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2015 | Buch

Die private Bau- und Immobilienfinanzierung

Eine Einführung für Planer und Anbieter von Bauleistungen

verfasst von: Dirk Noosten

Enthalten in: Springer Professional "Wirtschaft+Technik" , Springer Professional "Technik" , Springer Professional "Wirtschaft"

Inhaltsverzeichnis

Über dieses Buch

Bei allen Fragen rund um die private Bau- und Immobilienfinanzierung unterstützt dieses Werk den Planer als Berater des Bauherren. Dabei werden Begrifflichkeiten der Baufinanzierung erläutert, Darlehensformen und Regelungen in Darlehensverträgen besprochen, Haushaltspläne aufgestellt und verschiedene Finanzierungsbausteine erklärt. Zahlreiche Beispiele und Übungsaufgaben vertiefen die Thematik.

Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

1. Einleitung

Zusammenfassung

Seit der Jahrtausendwende sinken die Sollzinsen für Baukredite. Die weltweit angespannte Situation an den Finanzmärkten verstärkt diesen Trend und die Banken locken potenzielle Kunden mit historisch niedrigen Zinsen. Diese Situation eröffnet immer mehr Menschen die Möglichkeit, Immobilien für berufliche oder private Zwecke zu erwerben, zu bauen oder zu sanieren. Da die damit verbundene Finanzierung oft ein spezielles Wissen erfordert, ist der ein oder andere Bauherr mit diesem Thema überfordert. Auch ist die Qualität der Beratungsgespräche bei einem Teil der Banken unbefriedigend, weil sie beispielsweise keine öffentlichen Förderkredite anbieten.

Sowohl Planer aus Architektur‐ und Ingenieurbüros als auch Mitarbeiter in Unternehmen der Baubranche sollten diese Lücke schließen. Durch solides Wissen im Bereich der Bau‐ und Immobilienfinanzierung können sie einen zusätzlichen Service anbieten, um Kunden zu beraten und an sich zu binden. Dadurch entsteht ein klarer Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Anbietern von Planungs‐ oder Bauleistungen.

Das Ziel dieses Buches ist es, das notwendige Hintergrundwissen im Bereich der Bau‐ und Immobilienfinanzierung zu liefern, damit potenzielle Bauherren über die möglichen Finanzierungs‐ und Fördermöglichkeiten informiert werden können. Durch das hier erworbene Wissen soll dem Leser die Möglichkeit gegeben werden, seine Auftraggeber bei der Finanzierung folgender Investitionen zu beraten:

Bau einer Immobilie
Kauf einer Immobilie
energetische Sanierung
Instandsetzung
Modernisierung
Altersgerechter Umbau

Dirk Noosten

2. Finanzielle Möglichkeiten richtig einschätzen

Zusammenfassung

Mit dem Entschluss zum Bau oder Erwerb einer Immobilie sind auf der einen Seite die eigenen finanziellen Möglichkeiten und auf der anderen Seite die Bau‐ bzw. Kaufkosten zu ermitteln. Dazu sind vielfältige Überlegungen nötig, bei denen Kunden unterstützt werden können; die wichtigsten davon werden in diesem Kapitel angesprochen:

Aufstellung eines Haushaltsplanes
Recherche des aktuellen Zinsniveaus
Festlegung, bis wann man schuldenfrei sein möchte
Berechnung des möglichen Kreditbetrages
Einbeziehung von Eigenkapital
Berechnung des zur Verfügung stehenden Budgets

Dirk Noosten

3. Die Sparphase bis zum Immobilienerwerb

Zusammenfassung

In diesem Kapitel geht es um die Sparphase bis zum Immobilienerwerb. Entweder blicken Bauherren bzw. Immobilienerwerber auf Finanzprodukte, die sie vor längerer Zeit abgeschlossen haben. Oder es soll für einen späteren Bau oder Kauf gespart werden. Dann stellt sich die Frage, wie diese Finanzprodukte in die Finanzierung mit eingebunden werden können. Im Einzelnen werden vorgestellt:

Der Bausparvertrag
Die kapitalbildende Lebensversicherung
Die Riester-Förderung

Dirk Noosten

4. Darlehensverträge

Zusammenfassung

Sobald ein passendes und finanziell tragbares Objekt gefunden wurde, kann der Kreditnehmer sich auf die Verhandlungen mit der Bank vorbereiten. Um diese Verhandlungen erfolgreich zu gestalten und um ihn dabei ggf. zu unterstützen, müssen grundlegende Fachbegriffe und verschiedene Darlehensformen bekannt sein. In diesem Kapitel werden die wichtigsten Bestandteile von Darlehensverträgen vorgestellt.

