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25-06-2020 | Bauwesen + Immobilien | Im Fokus | Article

Smart Commercial Buildings effizienter zu managen

Author: Frank Urbansky

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Das Smart Commercial Building stellt die Gebäudeautomation in den Vordergrund. Damit hat sie das Potenzial, einen alten Widerspruch zu lösen, nämlich den zwischen Investoren und Betreibern.

Ohne Gebäudeautomation mit selbstlernenden Elementen sind die heutigen komplexen Anforderungen in und an Immobilien nicht zu steuern und zu beherrschen. "Neben der […] mehrdimensionalen Informationsverarbeitung wird zudem das übergeordnete Vorhaben verfolgt, eine organisationsunabhängige Systemintelligenz zu etablieren", beschreiben dies die Springer-Spektrum-Autoren Wolfgang Görs, Daniel Großmann, Tim Neumann und David Hatzel im Buchkapitel Intelligente Entscheidungsunterstützung für Stadtentwicklung und Wohnungswirtschaft auf Seite 50.

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Eine Methode, diese Komplexität zu beherrschen sind Smart Commercial Buildings. Solche Bauwerke können die Wünsche ihrer Nutzer automatisch erkennen und mittels einer Lernkurve, die sich auf Künstliche Intelligenz (KI) stützt, ständig sich selbst  verbessern.

Räume flexibel nutzen

Eine Voraussetzung dafür ist, dass Räume flexibel genutzt und angesteuert werden können – etwa hinsichtlich ihres energetischen Bedarfs. Es macht einen Unterschied, ob in einem Raum eine Versammlung mit 100 Teilnehmern stattfindet oder gut 50 Menschen ständig an Bildschirmarbeitsplätzen sitzen. Genau diese Flexibilität macht diese Gebäude bei einer Nutzungsänderung, etwa bei einem Mieterwechsel, interessant.

Möglich wird ein solch flexibler Einsatz durch die Verbindung aller entscheidenden Komponenten wie Klimaanlagen, Lüftungen, Beleuchtungen, Heizungen oder Verschattungen durch eine zentrale Steuereinheit, in der alle Daten zusammenfließen und bewertet werden. Das ermöglicht nicht nur, die Nutzungsänderung zu erkennen, sondern mit der Zeit auch die Wünsche der Nutzer zu registrieren und diese schon im Vorfeld zu antizipieren.
Letztlich kann das auch zu einer höheren Energieeffizienz führen. Bisher errichtete und so gesteuerte Gebäude kommen auf eine Energieeinsparung von gut 30 Prozent. Berücksichtigt man die um bis zu fünf Prozent höheren Investitionen, die für ein Smart Commercial Building nötig sind, ergibt sich eine Amortisation von etwa fünf bis acht Jahren. Auch Bestandsgebäude lassen sich mit dieser Methode, die dann "Retrofit" genannt wird, nachrüsten. Dank Funkverbindungen von Sensoren und Aktoren an allen genannten Komponenten zu den zentralen Steuereinrichtungen halten sich die Kosten dafür in Grenzen. Generell lassen sich aber alle Kommunikationsstandards wie IoT, BACnet, SMI, enocean oder M-Bus für diese Methode verwenden.

Aktoren und Sensoren für alles

Die Planung besteht aus drei Schritten: Zuerst erfolgen Auswahl und Installation der Sensoren für Temperatur, Feuchtigkeit, Licht, Luftqualität und Bewegung. Dann werden Aktoren für Fenstern, Türen, Alarmanlagen, Klimaanlagen, Lüftungsanlagen sowie Beleuchtungssysteme gewählt und eingebaut. Zum Schluss werden alle miteinander im zentralen Steuerelement vernetzt.
Smart Commercial Buildings sind auch in der Lage, einen alten Konflikt beizulegen: der zwischen den kurzfristigen finanziellen Interessen der Investoren von kommerziell genutzten Gebäuden und dem langfristigen Interesse der Betreiber an niedrigen Betriebskosten. Nach Schätzungen des Industrieverbandes ZVEI belaufen sich die Nebenkosten eines nicht effizienten, weil nicht automatisierten Gebäudes bei einer 50-jährigen Laufzeit auf das Hundertfache des Errichtungspreises.

Zudem können mit solchen Gebäuden neue Dienstleistungen eingebunden werden, etwa Lieferdienste oder Kommunikationsservices. "Der Wert des Smart Commercial Buildings (SCB) wird zukünftig stark über die Verfügbarkeit datenbasierter Dienstleistungen bemessen", prognostizieren die Springer-Autoren Boris Alexander Feige, Jonathan Reinartz, Gerhard Gudergan und Christoph Bayrle im Zeitschriftenbeitrag Datenbasierte Dienstleistungen im Smart Commercial Building auf Seite 10.

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