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2017 | Book

Architekturpraxis Bauökonomie

Grundlagenwissen für die Planungs-, Bau- und Nutzungsphase sowie Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro

Authors: Stefan Scholz, Prof. Dr. Kristin Wellner, Prof. Dr. Regina Zeitner, Prof. Dr. Clemens Schramm, Marcus Hackel, Anne Hackel

Publisher: Springer Fachmedien Wiesbaden

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About this book

Diese Lehrbuch stellt das komplexe Tätigkeitsfeld des Architekten aus planungs- und bauökonomischer Sicht dar. Die Aufgaben des Architekten werden prozessorientiert im Sinne eines Qualitätsmanagementsystems vermittelt beginnend bei den Kernprozessen der Planung bis zur Realisierung des Bauvorhabens.

Table of Contents

Frontmatter

Einführung

Frontmatter
1. Einführung in die Bauökonomie
Zusammenfassung
Die Berufsaufgabe des Architekten ist die gestaltende, technische und wirtschaftliche Planung von Bauwerken. Allerdings fließen auch ökologische, soziale und koordinierende Aspekte ein. Daher werden in diesem Kapitel die über das Planerische hinausgehenden Aufgaben von Architekten beleuchtet. Hierzu zählen Bauüberwachung, Baumanagement sowie Kosten- und Terminplanung. Diese Anforderungen sind in der HOAI (§ 34 HOAI) geregelt, sie ist die wirtschaftliche Grundlage der Architekten. Das von ihr definierte Leistungsbild wird in diesem Kapitel dargestellt. Demnach sind Architekten Treuhänder des Auftraggebers, Hauptverantwortliche am Bau sowie die Zuständigen für einen reibungslosen Ablauf im Gesamten. Architekten können auch für Generalplanung oder Facility Management eingesetzt werden. Der Architekt bekommt in diesem Kapitel Maßnahmen an die Hand, um die wirtschaftlichen Anforderungen an das Planen und Bauen kompetent erfüllen zu können. Weiterhin stellt dieses Kapitel die neun Leistungsphasen der HOAI vor. Der wirtschaftliche Erfolg eines Architekturbüros hängt von der Kenntnis der Honorargrundlagen, der Honorarermittlung sowie den projektbezogenen Bürokosten ab. Diese sollen im Verlauf des vorliegenden Buches erarbeitet werden.
Von Stefan Scholz
2. Einführung in die Immobilienwirtschaft
Abgrenzung der Planungs- und Bauökonomie von der Immobilienökonomie
Zusammenfassung
Dieses Kapitel behandelt die Abgrenzung der Planungs- und Bauökonomie von der Immobilienökonomie. Die Planungs- und Bauökonomie versteht sich als Wirtschaftslehre aus Sicht der Bauherren, während die Immobilienwirtschaft sich als wissenschaftliche Disziplin begreift. Der größte Überschneidungsbereich liegt vor der eigentlichen Planung: in der „Leistungsphase 0“. Die dritte wissenschaftliche Disziplin in der ökonomischen Betrachtung von Planen, Bauen und Nutzen von Immobilien ist die Baubetriebslehre. Weiterhin wird die ökonomische Definition eines Gebäudes im Verständnis der Immobilienwirtschaftslehre behandelt. Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie wird durch ihre Nutzung begründet. Immobilen sind in der Lage, einen stetigen Cashflow zu erzeugen. Die Bedeutung von Stakeholdern und den an der Planung von Beteiligten wird erörtert.
Von Kristin Wellner

