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2022 | Book

Wohnungsangebot durch Investorendruck Read chapter Read first chapter

Demografie, Wohnen, Immobilien

Editor: Hendrik Budliger

Publisher: Springer Fachmedien Wiesbaden

Book Series : Demografie und Wirtschaft

Part of: Springer Professional "Wirtschaft+Technik" , Springer Professional "Technik" , Springer Professional "Wirtschaft"

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About this book

Die alternde Gesellschaft und die sich verschiebende Altersstruktur haben mannigfaltige Auswirkungen auf die Entwicklung von Wohnformen und die Nachfrage nach Wohnraum. Die sich daraus ergebenden demografischen Risiken sind auch für Immobilieninvestoren relevant. In 10 Buchbeiträgen wird der Einfluss der Demografie auf das Wohnen und den Immobilienmarkt in verschiedenen Regionen der Welt aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchtet und diskutiert. Durch eine steigende Lebenserwartung, eine stagnierende Zuwanderung und eine geringere Fertilität hat sich die Altersstruktur weltweit verändert und wird sich weiter verändern. Während sich der ganze Markt nur langsam bewegt, gibt es regional sehr ungleiche Entwicklungen. Es sind weiter größere Veränderungen zwischen den Gemeinden aufgrund der Altersstruktur und der Wanderungssalden zu erwarten, was sich auch anhand der Miet- und Immobilienpreise zeigen wird. Beispiele aus München und Ostdeutschland veranschaulichen diese Entwicklung und ein Exkurs nach Japan zeichnet unsere mögliche Zukunft vor.

