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About this book

Kostensicherheit in der Bauplanung ist ein wesentlicher Teil des Projekterfolgs. Das Buch enthält alle wichtigen Informationen, die notwendig sind, Baukosten sachgemäß zu planen und erfolgreich effektiv zu steuern. Darüber hinaus erhalten Architekten und Ingenieure sowie Bauherrn wertvolle Hinweise, um die Baukostensteuerung als integrales Kerngeschäft der Leistungserbringung aufzubauen und damit Marktanteile nicht nur in der Gegenwart, sondern insbesondere in der Zukunft zu besetzen. Alle Informationen, die für die Kostenplanung und Kostensteuerung benötigt werden, sind in einer kompakten und übersichtlichen Form dargestellt. Die 6. Auflage berücksichtigt die Entwicklungen der DIN 276 und der HOAI 2013 und geht auf die aktuelle Rechtsprechung ein. Darüber hinaus enthält das Buch viele neue Praxisbeispiele aus dem erfolgreichen Tagesgeschäft sowie aus komplexen Projekten mit unterschiedlichen Lösungsansätzen.

Table of Contents

Frontmatter

1. Grundlagen der Baukostenplanung und Steuerung

Zusammenfassung
Die Baukosten als Teil erfolgreicher Projektabwicklung werden immer bedeutender. Die Planung von Baukosten und anschließende Kostensteuerung während des Projektablaufes ist bereits seit dem Altertum ein umstrittenes Fachgebiet des Planens und Bauens, welches die Gerichte früher, heute und wahrscheinlich auch in Zukunft nachhaltig beschäftigen wird. Das liegt u. a. daran, dass jedes Bauobjekt als Teil der gebauten Umwelt individuell hergestellt wird und die Planung und Bauausführung vielen externen Einflüssen unterliegt. Zu diesen Einflüssen gehören nicht nur technische Risiken wie das Baugrundrisiko oder Risiken aus der vorhandenen Altbausubstanz beim Bauen im Bestand. Auch Risiken im organisatorischen Bereich gehören dazu, u. a. weil die Projektteams jeweils neu aufgestellt werden.
Klaus D. Siemon

2. Kostensteuerung als Managementinstrument

Zusammenfassung
Die vergleichende Gegenüberstellung der Kostenschätzung und der Kostenberechnung ist ohne besonderen Aufwand möglich und zeigt im Ergebnis unmittelbare Vergleichsdaten. Beide Kostenermittlungen werden nach DIN 276 gegliedert und je zu einem festen Stichtag als einheitliche Leistung erstellt. Sie können mit ihren Gesamtkosten unmittelbar verglichen werden. Bis zur Fertigstellung der Entwurfsplanung ist die Kostenkontrolle somit relativ leicht handhabbar.
Nach der neuen HOAI 2013 wird jeweils für die Leistungsphasen 2 und 3 geregelt, dass am Ende der jeweiligen Leistungsphase das Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse der jeweiligen Leistungsphase vorzunehmen ist. Darüber hinaus wird in der Leistungsphase 3 (Leistung e) geregelt, dass die Kostenberechnung mit der Kostenschätzung zu vergleichen ist. Damit ist bis zur Entwurfsplanung eine einheitliche Kostenplanung und vergleichende Beurteilung geregelt.
Da beide vorgenannten Kostenermittlungen jeweils zu einem festen Stichtag erstellt werden, und auf definierte Planungsinhalte (Zeichnungen, Beschreibungen und Berechnungen) Bezug nehmen, ist ein verwendbarer Vergleich leicht möglich.
Die Entwurfsplanung mit der Kostenberechnung ist zu Recht als die zentrale geistige Leistung des Planungswerkes angesehen. In der Entwurfsplanung werden im Einvernehmen mit dem Auftraggeber alle wesentlichen projektbestimmenden Planungsentscheidungen getroffen und planerisch verarbeitet, sowie die Kostenberechnung als letzte vorkalkulatorische Kostenermittlung vor den Ausführungsvorbereitungen (Leistungsphasen 5–7) erstellt.
Klaus D. Siemon