Planungsphase

Frontmatter
3. Flächenmanagement
Zusammenfassung
Flächenmanagement ist eine der wichtigsten Aufgaben in der Immobilienwirtschaft. Ziel dieses Kapitels ist, für die Komplexität dieser Aufgabe zu sensibilisieren, die verschiedenen Zielgruppen und Flächenermittlungsarten aufzuzeigen und Hinweise zu den geltenden Normen und Richtlinien zu geben. Auch wenn im Rahmen dieser Veröffentlichung nicht näher auf die Notwendigkeit des CAD und CAFM eingegangen wird, muss hervorgehoben werden, dass ein effizientes Flächenmanagement ohne eine angemessene IT-Unterstützung nicht möglich ist.
Von Regina Zeitner
4. Kostenermittlungen nach DIN 276
Zusammenfassung
Architekten haben im Zuge des Planungs-, Bau- und Nutzungsprozesses verschiedene Kostenermittlungen aufzustellen. Die Zielrichtungen sind zum einen Budgetfestlegung und Kontrolle für den Bauherrn und zum anderen die Grundlage für die Honorarermittlung der Architekten und Ingenieure. Das Kapitel grenzt Investitionskosten zu Baunutzungskosten ab und zeigt die Beeinflussbarkeit der Kosten im Verlauf des Planungs-, Ausführungs- und Nutzungszeitrahmens auf. Architekten sollen Kostenermittlung als unbedingt notwendige Aufgabe in ihrem Leistungsbild verstehen. Hierfür notwendige Grundlagen werden vermittelt. In diesem Zuge wird die Elementmethode vorgestellt. Lesern wird Wissen über Kostenplanerische Leistungen gemäß HOAI und DIN 276 vermittelt. Die Bedeutung der Mengen von Bauteilen und Bezugsgrößen wird ebenso dargestellt wie Kostendaten und ein Kostenplan. Der Autor geht überdies auf die Genauigkeitsanforderungen an die Kostenplanung ein und erläutert Budgetplanung, Kostenkontrolle und Kostensteuerung.
Von Stefan Scholz
5. Terminplanung
Inhalte, Darstellungsart, Terminüberschreitungen
Zusammenfassung
Das Entwickeln und Realisieren von Projekten wird zunehmend komplexer, während Kosten- und Termindruck ebenfalls steigen. Um die wirtschaftliche Baufertigung sicherzustellen, ist eine sorgfältige und detaillierte Ablauf- und Terminplanung notwendig. Das Kapitel stellt die Terminplanung als Grundleistung vor. Betrachtungen zur Bauzeit werden aus Sicht des Bauherrn, des Architekten und des Baubetriebes vorgestellt. Finanzierungskosten werden ebenso aufgeführt wie potenzielle Störgrößen. Überdies sind verschiedene Arten von Terminplänen möglich: Rahmenterminplan, Generalterminplan, Grobterminplan und Detailterminplan. Vorgangs-, Ereignis- und Pufferzeiten sowie Toleranzen werden erläutert. Ein wichtiger Punkt sind überdies die Ausführungsfristen nach § 5 VOB/B. Der Leser erhält somit einen umfassenden Einblick in die Inhalte der Terminplanung.
Von Stefan Scholz
6. Projektsteuerung als Erfolgskriterium
Zusammenfassung
7 Kapitel 6 behandelt das Leistungsbild der Projektsteuerung, die Projektleitung und Projektsteuerung selbst sowie den Architekten als Projektsteuerer. Organisatorische, technische, rechtliche und wirtschaftliche Auftraggeberfunktionen werden ebenso dargestellt wie typische Leistungen der Projektsteuerung. Fünf relevante Projektstufen und die Organisation eines Projekts werden dem Leser erläutert. Weiterhin stellt die Autorin das Berichtswesen, die Dokumentation sowie Qualitäts- und Quantitätssicherung vor. Weitere Themen sind die Steuerung der Kosten sowie Möglichkeiten zur Einhaltung der Terminziele, der Kapazitäten und der Logistik. Vertragsmanagement ist ebenso bedeutsam wie die Einführung in die Aufgaben der Projektleitung, der Projektsteuerung und die originären Leistungen der Projektleitung.
Von Debora Portner

