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2020 | OriginalPaper | Chapter

9. Der Rechtsrahmen zur Förderung des Wohneigentums

Author : Fabian Thiel

Published in: Wohneigentum für breite Schichten der Bevölkerung

Publisher: Springer Berlin Heidelberg

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Zusammenfassung

Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist ein wichtiger Beteiligter an der Grundstücksnutzung. Den Immobilien- und Wohnungsmarkt („Markt für Wohnen“) kann man gewiss als ein zentrales Segment der Gesamtwirtschaft ansehen. Die Wohnung ist gar das zentrale Objekt eines Güterverbundes, mit einer volkswirtschaftlichen Schlüsselposition für den Baulandmarkt, Arbeitsmarkt, Wohnungsmarkt und Konsumgütermarkt (Beispiel: Privatisierung ehemaliger Mietwohnungen). Der Markt hat sich innerhalb kurzer Zeit von einem Mieter- in einen Investorenmarkt gewandelt. Wohnungspolitik kann als essenzieller Bestandteil der Eigentumspolitik verstanden werden, denn Wohnungspolitik dient als Verteilungs- und Versorgungspolitik sozialpolitischen Zielen und erfüllt überdies als Instrument der Eigentumsbildung gesellschaftspolitische Funktionen. Wohnungspolitik widmet sich damit in erster Linie der Förderung des privaten Eigentums an der Wohnung. Dies ergibt sich ganz unproblematisch aus § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB, freilich stets im Konflikt mit anderen städtebaurechtlichen Belangen sowie unterschiedlichen bodenpolitischen und bodenrechtlichen Zielvorstellungen wie etwa das Erbbaurecht. Die Verbindung von Erbbaurecht und Wohnungseigentumsrecht ist weiter zu optimieren. Auch die reformierte Grundsteuer wird erhebliche Auswirkungen auf die Innenentwicklung haben. Gleiches gilt für die Gefahr umweltpolitisch motivierter Mengenzielvorgaben bei der Flächenneuinanspruchnahme.

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Hämmerlein, Wohnökonomie, 2006, S. 52 ff. und S. 103.

Cezanne, Volkswirtschaftslehre, 2005, S. 196 ff.; Eekhoff, Wohnungs- und Bodenmarkt, 2. Aufl. 2006, S. 185 ff.

Güttler, Marktverhalten, Bodenpreisbildung, Planung, qualitative Faktoren, Instrumente der Bodenpolitik. In: Dieterich-Buchwald/Dieterich, Neue Perspektiven des Bodenrechts, 1997, S. 79.

Jenkis, Wirtschaftsgut contra Sozialgut. In: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Ausgabe Nr. 185 v. 11.08.2006, S. 41.

Vgl. Habeck, „Wir haben verlernt, dass Eigentum Verpflichtung bedeutet“. In: Berliner Zeitung, Nr. 87 v. 13./14. April 2019, S. 5; vgl. auch Thiel, Eigentum verpflichtet. Die Bedeutung des Art. 14 Abs. 2 GG für die Planung, RaumPlanung, 2018, 50; de Hesselle/Bödow, Eigentum verpflichtet: Überlegungen zur Mietpreisbremse, in: Latour/Lewkowicz/Wienbracke (Hrsg.), An den Schnittstellen von Recht und Wirtschaft, 2016, S. 227–242; Pestalozza, NJW 1982, 2169 (2170).

Schneider, „Eigentum verpflichtet” – Zur Entstehung von Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz. In: Peine/Wolff (Hrsg.), Nachdenken über Eigentum. Festschrift für Alexander v. Brünneck, 2011, S. 67 und S. 81.

Lege, Die ausgleichspflichtige Inhalts- und Schrankenbestimmung: Enteignung zweiter Klasse? In: Depenheuer/Shirvani (Hrsg.), Die Enteignung, 2018, S. 221–234.

BVerfGE 93, 121 – Vermögensteuer.

BVerfGE 115, 97 – Halbteilungsgrundsatz.

Dazu Thiel, DÖV 2017, 689 (699).

BVerfGE 100, 226 – Denkmalvilla.

BVerwGE 94, 1 – Naturschutzverordnung „Herrschinger Moos“.

Schulte/Vogt, Grundlagen der Investition in Immobilien. In: Schulte (Hrsg.), Handbuch Immobilien-Investition, 1998, S. 22.

Zum wirtschaftlichen und nichtwirtschaftlichen Wohnungsbegriff siehe Oettle, Die Wohnung als Wirtschaftsgut. In: Festschrift für Jenkis, 1991, S. 239 ff.

Hämmerlein, Wohnökonomie, 2006, S. 54, 69.

Albers vermutet, dass die Flexibilisierung dieser Gesellschaften, im Vergleich zu öffentlichen Körperschaften, dadurch gewonnen wird, dass die Beschlussfassung in den demokratisch legitimierten Gremien ebenso umgangen werden kann wie eine effektive Bürgerbeteiligung. Siehe Albers, Stadtentwicklungsplanung. In: ARL, Handwörterbuch der Raumordnung, 2005, S. 1069. Diese Feststellung von Albers lässt sich durch zahllose Beispiele belegen, in denen Wirtschaftsförderungsgesellschaften (z. B. GmbHs) in Trägerschaft der Gemeinden oder der Landkreise undurchsichtige, nachgerade unkontrollierbare Grundstücksgeschäfte tätigen und hierdurch nicht selten an den Rand der Insolvenz geraten, aus der sie dann nur durch öffentlich finanzierte Bürgschaften und Bankkredite zu retten sind.