Table of Contents

Frontmatter
1. Wohnungsangebot durch Investorendruck
Zusammenfassung
Der Wohnimmobilienmarkt wird von zahlreichen, unterschiedlichen Investorengruppen geprägt, u. a. von Privatinvestoren, Genossenschaften oder institutionellen Investoren. Dabei verfolgen die einzelnen Gruppen unterschiedliche Ziele und werden durch unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen reglementiert. Im Verlauf der letzten Jahre sank die Bedeutung von Privatinvestoren zugunsten von professionellen Strukturen. Hierfür sind zahlreiche Motive und Faktoren ausschlaggebend, u. a. das makroökonomische Umfeld. Ein niedriger Zinssatz der SNB fördert eine Allokation in Immobilien, führt zu hohen Preisen, sinkenden Renditen und limitiert die Möglichkeit zum Immobilienerwerb. Hierbei ist insbesondere der Bereich Wohnen von hoher Bedeutung, da er mit niedrigen Risiken verbunden ist und mit einer steigenden Nachfrage konfrontiert wird, vor allem in den Metropolen. Gleichzeitig beeinflussen politische Entscheidungen zunehmend potenzielle Investitionen in Wohnimmobilien und damit die Entwicklung des Immobilienmarkts.
Michael Trübestein, Matthias Aepli
2. Megatrend Silver Society
Wie Gesundheit und Pflege unsere Städte, Bauen und Wohnen verändern werden
Zusammenfassung
Nie zuvor haben so viele Menschen ein so hohes Alter erreicht. Die durchschnittliche Lebenserwartung hat sich innerhalb von 150 Jahren in Ländern wie der Schweiz, Österreich und Deutschland verdoppelt. Die Chance, 65 oder älter zu werden, hat sich sogar verdreifacht und die globale Lebenserwartung liegt heute (2020) bei 70 Jahren. Die Zahl der Geburten wird indes ab dem Jahr 2045 weltweit sinken, wobei der Höhepunkt des globalen Bevölkerungswachstums nach einer Projektion von US-Wissenschaftlern der School of Medicine der University of Washington spätestens 2064 erreicht sein wird (https://​www.​mdr.​de/​wissen/​weltbevoelkerung​-sinkt-mitte-jahrhundert-auch-deutschland-schrumpft100.​html). Nach dieser Projektion wird die Bevölkerung von dann 9,7 auf 8,8 Milliarden Menschen bis zum Jahr 2100 zurückgehen. Besonders drastisch fällt der Rückgang in China, Südkorea, Japan und Thailand aus, wo sich die Bevölkerung halbiert. Ähnliches gilt für Spanien und Italien. Der derzeitige Anstieg der globalen Bevölkerung liegt weniger an hohen Geburtenraten, sondern an der deutlich steigenden Lebenserwartung und der gesunkenen Kindersterblichkeit. Bekam eine Frau im Jahr 1963 noch im Schnitt fünf Kinder, sind es heute nur noch die Hälfte (2,5 Kinder; Gapminder, 2013). Überall auf der Welt geht der Trend zur Zweikindfamilie.
Daniel Dettling
3. Das demografische Risiko bei Immobilieninvestitionen
Die Veränderung der Wohnraumnachfrage aufgrund des demografischen Wandels
Zusammenfassung
Eine wachsende Bevölkerung und anhaltend tiefe Zinsen haben in den vergangenen Jahren zu einer enormen Wertsteigerung auf dem Immobilienmarkt beigetragen. Nicht zuletzt ist dafür auch die Babyboomergeneration verantwortlich. Durch die demografische Dividende ist diese Generation wohlhabender als jede Generation vor ihr, was sich unter anderem in Wohneigentum äußert. Dazu kommt, dass sich die Babyboomer aktuell in dem Alter mit der höchsten Wohnraumnachfrage befinden. Doch was passiert, wenn die Babyboomer in altersgerechte Wohnungen sowie Alten- und Pflegeheime umziehen und dadurch beginnen ihr Wohneigentum zu verkaufen? Und wann ist dies der Fall? Dieser Artikel zeigt, dass innerhalb der Schweiz starke Unterschiede in der Altersstruktur und den Migrationstrends verschiedener Gemeinden vorliegen, was dazu führt, dass sich der demografische Wandel regional sehr unterschiedlich auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Anhand von Bevölkerungsprognosen und ökonometrischen Schätzungen der Wohnraumnachfrage verschiedener Bevölkerungsgruppen wird die Wohnungsnachfrage jeder Schweizer Gemeinde prognostiziert und das demografische Risiko anhand der Leerwohnungsziffer quantifiziert.
Manuel Buchmann, Tobias Christ
4. Die Schweiz ist Weltmeisterin
Der Einfluss der Demografie auf den Schweizer Immobilienmarkt
Zusammenfassung
