Bauobjekt-überwachung

Die Ausführung eines Bauprojekts, d.h. die Ba uphase, beinhaltet nicht nur für die ausführenden Unternehmen zahlreiche Tätigkeiten, sondern ist auch insbesondere hinsichtlich der Bauobjektüberwachung eine anspruchsvolle Aufgabe. Sie umfasst eine Vielzahl von Einzelaufgaben und_-tätigkeiten und wird von Arch itekten und Ingenieuren für den Bauherrn ausgeführt. In dieser Funktion werden sie bauleitende Architekten bzw. Ingenieure genannt; in den nach-folgenden Kapiteln werden sie von uns vereinfacht als „Bauleiter“ bezeichnet.

Der bauleitende Architekt oder Ingenieur hat eine allgemeine Aufsichtspflicht auf der Baustelle. Wie weit diese geht, lässt sich nicht in absoluten Zahlen festlegen. Grundsätzlich lässt sich feststellen, dass der Bauleiter mindestens so oft vor Ort sein muss, dass sichergestellt ist, dass das Bauwerk gemäß vorgegebener Planung und Ausschreibung erstellt wird und die hierzu vom Architekten gegebenen Vorgaben eingehalten werden.¹

Neben der Frage nach den Baukosten sind der Fertig stellungstermin und dessen Einhaltung für jeden Bauherrn von zentraler Bedeutung. Gemäß HOAI obliegt dem auftraggeberseitigen Bauleiter die Koordinationspflicht aller Leist ungen. Daher liegt die Terminplanung sowohl aller planungsrelevanten Themen, das heißt die Koordination aller Planungsbeteiligten wie z. B. des Statikers, der haustechnischen Planung und der Sonderfachl eute als auch die Koordination der baubetrieblichen Abläufe, während der Bauvorbere itung und der Bauausführung in seiner Verantwortung.

Der Begriff der Qualität ist vielschichtig und wird uneinheitlich verwandt. Grundsätzlich wird unter Qualität die Güte, Beschaffenheit und/oder Wertstufe eines Gegenstandes oder eines Prozesses subsumiert.

Die Abnahme der Bauleistung ist ein zent raler Punkt bei der Abwicklung bauvertraglicher Verhältnisse. Insbesondere für den auftraggeberseitigen Bauleiter ist die Kenntnis der Grundzüge zwingend erforderlich, um eine einwandfreie Leistung im Sinne der Objektüberwachung zu erbringen. Daher liegt es im eigenen Interesse des bauleitenden Architekten, potenzielle Haftungsrisiken durch rechtliche Kenntnisse zu minimieren. Die Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter und die Feststellung von Mängeln sindals Grundleistungen der Leistungsphase 8 in § 15 Abs. 2 Nr. 8 HOAI aufgeführt. Die von der HOAI in § 15 Abs. 2 Nr. 8 erwähnte Abnahme beinhaltet nur die Entgegennahme der Leistung und deren technische Überprüfung, vor allem im Hinblick aufihre Vertragsgemäßheit.¹ Der Architekt hat die Bauleistungen der jeweiligen Auftragnehmer in technischer Hinsicht auf ihre Übereinstimmung mit der Leistungsbeschreibung zu überprüfen, die aus konkreten und st andardisierten Leistungsbeschreibungselementen² besteht. Bereits vor Beendigung der Bauleistung kann diese Prüfungspflicht bestehen, wenn eine spätere Feststellung aus tatsächlichen Gründen nicht mehr möglich ist, etwa weil andere Bauleistungen diese verdecken. Der Architekt hat im Rahmen der Leistungsphase 8 das Ergebnis seiner technischen Kontrolle und Prüfung mitzuteilen und eine Empfehlung dahingehend auszusprechen, ob eine rech tsgeschäftliche Abnahme durch den Bauherrn bzw. Auftraggeber erfolgen kann. Neben der technischen Abnahme der Bauleistung hat der Architekt auch die Pflicht, die Abnahme oder Teilabnahme von technischen Anlagen wie z. B. Heizung, Lüftungs- und Klimatechnik zu koordinieren.

Die Leistungsphase 8 der HOAI umfasst zwei Grundl eistungen, die für di e Aufstellung von Aufmaßen und die Durchführung der Abrechnung relevant sind. Dies sind

Die HOAI beschreibt in & 15 Abs. 2, welche Leistungen in Bezug auf das Kostenmanagement zur Leistungsphase 8 der Objektplanung gehören (vgl. Tabelle 7-1). Welche Leistungen der Planer konkret zu erbringen hat, richtet sich nach dem Planungsvertrag.¹

Für den auftraggeberseitigen Bauleiter ist ein strukturiertes Nachtragsmanagement von erheblicher Bedeutung. Dies wird in der Praxis häufig unterschätzt und soll daher im Folgenden einer näheren Betrachtung unterzogen werden.

Gemäß § 15 HOAI ist der “Antrag auf behördliche Abnahme und Teilnahme daran„ eine Grundleistung der leistungsphse 8. Die öffentlich-rechtlichen Abnahmen dienen — wie in Kapitel 5.4.2 dargelegt — dem Zweck, die Einhaltung der Sicherheitsvorschriften und die Übereinstimmung der Ausführung mit den Auflagen und Bedingungen der baugenehmigung sicherzustellen.¹ Die jeweils gültige Landesbauordnung (LBO) definiert Anzahl, Zeitpunkt und Anforderungen der von der Bauaufsichtsbehörde durchzuführenden Bauzustandsbesichtigungen (frühere Begriffe: Rohbau-, Gebrauchs-, Bautenstands- und Schlussabnahme).

Das vorliegende Kapitel befasst sich spezie 11 mit den für die Bauobjektüberwachung relevanten Vergütungsfragen. Es soll dem auftraggeberseitigen Bauleiter als Leitfaden dienen. Die HOAI sieht in § 15 Abs. 1, Abs, 2, Zi ff. 8 HOAI Regelungen für die Vergütung der Bauobjektüberwachung vor. Dem Architekten und Ingenieur stellt sich oft die Frage, ob er auch andere Honorararten (Pauschalhonorare, Erfolgshonorare etc.) wirksam vereinbaren kann. Ferner ist von Interesse, welche Zahlungsmodalitäten von der HOAI zur Verfügung gestellt werden und welche darüber hinausgehende Zahlungsmodalitäten sinnvoller Weise vereinbart werden sollten. Das gilt insbesondere für die Frage, ob der Bauleiter innerhalb der Leistungsphase 8 des § 15 Abs. 2 HOAI sukzessive Abschlagsrechnungen stellen kann und/oder Vorauszahlungen vereinbart werden sollten. Um derartige spezielle Problemstellungen richtig einordnen zu können, sollen zunächst einige Grundlagen des Honorarrechts vorangestellt werden.

Durch den Werkvertrag wird der Unterneh mer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.