Die wohnungswirtschaftliche Bedarfsdeckung wird zusätzlich von Generalunternehmern, Generalübernehmern und Projektentwicklern sichergestellt, deren Tätigkeit im Wesentlichen auf dem Privateigentum an Grundstücken aufbaut. Hiermit verknüpft ist die Bauherrenfunktion. Der Bauherr ist „Herr des Verfahrens“. Damit jemand als Bauherr im öffentlich-rechtlichen Sinne fungieren kann, muss er regelmäßig Grundstückseigentum erlangt haben oder Erbbauberechtigter sein. Der Bauherrenbegriff ist vielgestaltig. Es existieren darüber hinaus mannigfaltige (zivilrechtliche) Möglichkeiten für den Grundstückseigentümer, sich als Bauherr vertreten zu lassen und bestimmte Eigentümeraufgaben an Dritte zu delegieren.

Everts, in: Grziwotz (Hrsg.), MaBV, Kommentar zur Makler- und Bauträgerverordnung, 2006, § 1 Rn. 20.

Die Folgen dieser Entwicklung beschreibt Heuer sehr eindringlich. Die Konsequenzen münden nicht selten in Zwangsversteigerung und Insolvenz, weil bestimmte Nachfragerschichten „unvorbereitet ins Eigenheim gingen“. Heuer, Risiken der Wohneigentumsbildung. Zum Problem der Verwertung von Eigenheimen bei Zwangsversteigerungen. In: Engelhardt/Thiemeyer (Hrsg.), Festschrift für Helmut Jenkis, 1987, S. 215–234.

Marcks, MaBV, 9. Aufl. 2014, § 34c GewO, Rn. 36–38.

Sächsischer Landtag, 6. Wahlperiode, Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, Gesetzentwurf vom 18. August 2018, LT-Drucksache 6/14409.

Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Begrenzung des Flächenverbrauchs im Freistaat Sachsen (Sächsisches Flächenverbrauchsbegrenzungsgesetz – SächsFläVBG-E), mit Begründung, S. 5 ff.

Sächsisches Landesplanungsgesetz vom 11.12.2018 (SächsGVBl. S. 706).

Vergleichbar mit dem Regelungsinhalt von § 22 BNatSchG.

Davy argumentiert, dass das Ziel-30-ha in Deutschland nur durch Freihaltevereinbarungen zwischen Vorhabenträgern und Eigentümern dauerhaft nichtbaulich zu nutzender Grundstücke umgesetzt werden kann. Der Autor errechnet einen Markt für Freihaltevereinbarungen für Deutschland in Höhe von 150 Mrd. Euro. Vgl. Davy, Freiraumsicherung und Bodenpolitik – Was passieren müßte, wenn wir das Ziel-30-ha ernst nähmen, in: Klemme/Selle (Hrsg.), Siedlungsflächen entwickeln, 2010, S. 270.

Zimmermann, ImmoWertV, Kommentar, 1. Aufl. 2010, § 1 Rn. 133.

Dieterich, Bodenordnung und Bodenpolitik. In: Jenkis, Kompendium der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl. 2001, S. 516, 517.

Wachter, Bodenmarktpolitik, 1993, S. 28.

Treffend Krebs, Baurecht, in: Schmidt-Assmann (Hrsg.), Besonderes Verwaltungsrecht, 2003, 4. Kap, Rn. 27.

Instruktiv hierzu Krautzberger, Gesetzgebung und gesellschaftliche Entwicklung. In: Coulmas (Hrsg.), Festschrift für Schmidt-Eichstaedt, 2006, S. 114; siehe auch Schneider, Die Entwicklung der Wohnungseigentumspolitik. In: Voigtländer/Depenheuer (Hrsg.), Wohneigentum, 2014, S. 23–42.

Ott, Bodenrecht. In: Rehbinder (Hrsg.), Recht im sozialen Rechtsstaat, 1973, S. 154; Sendler, DÖV 1974, 83.

Frick, Städtebau und Städtebaurecht. In: Coulmas (Hrsg.), Festschrift für Gerd Schmidt-Eichstaedt zum Städtebaurecht, 2006, S. 74.

Leisner, Sozialbindung des Eigentums, 1972, S. 185 ff.

Die – unverändert treffende – Formulierung geht zurück auf Pfannschmidt, Vergessener Faktor Boden – Marktgerechte Bodenbewertung und Raumordnung, 1990.

Näher Froese, Wohnungseigentum zwischen individualgrundrechtlicher Gewährleistung und kollektiver Einbindung, 2015.

Ganser, Können sich Landschaft und Wohneigentum vertragen? In: Schwäbisch Hall Stiftung (Hrsg.), Kultur des Eigentums, 2006, S. 267, 275.

Lesenswert Binswanger, Eigentumsgarantie und Eigentumsordnung in einer revidierten Bundesverfassung. In: Lendi/Nef, Staatsverfassung und Eigentumsordnung, 1981, S. 55 ff.

