Bewertung von Spezialimmobilien

Spezialimmobilien sind Objekte, die für eine besondere Art der Nutzung konzipiert wurden und während ihres gesamten Lebenszyklus nur für diese eine Aktivität, die mithilfe der Immobilie ausgeführt wird, zur Verfügung stehen (vgl. Finch und Casavant 1996, S. 195 ff.). Die Immobilien sind in Bezug auf Architektur, Lage, Raumaufteilung, verwendete Materialien, Oberflächengestaltung des Grund und Bodens oder bspw. die fest verbundenen Betriebseinrichtungen auf ihre bereits in der Planungsphase festgelegte Verwendung zugeschnitten.

Nach einer Studie von Roland Berger aus dem Jahr 2015 (vgl. Roland Berger 2015, S. 10) betrug der Anteil von Spezialimmobilien mit rd. 139 Mrd. EUR über ein Viertel (ca. 26 %) am gewerblichen Immobilienfinanzierungsvolumen. Die Finanzierung von Spezialimmobilien erfordert bei den Kreditinstituten Spezialwissen – nicht nur über Finanzierungsstrukturen, sondern auch über die Bewertung dieser Sicherheiten.

Das gegenwärtige Kapitalmarktumfeld begünstigt Anlagen in Spezialimmobilien. Je länger die Expansionsphase am deutschen Immobilienmarkt andauert, desto wahrscheinlicher ist ein verstärktes Engagement nationaler wie internationaler Investoren und Finanzierer in den beschriebenen Segmenten. Der innerhalb weniger Jahre erreichte Reifegrad der ehemals kaum kapitalmarktfähigen Anlageklassen deutscher Hotel-, Health-Care- und Industrie-/Logistikimmobilien als etablierte Investmentprodukte für institutionelle Investoren aus aller Welt lässt erahnen, dass hier ein Trend eingeläutet wurde, der eine strukturelle Veränderung der Märkte zugunsten von Spezialimmobilien vermuten lässt.

Die Bewertung von Immobilien ist in allen Wirtschaftsbereichen außerordentlich wichtig. Grund und Boden sowie Gebäude sind Produktionsfaktoren, wobei – wie bei jeder anderen Investition auch – der Wert einer Liegenschaft erst aus der Nutzung erwächst, der die betrachtete Immobilie zugeführt wird. Die Werthaltigkeit einer bestimmten Nutzung ist wiederum abhängig von der Nachfrage (und dem Angebot) nach dem Produkt oder der Dienstleistung, welche erstellt wird.

Die laufenden Effizienz- und Effektivitätssteigerungen der produzierenden Industrie im letzten Drittel des 20. Jahrhunderts beschränkten sich nicht ausschließlich auf die den Produkten direkt zurechenbaren Kosten. Vielmehr wurden die der Produktion vor- und nachgelagerten Kostenblöcke intensiv in die Betrachtungen einbezogen. Im Zuge der vermehrten Berücksichtigung des sog. Shareholder Values zur Beurteilung der Rentabilität von Unternehmen (SHV-Ansatz nach Rappaport (1999, S. 67 ff.)), wurde auch die Bedeutung der unternehmenseigenen Immobilienbestände erkannt. Diese wurden nun vermehrt als wertschöpfender Teil des Eigenkapitals wahrgenommen, Ansprüche an die Verzinsung des eingesetzten Kapitals somit auch auf die eigenen Immobilien angewendet.

Die jährliche Transaktionsvolumina für deutsche Handelsimmobilien sank von rd. 18 Mrd. EUR auf ca. 12,4 Mrd. EUR im Jahr 2016. Mit 24 % am Gesamtvolumen bleiben Einzelhandelsobjekte aber weiterhin die zweitstärkste Assetklasse. Der Rückgang wird auf zu geringes Angebot zurückgeführt. Dieser Nachfrageüberhang hat die Renditen in den vergangenen Jahren unter Druck geraten lassen. Die aggregierte Nettoanfangsrendite lag in den sogenannten Big 7 im III. Quartal 2017 bei unter 3 % (JLL 2017a). Besonders nachgefragt waren die Assetklassen zentrale Lagen, Shopping Center und Fachmärkte. Der Anteil der innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien umfasste im Jahr 2016 ca. einen Anteil von 18 % (CBRE 2017). In diesem Marktumfeld kann eine langfristige Ertragssicherheit bzw. Steigerung nur dann erwartet werden, wenn der Standort, die Objektqualität sowie der Mietermix einer kritischen Prüfung standhalten. Diese Sicherheit ist die zentrale Rechtfertigung für hochpreisige Investments in Core- oder Core + Immobilien. Vor diesem Hintergrund wird eine treffsichere und fundierte Bewertung von Einzelhandelsstandorten und Immobilien immer wichtiger.

