Die private Bau- und Immobilienfinanzierung

Seit der Jahrtausendwende sinken die Sollzinsen für Baukredite. Die weltweit angespannte Situation an den Finanzmärkten verstärkt diesen Trend und die Banken locken potenzielle Kunden mit historisch niedrigen Zinsen. Diese Situation eröffnet immer mehr Menschen die Möglichkeit, Immobilien für berufliche oder private Zwecke zu erwerben, zu bauen oder zu sanieren.

Vor der Überlegung, ob und wie eine Immobilie finanziert werden kann, steht erst einmal die grundlegende Investitionsentscheidung für eine Immobilie an. Denn neben der Nutzung als Eigenheim können mit dem Erwerb auch andere Ziele verfolgt werden. So werden Immobilien auch als reine Renditeobjekte bzw. als Kapitalanlage angesehen. In diesem Kapitel soll ein grober Überblick über die Möglichkeiten im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb aufgezeigt werden. Die aufgeführten Vor- und Nachteile einer Investitionsentscheidung sollen dazu beitragen, den eigenen Standpunkt zu dem Thema kritisch zu hinterfragen.

Eine Investition in eine Immobilie ist mit einer hohen Kapitalbindung und einem entsprechenden Schuldendienst verbunden. Wie viel dafür pro Monat zur Verfügung steht, muss rechnerisch ermittelt werden. Erst mit einer tabellarischen Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben wird deutlich, wie hoch eine maximale finanzielle Belastbarkeit sein kann. Das gilt für Eigennutzer ebenso wie für Unternehmer. Die ermittelte finanzielle Belastbarkeit ist Grundlage für die Berechnung der möglichen Kredithöhe.

Bei der Beantragung eines Darlehens überprüft die Bank die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung wird festgestellt, inwiefern ein Kreditnehmer seinen zukünftigen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nachkommen kann. In diesem Zusammenhang spricht man auch von Bonitätsprüfung. Die Banken sind dazu verpflichtet, in Abhängigkeit von der Bonität des Kreditnehmers, eine entsprechende Eigenkapitalunterlegung vorzunehmen. Die mit der Kreditvergabe einhergehenden Eigenkapital- und Risikokosten erhöhen den individuell zu zahlenden Kreditzinssatz des Darlehensnehmers.

Damit die Ansprüche des Kreditgebers auch befriedigt werden, falls der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen zur Rückzahlung nicht oder nicht vollständig nachkommt, werden Kredite besichert. Wird ein Kredit ohne Besicherung gewährt, wird dieser als sogenannter „Blankokredit“ bezeichnet. Im Rahmen der privaten Immobilienfinanzierung können Blankokredite für „kleinere“ Modernisierungs- oder Sanierungszwecke vergeben werden. Nachteil eines Blankokredites ist, dass dessen Zinsen deutlich höher sind, als bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen. Vorteilhaft ist, dass die Kosten und die erforderliche Zeit für einen Grundbucheintrag entfallen. Je besser ein Kredit besichert ist, desto niedriger ist der von der Bank gewährte Zinssatz. Im Folgenden werden die gängigsten Kreditsicherheiten im Rahmen der Immobilienfinanzierung vorgestellt. Dabei ist in erster Linie die zu finanzierende Immobilie selbst die Sicherheit. Ist der Kreditnehmer Eigentümer weiterer Immobilien, können auch diese als Kreditsicherheit herangezogen werden. Ergänzend dazu besteht die Möglichkeit Zusatzsicherheiten, z. B. in Form von Wertpapieren oder werthaltigen, beweglichen Gegenständen beizusteuern. Solche Sicherheiten werden unter dem Sammelbegriff Sachsicherheiten zusammengefasst. Zu den Personensicherheiten gehören die Bürgschaft und die Garantie. Im Anschluss wird der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze erläutert. Außerdem wird auf die Besonderheiten von bestimmten Personengruppen im Rahmen der Immobilienfinanzierung eingegangen.