Scheel, Eigentum – was geht den Staat das an? In: Schwäbisch Hall Stiftung (Hrsg.), Kultur des Eigentums, 2006, S. 179, 185.

Sendler, DÖV 1974, 73.

Engel, Die soziale Funktion des Eigentums. In: v. Danwitz/Depenheuer/Engel (Hrsg.), Bericht zur Lage des Eigentums, 2002, S. 11, 95. Das Spannungsverhältnis zwischen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und Art. 15 Satz 1 GG als die (vermeintlichen) Gegenpole staatlicher Eigentumspolitik erwähnt Engel im Rahmen der „bewussten Eigentumspolitik des Staates“ allerdings nicht.

Die Wohnungsmieter sind von Entscheidungen der Immobilieneigentümer in einem wesentlichen Teil ihres Lebens betroffen. Mietgesetze lassen das Wohnraummietverhältnis von der Veräußerung der Immobilie unberührt und koppeln die Erhöhung der Miete in der Regel an Zustimmungspflichten.

In Hamburg werden sämtliche stadteigenen Kleingartenflächen durch einen Generalpachtvertrag an den Landesbund der Gartenfreunde e. V. verpachtet, der seinerseits die Grundstücke an die einzelnen Kleingartenvereine unterverpachtet. Es existieren bspw. in Hamburg 36.500 Kleingartenparzellen, die eine erhebliche Grundstücksreserve für die Innenentwicklung darstellen und die bei baulicher Inanspruchnahme durch Grundstücke aus dem „Kleingartenersatzpool“ zur Stellung von Ersatzland substituiert werden. Dazu Ramsauer, Umweltschutzrecht. In: Hoffmann-Riem/Koch, Hamburgisches Staats- und Verwaltungsrecht, 2006, S. 304 f.

Oettle, Die Wohnung als wirtschaftliches Gut. In: Engelhardt/Thiemeyer, Festschrift für Jenkis, 1987, S. 235 ff., S. 239 ff.; Kreuter-Kirchhof, Der rechtliche Status des Wohneigentums. In: Voigtländer/Depenheuer (Hrsg.), Wohneigentum, 2014, S. 97 (S. 124 f.).

BVerfGE 89, 1 (6); BVerfGE 38, 348 (370).

BVerfGE 89, 1 (6 ff.).

BVerfGE 38, 348.

Zu Art. 14 Abs. 2 GG als Grundrecht der Nichteigentümer: Hösch, Eigentum und Freiheit, 2000, S. 189 ff.

Güttler, Marktverhalten, Bodenpreisbildung, Planung, qualitative Faktoren, Instrumente der Bodenpolitik. In: Dieterich-Buchwald/Dieterich, Neue Perspektiven des Bodenrechts, 1997, S. 81 f.

Brandt/Sanden, Verfassungsrechtliche Zulässigkeit neuer übergreifender Rechtsinstrumente zur Begrenzung des Flächenverbrauchs, 2003, S. 17; Losch et al., Ökonomische Instrumente zum Schutz der Bodenflächen. In: Akademie für Raumforschung und Landesplanung, Flächenhaushaltspolitik, 1999, S. 197 f.

Baßeler/Heinrich/Koch, Grundlagen und Probleme der Volkswirtschaft, 1995, S. 183.

Samuelson/Nordhaus, Volkswirtschaftslehre, 2005, S. 383 f. Aus diesem Grund führt die Besteuerung der Grundrente nicht zu volkswirtschaftlichen Verzerrungen oder Ineffizienzen.

Vgl. § 13a BauGB und § 13b BauGB: Erleichterte Innenentwicklung und Nachverdichtung ohne Umweltprüfung und Umweltbericht und erleichterte Außenentwicklung zur Baulandschaffung.

Sprengnetter, Grundstücksbewertung, Band II, 68. EL, S. 3.04/1/5.

Güttler, Marktverhalten, Bodenpreisbildung, Planung, qualitative Faktoren, Instrumente der Bodenpolitik. In: Dieterich-Buchwald/Dieterich, Neue Perspektiven des Bodenrechts, 1997, S. 78, 90; Sandner/Weber, Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2003, S. 143 ff.

Pfannschmidt, Vergessener Faktor Boden – Marktgerechte Bodenbewertung und Raumordnung, 1990, S. 18, 45; Epping, Bodenmarkt und Bodenpolitik in der Bundesrepublik Deutschland, 1977.

Vgl. die Ausführungen von Kreuter-Kirchhof, in: Voigtländer/Depenheuer (Hrsg.), Wohneigentum, 2014, S. 97 ff. (insbes. S. 116–122).

Kritisch und nach wie vor höchst lesenswert: Leisner, Wertzuwachsbesteuerung und Eigentum, 1978, insb. zur Geschichte und Rechtfertigung der „Abschöpfung“ planungsgedingter Bodenwertsteigerungen seit den Physiokraten (S. 30–66) und zur Abgrenzung einer Wertzuwachssteuer von einer Wertzuwachsabgabe (S. 83–95).

Gesetz v. 04.05.2017, BGBl. I, S. 105.

Vertragsverletzungsverfahren der EU-Kommission gegen Deutschland, Nr. 2006/4271 (eingestellt am 14.07.2017); max. 50 %ige Gewichtung des Kriteriums der Ortsgebundenheit bei Einheimischenmodellen.