Bauphase

Frontmatter
7. Ausschreibung von Bauvorhaben VOB und Leistungsbeschreibung
Zusammenfassung
Dieses Kapitel stellt die praktisch relevanten Tätigkeiten eines Architekten bezüglich Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung während der Realisierung eines Bauprojektes vor. Thema sind Architektentätigkeiten der Leistungsphasen 6 bis 9 der HOAI. Der Autor beschreibt Aufbau und Inhalt der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Im weiteren Verlauf wird der Aufbau von Ausschreibungsunterlagen dargestellt. Arten, Funktionen und Anforderungen der Leistungsbeschreibung werden dezidiert erläutert. So wird ihre dreifache Funktion bei der Ausschreibung und Auftragserteilung von Bauleistungen erörtert. Der Leser erhält überdies einen Einblick in Positionstexte, Mutterleistungsverzeichnisse, Standardleistungsbücher und AVA-Programme, die zur EDV-Unterstützung der Leistungsbeschreibung verwendet werden können
Von Jan Kehrberg
8. Mengenermittlung
Zusammenfassung
Bauleistungen werden in der Regel durch einen Einheitspreisvertrag vergeben. Dabei werden zur Ermittlung der Gesamtpreise die vom Unternehmer kalkulierten Preise pro Einheit (z. B. 1 m2 Mauerwerk, 1 Stück Fenster) mit den vom Architekten angegebenen Mengen (Massen) multipliziert. Die Summe der Gesamtpreise ergibt den Angebotspreis
Von Stefan Scholz
9. Kalkulation der Bauleistungen
Verfahren und Kostenarten
Zusammenfassung
Im Zuge der Realisierung von Bauobjekten muss der Bauherr einen vorgegebenen Kostenrahmen einhalten. Der Architekt ist daher verantwortlich für Ermittlung, Kontrolle und Steuerung der Kosten im Zusammenhang mit der Abwicklung der Grundleistungen der neun Leistungsphasen gemäß HOAI. Das vorliegende Kapitel gibt dem Leser das notwendige Handwerkszeug zur Durchführung dieser Aufgaben an die Hand. Inhalte sind die Berechnungsart der Zuschläge, die Einzelkosten der Teilleistung sowie die Gemeinkosten der Baustelle. Themen sind überdies die Allgemeinen Geschäftskosten für Gewinn und Wagnis und Kalkulationsverfahren nach fixen und variablen Kosten sowie Schadensersatz. So stellt der Autor im Detail Durchführung und Ablauf der Kalkulation und die Mittellohnberechnung vor. Der Leser erfährt überdies, wie die Ermittlung der Angebotsendsumme durchgeführt wird.
Von Stefan Scholz
10. Eröffnungstermin
Prüfung und Wertung der Angebote
Zusammenfassung
Dieses Kapitel befasst sich unter anderem mit den formalen, rechnerischen, technischen und wirtschaftlichen Prüfungen des Eröffnungstermins, also der Prüfung und Wertung der Angebote. Dieses Vorgehen wird vom Autor genau erläutert. Der Schutz der Bieter ist ebenso Thema wie das Protokoll und der Prüfungsvorgang. Der Ablauf des Prüfungstermins und das weitere Vorgehen (auch Submissionstermin) werden in verschiedenen Paragrafen der VOB/A geregelt. Deshalb stellt dieses Kapitel sie dezidiert vor. Weitere Themen sind die Klärung des Angebotsinhaltes, Stufen der Angebotswertung, Aufhebung der Ausschreibung sowie die Information unterlegener Bieter.
Von Stefan Scholz
11. Mitwirkung bei der Vergabe: Der Bauvertrag
Zusammenfassung
Der Abschluss eines Bauvertrages zwischen Bauherrn und Bauunternehmen beruht auf den Ergebnissen von Auftragsverhandlungen, die ihrerseits auf Grundlage der zuvor erstellten Bewerbungsbedingungen geführt werden. Dieses Kapitel stellt Ablauf und Bandbreite der Vertragsgestaltung dar. Inhalte sind Bewerbungsbedingungen gemäß VOB, die Auftragsverhandlung, Verträge nach BGB und VOB, die Gewährleistungsbürgschaft sowie die Haftung. Letztere wird am Schluss des Kapitels in Form typischer Haftungsrisiken des Architekten als Vertreter des Bauherrn in der Leistungsphase 7 aufgezeigt. Lesern werden die Bewerbungsbedingungen für die Vergabe von Bauleistungen in Form originaler Rechtstexte nähergebracht. Abbildungen und Musterverträge runden den Inhalt dieses Kapitels ab.
Von Jan Kehrberg
12. Baudurchführung und Objektüberwachung
Zusammenfassung
Das Kapitel zu den Themen Baudurchführung und Objektüberwachung beschäftigt sich mit den wichtigen Aufgaben, die der Architekt während der Realisierungsphase zu leisten hat. Die Bedeutung dieser Phase wird besonders deutlich, wenn man bedenkt, dass die Leistungsphase 8 der HOAI mit 32 Prozent fast ein Drittel des Gesamthonorars ausmacht. Die Grundleistungen dieser Leistungsphase werden detailliert aufgezeigt. Weitere Themen des Kapitels sind die Funktion und die Aufgaben des Bauleiters, die Bedeutung der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), die Ausführung von Behinderungs- und Bedenkenanzeigen sowie die gesamtschuldnerische Haftung und Mängel. Weiterhin erfahren Leser Wichtiges über den Terminplan, die Kostenkontrolle, den Kostenanschlag sowie die Kostenfeststellung. Zuletzt gibt der Autor einen Ausblick auf die Entwicklung des Themas.Das Kapitel zu den Themen Baudurchführung und Objektüberwachung beschäftigt sich mit den wichtigen Aufgaben, die der Architekt während der Realisierungsphase zu leisten hat. Die Bedeutung dieser Phase wird besonders deutlich, wenn man bedenkt, dass die Leistungsphase 8 der HOAI mit 32 Prozent fast ein Drittel des Gesamthonorars ausmacht. Die Grundleistungen dieser Leistungsphase werden detailliert aufgezeigt. Weitere Themen des Kapitels sind die Funktion und die Aufgaben des Bauleiters, die Bedeutung der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), die Ausführung von Behinderungs- und Bedenkenanzeigen sowie die gesamtschuldnerische Haftung und Mängel. Weiterhin erfahren Leser Wichtiges über den Terminplan, die Kostenkontrolle, den Kostenanschlag sowie die Kostenfeststellung. Zuletzt gibt der Autor einen Ausblick auf die Entwicklung des Themas.
Von Schramm

Nutzungsphase

Frontmatter
13. Immobilieninvestition und Lebenszyklus
Zusammenfassung
Das vorliegende Kapitel zeigt Nutzungseigenschaften der Immobilie sowie Investitionen in diese auf. Die Autorin erläutert weiterhin das Vorgehen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung und grenzt diese zu ­Investitionsrechenverfahren ab. Anforderungen an diese werden mithilfe einer Grafik veranschaulicht. Für schnelle Verfahren stellt dieses Kapitel die sogenannte Statische Anfangsrendite und die zugehörigen Verfahren aus der Perspektive der Betriebswirtschaftlehre vor. Im Gegensatz hierzu werden Dynamische Verfahren erläutert. Wichtige Teilgrößen der Investitionsrechnung werden erläutert. Typische Einnahmen und Ausgaben in Bezug auf Immobilien sowie Wichtiges zu Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten werden dem Leser nähergebracht.
Von Kristin Wellner
14. Nutzungskosten
Zusammenfassung
In 7 Kap. 14, Nutzungskosten, werden zunächst Grundsätze der Nutzungskostenplanung dargelegt. Die Nutzungskostenplanung ist in der DIN 18960, Nutzungskosten im Hochbau, in Analogie zur DIN 276 festgelegt worden. Hier werden fünf Kostenermittlungsarten vorgestellt. Vier Nutzungskostengruppen werden überdies thematisiert. Weiterhin werden die Erst- und Folgekosten betrachtet, sowie Abstimmungspunkte für die Nutzungskostenzielplanung vorgestellt. Überdies wird in diesem Kapitel der Aufbau der Nutzungskostengliederung ebenso erläutert wie die Einflussfaktoren des Architekturentwurfs. In Form einer Checkliste zur Nutzungskostenplanung für Gebäude gibt der Autor dem Leser eine nützliche Richtlinie an die Hand. Grafiken unterstützen den Lernprozess zielführend.
Von Stefan Scholz
15. Immobilienfinanzierung
Zusammenfassung
Die Kalkulation der Gesamtkosten eines Projektes ist schon zu Beginn von hoher Bedeutung. Die anfallenden Kosten müssen in vollem Umfang gedeckt sein, sei es aus Eigenkapital oder Fremdkapital. Architekten müssen die Grundlagen der Immobilienfinanzierung kennen, da sie in den Leistungsphasen 2 und 3 der HOAI mit Teilen dieser beauftragt werden können. Daher erläutert dieses Kapitel die relevanten Fragestellungen zum Thema Immobilienfinanzierung. So wird zunächst der Begriff der Immobilienfinanzierung geklärt sowie die Herkunft des Kapitals für die Immobilieninvestition. Weiterhin erläutert die Autorin, welchen Konditionen dieses Kapital unterliegt sowie welchen Einfluss die Herkunft desselben auf die Wirtschaftlichkeit eines Objektes hat. So werden Eigenkapital und Fremdkapital dargestellt und erklärt, der Beleihungswert, Annuitätendarlehen, Abzahlungs- oder Tilgungs- oder Ratendarlehen ausgeführt
Von Anne Hackel