3. Kostenplanung/Kontrolle nach HOAI

Zusammenfassung
Die nachstehenden Ausführungen betreffen das Leistungsbild Gebäude/Innenräume nach HOAI 2013, weil die DIN 276 Teil 1 den Hochbau betrifft. Sinngemäß können Rückschlüsse auf die weiteren Leistungsbilder gezogen werden, jedoch unter Beachtung etwaiger einzelner Änderungen bei den jeweiligen Grundleistungen im Wortlaut.
Klaus D. Siemon

4. Mitwirkungspflicht des Auftraggebers bei Kostenermittlungen

Zusammenfassung
Die ordnungsgemäße Kostenplanung und das Baukostenmanagement lassen sich nur erfolgreich durchführen, wenn der Auftraggeber seine ihm obliegenden Mitwirkungspflicht en zeitgerecht erfüllt. Uneingeschränkt gilt das auch für den Auftragnehmer, der seinerseits alle ihm obliegenden Planungs‐Koordinations‐ und Integrationsleistungen zu erbringen hat.
Die Mitwirkungspflichten des Auftraggebers sind auf alle Leistungsphasen der Planung und Ausführung bzw. Bauüberwachung verteilt. Sie betreffen im Wesentlichen die zeitnahen Entscheidungen über weitere Vorgehensweisen oder das Treffen von Anordnung en. Die Mitwirkungspflicht des Auftraggebers beginnt bei der Mitwirkung an der Klärung der Aufgabenstellung im Rahmen der Grundlagenermittlung. Wird in der Klärung der Aufgabenstellung keine solche Aufgabenstellung herausgearbeitet, die für eine sachgemäße Planungsvertiefung erforderlich ist, können sich bereits aus diesem Ansatz unerwartete Kosten bzw. Planungsänderungen in späteren Phasen der Planungsvertiefung ergeben.
Klaus D. Siemon

5. Werkvertragliche Aspekte der Baukostenplanung

Zusammenfassung
Durch häufige Auseinandersetzungen über Baukosten in Verbindung mit knapper werdenden Budgets sind in den letzten Jahren die werkvertraglichen Aspekte der Kostenplanung in den Mittelpunkt gerückt.
In der Praxis ist es nach wie vor schwierig, bei Kostenerhöhungen eindeutige Verantwortungszuweisungen herauszuarbeiten. Das liegt u. a. an den sehr unterschiedlichen Vertragspflichten der verschiedenen Projektbeteiligten in Bezug auf die Zuständigkeit für die Erreichung der Kostenziele, sowie in den oben genannten Mitwirkungspflichten des Auftraggebers. Ein weiterer Grund liegt in der Kommunikation der Beteiligten, die häufig nicht ohne weiteres lückenlos nachvollziehbar ist und darüber hinaus nicht eindeutige Verantwortungszuweisungen ermöglicht. Damit ist die Durchsetzung von Ansprüchen wegen Nichterreichung von vereinbarten Kostenzielen nach wie vor mit großen Schwierigkeiten verbunden.
Die Rechtsprechung formt daher die wichtigsten Grundsätze zu den werkvertraglichen Pflichten des Planers anhand unterschiedlicher Gerichtsurteile als herrschende Meinung aus. Auf die Zusammenstellung relevanter Gerichtsurteile in Abschn. 10.2 wird Bezug genommen.
Klaus D. Siemon

