhaltiger Immobilien einen bedeutenden Treiber der nachhaltigen Entwicklung in der Immobilienwirtschaft dar. Dies gilt im Besonderen für energetische Sanierungen. So ergab eine Umfrage der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Instituts der deutschen Wirtschaft, dass der Hauptgrund einer energetischen Modernisierung in dem Substanzerhalt der Objekte und damit im Erhalt der Vermögensposition besteht. Die Ermittlung dieser Vermögensposition wird innerhalb dieses Kapitels mit der Vorstellung der Immobilienbewertung beschrieben. Zusätzlich wird die zweite Frage der Problemstellung, die Identifikation der den Immobilienwert beinflussenden Parameter für die investitionstheoretische Bewertung und die Veränderung der Parameter durch die Integration der Nachhaltigkeit, innerhalb dieses Abschnitttts erörtert. Im Hinblick auf das im nächsten Kapitel entwickelte kapitalmarktorientierte Realoptionsmodell wird an dieser Stelle auch der Bezug der Immobilienbewertung zum Kapitalmarkt dargestellt. Zunächst werden die Grundlagen der Immobilienbewertung aufgezeigt.

Ausgehend von dem zuvor gezeigten Zusammenhang der Energieeffizienz und des Immobilienwertes wird innerhalb dieses Kapitels ein Bewertungsmodell für nachhaltige, i. S. energieeffiziente Immobilien entwickelt, das die zukünftige Entwicklung einer energetischen Modernisierung berücksichtigt. Die Ausführungen im vorherigen Kapitel haben gezeigt, dass sich das DCF-Verfahren, trotz der mangelnden Standardisierung, für die Integration der Nachhaltigkeitsaspekte in die Immobilienbewertung anbietet. Allerdings birgt dieses Verfahren, wie die folgenden Ausführungen zeigen, auch Schwächen bei der Bewertung zukünftiger Investition, weshalb nachfolgend das Potenzial einer zukünftigen Entwicklung mit dem Realoptionsansatz, der eine Erweiterung des DCF-Verfahrens darstellt, bewertet wird. Der ausführlichen Begründung der Wahl des Realoptionsansatzes ist die Beschreibung der Grundlagen zur Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung vorangestellt. Aufbauend hierauf wird ein Kausalmodell zur Berücksichtigung einer energetischen Modernisierung bei den Mieteinnahmen sowie dem Immobilienwert entwickelt. Der Vorstellung des Modells sowie einer Beispielrechnung ist eine Einführung des Realoptionsansatzes und dessen Anwendung im Immobilienbereich vorangestellt. Zunächst werden nachfolgend die Grundlagen der Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung „energetische Modernisierung“ erörtert.

Ausgehend von der noch nicht eindeutig geklärten Frage nach der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten innerhalb der Immobilienbewertung, hatte die Arbeit die Zielsetzung, die Möglichkeiten der Integration dieser Aspekte in die Bewertung aufzuarbeiten sowie ein kapitalmarktorientiertes Modell zur Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten zu entwickeln.