Der Hypothekarmarkt der Schweiz beziffert sich bereits auf 152 % des Bruttoinlandprodukts. Mehr als in jedem anderen Land der Welt. Dies ist auf das einzigartige Schweizer Hypothekarsystem zurückzuführen, bei dem zwei Drittel der Hypothek nicht zurückbezahlt werden müssen. Nie. Die Folge davon ist, dass der Schweizer Hypothekarmarkt fast so groß ist wie der Deutsche. 1070 Mrd. CHF in der Schweiz zu 1200 Mrd. Euro in Deutschland und das obwohl die Schweiz nur ein Zehntel der Einwohner und eine geringere Eigenheimquote als Deutschland hat. Bei den Regionalbanken schlagen die Hypotheken mit 65–80 % der Bilanzsumme zu Buche. Die Abhängigkeit der Schweiz von einem stabilen Immobilienmarkt ist massiv. Die Auswirkungen fallender Immobilienpreise, sei es durch steigende Zinsen oder eine sinkende Nachfrage, wären für die Hypothekarschuldner, die Banken und die Schweiz fatal.
Hendrik Budliger
5. Leben und Wohnen im Alter in der Schweiz – Herausforderungen und Stoßrichtungen
Zusammenfassung
Wie leben und wohnen ältere Menschen in der Schweiz? Welche Wohnwünsche haben sie? Welche Herausforderungen sind angesichts der demografischen Veränderungen in der Schweiz zu meistern und welche Akteure sind in diesem Prozess die treibenden Kräfte? Diesen Fragen geht der folgende Beitrag nach und behandelt schwergewichtig die heutigen und künftig zu erwartenden Entwicklungen im Rahmen des langen Lebens zu Hause, also Aging in Place. Praxisnah untersucht der Artikel die Wohnbedürfnisse älterer Menschen und zeigt Möglichkeiten in rechtlicher, organisatorischer und immobilienspezifischer Hinsicht und die damit verbundenen Herausforderungen auf. Obwohl der Fokus auf der Situation in der Schweiz liegt, können Schlüsse für die gesamte DACH-Region gezogen werden. Aufgezeigt werden zudem neuere und geforderte Entwicklungsansätze, damit Alterswohnen in die Realität umgesetzt werden kann, mithilfe der Immobilienwirtschaft, Gemeinden, Dienstleister und nicht zuletzt durch aktives Eingreifen der betroffenen älteren Bevölkerung.
David B. Fässler
6. Wohneigentum im Alter
Zusammenfassung
Der Traum vieler Schweizerinnen und Schweizer ist es, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Für die Mehrzahl von ihnen bleibt Wohneigentum jedoch ein Traum. Mit einem Anteil von knapp 40 % der Haushalte sind in keinem anderen Land in Westeuropa prozentual im Durchschnitt so wenige Personen Haus- und Wohnungseigentümer wie in der Schweiz (BFS, 2019). Betrachtet man jedoch die Wohneigentumsquote je Alterskategorien, zeigt sich ein anderes Bild. Die tiefe Wohneigentumsquote besteht insbesondere bei den jüngeren Menschen und nimmt mit zunehmendem Alter der Haushaltsmitglieder zu. Wohneigentum auf Zeit ist eine neue Wohneigentumsform, welche das Eigentum auf eine zeitliche Periode, welche im Einklang mit den Lebensphasen steht, beschränkt und deswegen insbesondere auch für ältere Personen eine sinnvolle Lösung darstellt.
Yvonne Seiler Zimmermann, Gabrielle Wanzenried
7. Entstehung und Wirkungen innerstädtischer Disparitäten im Spiegel einer neuen empirischen Beobachtungsbasis
Zusammenfassung
In diesem Kapitel betrachten wir die Zusammenhänge zwischen der Demografie, dem Wohnungsmarkt in seiner kleinräumig segregierenden Rolle und den Folgewirkungen ungleicher kleinräumiger Verteilungen von Lebenslagen innerhalb der Städte. Wir nutzen eine neue Beobachtungsbasis, die auf Grundlage kleinräumiger Daten zur Demografie und zur Baustruktur Quartierstypen für ganz Deutschland abgrenzt, und kombinieren diesen Datensatz mit Daten des Sozio-oekonomischen Panels. Wir analysieren mit dieser neuen Datenbasis Unterschiede im Wohlbefinden der Bewohner unterschiedlicher Quartierstypen und identifizieren so einen Effekt, der als der „Einfluss des Raumes“ auf das Wohlbefinden der Bewohner aufgefasst werden kann.
Timo Heyn, Marco Schmandt
8. Entwicklung der Einpersonenhaushalte in München
Zusammenfassung
Für München ist eine Zunahme der Haushalte zu beobachten. Dabei hat sich der Einpersonenhaushalt als die häufigste Form etabliert. Auch in Zukunft werden Anzahl und Struktur der Haushalte wesentlich durch die demografische Entwicklung bestimmt. Entsprechend den vergangenen Jahren des Wachstums und der erhöhten Zuwanderung aus dem Ausland ging die letzte Haushaltsprognose von einer Zunahme um mehr als 115.000 Haushalte (+13,9 Prozent) bis zum Jahr 2030 aus. Darunter rund 73.000 weitere Einpersonenhaushalte (+16,0 Prozent), die bis dahin etwa zwei Drittel aller Haushalte ausmachen. Welche Auswirkungen neben der quantitativen Zunahme der Nachfrage nach Wohnraum zukünftig auf den Wohnungsmarkt zu erwarten sind, erscheint angesichts der Heterogenität der Einpersonenhaushalte sowie im Kontext schwindender Flächenreserven, steigender Wohnkosten und differenzierter Lebensmodelle als zunehmend komplexere Fragestellung, die nicht alleine durch Haushaltsvorausberechnungen beantwortet werden kann.