6. Projektorganisation und Kostenmanagement

Zusammenfassung
Bei der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen ist eine Vielzahl von sehr unterschiedlichen Organisationsformen anzutreffen. Die unterschiedlichen Organisationsformen haben systembedingten Einfluss auf das Prinzip und die strukturellen Schwerpunkte der Kostenplanung und der anschließenden Kostensteuerung bzw. Kostenkontrolle. Erfahrungsgemäß treten die meisten Schwierigkeiten im Tagesgeschäft an den Schnittstellen zwischen den Projektbeteiligten und bei den inhaltlichen Fragen der Kostenthemen sowie an der Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer auf.
Ob viele kleine Schnittstellen (z. B. Einzelvergabe an verschiedene Planungs‐ und Ausführungsunternehmer, bei denen die Kommunikation und der Informationsfluss eine nicht unerhebliche Rolle spielt) oder eine einzige sehr bedeutende Schnittstelle (z. B. Generalübernehmervertrag mit lediglich zwei Vertragspartnern, die miteinander kommunizieren) Sinn macht, ist fast eine philosophische Fragestellung, die einem eingehenden Abwägungsprozess beim Projektbeginn unterzogen werden sollte.
Eine einzige Schnittstelle kann zwar den Abstimmungsaufwand minimieren, aber führt nicht automatisch systembedingt zu fachlichen sinnvolleren Lösungen bei Fragen der Kostenplanung und Kostensteuerung. Außerdem kann bei nur einer Schnittstelle ein Ungleichgewicht im Verhältnis der Vertragspartner entstehen, was (auch hinsichtlich der Kosten) einen negativen Einfluss auf den Projektverlauf haben kann.
Klaus D. Siemon

7. Regelwerk der DIN 276

Zusammenfassung
In Abschn. 5 wird auf die textlichen Regelungen der DIN 276 eingegangen. Die DIN 276‐1 vom Dezember 2008 (im Nachfolgenden kurz DIN 276, Teil 1 oder DIN 276 genannt) gilt für die Kostenplanung im Hochbau. Nicht eindeutig geregelt ist, wie sich der Begriff Hochbau, für den der Teil 1 der DIN 276 gilt, definiert. Auch im preisrechtlichen Sinne (HOAI 2013) liegt keine eindeutige Definition für den Begriff Hochbau vor.
Die Abgrenzung des Geltungsbereiches der DIN 276 zur DIN 18960 kann insoweit vorgenommen werden, dass die DIN 276 nicht für Reparaturen und Instandhaltungen, die im Rahmen der Nutzung eines Hochbaus regelmäßig anfallen, gelten soll.
Daneben gibt es noch die DIN 276‐4, die Kosten im Bauwesen – Ingenieurbau – regelt. Im Anwendungsbereich der DIN 276‐4 (Abschn. 1) ist geregelt, dass Teil 4 der DIN 276 für Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen gilt. Damit kann eine Abgrenzung zu Teil 1, der Hochbau betrifft, versucht werden. Nicht im Einzelnen nachvollziehbar ist die Abgrenzung zwischen dem Begriff Hochbau (Teil 1) einerseits und dem Begriff Ingenieurbauwerke (Teil 4) andererseits bei hochbauähnlichen Ingenieurbauwerken. Ob diesbezüglich ein Rückgriff auf die Definition der Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen aus der HOAI möglich ist, wäre gesondert zu würdigen.
Klaus D. Siemon

8. Baukostenplanung in der Praxis

Zusammenfassung
Die Regelungen der DIN 276 und HOAI sind oben beschrieben worden. Soweit darüber hinaus Kosten anfallen, die nicht in der Systematik der DIN 276 enthalten sind, aber Einfluss auf die Baukosten ausüben können, ist zu Beginn der Planung zu regeln, wie mit diesen externen Kosten vertraglich und hinsichtlich der Kostenplanung und Koordination bzw. Integration umzugehen ist.
Darüber hinaus stehen folgende weitere Themen bei der Baukostenermittlung häufig im Mittelpunkt:
  • Typisches Problem der erstgenannten Zahl,
  • Reihenfolge der Bearbeitung: Planungsinformationen (Input) und daran anschließende Kostenermittlungen (Output) oder umgekehrt.
Häufig wird eine Kostenaussage erwartet, ohne dass ausreichende Planungsinformationen erarbeitet sind oder vorliegen. Die erstgenannte Zahl bildet dann (ungewollt) Grundlage und Maßstab für die weitere Zusammenarbeit beim Projekt. Dass dieser erstgenannten Zahl sehr häufig nur marginale kalkulatorisch verwendbare Angaben zum Projektziel zugrunde liegen, wird im Verlauf der Planungsvertiefung häufig vergessen.
Es ist daher zentrale Aufgabe des Planers, die Grundlagen, auf denen die erstgenannte Zahl basiert, in „untrennbaren“ Zusammenhang mit der erstgenannten Zahl zu erfassen und gemeinsam als Ergebnis der ersten Planungsschritte vorzulegen. Nur damit sind spätere Abweichungen verständlich und dauerhaft nachvollziehbar.
Die Abfolge von Planungsinformation en und anschließender Kostenermittlung ist zentraler Aspekt der Baukostenplanung. Die vorgenannte Abfolge, die sich besonders in der Mitwirkungspflicht des Auftraggebers zeigt, ist der Regelfall.
Klaus D. Siemon