Zahlungsweisen
Verzinsungsangaben
Tilgung
Sicherheiten
Kündigungsmöglichkeiten
Beleihungswert

Dirk Noosten

5. Darlehensformen

Zusammenfassung

Die am weitesten verbreitete Form eines Immobilienkredits ist das Annuitätendarlehen. Die Besonderheit dieser Kreditart ist, dass die monatliche Zahlung während der Zinsbindungsdauer konstant bleibt. Diese gleichbleibende regelmäßige Zahlung wird als Annuität bezeichnet.

Die monatlich gleichbleibende Belastung setzt sich dabei aus zwei Größen zusammen: Zinsen und Tilgung. Beide Größen verändern sich im Laufe der Kreditdauer kontinuierlich: Da die Zinsen nur auf den ungetilgten Teil der Kreditsumme (die Restschuld) anfallen, sinkt der Anteil der Zinsen an der monatlichen Belastung und der Anteil der monatlichen Tilgung steigt.

Ein tilgungsfreies Darlehen, auch endfälliges Darlehen oder Festbetragsdarlehen genannt, ist ein Darlehen, das während der gesamten Laufzeit nicht getilgt wird. Dabei müssen lediglich die anfallenden Zinsbeträge an den Kreditgeber abgeführt werden. Der gesamte Darlehensbetrag verändert sich damit nicht und wird mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer zur Zahlung fällig. Tilgungsfreie Darlehen werden mit einem Tilgungsersatz (Tilgungsträger) kombiniert.

Neben dem Annuitätendarlehen und dem tilgungsfreien Darlehen werden in diesem Kapitel vorgestellt:

Riester-Bankdarlehen
Bauspardarlehen
Versicherungsdarlehen
Cap-Darlehen
Arbeitgeber- und Verwandtendarlehen
Fremdwährungsdarlehen
Umkehrdarlehen

Dirk Noosten

6. Tilgungsfreie Darlehen mit Tilgungsersatz

Zusammenfassung

In diesem Kapitel geht es um Tilgungsfreie Darlehen mit Tilgungsersatz. Vorgestellt werden:

Vorausdarlehen und Bausparvertrag
Riester-Vorausdarlehen mit Bausparvertrag
Tilgungsfreies Darlehen mit Kapital-Lebensversicherung
Aktien oder Aktienfonds als Tilgungsträger

Dirk Noosten

7. Öffentliche Förderung

Zusammenfassung

Der Bau und Erwerb sowie die Sanierung von Immobilien bzw. Wohneigentum werden durch die öffentliche Hand gefördert. Diese Förderung wird von den meisten Bundesländern, der KfW‐Bankengruppe und weiteren staatlichen Stellen vergeben. Oft geschieht dies in Form zinsverbilligter Kredite. Bei der Einhaltung bestimmter Kriterien können zusätzlich Zuschüsse gewährt werden; diese werden entweder direkt gezahlt oder auf die Tilgung aufgenommener Darlehen angerechnet.

Da die Förderung in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt ist und ständigen Änderungen unterliegt, nutzen viele Menschen ihre Fördermöglichkeiten nicht aus. Insofern ist es wichtig, potenziellen Kunden bzw. Kreditnehmern die Möglichkeiten zur Förderung aufzuzeigen. In diesem Kapitel werden einige der wichtigsten Förderungsmöglichkeiten kurz vorgestellt. So wird am Beispiel der NRW‐Bank die Möglichkeit der öffentlichen Förderung durch Darlehensvergabe für den Bau oder Ersterwerb einer selbst genutzten Immobilie in Nordrhein‐Westfalen aufgezeigt. Darüber hinaus wird auf die Förderung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bei der Modernisierung eines Bestandsimmobilie eingegangen. Internetseiten mit weiteren Informationen zu Förderungen der Bundesländer können dem Anhang entnommen werden. Eine dringende Empfehlung: Kontaktieren Sie vor der Baumaßnahme bzw. vor dem Kauf einer Immobilie die zuständigen Stellen, um aktuelle Informationen zur Höhe und zu den Bedingungen der Förderung zu erhalten. In der Regel muss die Förderung vor Beginn der Maßnahme beantragt werden.