Sabine Ruhnke
9. Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wohnungsmärkte: Das Beispiel Ostdeutschland
Zusammenfassung
Es ist offenkundig, dass mit demografischen Entwicklungen eine ganze Reihe von ökonomischen Folgen verbunden sind, die nicht unbedingt auf den ersten Blick augenfällig und zum Teil auch recht komplex sind. Hierzu gehören auch die Auswirkungen der Demografie auf die Wohnungs- und Immobilienmärkte. Während bei wachsender Bevölkerung der Fall klar ist – hier muss einfach nur mehr Wohnraum geschaffen werden, auch um soziale Verwerfungen zu vermeiden –, ist die Situation bei schrumpfender Bevölkerung, wie sie in vielen Teilen Europas in den kommenden Jahren zu erwarten ist, deutlich komplizierter und „einfachem“ (oder auch: Wahlerfolg versprechendem) politischen Handeln weit weniger leicht zugänglich. Die Entwicklung in Ostdeutschland seit der Vereinigung kann als empirisches (Fall-)Beispiel für die Implikationen von Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung für die Wohnungsmärkte herangezogen werden und damit auch Hinweise auf politischen Handlungsbedarf geben, die anderen Regionen in späteren Jahren ebenfalls bevorstehen werden. Ostdeutschland stellt insoweit auch in dieser Hinsicht ein „Labor“ dar, um effiziente Lösungen für anstehende Herausforderungen zu finden. Deshalb ist eine Beschäftigung mit diesem Fallbeispiel auch für die Ableitung weitergehender Schlussfolgerungen von Interesse.
Joachim Ragnitz
10. Demografie und Immobilienmarkt am Beispiel Japan
Zusammenfassung
Japan nimmt gleichsam die Stellung von Galapagos in der Demografieforschung ein. Begünstigt durch ihren Inselstatus hat die Nation große historische Entwicklungen autonom vollzogen. Zuverlässige Statistiken und ein sehr offener gesellschaftlicher Umgang mit demografischen Themen machen das Land zum idealen Studienobjekt. Japan ist nicht nur demografischer Pioneer in Bezug auf Langlebigkeit, Alterung und Schrumpfung einer Gesellschaft und zeichnet damit den Weg für andere entwickelte Staaten vor. Auch im längeren historischen Rückblick zeigt Japan modellhaft, wie die demografische Konstellation zentral zum Verständnis von Entwicklungen u. a. in den Bereichen Außenbeziehungen, Wirtschaft und Kapitalmarkt ist. Auch in Bezug auf Entwicklungen im Immobilienmarkt ist Japan Vorreiterin. Allerdings sind Bauweise und steuerliche Aspekte im Bereich Wohnimmobilien sehr spezifisch, was eine direkte Übertragung von japanischen Erfahrungen auf europäische Verhältnisse einschränkt.
Thomas Signer
11. Schlusswort
Zusammenfassung
Mit dem zweiten Band der Reihe „Demografie und Wirtschaft“ werden die Zusammenhänge von Demografie, Wohnen und Immobilien diskutiert. Während bei diesem Thema noch viele nur an altersgerechtes Wohnen denken, sollen hier auch andere Aspekte beleuchtet werden. Den Anfang machte ein Artikel über die aktuelle Situation im Immobilienmarkt mit einer Übersicht über die verschiedenen Eigentümer und Investoren. Weiter ging es mit der demografischen Entwicklung und den damit einhergehenden Herausforderungen für eine Gesellschaft mit mehr Personen über 60. Es wurden die demografischen Risiken bei Immobilieninvestitionen sowie die enge Verbindung des Immobilienmarkts mit der Volkswirtschaft beleuchtet und auf die Wohnbedürfnisse einer alternden Gesellschaft eingegangen und neue Finanzierungsformen von Wohneigentum vorgestellt. Hinzu kommen die unterschiedlichen Entwicklungen des Wohnungsmarktes zwischen den Regionen und der anhaltende Trend hin zu mehr Einpersonenhaushalten in Städten. Außerdem bietet dieser Band Ausblicke mit den Beispielen Ostdeutschlands und Japans an, die den Bevölkerungsrückgang und die Altersstruktur Europas vorwegnehmen und ganz unterschiedlich darauf reagiert haben.
Hendrik Budliger
Metadata
Title
Demografie, Wohnen, Immobilien
Editor
Hendrik Budliger
Copyright Year
2022
Electronic ISBN
978-3-658-38012-0
Print ISBN
978-3-658-38011-3
DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-658-38012-0