Die am weitesten verbreitete Form eines Immobilienkredits ist das Annuitätendarlehen. Die Besonderheit dieser Kreditart ist, dass die monatliche Zahlung während der Zinsbindungsdauer konstant bleibt. Diese gleichbleibende regelmäßige Zahlung wird als Annuität bezeichnet. Die monatlich gleichbleibende Belastung setzt sich dabei aus zwei Größen zusammen: Zinsen und Tilgung. Beide Größen verändern sich im Laufe der Kreditdauer kontinuierlich: Da die Zinsen nur auf den ungetilgten Teil der Kreditsumme (die Restschuld) anfallen, sinkt der Anteil der Zinsen an der monatlichen Belastung und der Anteil der monatlichen Tilgung steigt. Ein tilgungsfreies Darlehen, auch endfälliges Darlehen oder Festbetragsdarlehen genannt, ist ein Darlehen, das während der gesamten Laufzeit nicht getilgt wird. Dabei müssen lediglich die anfallenden Zinsbeträge an den Kreditgeber gezahlt werden. Der gesamte Darlehensbetrag verändert sich damit nicht und wird mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer zur Zahlung fällig. Tilgungsfreie Darlehen werden mit einem Tilgungsersatz (Tilgungsträger) kombiniert. In den folgenden Kapiteln werden folgende Darlehen näher vorgestellt:

Sobald ein passendes und finanziell tragbares Objekt gefunden wurde, kann der Kreditnehmer sich auf die Verhandlungen mit der Bank vorbereiten. Um diese Verhandlungen erfolgreich zu gestalten und um ihn dabei ggf. zu unterstützen, müssen grundlegende Fachbegriffe und verschiedene Darlehensformen bekannt sein. In diesem Kapitel werden die wichtigsten Bestandteile von Darlehensverträgen vorgestellt. Dazu zählen:

Der Kapitaldienst setzt sich zusammen aus den regelmäßig zu leistenden Tilgungs- und Zinszahlungen. Synonym wird der Begriff „Schuldendienst“ verwendet. Die Höhe der Tilgung hat Einfluss darauf, wie schnell ein Darlehen abgezahlt wird. Charakteristisch für Immobiliendarlehen sind hohe Darlehensbeträge, lange Laufzeiten und eine grundbuchliche Besicherung. Sie werden typischerweise in Geld, d. h. in einer Währung (beispielsweise Euro) aus- und zurückgezahlt. Deshalb wird auch von „Geldleihe“ gesprochen. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung wird vorzugsweise der Begriff Darlehen verwendet. Der Begriff Kredit ist umfassender: Zu den Krediten gehören beispielsweise auch Bürgschaften. In diesem Fall wird von „Kreditleihe“ gesprochen. In diesem Buch werden beide Begriffe „Darlehen“ und „Kredit“ synonym verwendet.

Noch vor Abschluss eines Darlehensvertrages sollten die Kündigungsoptionen geklärt sein. Ebenso wie bei anderen Verträgen gibt es ordentliche und außerordentliche Kündigungsrechte. Wie von diesen Rechten Gebrauch gemacht werden kann und mit welchen Kosten eine außerordentliche Kündigung einhergeht, wird in diesem Kapitel erläutert. Darüber hinaus gibt es Unwägbarkeiten und persönliche Ereignisse, die eine Fortsetzung des Vertrages kurzfristig erschweren oder gar unmöglich machen.

Baufinanzierungen weisen in der Regel am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld auf. Falls der Kreditnehmer diesen Betrag nicht aus eigenen Mitteln begleichen kann, ist er auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen. Für eine Anschlussfinanzierung bieten sich verschiedene Möglichkeiten an: die Prolongation, die Umschuldung oder ein (echtes oder unechtes) Forward-Darlehen.

In diesem Kapitel geht es um die Sparphase bis zum Immobilienerwerb. Entweder blicken Bauherren bzw. Immobilienerwerber auf Finanzprodukte, die sie vor längerer Zeit abgeschlossen haben. Oder es soll für einen späteren Bau oder Kauf gespart werden. Dann stellt sich die Frage, wie diese Finanzprodukte in die Finanzierung mit eingebunden werden können. Im Einzelnen werden vorgestellt: der Bausparvertrag, die kapitalbildende Lebensversicherung und die Riester-Förderung.