Dirk Noosten

8. Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Zusammenfassung

Baufinanzierungen weisen in der Regel am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld auf. Falls der Kreditnehmer diesen Betrag nicht aus eigenen Mitteln begleichen kann, ist er auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen. Für eine Anschlussfinanzierung bieten sich verschiedene Möglichkeiten:

Eine Möglichkeit ist die sogenannte Prolongation. Hierbei handelt es sich um die Weiterführung des Vertrages bei derselben Bank zum Ende der Zinsbindungsfrist. Sie ist mit Abstand die häufigste, aber selten die beste Variante! Banken bzw. Kreditgeber sind dazu verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf des Darlehens ein Angebot mit neuen Konditionen zu unterbreiten. Der bequemste Weg für den Kreditnehmer wäre, das Verlängerungsangebot der Bank anzunehmen. Weil die Banken auf die Bequemlichkeit der Kunden setzen, bieten sie häufig nicht die besten Konditionen für den Folgevertrag an. Wichtig: Solche Verlängerungsangebote sollten nicht ohne nochmalige Verhandlung angenommen werden. Vergleichsangebote anderer Banken zeigen die Zinsspielräume und erleichtern so die Verhandlungen mit der Hausbank.

In diesem Kapitel wird auch das Forward-Darlehen ausführlich vorgestellt. Mithilfe eines Forward-Darlehens lassen sich Kredite ablösen, für die erst in einigen Monaten oder Jahren die Zinsbindung ausläuft. Damit kann sich ein Kreditnehmer niedrige Zinsniveaus für die Zukunft sichern.

Dirk Noosten

9. Kreditvergleich und Tipps

Zusammenfassung

Um einen Kreditvergleich zu vereinfachen, sollte der Kreditnehmer vor dem Einholen der Angebote die Rahmenbedingungen für seine Finanzierung genau festlegen. Dazu gehören folgende Punkte:

benötigter Auszahlungsbetrag
auf Dauer tragbare und gesicherte monatliche Belastung
gewünschte Zinsbindung

Anhand dieser Kriterien können die Kreditinstitute ihre Kreditvorschläge ausarbeiten. Trotz der Angabe der Effektivzinssätze ist es nicht leicht, die Angebote miteinander zu vergleichen, da einige Nebenkosten nicht in die Berechnung des Effektivzinses einfließen.

In diesem Kapitel werden auch viele Tipps für die Verhandlungen mit Finanzinstituten gegeben.

Dirk Noosten

10. Wichtiges für den Kauf- oder Bauvertrag

Zusammenfassung

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie spielen auch viele rechtliche Fragestellungen rund um die Immobilie eine wichtige Rolle, auf die in diesem Kapitel eingegangen wird:

Kaufvertrag,
Auflassung,
Baumängel,
Insolvenz von Bauträgern und Handwerkern,
Schwarzarbeit und Nachbarschaftshilfe und
Energieeinsparverordnung (EnEV).

Dirk Noosten

11. Anhang

Zusammenfassung

Dieser umfangreiche „Anhang“ gliedert sich in drei Unterkapitel, in denen viele hilfreiche und wichtige Materialien zur Verfügung gestellt werden:

Tabellen
Adressen und Internet-Seiten
Gesetzesauszüge (BGB, EnEV, KWG, PAngV, BauSparkG)

Mithilfe der Tabellen kann sich der Leser viele Fragen beantworten:

Nach wieviel Jahren bin ich schuldenfrei?
Wie hoch ist die jährliche Zahlung für ein Darlehen?
Wie hoch ist mein möglicher Darlehensbetrag?
Wie hoch ist die Restschuld?
Wie hoch ist das Zinsänderungsrisiko bzw. die Zinsänderungschance nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?

Dirk Noosten

Backmatter

Titel: Die private Bau- und Immobilienfinanzierung
verfasst von: Dirk Noosten
Verlag: Springer Fachmedien Wiesbaden
Electronic ISBN: 978-3-658-09986-2
Print ISBN: 978-3-658-09985-5
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-658-09986-2