Wirtschaftliches Architekturbüro

Frontmatter
16. Qualitätsmanagement
Zusammenfassung
Das Qualitätsmanagement von Architekturbüros ist hinsichtlich der ökonomischen Überlegungen von hoher Bedeutung. Daher behandel das vorliegende Kapitel alle relevanten Aspekte des Qualitätsmanagements. Nach einer allgemeinen Einführung geht der Autor auf Aspekte wie die Projektorganisation oder Organisation des Büros ein. Das Etablieren eines QM-Systems gemäß ISO 9000 wird eingehend erläutert. Das zugehörige Handbuch sowie die Verfahrensanweisungen und die Arbeitsmittel werden erklärt und anschaulich vermittelt. Kernprozesse im Architekturbüro sind ein weiterer Punkt des Kapitels, das weiterhin acht Grundsätze des Qualitätsmanagements herausstellt und von einer Begriffssammlung zum Thema Qualitätsmanagement abgerundet wird.
Von Stefan Scholz
17. Honorarermittlung nach HOAI
Zusammenfassung
Dieses Kapitel befasst sich mit den Grundlagen der Honorarermittlung. Es gibt eine Einführung in die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und erläutert deren Sinn und Zweck. Die Gebührenordnung wird aus dem historischen Kontext hergeleitet und textliche Vorlagen der Größen Vitruv und Alberti werden erläutert. Die Grundlagen der HOAI durch Dr. Pfarr der TU Berlin finden ebenso Erwähnung wie die Überleitung zu Leistungsbildern sowie der Entwurfsplanung. Der Autor erläutert weiterhin den Geltungsbereich der HOAI. Die Honorarermittlung, Honorarzone und Honorartafel werden erklärt. Der Architektenvertrag wird eingehend erläutert und der Zusammenhang zum BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird hergestellt. Leser erhalten Kenntnisse über Besondere Leistungen, die DIN 276, Kostengruppen, den Honorarsatz und Aufwandswerte.
Clemens Von Schramm
18. Das wirtschaftliche Architekturbüro
Zusammenfassung
Das Kapitel „Wirtschaftliches Architekturbüro“ erläutert, welche Kenntnisse vonnöten sind, um ein Architekturbüro wirtschaftlich erfolgreich zu führen. So gibt die Autorin Einblicke in die Kostenarten- und Umsatzstruktur, wozu Personalkosten, das Inhabergehalt, Honorare und Sachkosten wie Raumnutzung, Bürobetrieb, Fahrzeuge, Reisekosten und sowie Bürosicherung zählen. Repräsentation und Akquisition werden ebenso erläutert wie die kalkulatorische Kapitalverzinsung. Die Anwendung in der Praxis wird anhand der Gesamtsituation eines „6-Personen-Büros“ dargestellt. Diesem Beispiel lässt sich die Ermittlung der Projektstunden ebenso entnehmen wie die Ermittlung des Gemeinkostenzuschlags und der Stundensätze. So lässt sich die Einnahmesituation eines Architekturbüros ebenso darstellen wie die Nach- und Vorkalkulation. Die Kennzahlen zur Wirtschaftlichkeit eines Architekturbüros werden genannt. Im abschließenden Ausblick wird auf die künftige Entwicklung hinsichtlich BIM (Building Information Modeling) und deren Auswirkung auf den Ablauf in Architekturbüros hingewiesen.
Von Anne Hackel
19. Internationales Architekturmanagement
Zusammenfassung
Das 7 Kap.19 befasst sich mit internationalem Architekturmanagement. Hierzu gibt es zunächst einen Überblick vor dem Hintergrund der Globalisierung und des weltweiten Wettbewerbs. So werden die besonderen Management-Anforderungen bei der Planung und Durchführung internationaler Projekte vorgestellt. Der Autor erläutert dazu die Schritte des Internationalen Strategischen Managements und die möglichen Ansätze Globale Strategie, Internationale Strategie, Transnationale Strategie und Multidomestik Strategie. Weiterhin werden Strategien auf Büroebene vs. Firmenebene, die Strategie einer Ebene, Diversifizierungsformen, Differenzierung und Kostenführerschaft vorgestellt. Weitere betriebswirtschaftliche Ansätze wie die Kostenführerschaft, Ausrichtung, Funktionale Strategien, Strategien auf Geschäftsebene sowie der Marketing Mix werden beschrieben. Der Autor erörtert ferner das Anreiz- und Informationsdilemma im Architekturmarketing sowie Elemente von Kultur, die Kulturebenen und die Anforderungen an die Akquisition in anderen Kulturkreisen. Weitere Punkte sind strategische Allianzen, die internationale Zusammenarbeit mit Partnern, Synergien und Wettbewerbsvorteile.
Von Marcus Hackel
20. Haftung
Zusammenfassung
Der Architektenhaftung kommt im Berufsleben der Architekten und Ingenieure eine besondere Bedeutung zu. Dieses Kapitel will dazu beitragen, Zusammenhänge und die daraus resultierenden Gefahren zu erkennen und Möglichkeiten aufzuzeigen, wie Fehler vermieden werden können. Hierzu erläutert der Autor zunächst die diesbezüglichen Aufgaben und Pflichten des Architekten/Ingenieurs. Zu diesen zählen die Planung, Bodengutachten, Bauleitung und Ausschreibung sowie die Beratungs- und Aufklärungspflichten. Im weiteren Verlauf erhält der Leser Informationen zu den Rechtsgrundlagen der Haftung wie Gesetzliches Werkvertragsrecht, Sachmängel, Rechtsmängel, Vertragliche Haftung und Haftungsbeschränkungen. Im nächsten Schritt erläutert das Kapitel die Rechtsfolgen der Haftung, die Nebenpflichtverletzungen, unerlaubte Handlungen sowie die Baustellenverordnung. Auch die Vollmachtüberschreitung, Gesamtschuldnerische Haftung, Verjährung und Beweislastführung werden erläutert. Streitverkündung, Schadenschwerpunkte sowie Nichtbeachtung von Vorschriften/Bauherrenwünschen sind weitere Themen. Die Qualität der Bauleistung wird ebenso erörtert wie Maß- und Berechnungsfehler. Die Besprechung von Schadenhäufungen schließt das Kapitel ab.
Von Ulrich Langen
21. Versicherung
Zusammenfassung
Das Kapitel zum Thema Versicherung wird mit der Nennung der Risiken aus der beruflichen Tätigkeit eingeleitet, denen insbesondere Architekten und Ingenieure ausgesetzt sind. Zunächst wird die Berufshaftpflicht mit ihrem Leistungsumfang thematisiert. Wie steht es um mitversicherte Personen und Versicherungssummen? Das Kapitel zeigt verschiedene Versicherungsmöglichkeiten wie Einzelobjektversicherung oder Jahresversicherung auf. Weiterhin wird eine Exzedentenversicherung empfohlen, um den erheblichen Haftungsgefahren bei größeren Bauprojekten Rechnung zu tragen. Weitere Themen sind die Bauträgerversicherung und die erweiterte Bauträgerversicherung. Überdies werden die Themen Rechtsnachfolger, PartGmbH, Generalplaner und Arbeitsgemeinschaften thematisiert.
Von Ulrich Langen
Backmatter
Metadata
Title
Architekturpraxis Bauökonomie
Authors
Stefan Scholz
Prof. Dr. Kristin Wellner
Prof. Dr. Regina Zeitner
Prof. Dr. Clemens Schramm
Marcus Hackel
Anne Hackel
Copyright Year
2017
Electronic ISBN
978-3-658-17584-9
Print ISBN
978-3-658-17583-2
DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-658-17584-9