Bauordnung für Berlin

Die BauO Bln wird durch einen „Ersten Teil“ eingeleitet, der die §§ 1 bis 3 als „allgemeine Vorschriften“ umfasst. Sie sind für alle übrigen fünf Teile des Gesetzes maßgeblich. § 1 legt den Anwendungsbereich der BauO Bln fest und bestimmt damit, für welche Gegenstände sie gelten soll. Sein Abs. 1 nennt die vom Gesetz erfassten Gegenstände; ihm ist zu entnehmen, ob es sich bei einem technischen Geschehen um einen der BauO Bln unterliegenden Vorgang handelt (vgl. OVG Bln, B. v. 07.05.1999 – 2 B 2/96 –, LKV 2000, 123 (123)). Absatz 2 schließt für einige Sachgruppen die Geltung des Gesetzes aus. Neben dem hierdurch geregelten sachlichen Anwendungsbereich finden sich in der BauO Bln Vorschriften über ihren persönlichen Anwendungsbereich (§§ 52 bis 56), also über ihre Adressaten. Der zeitliche Anwendungsbereich ergibt sich dagegen nicht aus der BauO Bln selbst, sondern, da sie Bestandteil eines Artikelgesetzes ist, aus Art. VI des Gesetzes zur Vereinfachung des Berliner Baurechts (Bauvereinfachungsgesetz – BauVG Bln) vom 29.09.2005 (GVBl. 495) und aus den dem BauVG Bln nachfolgenden Änderungsgesetzen.

§ 4 regelt die Voraussetzungen der Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden. Absatz 1 der Vorschrift soll sicherstellen, dass ein Berliner Grundstück nur dann mit einem Gebäude bebaut werden darf, wenn den mit der Nutzung einhergehenden Gefahren für die öffentliche Sicherheit jederzeit angemessen begegnet werden kann (OVG Bln, U. v. 30.07.2003 – 2 B 11/00 –, LKV 2004, 86). Zu diesem Zweck ist es erforderlich, die Zugänglichkeit von Gebäuden durch eine angemessene Verbindung der Grundstücke mit einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche zu gewährleisten, denn im Interesse der öffentlichen Sicherheit (vgl. § 3 Abs. 1) müssen die Gebäude für Fahrzeuge der Feuerwehr, des Rettungs- und Gesundheitswesens, der Polizei, der Abfallbeseitigung, der Postdienstleister, der Besucher und der Benutzer erreichbar sein (OVG Bln, U. v. 30.07.2003, aaO). Absatz 2 geht von dem – nicht explizit geregelten – Grundsatz aus, dass ein Gebäude nicht die Grundstücksgrenzen überschreiten darf, und regelt die Voraussetzungen dafür, dass ein Überbau über die Grundstücksgrenze hinaus ausnahmsweise bauordnungsrechtlich zulässig ist.

Die Regelungen des § 11 zielen darauf ab, die auf der Baustelle Beschäftigten und die Allgemeinheit vor Gefahren und unzumutbaren Belästigungen zu schützen, die von Baustellen ausgehen. Ferner enthält § 11 Bestimmungen über die Abgrenzung der Baustelle und deren Kennzeichnung, das erforderliche Bauschild und den Schutz erhaltenswerter Bepflanzungen. Die Sonderregelung des Abs. 1 Satz 2 (alt), nach der für Baubuden und Baustelleneinrichtungen die gebäudebezogenen Anforderungen der BauO keine Anwendung fanden, wurde mit dem 3. ÄndG gestrichen, wodurch § 11 nun auch der Musterbauordnung entspricht. Die Regelung ist entbehrlich, weil es sich bei Baubuden und Baustelleneinrichtungen nicht um dauerhaft genutzte Gebäude mit Aufenthaltsräumen handelt und sich die betrieblichen Sicherheitsanforderungen einer Baustelle aus der Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen (Baustellenverordnung – BaustellV) vom 10. Juni 1998 (BGBl. I S. 1283), zuletzt geändert durch Artikel 27 des Gesetzes vom 27. Juni 2017 (BGBl. I S. 1966) ergeben. Baustellenbüros, die dauerhaft besetzt sind, müssen grundsätzlich die Brandschutzanforderungen der BauO Bln einhalten. Nach § 61 Abs. 1 Nr. 13a sind Baustelleneinrichtungen einschließlich der Lagerhallen, Schutzhallen, nicht dem Wohnen dienenden Unterkünften und Baustellenbüros verfahrensfrei. § 76 Abs. 1 Satz 2 stellt klar, dass Baustelleneinrichtungen keine Fliegenden Bauten sind.

Die Vorschriften des dritten Abschnitts regeln die Verwendbarkeit von Bauprodukten. Sie entsprechen im Wesentlichen der Musterbauordnung (MBO) Fassung November 2002, zuletzt geändert durch Beschluss der Bauministerkonferenz vom 22.02.2019.

§. 26 stellt allgemeine Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen und hat damit große Bedeutung für das Brandschutzkonzept der BauO (vgl. vgl. §. 14 Rn. 4 ff); die meisten Brandschutzanforderungen der BauO greifen auf die Begrifflichkeiten des §. 26 zurück.

Die Vorschrift des § 33 über die Herstellung der Rettungswege ist, neben der brandschutztechnischen Generalklausel des § 14, die wichtigste Brandschutzvorschrift der BauO; sie bestimmt die Erschließungsstruktur baulicher Anlagen erheblich und knüpft strukturell an die Erschließungsanforderungen des § 5 an. Bauliche Rettungswege dienen einerseits Personen als Fluchtweg (Selbstrettung) aus einer Gefahrensituation, andererseits kann die Feuerwehr über die Rettungswege verletzte Personen bergen und in Sicherheit bringen (Fremdrettung) und den Löschangriff vortragen. Zur Einbettung der Rettungsweganforderungen in das Brandschutzkonzept der BauO siehe § 14 (Rn. 4 ff.). Die Vorschriften der §§ 34 bis 36 über Anforderungen an die Bestandteile der Rettungswege, knüpfen an § 33 an. Besondere Anforderungen an das Rettungswegsystem können sich aus Technischen Baubestimmungen für Sonderbauten ergeben (vgl. A2.2.2 VV TB Bln). Das Fehlen eines zweiten Rettungsweges kann eine konkrete Gefahr darstellen, wenn kein Sicherheitstreppenraum vorhanden ist (vgl. OVG NRW, B. v. 15.12.2004 – 7 B 2142/04).

§ 39 stellt Anforderungen an Fahrschächte von Aufzügen (Absätze 1 bis 3), die Erschließung eines Gebäudes durch Aufzüge (Abs. 4) und an die Größe und spezifische Nutzbarkeit der Fahrkörbe (Abs. 5).

Die Begriffsdefinition des Aufenthaltsraumes ist § 2 Abs. 5 zu entnehmen. Danach sind Aufenthaltsräume Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Ein Aufenthaltsraum muss weder beheizbar sein noch muss der Eigentümer ihn zum längeren Wohnen oder Übernachten nutzen; es genügt, wenn der Raum objektiv für einen nicht ganz kurzen Aufenthalt, sei es auch nur tagsüber und in der warmen Jahreszeit, geeignet ist (BayVGH, U. v. 5. 7. 1982, 72 XV 77; BRS 39 Nr. 147; vgl. im Einzelnen die Erläuterungen zu § 2 Abs. 5 sowie Schenk in: Reichel/Schulte, Hdb. BauOR 2004, Kap. 9 Rn. 1 ff.). Da § 48 Abs. 4 Nr. 1 „Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen“ regelt, sind Küchen eindeutig den Aufenthaltsräumen zuzuordnen. Die Aufenthaltsraumqualität von Küchen ist jedoch gegenüber Wohnräumen niedriger einzustufen, weil § 48 Abs. 1 fensterlose Küchen und Kochnischen zulässt. Das niedrigere Aufenthaltsraumniveau kann bei der Zuordnung von Räumen zu Lärmquellen Lärmschutzprobleme im Einzelfall bewältigen helfen.

Der in § 52 der MBO und in den Bauordnungen der anderen Bundesländer seit jeher aufgeführte Grundsatz, dass bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Beseitigung von Anlagen der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich sind, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, war seit 1985 in der BauO Bln als entbehrliche Regelung nicht mehr enthalten. Nachdem sich in der BauO Bln 1985 auch die Bestimmungen über den Entwurfsverfasser und den Unternehmer nicht mehr befanden, wurden diese in die BauO Bln 1997 wieder aufgenommen. Nunmehr ist, wie zuletzt in der BauO Bln 1979, mit dem § 52 die Vorschrift über die Grundpflichten der am Bau Beteiligten wieder in der Bauordnung enthalten. Wegen der Ausdehnung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens (§ 62) und des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens (§ 63) und der dadurch gesteigerten Verantwortung der am Bau Beteiligten (vgl. BGH, U. v. 27.09.2001 – VII ZR 391/39 –, ZfBR 2002, 148; OVG NRW, B. v. 18.01.2005 – 7 B 2751/04 –, NVwZ-RR 2005, 458), war dies auch dringend erforderlich.

§ 57 stellt eine neue, durch das am 01.01.2017 in Kraft getretene 3. ÄndG eingeführte Regelung dar. Der Paragraph leitet nunmehr den Fünften Teil der BauO Bln (Bauaufsichtsbehörden, Verfahren) ein und erläutert die fachlichen Anforderungen an die Mitarbeiter der BABeh. Die Regelung soll sicherstellen, dass die BABeh. über geeignetes und fachlich kompetentes Personal zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben verfügen. So soll das bisherige Niveau des Personalabbaus nicht mehr unterschritten und ein gut ausgebildeter Nachwuchs für die BABeh. gesichert werden (Begründung zum 3. ÄndG, Seite 27).

Die Vorschrift stellt in Abs. 1 den Grundsatz der Genehmigungsbedürftigkeit der Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie der Beseitigung von Gebäuden mit Wohnraum auf und verweist auf Ausnahmen von diesem Grundsatz. Abs. 2 stellt klar, dass die Genehmigungsfreiheit eines Vorhabens sowie die in der BauO geregelten Beschränkungen des Prüfungsumfangs der Baugenehmigungsverfahren nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der gesamten jeweils einschlägigen materiell-rechtlichen Anforderungen entbinden und die Eingriffsbefugnisse der Bauaufsichtsbehörden unberührt lassen. Abs. 3 regelt die Möglichkeit, in bestimmten Fällen von der Erteilung einer an sich erforderlichen Baugenehmigung abzusehen.

Die Vorschrift bestimmt das Prüfprogramm des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens, d. h. die von der Bauaufsichtsbehörde in diesem Verfahren zu prüfenden materiellen Anforderungen an das Vorhaben. Diese stellen nach § 71 Abs. 1 die Erteilungsvoraussetzungen für eine in diesem Verfahren zu erteilende Baugenehmigung dar. Daraus ergibt sich zugleich der Feststellungsumfang der Genehmigung (s.u. Rn. 20). Außerdem regelt die Vorschrift (teilweise) den Anwendungsbereich des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens.

Sind Bauprodukte entgegen § 21 mit dem Ü-Zeichen gekennzeichnet, kann die Bauaufsichtsbehörde die Verwendung dieser Bauprodukte untersagen und deren Kenn-zeichnung entwerten oder beseitigen lassen.

§ 82 befasst sich ebenso wie § 83 mit der Bauüberwachung. Für Fliegende Bauten gilt § 82 Abs. 1 und 4 entsprechend (vgl. § 76 Abs. 9).

Neben der BauO Bln ist für die Praxis des öffentlichen Baurechts in Berlin ein zweiter landesrechtlicher Normenkomplex von großer Bedeutung: das sog. Berliner Planungsrecht. Dabei handelt es sich um das Landesplanungsrecht der früheren Bezirke des Westteils von Berlin, das nach der am 30.06.1961 in Kraft getretenen Vorschrift des § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG als übergeleitetes Recht weitergalt und – soweit es nicht zwischenzeitlich geändert oder aufgehoben wurde oder aber aufgrund von Funktionslosigkeit seine Wirksamkeit verloren hat (vgl. unten Rn. 25 ff.) – bis heute weitergilt; für die ehemaligen Bezirke des Ostteils der Stadt gibt es keine entsprechenden Regelungen (vgl. zur Rechtslage im Osten Berlins ausf. von Feldmann/Knuth, Rn. 257 ff.). § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG lautete: