Nach deutlichen Preisrückgängen zeigt der deutsche Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer Erholung. Wie die Helaba berichtet, sind die eigenen vier Wände dank gesunkener Zinsen und steigender Reallöhne für Käufer wieder attraktiver. 2025 könnten die Objektpreise sogar wieder moderat anziehen.
Auch wenn Wohneigentum wieder erschwinglicher wird, gehen die Zahlen für Bauanträge derzeit zurück.
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Seit Mitte 2022 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland infolge stark gestiegener Zinsen gefallen. Im ersten Quartal 2024 betrugen die Rückgänge bei selbstgenutzten Wohnimmobilien laut Zahlen des Pfandbriefverbands (Vdp) 7,6 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern zehn Prozent. Allerdings zeigen die Daten des zweiten Quartals 2024 eine Stabilisierung mit einem Plus von 0,4 Prozent beziehungsweise von 0,5 Prozent im jeweiligen Segment. Der Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes meldete für das zweite Quartal 2024 einen noch größeres Plus von 1,3 Prozent. Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) sieht in dieser Entwicklung laut ihres aktuellen Marktkommentars Anzeichen einer Trendwende.
Vor dem Hintergrund der von 2010 bis 2022 in etwa verdoppelten Wohnimmobilienpreise hat es sich damit nur um eine überschaubare zyklische Korrektur gehandelt - nicht um einen Einbruch oder gar das Platzen einer Blase. Letztere würde üblicherweise mit exzessiver Kreditvergabe oder starker Spekulation einhergehen, was nicht zu beobachten war. Auch gab es im Gegensatz zu manchen historischen Korrekturphasen diesmal kein Überangebot, sondern eine anhaltende Knappheit an Wohnungen", heißt es in dem Bericht.
Zinssenkungen machen Finanzierungen günstiger
Zwischen 2021 und 2023 stiegen die Finanzierungszinsen für Wohnimmobilien nach Daten der Deutschen Bundesbank von etwa ein Prozent auf bis zu 3,8 Prozent. Dies führte zu einem Rückgang der Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage. Durch eine entsprechende Erwartungshaltung und die ersten beiden Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) im laufenden Jahr sind die Hypothekenzinsen mittlerweile um 30 bis 40 Basispunkte gefallen.
Aber auch wenn weitere Zinsschritte erneut zu einem weiteren Rückkgan führen, sieht die Helaba keine Rückkehr zur Niedrigzinsphase. Damit zahlen Hausbesitzer, die in naher Zukunft refinanzieren müssen, nun höhere Zinsen, in vielen Fällen sei dies aber kein untragbares Niveau aufgrund der zuvor langfristigen Bindung niedriger Zinssätze.
Wohnimmobilien wieder erschwinglicher
Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum habe sich aufgrund gesunkener Preise, etwas niedrigerer Zinsen und steigender Reallöhne verbessert: So lag laut des Immobilienunternehmens Engel & Völkers der bundesweite Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen im zweiten Jahresviertel bei 3.822 Euro pro Quadratmeter. Das sind 7,8 Prozent unter dem Höchststand von 2022. "Erstmals wurde kein weiterer Preisrückgang im Vergleich zum Vorquartal verzeichnet. Ein ähnliches Bild zeigt sich auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser, wo die durchschnittlichen Angebotspreise seit 2022 um 8,9 Prozent gesunken und seitdem auf einem Niveau bei knapp 470.000 Euro stabil geblieben sind", heißt es weiter
Dass potenzielle Käufer nicht länger auf fallende Preise warten, belegen laut Helaba auch die wieder steigenden Zahlen bei den Wohnungsfinanzierungen: Die Darlehenszusagen im ersten Halbjahr 2024 bei den bei den Vdp-Mitgliedsinstituten stiegen auf 38 Milliarden Euro. Das sind fast 20 Prozent mehr als im Vorjahr, allerdings immer noch deutlich weniger als im ersten Halbjahr 2022 mit 60,5 Milliarden Euro. Der gewerbliche Immobilienmarkt bleibt dagegen schwach, mit einem Rückgang der Darlehenszusagen um knapp vier Prozent im ersten Halbjahr 2024.
Zu wenig Wohnraum im Baugenehmigungen
Trotz der Stabilisierung im Immobilienmarkt bleibt das Wohnungsangebot weit hinter dem Bedarf von jährlich 350.000 bis 400.000 Einheiten zurück. Frühindikatoren deuten den Helaba-Experten zufolge auf einen weiteren Rückgang der Bautätigkeit hin. "Die Auftragseingänge bleiben nicht nur aus, sondern viele Bauunternehmen berichten auch von Stornierungen vorhandener Aufträge", heißt es im Marktkommentar. Die Baugenehmigungen seien bis Juli 2024 um 23 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Noch deutlicher fiel das Minus mit 28 Prozent bei den Einfamilienhäusern aus.
Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen schätzt die Helaba für das Jahr 2024 mit 240.000 Einheiten. Im Vorjahr waren es immerhin noch 294.000. "Mit der Überwindung der Kapazitätsengpässe in der deutschen Bauwirtschaft und der Normalisierung des Baupreisanstiegs hellen sich zumindest die Perspektiven für die Wohnungsbautätigkeit im kommenden Jahr etwas auf", so die Volkswirte. Angesichts der enormen Herausforderungen für einen immer älteren Wohnungsbestand in Deutschland sei vor allem unter Nachhaltigkeitsaspekten in Zukunft "mit einer weiteren Verschiebung der Bauaktivität vom Neubau zum Bestand zu rechnen".
Moderater Preisanstieg für 2025 zu erwarten
Die Preise für Wohnimmobilien könnten 2025 den Experten zufolge wieder um zwei bis drei Prozent ansteigen, bei knappem Angebot und verbesserter Finanzierungslage. Langfristig sieht die Helaba jährliche Preissteigerungen von etwa 3,7 Prozent als realistisch. Das entspricht dem 20-Jahres-Durchschnitt. Allerdigst gehen die Ökonomen von großen Unterschieden je nach regionaler Lage und Qualität der Objekte aus.