Der Einkauf in Fachmärkten ist inzwischen so selbstverständlich wie einst der Gang in den „Tante-Emma-Laden“ um die Ecke und das nicht nur in Großstädten, sondern vor allem in Zentren des ländlichen Raums. Fachmärkte haben somit eine große handelsökonomische Bedeutung in der Versorgung der Bevölkerung mit Gütern jeglicher Fristigkeitsstufe. Gleichzeitig sind immer mehr Investoren auf der Suche nach Anlagealternativen, welche Fachmärkte durch ihre geringen räumlichen Restriktionen bieten.

Einzelhandelsimmobilien in Deutschland gelten als sicherer Hafen, was sich insbesondere in einer anhaltend hohen Nachfrage und sinkenden Renditen widerspiegelt. Aus diesem Grund rücken zwischenzeitlich auch Handelsformen wie Bau- und Heimwerkermärkte in den Fokus von Anlegern, welche in der Vergangenheit keine Rolle auf dem Investmentmarkt gespielt haben. Aktuell gibt es in Deutschland ca. 2100 Objekte in diesem Marktsegment.

Die Automobilbranche und alle damit in Verbindung stehenden branchenverwandten Geschäftszweige (z. B. Hersteller, Zuliefer- und Servicebetriebe, Tankstellen etc.) unterlagen in den letzten 10 bis 20 Jahren einem umfassenden Wandel der Geschäftsmodelle sowie umfangreichen technologischen Veränderungen. Besonders betroffen hiervon ist auch der Kfz-Handel. Umso interessanter ist es, sich aus immobilienwirtschaftlicher Sicht mit diesen und vor allem mit der Bewertung von Autohäusern zu beschäftigen. Hinzu kommt, dass der Markt für Autohäuser vergleichsweise eng begrenzt ist. Dies liegt zu einem großen Teil daran, dass diese Spezialimmobilien in ihrer Drittverwendungsfähigkeit häufig stark eingeschränkt sind. Zum anderen an der traditionell hohen Eigentumsquote von insbesondere inhabergeführten Unternehmen, auch wenn diese den Immobilienbestand wiederum in einer eigenen Immobiliengesellschaft ausgegliedert haben.

Golfanlagen gelten in Deutschland als „Bewertungsobjekte besonderer Art“. Bundesweit gibt es derzeit über 730 Golfanlagen. Diese unterscheiden sich teilweise ganz erheblich im Bezug auf Art, Umfang, Ausstattung, Baustandard, Pflegequalität, Trägerschaft und Betrieb. Eine „standardisierte“ Methode der Ermittlung des Marktwertes von Golfanlagen gibt es nicht, zumal die Bewertungsanlässe recht verschieden sein können (Kauf/Verkauf, Kredit-Finanzierung, Auseinandersetzung von Gesellschaftern, Entschädigung bei Heimfall, Erbschafts-/Schenkungssteuer, etc.). Analog zur Wertermittlung anderer Freizeitimmobilien kommt in der Mehrzahl der Fälle das Ertragswertverfahren gem. § 17 ImmoWertV zur Anwendung. Der Betrieb von mit hohen Fixkosten belasteten Golfanlagen in einem Nachfrager-Markt, der sich durch einen Angebots-Überhang und einen sukzessiven Preisverfall auszeichnet, ist häufig durch eine nur geringe Wirtschaftlichkeit gekennzeichnet. Der Ertragswert liegt in den meisten Fällen (tw. weit) unter dem Sachwert (Wiederherstellungswert). Für Investoren stellen Golfanlagen in Deutschland keine attraktive Asset-Klasse dar.

„Wer mit einem Skigebiet ein kleines Vermögen machen will, sollte besser mit einem großen beginnen!“ – dieses in Branchenkreisen verbreitete Sprichwort sagt einiges über die Herausforderungen aus, ein Skigebiet rentabel zu betreiben. Um es vorwegzunehmen: Die meisten Skigebiete sind es – rein betriebswirtschaftlich betrachtet – nicht (vgl. Vikuna 2004). Trotzdem erfährt diese Form der Spezialimmobilie, deren Rückgrat mechanische Aufstiegshilfen sind, mit denen Schneesportler zum Start von für das Skifahren oder Snowboarden geeigneten Abfahrten transportiert werden, eine immer weitere Verbreitung.

Mit dem überwiegenden Teil von Veranstaltungsstätten werden keine Gewinne erwirtschaftet. Insofern liegt der betriebswirtschaftliche Erfolg einer Veranstaltungsimmobilie nicht selten in der maximalen Reduzierung des erforderlichen Defizitausgleichs. Die eigentliche Wertschöpfung liegt übergeordnet in einer volkswirtschaftlichen und gesamtgesellschaftlichen Profitabilität in Form einer kulturellen Bedürfnisbefriedigung des Gemeinwohls im weitesten Sinn. Dieser Beitrag beleuchtet die Vielfalt dieser Branche mit dem Ziel, Verständnis für grundsätzliche Zusammenhänge, Beziehungen und Funktionsweisen herzustellen. Auf diese Weise soll dem fachlich interessierten Leser oder sachverständigen Kollegen die Möglichkeit gegeben werden, die Funktionsweise und die Werthaltigkeit derartiger Immobilien besser beurteilen zu können.

Sie sehen aus wie ein Immobilie, aber sie sind nicht wie eine Immobilie – Hotels sind „anders“! Ein Hotel ist die einzige Nutzungsart, die täglich neu vermietet werden muss. Hotels werden auch als „Beherbergungsbetriebe“ bezeichnet bzw. unter diese subsumiert. Das Beherbergungs- und Gaststättengewerbe wiederum wird zusammenfassend als „Gastgewerbe“ charakterisiert. Der Teilbegriff „Betrieb“ macht den starken Unternehmensbezug der Immobilie deutlich, die ohne einen „guten“ Betreiber faktisch wertlos ist.

Kaum eine Branche hat in den letzten 10 Jahren eine derart intensive Weiterentwicklung erlebt wie die Gastronomie. Kaffeebars wurden zum öffentlichen Wohnzimmer, Take-away und Home Delivery sind der nach wie vor steigenden Mobilität und Flexibilität geschuldet und Wohlfühlambiente sowie regionale Küche und Produkte sind gerade in Zeiten der Globalisierung hoch im Kurs. In diesem Beitrag wird skizziert, welche Trends diese Industrie prägen und welche kon- zeptionellen Ausrichtungen sich hieraus ergeben. Der gewonnene Überblick soll dem Sachverständigen nicht nur helfen, die Positionierung der Immobilie am Markt besser beurteilen zu können und somit die aus einem gastronomischen Betrieb evtl. resultieren- den Chancen und Risiken besser einschätzen zu können, sondern auch Hilfestellung bei der Umsetzung im Rahmen der Bewertung geben.

Die Atomkraftwerks-(AKW)-Explosionen am 26. April 1986 in Tschernobyl (Ukraine) und am 16. März 2011 von Fukushima (Japan) haben die öffentliche Diskussion um die Energiewende völlig verändert. Der Druck der Öffentlichkeit auf die Politik und die Verantwortlichen der Energiewirtschaft, den Ausstieg aus der Kernenergie zu organisieren und zu beschleunigen, haben die bisherigen politischen Zielsetzungen um den Klimawandel und um die Sicherheitsaspekte bei der Kernenergienutzung noch erhöht.

Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit der finanzwirtschaftlichen Bewertung von Immobilien mit Fotovoltaikanlagen. Da bereits rd. 6% der Gebäude in Deutschland über eine PV-Anlage verfügen, hat der Immobiliengutachter immer häufiger Bewertungsaufgaben zu lösen, bei denen PV-Anlagen eine Rolle spielen. In diesem Beitrag werden konkrete Hilfestellungen gegeben, wenn beispielsweise Einfamilienhäuser zu bewerten sind, auf deren Dächer PV-Anlagen installiert sind oder Dachflächen von großen Logistikimmobilien an Betreiber von PV-Anlagen verpachtet sind.

Flughäfen sind die Visitenkarte von Städten, Regionen und Ländern. Als integraler Bestandteil der Prozesskette der Luftverkehrsbranche sind sie eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Luftverkehrssystems verflochten. Ende der 1980er-Jahre begann man das entstandene Monopol der öffentlichen Hand bei der Luftverkehrsinfrastruktur zu hinterfragen. Es setzte sich vielfach die Erkenntnis durch, dass öffentliches Eigentum an Flughäfen nicht zwingend ist, was vermehrt zu Privatisierungen führte. Der Einsatz privaten Kapitals in Zusammenhang mit der Infrastrukturimmobilie Flughafen führt notwendigerweise zu Fragestellungen nach der Bewertung eines Flughafens.

In diesem Beitrag geht es um die Verkehrswertermittlung von Bahnhofsgebäuden – genauer gesagt Empfangsgebäuden-, welche nicht mehr oder zumindest nicht mehr vollumfänglich für Bahnbetriebszwecke notwendig sind. Es wird auf wesentliche Bewertungsspezifika (z. B. Freistellung von Bahnbetriebszwecken, Planungsrecht, Altlasten) eingegangen. Ferner werden Hinweise zur Ableitung wesentlicher zur Wertermittlung von Empfangsgebäuden erforderlichen Daten gegeben wie bspw. Rohertrag, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer. Die Verkehrswertermittlung eines Stadtteilbahnhofs einer norddeutschen Großstadt als anonymisiertes Bewertungsbeispiel schließt diesen Beitrag ab.

Parkhausimmobilien galten lange als Spezialimmobilien, die für einen professionellen Investor nicht infrage kamen. Dementsprechend war das Transaktionsvolumen gering. Marktberichte oder wissenschaftliche Studien existierten kaum.

In dem Beitrag werden aus immobilienwirtschaftlicher Sicht die zur Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) gem. §194BauGB relevanten Rahmenbedingungen des Marktes und des Wettbewerbsumfeldes wie beispielsweise Bestandsentwicklung, Marktanteile, Geschäftsfelder usw. von Tankstellen dargestellt und erläutert. Die Ausarbeitung mündet auf Basis von Kennzahlen in in einer beispielhaften Bewertung eines Tankstellengrundstücks. Nicht behandelt werden in diesem Beitrag Fragestellungen zu Rastanlagen an Autobahnen, sogenannten Nebenbetrieben oder zu Autohöfen.

Der in den Fachmedien breit diskutierte Ankauf des Versicherungskonzerns Allianz, der mit mehreren Partnern die Raststätten-Kette Tank & Rast für rund 3,5 Mrd. EUR erworben hat, verdeutlicht, dass Spezialimmobilien weiter in den Fokus vieler Investoren rücken. Dabei ist nicht nur der Trend eines diversifizierten Portfolios für Großanleger ein treibender Faktor, sondern darüber hinaus die Suche nach Anlagen mit interessantem Risiko-Rendite-Verhältnis in Zeiten allgemein niedriger Zinsen.

Der Logistikmarkt ist ein Wachstumsmarkt mit länderübergreifender Verflechtung. Die Logistikbranche ist gemessen am Umsatz der drittgrößte Wirtschaftsbereich in Deutschland. Deshalb ist es für den Immobiliensachverständigen wichtig, sich mit den Anforderungen dieser speziellen Objektgattung bei der Wertermittlung zu beschäftigen. Im vorliegenden Beitrag werden die verschiedenen Immobilientypen im Logistikbereich beschrieben. Die maßgebenden Parameter für die Ermittlung des Sach- und Ertragswertes werden behandelt. Dabei wird u. a. auf die Drittverwendungsfähigkeit und Renditeableitung eingegangen. Gegenstand der Ausführungen ist auch die einfache Lagerhalle. Am Beispiel einer Umschlaghalle wird die Wertermittlung im Marktwert verdeutlicht.

Der Online-Handel hat sich in den vergangenen 10 Jahren weltweit mit wachsenden Umsatzzahlen etabliert. E-Commerce, also der elektronische Warenhandel über das Internet, verzeichnet enorme Zuwächse. In 2016 umfasste dieses Segment bereits ca. 10,9 % des gesamten Einzelhandels in Deutschland. Für die kommenden Jahre werden Steigerungen erwartet. Im vorliegenden Beitrag werden die für den Online-Handel spezifischen Anforderungen an Logistikimmobilien nach Lage- und Objektcharakteristik herausgearbeitet. Die beiden Haupttypen sind sog. E-Fulfillment-Center (Distributionszentren) für die Auftragsannahme und -abwicklung und Cross-Docking-Center (Umschlagsimmobilien) für die Zusendung der Waren an den Endkunden. Es werden zudem die Unterschiede zu normalen Logistikimmobilien dargestellt. Wesentliche Gesichtspunkte bei der Wertermittlung dieser Spezialimmobilien und ein Bewertungsbeispiel sind weitere Bestandteile der Abhandlung. Abschließend wird die künftige Entwicklung dieses Immobiliensegmentes skizziert.

Immobilien sind Sachwerte – und als solche zum einen bei Industrieunternehmen Bestandteil der Wertschöpfungskette und zum anderen bei Investoren als Anlageklasse beliebt. Die folgenden Ausführungen beleuchten die Frage, wie Industrieimmobilien aus einer Marktwertbetrachtung heraus zu würdigen sind. Ohne zu viel vorweg nehmen zu wollen: Nicht immer ist die eingangs erwähnte Sachwertperspektive aus Bewertersicht die richtige Wahl, oft ist es vielmehr eine ertragsorientierte Betrachtung. Ausgehend von einem Marktüberblick werden nachfolgend die Bewertungsgrundlagen, die objektspezifischen Faktoren und Bewertungsparameter für beide Ansätze umrissen.

In den letzten zwei bis drei Jahrzehnten sind Konversionsflächen zunehmend in den Fokus der Immobilienwirtschaft geraten. Dies erfolgt beispielsweise aufgrund des technischen Fortschritts, der Veränderung und Optimierung von Güterströmen, von Produktions- und Flächenverlagerungen oder wegen eines stetig steigenden Professionalisierungsgrades im Corporate Real Estate Management von Unternehmen. In diesem Beitrag werden die bei der Bewertung zu berücksichtigenden Aspekte beschrieben und mittels eines Beispiels veranschaulicht.

Der Bedarf an Seniorenimmobilien steigt zunehmend. Die demografische Entwicklung zeigt eine eindeutige Tendenz. Das Statistische Bundesamt prognostiziert in seiner 13. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung einen Anstieg des Anteils der 60-Jährigen und Älteren von 2013 bis 2030 von 27 % auf 35 %. Besonders die Zahl der Hochaltrigen wird künftig weiter wachsen: Im gleichen Zeitraum steigt die Zahl der 80-Jährigen und Älteren von 4,4 Mio. auf 6,5 Mio. – ein Anstieg um 48 %.

Kliniken sind hoch spezialisierte Betreiberimmobilien, deren Wert sich eher an der gegebenen, dem Betrieb einer Klinik dienenden baulichen Konzeption und der jeweiligen Struktur bemisst. Dies geschieht vorrangig aufgrund der gewerblichen und meist renditeorientierten Nutzung der Immobilie durch den Klinikbetrieb, bedingt durch das jeweilige Marktumfeld sowie insbesondere durch politische Vorgaben, Gesetze und Verordnungen. Ein weiterer Grund ist aber auch die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks und der aufstehenden baulichen Anlagen. Klinikimmobilien haben häufig nur so lange einen realisierbaren Wert, wie der Klinikbetrieb betriebswirtschaftlich erfolgreich agieren kann. Dies wird stark durch die demografische Entwicklung, die Wirtschaftskraft und die Wettbewerbssituation im relevanten Einzugsgebiet geprägt. Bei der Beurteilung einer Krankenhaus- oder einer Vorsorge- und Rehabilitationsimmobilie ist es daher unerlässlich Kenntnis der Rahmenbedingungen des Gesundheitswesens, der stationären Krankenversorgung sowie der vorhandenen Betreiber- und Finanzierungsstrukturen dieser Immobilien zu besitzen.

Lange Zeit wurden Kindertagesstätten (Kitas) über die Sachwertmethode oder anhand einer Kostenmiete auf Basis der Investitionskosten bewertet. Die Ergebnisse waren oft nicht mit den Marktgegebenheiten im Einklang. Ein weiterer Ansatz war der Rückgriff auf Büromieten – wovon aufgrund fehlender Vergleichbarkeit in Bezug auf die Objektkonzeption gänzlich abgeraten wird.

Der Artikel thematisiert die Bewertung unbebauter und bebauter landwirtschaftlicher Grundstücke. Neben der grundsätzlichen Vorgehensweise sowie der Verfahrenswahl werden marktübliche Kennzahlen und Bewertungsansätze dargestellt und anhand eines Fallbeispiels erläutert.

Wald als Geldanlageklasse rückt immer mehr in den Focus von privaten und institutionellen Anlegern. Die Irritationen an den Finanzmärkten vergangener Jahre führen zu einer Rückbesinnung auf konservative Anlageformen wie z. B. Land- und Forstwirtschaft. Demzufolge gewinnt die Frage „Was ist ein Wald wert?“ innerhalb unserer Gesellschaft immer mehr an Stellenwert.

„Wald verkauft man nicht!“ So mancher Leser kennt diesen Satz sicherlich aus seinem persönlichen Umfeld. Waldeigentum galt und gilt in Deutschland immer noch als ein sehr sicheres Spar- und Ertragskonto. Wenn nötig, konnte Geld in Form von Holz abgehoben werden oder es konnte weiter Zins in Form von Holz produziert werden.

Für die Bewertung von Luxusimmobilien ist eine genauere begriffliche Präzisierung notwendig. In der Immobilienwirtschaft wird der Begriff „Luxus“ nahezu inflationär gebraucht, ohne dass diese Immobilienkategorie näher definiert oder gegenüber anderen Marktsegmenten präzise abgegrenzt würde.

Der Markt für Schlösser, Burgen und Herrenhäuser ist ein äußerst spezialisierter und heterogener: Dies bedingt besondere Herausforderungen im Hinblick auf die Wertfeststellung, da traditionelle Bewertungskriterien nur mit entsprechenden Anpassungen bzw. im Extremfall gar nicht anwendbar sind. Alleinstellungsmerkmal im Vergleich zu anderen Spezialimmobilien ist neben der Architektur und der zumeist emotionalen regionalen Verankerung der Objekte die historische Nutzungs- bzw. Nutzergeschichte. Schlösser, Burgen und Herrenhäuser sind in den meisten Fällen landschaftsprägende, charakteristische Immobilien und unterliegen im Regelfall speziellen Denkmalschutzbestimmungen. Ein ganzheitlicher Bewertungsansatz, welcher die Besonderheiten der Objekte umfasst, ist in der Literatur nicht zu identifizieren, nachdem dieser Bereich in der Vergangenheit bislang kaum bzw. nicht Gegenstand wissenschaftlicher Ausarbeitungen war.

Die Wertermittlung von denkmalgeschützten Immobilien wird oftmals nicht marktgerecht durchgeführt, sei es aus Vereinfachungsgründen oder aus Unkenntnis. Bei Teilmärkten, deren Marktteilnehmer die Besonderheiten von Denkmalobjekten kennen und ihr Handeln im gewöhnlichen Geschäftsverkehr danach ausrichten, führt die Nichtberücksichtigung dieser Spezifika eben auch nicht zum Verkehrswert (Marktwert) im Sinne des § 194 BauGB.

Nachdem der Markt für studentischen Wohnraum über Jahrzehnte von der Immobilienwirtschaft wenig beachtet wurde, haben sich moderne Studentenwohnanlagen privater Anbieter in den letzten Jahren zu einer stark nachgefragten Assetklasse entwickelt.