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 109 f.

Vgl. Jarass, in: Jarass/Pieroth, GG-Kommentar, 14. Aufl. 2016, Art. 14 Rn. 58a.

EuGH, Slg. 1963, 3, 25 – van Gend & Loos; vgl. Ehlers, DVBl 2004, 1441, 1445 f.; Ehlers, Allgemeine Lehren der Grundfreiheiten. In: Ehlers (Hrsg.), Europäische Grundrechte und Grundfreiheiten, 4. Aufl. 2014, § 7 I 5 Rn. 10.

Die Grundfreiheiten sind leges specialis gegenüber den Unionsgrundrechten (vgl. Art. 52 Abs. 2 GRCH). Schindler, Die Kollision von Grundfreiheiten und Gemeinschaftsgrundrechten, 2001, S. 125 ff.

Deutsches Institut für Urbanistik/vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V., Bodenpolitische Agenda 2020–2030, Warum wir für eine nachhaltige und sozial gerechte Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik eine andere Bodenpolitik brauchen, Oktober 2017, S. 19.

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 110 (Zeilen 5151–5154).

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 109 (Zeilen 5110–5114).

Thiel, Bezahlbarer Wohnraum durch Bodenwertabschöpfung? – Steuerrechtliche und wertermittlungstechnische Aspekte, GuG 2017, 290–297.

Hessisches Wohnraumförderungsgesetz (HWoFG).

Stadt Frankfurt am Main/Stadtplanungsamt, Plan.Werk 2015, Jahrbuch, 2016, S. 16.

Dazu ausführlich Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, S. 2746–2749.

Immobilienmarktbericht der Stadt Frankfurt am Main 2017.

Magistratsvorlage „M9“ der Stadt Frankfurt am Main v. 17.01.2014.

Deutscher Städtetag, Neuausrichtung der Wohnungs- und Baulandpolitik, September 2017, S. 12.

Jährlich fielen 80.000 bis 100.000 Wohnungen aus der Sozialbindung; vgl. Wohnraumbedarf in Deutschland und den regionalen Wohnungsmärkten. Vgl. Prognos, Endbericht der Studie zum Wohnungsbautag 2017 im Auftrag des Verbändebündnis Wohnungsbau. Stuttgart und Freiburg; https://www.prognos.com/uploads/tx_atwpubdb/Prognos_Studie_Wohnungsbautag_2017.pdf (zuletzt abgerufen am 19.04.2019).

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 111 (Zeilen 5210–5213).

Dazu Thiel, ZfBR 2019, 245 sowie die sehr lesenswerte Dissertation von Matuschka, Das Nonaffektationsprinzip, 2019, S. 33 ff.

„Bodenrecht“ zielt in erster Linie auf die Vermeidung von Bodennutzungskonflikten ab; vgl. etwa BVerwGE 88, 24 (29).

Instruktiv EuGH, Urt. v. 16.07.2015, C-39/14, BVVG, Rn. 43 ff. (noch nicht in amtl. Slg).

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 87 (Zeilen 4043–4049).

Hier besteht eine Kollision mit dem Diskriminierungsverbot des Art. 14 EMRK; dazu instruktiv EGMR, Urt. v. 01.02.2000, NJOZ 2005, 1048, Rn. 43 – Mazurek vs. Frankreich.

Wird das Vorkaufsrecht konventionswidrig ausgeübt, sieht der EGMR die Restitution des Grundstücks durch Rückübertragung als angemessenen Schadensersatz an bzw., falls das nicht möglich ist, als Entschädigung zum Marktwert; vgl. EGMR, Urt. v. 22.09.1994, Hentrich vs. Frankreich, EuGRZ 1996, 602.

Deutsches Institut für Urbanistik/vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V., Bodenpolitische Agenda 2020–2030, Kap. IV (S. 15).

Europäische Kommission, 30.10.2001 – 2002/865/EG (Graf-von-Henneberg-Porzellan-GmbH); ABl 2002/L 307/1, Rn. 86; Europäische Kommission, 20.10.2005 – 2006/900/EG (Componenta Oy), 2006/L 353/36, Rn. 36.

Deutscher Städtetag, Neuausrichtung der Wohnungs- und Baulandpolitik, September 2017, S. 10.

Instruktiv zu den Bodenrechtsdebatten um das Vorkaufsrecht als Wohnbaulandmobilisierungsinstrument: Bielenberg, Bodenrechtspolitik im Rück- und Ausblick. In: Driehaus/Birk (Hrsg.), Festschrift für Weyreuther, 1993, S. 50, 53; Dieterich, Bodenordnung und Bodenpolitik. In: Jenkis, Kompendium der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl. 2001, S. 522 f.

OVG Münster, NVwZ 1999, 432 ff.

BVerwG, NVwZ 1994, 282.

BVerwG, NJW 1990, 2703 f.

BVerwG, NVwZ 1991, 62 f.

BGH, BauR 1988, 580 (581); BVerfG, GewArch. 1991, 268 ff.

Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 24 Rn. 7; Kröninger, in: Ferner/Kröninger, BauGB, 2005, § 24 Rn. 2.

BVerfGE 83, 201 (209).