Abgesehen von der Grundsteuer werden Immobilien grundsätzlich nicht als „Gegenstand der Besteuerung“ heran gezogen. Normalerweise werden nur die Vorgänge, wie Erwerb und Abgabe sowie die Nutzungsarten als steuerliche Tatbestände für die Besteuerung verwendet. Allerdings ist in jeder Lebenszyklusphase einer Immobilie das Einkommensteuerecht zur steuerlichen Bewertung heranzuziehen. Bereits vor dem Erwerb begleiten die Regelungen des Einkommensteuergesetzes den Bau- bzw. Kaufwilligen, z. B. in der Ansparphase durch Besteuerung der Kapitalerträge und Vergünstigungen beim Bausparen sowie Wohn-Riester. Neben der Einkommensteuer spielt auch die Umsatzsteuer eine wichtige Rolle in der Immobilienbesteuerung, weil es während des gesamten Immobilienlebenszyklus damit Berührungspunkte gibt. Die Kapitalertragsteuer kommt im Rahmen der Immobilienbesteuerung nur zum Tragen, wenn das in Immobilien investierte Geld als reine Kapitalanlage fungiert. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilieninvestition sind nicht nur die steuerlichen Vorzüge im Rahmen der Immobilienfinanzierung relevant. Viele während der Erwerbsphase getroffenen Entscheidungen, z. B. über die Höhe der Kauf- bzw. Herstellungskosten, haben auch über die Nutzungsphase hinweg Relevanz. Mit dem Kauf oder der Herstellung einer Immobilie können Steuern grundsätzlich am besten gespart werden, wenn eine größtmögliche Fremdfinanzierung stattfindet und das Objekt zumindest teilvermietet oder teilweise gewerblich genutzt wird bzw. die Grundsätze einer doppelten Haushaltsführung erfüllt werden. Kosten, die im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung eines Eigenheims stehen, das heißt einem Gebäude, das ausschließlich der Eigennutzung zu Wohnzwecken dient, sind grundsätzlich steuerlich nicht abzugsfähig. Eine Ausnahme stellen hierbei nur die Abschreibungen von Denkmälern und Gebäude in Sanierungsgebieten dar. Allerdings gewährt der Staat vor dem Hintergrund der Altersvorsorge im Rahmen der Immobilienfinanzierung auch einige steuerliche Vorzüge für Eigenheimerwerber. Darüber hinaus gibt es einige wenige Vergünstigungen während der Nutzungsphase, die jedoch in ihrer Höhe gedeckelt sind.

Der Bau und Erwerb sowie die Sanierung von Immobilien bzw. Wohneigentum werden durch die öffentliche Hand gefördert. Diese Förderung wird von den meisten Bundesländern, der KfW-Bankengruppe und weiteren staatlichen Stellen vergeben. Oft geschieht dies in Form zinsverbilligter Kredite. Bei der Einhaltung bestimmter Kriterien können zusätzlich Zuschüsse gewährt werden; diese werden entweder direkt gezahlt oder auf die Tilgung aufgenommener Darlehen angerechnet. Da die Förderung in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt ist und ständigen Änderungen unterliegt, nutzen viele Menschen ihre Fördermöglichkeiten nicht aus. Insofern ist es wichtig, potenziellen Kunden bzw. Kreditnehmern die Möglichkeiten zur Förderung aufzuzeigen. In diesem Kapitel werden einige der wichtigsten Förderungsmöglichkeiten kurz vorgestellt. So wird am Beispiel der NRW-Bank die Möglichkeit der öffentlichen Förderung durch Darlehensvergabe für den Bau oder Ersterwerb einer selbst genutzten Immobilie in Nordrhein-Westfalen aufgezeigt. Darüber hinaus wird auf die Förderung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bei der Modernisierung eines Bestandsimmobilie eingegangen. Internetseiten mit weiteren Informationen zu Förderungen der Bundesländer können dem Anhang entnommen werden. Eine dringende Empfehlung: vor der Baumaßnahme bzw. vor dem Kauf einer Immobilie sollten die zuständigen Stellen kontaktiert werden, um aktuelle Informationen zur Höhe und zu den Bedingungen der Förderung zu erhalten. In der Regel muss die Förderung vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Ansprüche gewahrt bleiben. Die frühzeitige Beantragung der Förderung erhöht die Chance auf Bewilligung der Mittel. Sind die vorgesehenen Fördertöpfe erschöpft, werden keine weiteren Mittel bewilligt, auch wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.

In diesem Kapitel werden nochmals die nötigen Rahmenbedingungen und viele Tipps für die Verhandlungen mit Finanzinstituten zusammengefasst. Es wird aufgezeigt, wie sich Kredite miteinander vergleichen lassen und welches vermeidbare Risiko die Kreditaufnahme in einer Niedrigzinsphase hat.

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie spielen viele weitere Aspekte rund um die Immobilie eine wichtige Rolle, auf die im Folgenden näher eingegangen werden soll:

Dieser umfangreiche „Anhang“ gliedert sich in drei Unterkapitel, in denen viele hilfreiche und wichtige Materialien zur Verfügung gestellt werden:

Mithilfe der Tabellen kann sich der Leser viele Fragen beantworten: