Während im zweiten Halbjahr 2022 die Immobilienpreise spürbar gesunken sind, konnten sie sich in den ersten Monaten des Jahres trotz eines schwierigen wirtschaftlichen Umfelds stabilisieren, wie der Interhyp-Immobilienpreis-Index für das erste Quartal 2023 ermittelt.
Der Anteil der monatlichen Kreditrate am Haushaltsnettoeinkommen ist mit dem Zinsanstieg deutlich gewachsen. Mit mehr als 27 Prozent liegt er nun auf dem Niveau von 2008.
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"Der Markt findet eine neue Balance und gewinnt wieder an Bodenhaftung“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. Nach einem flächendeckenden Rückgang in der zweiten Jahreshälfte 2022 belegt der aktuelle Immobilienpreis-Index des Baufinanzierungsspezialisten für das erste Jahresviertel stagnierende Preise. Ob sich diese Entwicklung fortsetzt oder nicht, hänge von verschiedenen makroökonomischen, aber auch geopolitischen Bedingungen ab, so Utrecht.
Im Durchschnitt mussten Bauherren oder Käufer für eine finanzierte Immobilie inklusive Nebenkosten im ersten Quartal 2023 rund 464.000 Euro berappen. Das sind 1,7 Prozent weniger als im vorangegangenen Schlussquartal. Von Oktober bis Dezember 2022 lagen die Kosten für den Erwerb einer Immobilie bei durchschnittlich 472.000 Euro. Nominal haben sich die Immobilienpreise damit zu Jahresanfang stabilisiert. Die Index-Werte für die großen deutschen Ballungszentren bestätigten mit minus 2,0 Prozent für Berlin, null Prozent für Frankfurt und minus 1,7 Prozent für München (0 Prozent) und München diesen Trend.
Häufiger Preisverhandlungen bei älteren Immobilien
Preissenkungen stellt die Analyse vor allem bei Objekten fest, die vor 1990 gebaut wurden und weniger energieeffizient sind. Angesichts der Energiekrise seien Käufer sensibilisiert und nicht mehr bereit jeden Preis für alte Bestände zu akzeptieren. Sie verhandeln mit den Verkäufern um Preisnachlässe, um so möglichst günstig eine Immobilie zu erwerben. „Bei neueren Objekten, die nach 2010 gebaut wurden, sehen wir in unseren Zahlen deutlich geringere Preisrückgänge und vom vierten Quartal 2022 zum ersten Jahresviertel 2023 sogar eine leichte Steigerung. Es kann sich also lohnen, eine etwas ältere Immobilie mit Preisnachlass zu kaufen", betont der Interhyp-CEO.
Die Nachfrage nach Finanzierungen für Bestandsimmobilien bewegt sich laut Analyse aber weiterhin auf hohem Niveau. Deutlich seltener fragen Kunden nach Kapital für einen Neubau. So sind 85 Prozent der abgeschlossenen Finanzierungen von Januar bis März 2023 für bestehende Immobilien verwendet worden. Im vierten Quartal 2022 waren es 84 Prozent. Neun Prozent entfallen auf ein eigenes Bauvorhaben (Q4 2022: elf Prozent) und fünf Prozent auf den Kauf eines Neubaus von einem Bauträger (Q4 2022: fünf Prozent).
Weiterhin schwankende Zinsen
"Wir rechnen im Verlauf dieses Jahres weiter mit stark schwankenden Zinsen zwischen drei und vier Prozent. Kurzfristige Ausschläge über die Marke von vier Prozent sind dabei möglich“, so Utecht. Kunden könnten Zinsdellen für sich nutzen. Am 20. April 2022 lagen die Zinsen für zehnjährige Zinsbindungen bei 2,44 Prozent. Ein Jahr später betrugen sie bereits 3,75 Prozent.
Daher setzen Kreditnehmenden der Analyse zufolge auch weiterhin auf eine langfristige Absicherung der Finanzierung. So beträgt im ersten Quartal 2023 die durchschnittliche Zinsbindung 13,6 Jahre und liegt damit leicht höher als im vierten Quartal 2022. Zugleich wählen die Kunden weiterhin eine niedrige Tilgung, um die Finanzierung leistbar zu machen. Diese bleibt im ersten Jahresviertel 2023 mit 2,4 Prozent unverändert im Vergleich zum Vorquartal.
Monatliche Belastung durch Kredite steigt
Durch den Zinsanstieg im Verlauf des vergangenen Jahres hat sich der Anteil der monatlichen Rate am Haushaltsnettoeinkommen mittlerweile erhöht: Dieser wuchs von 24,7 Prozent Anfang 2022 auf 27,4 Prozent Anfang 2023. Auch vor Beginn der Finanzkrise 2008 betrug dieser 27 Prozent. Zum Vergleich: 2015, als die Zinsen bei etwa 1,3 Prozent lagen, lag der Anteil der Rate am Einkommen bei nur 21 Prozent.
"Das anhaltend hohe Zinsniveau drückt weiter stark auf die Leistbarkeit. Mit dem Zinsanstieg im vergangenen Jahr ging eine Zeit zu Ende, in der Immobilienfinanzierende deutlich weniger Einkommen für ihre Immobilie verwenden mussten als vor der Finanzkrise 2008", kommentiert Utecht die aktuelle Lage. "Das war eine außergewöhnliche Phase. Nun sind wir hinsichtlich des Zinsniveaus wieder in der Normalität angekommen."