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2016 | Book

Einflussfaktoren auf die Performance von Immobilien-Direktanlagen

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Björn-Martin Kurzrock untersucht markt- und objektbezogene Einflussfaktoren auf die Performance von Immobilien-Direktanlagen und Bestandteile der Immobilien-Performance. Grundlage ist die Investment Property Databank (IPD/MSCI) mit Total Returns, Netto-Cash-Flow-Renditen und Wertänderungsrenditen von 1.531 Büro-, Handels- und Wohnimmobilien. Da immobilienbezogene Daten schwer zugänglich sind, basieren viele wissenschaftliche Arbeiten auf aggregierten Performanceindices, Mietpreisen oder Leerstandsraten. Der Fokus liegt dann nicht auf Gebäuden, sondern auf Märkten und Nutzungsarten. Der Autor wertet Einzelobjektdaten aus und bezieht georeferenzierte Daten wie Fahrt- und Wegezeiten ein. Die Ergebnisse der Querschnittsanalysen geben Anregungen für eine performanceorientierte Objektselektion im Immobilien-Investmentmanagement.

Table of Contents

Frontmatter
1. Einleitung
Zusammenfassung
Immobilien machen in Deutschland rund 50% des gesamten Netto-Anlagevermögens von mehr als 6,5 Billionen Euro aus. Institutionelle Investoren wie Kapitalanlagegesellschaften (KAGs) mit Immoblien-Publikumsfonds und Immobilien-Spezialfonds, Versicherungsunternehmen, Pensionskassen und Immobilien-AGs halten hierzulande Immobilienbestände im Volumen von rund 350 Mrd. Euro, die von vielen Privatanlegern als wesentlicher Grundstein der Altersabsicherung betrachtet werden. Die Immobilienwirtschaft vollzieht in Deutschland derzeit einen interessanten Wandel. Die Professionalisierung der Branche und der in Deutschland noch junge Bereich der Immobilienökonomie schreiten voran. Über lange Zeit als traditionell und stabil bekannt, begegnet der Immobiliensektor seit einigen Jahren neuen Herausforderungen.
Björn-Martin Kurzrock
2. Grundlagen
Zusammenfassung
Kapitel 2 beginnt mit einer modellhaften Betrachtung des Immobilienmarktes, die Wirkungszusammenhänge zwischen den Immobilien-Teilmärkten und Interaktionen mit anderen makroökonomischen Märkten erklärt. Limitationen bei der praktischen Anwendung, die besonders aus der Annahme effizienter Märkte folgen, werden in Abschnitt 2.2 dargestellt. Die darin beschriebenen Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes und der Nutzungsarten Büro, Handel und Wohnen greifen die Kapitel 3 und 4 auf. Abschnitt 2.3 geht auf Merkmale von Immobilien-Direktanlagen institutioneller Investoren in Deutschland ein, die Erfahrungsobjekt der Arbeit sind, bevor wesentliche Aspekte der Performancemessung erläutert werden. Nach einem Blick auf die Performance des DIX seit 1989 schließt das Kapitel mit einem Zwischenfazit.
Björn-Martin Kurzrock
3. Markt- und Objektfaktoren und Bestandteile der Immobilien-Performance
Zusammenfassung
Die Herleitung von Markt- und Objektfaktoren für die Performance von Immobilien- Direktanlagen erfolgt zuerst für die Marktattraktivität (MA) und anschließend für die Wettbewerbsstärke (WS). WELLNER (2003) und TROTZ (2004) leiten aus Expertenbefragungen Scoring-Modelle ab, die Basis für die Bildung von Indikatoren der Markt- und Objektqualität in den Abschnitten 3.1 und 3.2 sind. Für jeden Indikator wird eine Hypothese über die erwartete Einflussrichtung auf Marktattraktivität bzw. Wettbewerbsstärke und Performance gebildet. Maßstab ist die Wirkung auf die Höhe der erwarteten Mieteinnahmen oder das Wertniveau, die bestimmend für die Immobilien-Performance sind. Hieraus werden Regressionsmodelle für die Nutzungsarten Büro, Handel und Wohnen entwickelt. In einem dritten Schritt werden Total Return, Netto-Cash-Flow-Rendite und Wertänderungsrendite anhand der wesentlichen Performance-Bestandteile modelliert. Die empirischen Auswertungen erfolgen in Kapitel 4.
Björn-Martin Kurzrock
4. Empirische Analyse der Performance von Immobilien-Direktanlagen
Zusammenfassung
Kapitel 4 umfasst nach einer Darstellung des Forschungsdesigns und methodischer Grundlagen in Abschnitt 4.1 die Ergebnisse der empirischen Auswertung entlang der drei untersuchten Nutzungsarten Büro, Handel und Wohnen: Für jede Nutzungsart werden zunächst die Hauptkomponenten der Marktdimension dargestellt, bevor eingehend das Regressionsmodell mit Markt- und Objektfaktoren betrachtet wird. Im Anschluss daran wird der Einfluss der Performance-Bestandteile anhand der Modelle für Netto-Cash-Flow-Rendite, Wertänderungsrendite und Total Return untersucht. Die Modelle für Markt- und Objektfaktoren bzw. Performance-Bestandteile in den drei Nutzungsarten werden einander in Abschnitt 4.5 gegenübergestellt, um nutzungsartenspezifische Besonderheiten aufzuzeigen.
Björn-Martin Kurzrock
5. Fazit der Arbeit und Empfehlungen für das Immobilien-Investmentmanagement
Zusammenfassung
Dieses Kapitel stellt Empfehlungen für das Immobilien-Investmentmanagement anhand von Implikationen für die strategische und taktische Portfolioplanung sowie das operative Immobilien-Management dar, wobei die Ergebnisse aus der empirischen Analyse in einem größeren Kontext betrachtet werden.
Björn-Martin Kurzrock
6. Schlussteil
Zusammenfassung
Obwohl Immobilien einen wesentlichen Teil des volkswirtschaftlichen Gesamtvermögens und insbesondere des Netto-Anlagevermögens ausmachen, wurden Einflussfaktoren auf die Performance von Immobilien-Direktanlagen bisher empirisch wenig untersucht. In Deutschland fehlten Studien mit Einzelobjektdaten in diesem Bereich ganz. Gleichwohl sind die Fragen, welche Faktoren die Performance von Immobilien-Direktanlagen wie beeinflussen, von besonderer Bedeutung für ein erfolgreiches Immobilien-Investmentmanagement. Immobilien-Direktanlagen institutioneller Investoren wiesen in Deutschland über die zurückliegenden 18 Jahre im internationalen Vergleich eine sehr konstante, dafür aber relativ niedrige Performance auf.
Björn-Martin Kurzrock
Backmatter
Metadata
Title
Einflussfaktoren auf die Performance von Immobilien-Direktanlagen
Author
Björn-Martin Kurzrock
Copyright Year
2016
Electronic ISBN
978-3-658-10229-6
Print ISBN
978-3-658-10228-9
DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-658-10229-6