Die Kostengünstigkeit der Anwendung dieses Rechtsinstruments stellt einen Nachhaltigkeitsfaktor dar; in diesem Zusammenhang könnte man auch von einer Sozialverträglichkeitsprüfung im Rahmen gemeindlicher Budgetplanungen bei der haushaltsrechtlichen Vorbereitung (Haushaltstitelerstellung) sprechen.

Vgl. zu dem Problem Dieterich, Bodenordnung und Bodenpolitik. In: Jenkis, Kompendium der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl. 2001, S. 536 (540).

BVerwG, NJW 1991, 293 f.

Brohm, Öffentliches Baurecht, 2002, § 2 Rn. 8.

Stüer, Der Bebauungsplan, 2006, Rn. 869.

LG Karlsruhe, NJW 1995, 1164, a. A.: Kröninger, in: Ferner/Kröninger, BauGB, 2005, § 28 Rn. 12, der auf den absoluten Differenzbetrag im Einzelfall abstellt und nicht mit prozentualen Schwellenwerten arbeiten möchte.

100

Peine, Öffentliches Baurecht, 4. Aufl. 2003 Rn. 735; Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 28 Rn. 42 f.

101

Vgl. Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, Interessenbekundungsverfahren „formloser Teilnahmewettbewerb vor Beschränkten Ausschreibungen und Freihändigen Vergaben oder sonstigen Verfahren“, 2017.

102

Favier/Schüler, Etablierte Regeln für das Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb auf dem Prüfstand des neuen Rechts, ZfBR 2016, 761.

103

Kritisch Ziegler, Wettbewerb ohne Wettbewerb? – Zur Beschaffung in „defekten“ Märkten, ZfBR 2018, 37, (42).

104

Dazu Jarass Cohen, Vergaberecht und städtebauliche Kooperation, 2013.

105

Schuppert, Kommentierung zu Art. 115 GG. In: Umbach/Clemens, Grundgesetz, 2002, Band II, Art. 115 Rn. 12 f.

106

BVerfG, Urteil des Zweiten Senats vom 09. Juli 2007 – 2 BvF 1/04 – Rn. (1–220) = BVerfGE 119, 96. Der verfassungsändernde Gesetzgeber hat Art. 115 GG einen geänderten Normtext und Regelungsinhalt (Abschied von Keynes) gegeben.

107

Schuppert, Art. 109 GG. In: Umbach/Clemens, GG, Band II, Art. 109 Rn. 14.

108

Simon/Simon, in: Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 2005, S. 1.

109

Eekhoff, Wohnungs- und Bodenmarkt, 2. Aufl. 2006, S. 193.

110

Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 192 Rn. 6.

111

Kleiber/Simon, Marktwertermittlung unter Berücksichtigung der Wertermittlungsrichtlinien, 2004, S. 100.

112

Kleiber/Simon, Marktwertermittlung unter Berücksichtigung der Wertermittlungsrichtlinien, 2004, S. 92 ff.

113

Eine Zurückhaltung gegenüber negativen Verkehrswerten sei heute nicht mehr angebracht. So Dieterich, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2017, § 194 Rn. 34a.

114

Simon, in: Simon/Cors/Halaczinsky/Teß, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 2003, S. 14 f.

115

Bericht der vhw-Arbeitsgruppe Stadtumbau – Besonderes Städtebaurecht und Städtebauförderung, 2003, S. 31.

116

Siehe die empirische Erhebung bei: Forum Baulandmanagement (Hrsg.), Grundstückswertfragen im Stadtumbau, 2007, S. 62 ff.

117

Reuter, Bodenordnung bei Stadtumbau und Stadtrückbau, Institut für Städtebau Berlin, 2003, S. 8 f.

118

Schubert, Grundstücksbewertung in Rückbaugebieten, Institut für Städtebau Berlin, 2003, S. 2 ff.

119

Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg, Rechts- und Verfahrensinstrumente beim Stadtumbau, 2002, S. 74 f.

120

Kleiber, Wertermittlung und Stadtumbau. In: vhw Forum Wohneigentum, 2003, 305 (309); Davy, Grundstückswerte, Stadtumbau und Bodenpolitik. In: vhw Forum Wohneigentum, 2005, 67 (72).

121

Siehe die Ergebnisse des Privateigentumsfördernden Architektenwettbewerbs: Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Stadtumbau Ost, Ergebnisse des Wettbewerbs, 2003.

122

Dieterich/Koch, GuG 2002, 344 (348).

123

Dieterich/Kleiber, Die Ermittlung von Grundstückswerten, 9. Aufl. 2002, S. 115.

124

So Dieterich, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2017, § 194 Rn. 143.

125

Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg, Rechts- und Verfahrensinstrumente beim Stadtumbau, 2002, S. 70; Brenner, Wettbewerb Stadtumbau Ost – Eindrücke aus den Workshops. In: Bundesbaublatt, 7/2002, 24 f.

126

Kleiber, WiVerw, 1/1997, 63 (67 f.).

127

Reuter, Bodenordnung bei Stadtumbau und Stadtrückbau, Institut für Städtebau Berlin, 2003, S. 10 f.

128

Mit instruktiven Fallbeispielen: Reuter, Zur Ermittlung von Bodenwerten beim Stadtumbau. In: Wertermittlungs-Forum, 2/2006, 55 ff.

129

Kleiber, Wertermittlung und Stadtumbau. In: vhw Forum Wohneigentum, 2003, S. 305.

130

Dieterich/Koch, GuG 2002, 344 (347).

131

Vgl. zur Wertermittlung von reinem und begünstigtem Agrarland: Fischer/Lorenz/Biederbeck/Astl, Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, 2005, S. 43 ff.

132

Bonczek, Stadt und Boden, 1978, S. 160 ff.

133

Simon/Simon, in: Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 2005, S. 12; Seer, in: Tipke/Lang, Steuerrecht, 23. Aufl. 2018, § 16 Rn. 16.

134

Bonczek, Stadt und Boden, 1978, S. 17.

135

BVerfGE 24, 367 (389); BVerfGE 50, 290 (339).

136

Den Darstellungen des Flächennutzungsplans kommt hinsichtlich der verschiedenen Entwicklungsstufen eine wichtige Bedeutung für die Grundstückswertermittlung zu.

137

Fischer/Lorenz/Biederbeck/Astl, Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, 2005, S. 63.

138

BGH, NJW 1963, 1492.

139

BGH, BRS 45, Nr. 133.

140

Bellinger/Kerl, Hypothekenbankgesetz, 5. Aufl. 1995, § 12 Rn. 5.

141

Zur wertpapiermäßigen Unterlegung von Anlagepositionen: Dieterich, Der deutsche Bodenmarkt am Anfang des 21. Jahrhunderts – effektive Bodennutzung und „securitization“, 2001, S. 6 f.

142

Siehe zum Kommunalkredit: Hoffmann, in: Derleder/Knops/Bamberger, Handbuch zum deutschen und europäischen Bankrecht, 2004, § 15 Rn. 30 ff.

143

Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 2005, S. 607.

144

„Die Kreditkrise spitzt sich wieder zu“. Siehe Frankfurter Allgemeine Zeitung v. 02.11.2007, S. 13.

145

Jung, Die Optimierung eines Retail-Kreditportfolios unter Berücksichtigung von Kreditverbriefungen, 2007, S. 11 ff.

146

Aus dieser Forderung ergeben sich Konsequenzen für das gesamte Recht an Grundstücken hinsichtlich der Sinnhaftigkeit der Privateigentumsbildung, der Grundstücksbeleihung und der (100%-)Fremdfinanzierung von Wohnobjekten. Dazu angesichts der subprime-Krise geradezu prophetisch Heuer, Risiken der Wohneigentumsbildung. In: Engelhardt/Thiemeyer (Hrsg.), Festschrift für Jenkis, 1987, S. 215 ff., S. 234.

147

Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 2005, S. 606.

148

Dazu Bellinger/Kerl, Hypothekenbankgesetz, § 11 Rn. 27 ff.

149

Die Immobiliarvollstreckung basiert auf dem Gedanken der Wirtschaftseinheit von Grundstücken. Denn die Vollstreckung erfasst auch diejenigen Gegenstände auf dem Grundstück, die von einer Hypothek erfasst sind. Siehe nur Baur/Stürner/Bruns, Zwangsvollstreckungsrecht, 2006, S. 440.

150

Heuer, Risiken der Wohneigentumsbildung. In: Engelhardt/Thiemeyer (Hrsg.), Festschrift für Jenkis, 1987, S. 233.

151

Suhr, Entfaltung der Menschen durch die Menschen, 1976, S. 189.

152

Hämmerlein, Wohnökonomie, 2006, S. 64 ff.

153

Bundesregierung, BT-Drucks. 16/887.

154

Dazu Thiel, BauR 2018, 1188; Schmidt-Räntsch, ZfIR 5–6/2019, 165.

155

V. Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl. 2016, § 1 Rn. 15.

156

MüKo/v. Oefele, Kommentar zum BGB, § 912 BGB Rn. 25.

157

Mit instruktiven Beispielen für die Integration des Erbbaurechts in das Städtebaurecht: Schreiber, Die Bodenpolitik der Stadt Frankfurt a. M. am Beispiel der Vergabe von Erbbaurechten vom Jahr 1901 bis zum Jahr 2000, 2002, S. 82, 86; Articus, Erbbaurechte in der kommunalen Praxis. In: Der langfristige Kredit, Heft 13/1999, S. 426–427; Kofner, Das Erbbaurecht im internationalen Vergleich, DWW 2004, 176.

158

Debus/Schüßler, zfv 2018, 266 (267 f.).

159

Das Bauwerk muss nach § 1 Abs. 2 ErbbauRG wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

160

RGZ 56, 41 (43); BGHZ 57, 60 (61); BGHZ 117, 19 (25).

161

BGH, DB 1972, 2298.

162

Überzeugend Rapp, Identische Strukturen bei Wohnungseigentum und Erbbaurecht. In: Festschrift für Wenzel, 2005, S. 271 ff.

163

Hustedt, in: Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, Kommentar, 11. Aufl. 2018, § 1 Rn. 20 ff.

164

V. Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl. 2016, § 1 Rn. 32 ff.

165

BGH, NJW 1974, 1137.

166

Bardenhewer, in: Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 11. Aufl. 2018, § 12 Rn. 11; Staudinger/Rapp, ErbbauRG, Neubearbeitung 2017, § 12 Rn. 2.

167

Vogel, Die verdrängte Herausforderung der steigenden Baulandpreise. In: Süddeutsche Zeitung vom 10. November 2017, S. 7 f. (http://www.sueddeutsche.de/muenchen/wohnen-die-verdraengte-herausforderung-der-steigenden-baulandpreise-1.3744678?reduced=true, letzter Zugriff am 01.02.2018); auch Rapp spricht im Zusammenhang mit § 9a ErbbauRG von einem „sozialen Bodenrecht“ und stellt auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie auf die Unbilligkeit der Erhöhung ab; vgl. Staudinger/Rapp, ErbbauRG, Neubearbeitung 2017, § 9a Rn. 1 und Rn. 6 ff.

168

Klink, Das Erbbaurecht, ein Weg zum Eigenheim, 1999, S. 31 ff.

169

BGH, NJW 1970, 944.

170

Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 2001, S. 93 ff.

171

Hustedt, in: Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 11. Aufl. 2018, § 9a Rn. 21.

172

Simon/Simon, in: Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 2005, S. 484. Dies stellt gemäß einer empirischen Untersuchung den Hauptgrund für die mangelnde Attraktivität des Erbbaurechts dar. Siehe hierzu die ertragreiche Untersuchung von Klink, Das Erbbaurecht, ein Weg zum Eigenheim, 1999, S. 1 ff.; Löhr, Zur Ermittlung eines marktgerechten Erbbauzinses – ein Praktikermodell. In: ZIÖ – Zeitschrift für Immobilienökonomie, 3, 2017, S. 18.

173

V. Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl. 2016, § 6 Rn. 190.

174

BGHZ 68, 152; 77, 188; 87, 198; 94, 25; BGH, GuG 1996, 310; BGH, Urt. v. 23.05.1980 – VZR 129/76, zur problematischen Berechnung des Erbbauzinses anhand des arithmetischen Mittels aus der allgemeinen wirtschaftlichen Wachstumsrate und der indexierten Preisentwicklung.

175

BGHZ 75, 279 (287); BGH, NJW 1981, 2567.

176

Joeris, Wertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten. Institut für Städtebau Berlin der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung, Manuskript 444/5 zur Tagung 444, 2003.

177

Akademie für Raumforschung und Landesplanung, Flächenhaushaltspolitik, Ein Beitrag zur nachhaltigen Raumentwicklung, 2004, S. 4.

178

Vogel, NJW 1972, 1544 (1547); Knothe, Das Erbbaurecht, 1987, S. 336 ff.

179

Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet (Sachenrechtsbereinigungsgesetz) v. 21.09.1994, BGBl. I, S. 2457.

180

Bundesverband Deutscher Stiftungen (Hrsg.), Erbbaurecht für Stiftungen, 1996, S. 16 ff.

181

Rapp, in: Festschrift für Wenzel, 2005, S. 271 ff.; Grziwotz, in: Freckmann/Frings/Grziwotz, Das Erbbaurecht in der Finanzierungspraxis. Die Erbbaurechts-Grundschuld als Kreditsicherheit, 2006, S. 25 ff.

182

Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 2004 Rn. 574; ausführlich Drasdo, WohnungsErbbauR. In: Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 11. Aufl. 2018, Anh. III zum Wohnungserbbaurecht.

183

Schlögel, ZfIR 2016, 175 (177).

184

V. Oefele, DNotZ 2011, 503 (513).

185

Van Suntum/Schultewolter, Die Besteuerung des Wohneigentums. In: Voigtländer/Depenheuer (Hrsg.), Wohneigentum, 2014, S. 207 f.

186

Van Suntum/Schultewolter (Fn. 185), S. 208.

187

Immobilienzeitung, „Steuer für Grunderwerb auf Rekordhöhe“, Ausgabe 7/2019 v. 07.02.2019, S. 9.

188

Rapp, Die versteigerungsfeste Erbbauzinsreallast. In: FS für Brambring 2011, S. 305–317.

189

Dazu ausführlich Freckmann/Frings/Grziwotz, Das Erbbaurecht in der Finanzierungspraxis, 2. Aufl. 2009.

190

Vgl. Kapitel „Lebenswerte Städte, attraktive Regionen, bezahlbares Wohnen“, Koalitionsvertrag, Kap. „Wohnen“, zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 109–111 (insb. Zeilen 5212 f.).

191

Schauhoff (Hrsg.), Handbuch der Gemeinnützigkeit, Verein, Stiftung, GmbH, 2005, S. 5 ff.

192

Die Zukunft der Gemeinnützigkeitsidee betont Püttner, Wohnungsgemeinnützigkeit und Verfassungsrecht. In: Engelhardt/Thiemeyer (Hrsg.), Festschrift für Jenkis, 1987, S. 261 ff.

193

Hämmerlein, Wohnökonomie, 2006, S. 107.

194

Mit dem Zusatz „gemeinnützig“ bis zum Jahr 1990; vgl. §§ 22 WGG, 22 WGGDV; dazu Jenkis, Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988.

195

Jenkis, Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft zwischen Kritik und Reformvorschlägen – Eine Replik, 1980.

196

Püttner, Wohnungsgemeinnützigkeit und Verfassungsrecht. In: Engelhardt/Thiemeyer (Hrsg.), Festschrift für Jenkis, 1987, S. 267.

197

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 111 (Zeilen 5210–5213).

198

Kuhnert/Leps, Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum, Wiesbaden, 2017.

199

Vgl. die Vorarbeiten und Reformüberlegungen vor Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit: Thieme, Die Stellung des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts im Rechtssystem. In: Jenkis (Hrsg.), Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988, S. IL-LXV.

200

Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2006, § 23 Rn. 55.

201

Priddat, Benevolenzeffizienz: Stiftungsmodernisierung. In: Priddat (Hrsg.), Gemeinwohlmodernisierung, 2006, S. 111–121.

202

Thymm, Das Kontrollproblem der Stiftung und die Rechtsstellung der Destinatäre, 2007, S. 66; Seifart/v. Campenhausen, Handbuch des Stiftungsrechts, 1999, § 8 Rn. 132 f.

203

Thymm (Fn. 202), S. 16 ff.

204

Rawert, Stiftung und Unternehmen. In: Non profit law yearbook, 3/2004, S. 1, 3 ff.

205

Immobilienzeitung, „Die neue Grundsteuer hat kaum Fans“, Ausgabe 12/2019 v. 21.03.2019, S. 8.

206

Zur Kritik am Kostenwert: Marx, DStZ 2017, 19 (22 ff.); Seer, in: Tipke/Lang, Steuerrecht, 23. Aufl. 2018, § 16 Rn. 40.

207

Für die Korrektur der Wertabweichungen für die zu bewertenden Grundstücke vom Referenzgrundstück liegen ebenfalls verschiedene Vorschläge vor, z. B. eine Reduzierung (Abschlag) des Bodenrichtwerts (BRW) um 20 %, anschließend Multiplikation mit der Grundstücksfläche oder eine Multiplikation von BRW mit der Grundstücksfläche und einem Faktor 0,5 (ursprüngliches „Thüringer Modell“) bzw. mit Vergleichs- und Ertragsfaktoren bei bebauten Grundstücken (ursprüngliches „Nord-Modell“).

208

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 06.12.1983 = BVerfGE 65, 353.

209

Vgl. Wissenschaftlicher Beirat beim BMF, Reform der Grundsteuer, 2010, S. 2; Siebert, Reform der Grundsteuer, Eine ökonomische Analyse aktuell diskutierter Reformmodelle, 2016, S. 34; Lemmer, Zur Reform der Grundsteuer, 2004.

210

Vgl. die interessante Untersuchung von Feldmann, Reformperspektiven der Grundsteuer für die Gemeindefinanzierung im Sinne einer Property Tax, Theoretische Aspekte und Modellrechnungen für die Staatgemeinde Bremen, 2013.

211

Vgl. Stellungnahme des hamburgischen Finanzsenators Tschentscher in der Sitzung des Bundesrats am 04.11.2016, 950. Sitzung, Stenografischer Bericht (http://www.bundesrat.de/SharedDocs/downloads/DE/plenarprotokolle/2016/Plenarprotokoll-950.pdf?__blob=publicationFile&v=2), zuletzt abgerufen am 19.04.2019.

212

Vgl. Löhr, Zum neuen Grundsteuer-Reformmodell der Länderfinanzminister – gerecht und verlässlich? In: Betriebsberater, 2016, 2075 (2080).

213

So die Vorhersage von Richter, Reform der Grundsteuer: Ein Plädoyer für eine wertorientierte und gleichmäßige Besteuerung von Boden und Gebäuden. In: ifo Schnelldienst 69(22), S. 4.

214

Stellungnahme des hamburgischen Finanzsenators Tschentscher in der Sitzung des Bundesrats am 04.11.2016, 950. Sitzung, Stenografischer Bericht (http://www.bundesrat.de/SharedDocs/downloads/DE/plenarprotokolle/2016/Plenarprotokoll-950.pdf?__blob=publicationFile&v=2), zuletzt abgerufen am 19.04.2019; Tschentscher, Reformmodell der Finanzministerkonferenz führt zu extremen Grundsteuerbewertungen und übermäßigen Belastungen in Metropolregionen, in: ifo Schnelldienst 69(18), 23–26.

215

Löhr, Zum neuen Grundsteuer-Reformmodell der Länderfinanzminister – gerecht und verlässlich? In: Betriebsberater, 2016, 2075 (2077 ff.).

216

Vgl. ausführlich und zutreffend Schaper, Sonderfall: Bodenwertermittlung. In: Schaper/Moll-Amrein, Wertermittlungsverfahren, 2016, S. 77 ff.

217

Vgl. BVerfG, Urt. vom 07.11.2006 – I BvL 10/02. Die Spanne ist den Gutachterausschüssen indessen nicht vorgeschrieben.

218

Dazu grundlegend Josten, Die Bodenwertsteuer – eine praxisorientierte Untersuchung zur Reform der Grundsteuer, 2000, S. 129 ff.

219

Vgl. Debus, Bodenrichtwertableitung in der Praxis. In: Pohnert (Hrsg.), Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen, 2015, S. 65–75.

Title: Der Rechtsrahmen zur Förderung des Wohneigentums
Author: Fabian Thiel
Publisher: Springer Berlin Heidelberg
Book: Wohneigentum für breite Schichten der Bevölkerung
Print ISBN: 978-3-662-61286-6

Electronic ISBN: 978-3-662-61287-3

Copyright Year: 2020
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-662-61287-3_9