Ein Immobilienprojekt ist für Bauherren wie für Geldgeber ein Kraftakt - umso mehr, wenn die Umsetzung im Ausland erfolgt. Welche Voraussetzungen für eine erfolgreiche Realisierung nötig sind, erläutern die Experten Nadja Ganischnova und Daniel Kiefer.
Bei internationalen Immobilienprojekten sind Bauherren wie Investoren mit unterschiedlichen Herausforderungen konfrontiert. Wo sehen Sie die größten Hürden?
Daniel Kiefer: In allen Projektphasen von der Vorbereitung bis zum Betrieb müssen Bauherren die Balance zwischen Profitabilität und Qualität sowie Nachhaltigkeit erreichen. Von größter Bedeutung sind hierbei die klare Anforderungsdefinition mit realistischen Projektzielen und das Risikomanagement im Hinblick auf Genehmigungsverfahren, Compliance-Anforderungen und Rechtssicherheit. Wichtig ist dabei das grundsätzliche Verständnis, dass Profitabilität nur erreicht werden kann, wenn die Qualität von Gebäuden und Produktionsstätten in allen Projektphasen nachhaltig gesichert wird. Nur so können Bauherren die Investitions-, Betriebs- und Instandhaltungskosten minimieren und die ununterbrochene Funktionalität und damit den langfristigen Ertrag sichern.
Nadja Ganischnova: Zudem stellt die Vorfinanzierung der Projektvorbereitung oftmals eine große Herausforderung dar. Viele internationale Bauvorhaben benötigen umfangreiche und kostspielige Planungs- und Untersuchungsleistungen, um bankable zu werden. Oft mangelt es an Risikokapital, um diese Grundlagen zu schaffen. In einigen Ländern, beispielsweise in Ghana, werden oft erst dann Beauftragungen erteilt, wenn der Unternehmer die Finanzierung mitbringt. Das bedeutet einen hohen Vorfinanzierungsaufwand für die notwendigen Planungen sowie Klärungen in der Angebotsphase und verursacht ein hohes Vorfinanzierungsrisiko.
Wie lässt sich in einem schwierigen Umfeld das bauliche Qualitätsmanagement für solche Vorhaben in der Praxis sicherstellen?
Kiefer: Unsere Erfahrung aus internationalen Projekten zeigt, dass vor allem unterschiedliche Qualitätsstandards aus verschiedenen Normungen herausfordernd sind. Deshalb müssen die Weichen für ein erfolgreiches Projekt schon in der frühen Planungsphase gestellt werden: Anforderungen und Ziele müssen unmissverständlich definiert und klare Strukturen, beispielsweise zur Qualitätssicherung, geschaffen werden. Hierfür braucht es erfahrene Partner, die internationale Anforderungen mit lokalen Normen zusammenbringen. Dabei sollten Bauherren auf ein professionelles Projektmanagement setzen. Es hilft dabei, geordnet vorzugehen, den Überblick zu behalten, Projektziele einzuhalten sowie Risiken zu minimieren.
Ganischnova: Während der Realisierungsphase sollte das Construction-Management und die Bauüberwachung nicht darauf beschränkt bleiben, die Ausführung zu kontrollieren: Es sollten Personen vor Ort sein, die aktiv koordinieren, vorausschauend steuern sowie bei Bedarf Projektbeteiligte instruieren und handwerklich anleiten können. Außerdem ist eine gewissenhafte Dokumentation elementar für den Projekterfolg. Ohne sie können notwendige Zertifizierungen nicht erreicht werden. Besonders im GUS-Raum ist das von großer Bedeutung. Fehlende Zertifizierungen können dazu führen, dass Baumaterialien nicht importiert und verbaut werden dürfen - für jeden Bauherren der Super-GAU.
Wer sind Ihrer Erfahrung nach typische Investoren für diese Projekte?
Ganischnova: Private Investoren und staatliche Finanzinstitute legen ihr Geld bevorzugt in Wohnimmobilien und Büroflächen an. Industrielle Investoren und produzierende Unternehmen investieren in den Ausbau ihrer Produktionsanlagen und -stätten. Das betrifft vor allem Unternehmen, die Fertigung auch im Ausland aufbauen wollen.
In welcher Projektphase drohen den Geldgebern die meisten Gefahren für die Geldgeber?
Kiefer: Schon in der Projektvorbereitung kann es für Investoren heikel werden. Nämlich dann, wenn sich Bauherren unrealistische Ziele in punkto Budget und Termine setzen und sich dann in späteren Projektphasen die Finanzierungsgrundlagen ändern. Das wird zusätzlich befeuert, wenn Anbieter und deren Präqualifikationen nicht gewissenhaft überprüft werden. Mehrkosten und Verzögerungen werden meist durch falsche Sparsamkeit in dieser Projektvorbereitung verursacht. Auch Systeme zur Überwachung des Planungs- und Baufortschritts und Koordination aller Projektbeteiligten müssen in dieser Phase etabliert werden, um die Einhaltung der Projektziele zu sichern.
Was sollten Investoren bei ihrem Risikomanagement beachten, damit die Kosten nicht aus dem Ruder laufen?
Ganischnova: Das Risikomanagement muss mögliche Gefährdungen des
Projekterfolges frühzeitig erkennen und entsprechende Gegensteuerungsmaßnahmen einleiten oder vorbereiten. Deshalb sollten Investoren das Risikomanagement schon in der Planungsphase einbinden. Es macht mögliche Risiken und Chancen frühzeitig transparent und versetzt die Verantwortlichen in die Lage, Entscheidungen zur Risikominimierung und Chancennutzung vorausschauend treffen zu können, um das Budget einzuhalten.
Worauf ist bei der Planung zu achten, damit ein internationales Bauprojekt auch langfristig profitabel bleibt?
Kiefer: Projektmanagerinnen und Projektmanager müssen oft dafür sorgen, dass nicht nur das Design in den Vordergrund gestellt, sondern auch auf Effizienz und Nachhaltigkeit geachtet wird. Vor allem in wärmeren Regionen, etwa in Middle East, können zum Beispiel weniger voluminöse Räume langfristig viel Geld sparen, da sie energieeffizienter zu kühlen sind. Außerdem sollten Investoren und Verantwortliche nicht vor höheren Investitionskosten zurückschrecken, wenn durch hochwertigere Anlagen langfristig Betriebskosten eingespart werden können. Hierzu gehört auch das Inbetriebnahme- und Facilitymanagement, denn der Return on Investment hängt zu mehr als 80 Prozent vom laufenden Betrieb ab. Auch dem Value Engineering kommt eine bedeutende Rolle zu, um unnötige Projektkosten zu identifizieren und die Profitabilität von Gebäuden langfristig zu sichern.