9. Baukostenmanagement und Projektabwicklung

Zusammenfassung
Das Thema Baukostenmanagement wird in vielfacher Ausgestaltung und unter Verwendung unterschiedlichster Fachbegriffe behandelt. Begriffe wie Kostenplanung, Kostenmanagement, Baumanagement, Baukostenmanagement‐System, Baukostensteuerung, Kostenkontrolle, Kostensteuerung oder Kostenverfolgung finden vielfach Anwendung. Diese Begriffe jeweils zu normieren oder mit geregelten Inhalten zu füllen und voneinander abzugrenzen, wurde bereits mehrfach ohne durchgreifenden Erfolg versucht. Mit diesem Buch wird versucht, die inhaltlichen Aspekte in den Vordergrund zu stellen. Die in der DIN 276 verwendeten Begriffe werden dabei möglichst DIN‐konform verwendet. Als Baukostenmanagement bzw. Kostensteuerung (Baukostensteuerung) werden die Leistungen bezeichnet, die über die Grundleistungen aus dem Leistungsbild der Gebäudeplanung im nachfolgend beschriebenen Umfang hinausgehen. Als Grundleistungen werden in diesem Zusammenhang die Grundleistungen (Honorartatbestände) aus den jeweiligen Planbereichen der HOAI bezeichnet.
Bei der nachstehenden Begriffsdefinition nach DIN 276 ist zu beachten, dass die HOAI eigene Definitionen verwendet und daher Abweichungen untereinander bestehen können.
Klaus D. Siemon

10. Übersicht aus der Rechtsprechung zu Baukosten

Zusammenfassung
Nachstehend ist eine Übersicht zu wichtigen Urteilen zu Baukosten aufgeführt. Zu beachten ist, dass sich die Rechtsprechung ständig weiterentwickelt und die nachfolgende Übersicht als Auszug zu verstehen ist. Die Urteile sind nach Themengruppen gegliedert.
Klaus D. Siemon

11. Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Zusammenfassung
Wirtschaftlichkeitsberechnung en bzw. detaillierte Wirtschaftlichkeitsnachweise gehören nicht zu den Grundleistungen der Architekten und Ingenieure nach der HOAI. Gleichwohl gehören Wirtschaftlichkeitsberechnungen zum Instrumentarium der Baukostenplanung. Die Fragen nach wirtschaftlich optimierten Planungslösungen sind auch fachlich integraler Planungsbestandteil. So stellt sich regelmäßig bei Planungen die Frage, ob den Investitionskosten oder den Betriebskosten die größere Bedeutung zuzumessen ist, oder ob beide Kostenarten in gleicher Weise wichtig sind.
In der Vergangenheit standen die Investitionskosten zweifelsfrei in der Prioritätenliste ganz oben. Durch die ganzheitliche Betrachtung der Immobilienkosten, die auch Lebenszykluskosten genannt werden, wird deutlich, dass die Kosten der Immobilie, die nach ihrer Fertigstellung anfallen, innerhalb von ca. 10–15 Jahren die Investitionskosten bereits übersteigen. Bei dieser Betrachtung muss darauf hingewiesen werden, dass die laufenden Kosten je nach Finanzierungsmodell, Nutzung, Betrieb sehr unterschiedlich ausfallen. Hinzu kommt, dass die Kosten gelegentlich unterschiedlich definiert werden.
Unberührt von der Frage nach der Honorierung der Wirtschaftlichkeitsberechnungen ist davon auszugehen, dass sie in vielen Bereichen der Planung nicht nur sinnvoll sind, sondern in Zukunft integraler Bestandteil der Planung werden, unabhängig von der Frage, ob diese Leistungen hinsichtlich ihres Honorars preisrechtlich geregelt sind oder nicht. Es gibt verschiedene Ansätze, die Wirtschaftlichkeit zu berechnen.
Klaus D. Siemon

12. Baukosten und Facility-Management

Zusammenfassung
Facility‐Management bedeutet das Managen der Facilities (Grundstücke, Gebäude, Maschinen, Installationen und Anlagen) in ganzheitlicher Betrachtung über den Zeitraum des Lebenszyklus von Bauwerken. Der Lebenszyklus beginnt beim Bau und endet beim Abriss. Das Ziel des Facility‐Managements ist die langfristige Ertragssteigerung und gleichzeitig möglichst optimale Werterhaltung mittels optimierter Betriebskosten. Der Anspruch an das Facility‐Management ist also sehr hoch.
Alternativ werden noch die Begriffe Gebäudemanagement (VDMA) und Gebäudewirtschaft in der Praxis verwendet. Gemeint ist im Wesentlichen das jedoch Gleiche.
Weil die Lebenszykluskosten von Bauwerken weit höher sind als die Investitionskosten, gewinnen die Lebenszykluskosten immer mehr an Bedeutung. Das führt dazu, dass Optimierungen aus dem Facility‐Management stärker auf die Planungsentscheidungen einwirken. Damit sind auch Einflüsse auf die Investitionskosten gegeben.
Bei Planung und Bau für institutionelle Auftraggeber mit eigenem Facility‐Management bietet es sich an, die späteren Betreiber im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit bereits bei der Entwurfsplanung beratend einzubeziehen. Dieses Einbeziehen ist fachtechnisch und formal zu regeln und soll nicht zu einer Vermischung von Leistungsgrenze n oder Verantwortlichkeit en führen.
Die Einbeziehung der späteren Bauwerksbetreiber ändert nichts an der Zuständigkeit der Planungsbeteiligten und an den Beratungspflichten gegenüber dem Auftraggeber. Das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Planer der Bauinvestition ist von der beratenden Einbeziehung unberührt.
Klaus D. Siemon

13. Nutzungskosten im Hochbau

Zusammenfassung
Die Nutzungskosten im Hochbau werden in der DIN 18960 geregelt, der Anwendungsbereich liegt in der Ermittlung und Gliederung von Nutzungskosten im Hochbau. Diese sind definiert als regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrende Kosten, die vom Beginn der Nutzung bis zur Beseitigung des Gebäudes anfallen. Die Nutzungskosten werden entweder im Voraus berechnet, oder als tatsächlich entstandene Kosten festgestellt. Gegliedert wird die Kostenermittlung in einzelne Nutzungskostengruppen.
Die Ermittlung der Nutzungskosten ist in den Gebührentatbeständen der Grundleistungen von Architekten gem. HOAI nicht enthalten, und damit nur dann geschuldet, wenn hierüber eine gesonderte Leistungsvereinbarung getroffen wird.
Aufgabe der Nutzungskostenermittlung ist es, eine Basis für die Kostenkontrolle, für Planungs‐, Vergabe‐ und Ausführungsentscheidungen für die Nutzungsphase zu schaffen. Damit ist die DIN 18960 zum fachlichen Bestandteil des Facility‐Managements geworden.
Außerdem ist sie Grundlage zur Kostenkennwertbildung. Die Darstellung erfolgt in der Systematik der Nutzungskostengliederung und ist in ihrer Art abhängig vom Stand der Planung und der Ausführung sowie von dem Vorhandensein von Informationen wie Plänen, Berechnungen und Beschreibungen. Die Kostenermittlung beinhaltet im Wesentlichen folgende allgemeine Angaben:
  • Kostenstand der Ermittlung,
  • Angabe der Planungsvertiefung (Schätzung, Berechnung, Anschlag, Feststellung),
  • Grundlagen der Kostenermittlung,
  • Erläuterung,
  • Erklärung zur Umsatzsteuer.
Klaus D. Siemon

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