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2013 | Book

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Facility Management

Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung

Authors: Hans-Peter Braun, Martin Reents, Peter Zahn, Patrick Wenzel

Editor: Hans-Peter Braun

Publisher: Springer Berlin Heidelberg

Part of: Springer Professional "Wirtschaft+Technik" , Springer Professional "Technik" , Springer Professional "Wirtschaft"

Table of Contents

About this book

Der Management-Leitfaden zur Einführung und Umsetzung von Facility Management erscheint bereits in der 6. Auflage. Die Neubearbeitung der Themen reicht von der nachhaltigen Gebäudebewirtschaftung über die Problematik bei der Einführung einer elektronischen Gebäudeakte, bis hin zur Produktionssteigerung mit Hilfe eines CAFM-Gebäudeinformationssystems und trägt damit dem heutigen Stand der Technik Rechnung. Das Buch gibt Antworten auf folgende Fragen:

- Welchen Nutzen bietet ein nachhaltiges Facility Management?

- Welche Hürden gilt es bei der Umsetzung und Einführung zu beachten?

- Wodurch werden Kosteneinsparungen erzielt?

- Welche Hilfsmittel und Werkzeuge eignen sich am besten?

Frontmatter

1. Überblick

Zusammenfassung

Kapitel 1 gibt einen Überblick über das Thema Facility Management. Mit diesem Kapitel beginnt ein Rückblick auf die Historie des in den 90er Jahren des letzten Jahrhunderts, von USA nach Deutschland kommenden, neuen Management Themas "Facility Management". Es wird aufgezeigt, wie schwer man sich damals dabei tat und heute zum Teil auch noch tut, dieses umfassende Thema zu definieren und die eigentlichen Leistungsspektren auch organisatorisch abzugrenzen. Herausgearbeitet wird dabei die Idee und Aufgabe des Facility Managements genauso wie der Nutzen und die Herangehensweise. Im Kapitel werden auf leicht verständliche Weise, in erster Linie das Management bzw. die Führungskräfte angesprochen. Auf der Basis einfacher Beispiele wird aufgezeigt, wie wichtig der Einsatz geeigneter Werkzeuge sowie die Organisationsstrukturen für die Systematik ist, um Zeit, Kosten und Arbeit zu sparen. Die wesentlichen Grundüberlegungen des Facility Managements werden angerissen und in den darauf folgenden Kapiteln vertieft.

Hans-Peter Braun

2. Dokumentation des Gebäudebestands

Zusammenfassung

Größere Neubauprojekte, Umbaumaßnahmen und Sanierungen werden heutzutage in der Regel von Projektmanagern betreut. Der Projektmanager unterstützt und berät den Bauherrn bei dessen Aufgaben. Aus der Ergebnisverantwortung für die Projektabwicklung lassen sich folgende Bauherrenaufgaben und somit Aufgaben des Projektmanagers ableiten: Aufbau der Projektstruktur und des Vertragswesens; Definition der Zielvorgaben für Zweck und Umfang der Bauaufgabe; Entscheidungsfindung und Entscheidungssicherung; Sicherstellen der Genehmigungsfähigkeit; Überwachen der Termin-, Kosten- und Qualitätsziele; Sicherstellen der Finanzierung und Vermarktung. Auch die Gebäudedokumentation ist dabei eines der großen Ziele.

Hans-Peter Braun

3. Nutzungsmanagement mit CAD-gestützten Informationssystemen

Zusammenfassung

Facility Management besteht aus einer Vielzahl von Aufgaben, die je nach Interessensituation nicht immer alle umgesetzt werden müssen. Die unterschiedlichen Interessen ergeben sich aus den verschiedenen Zielgruppen, die Informationen benötigen. CAD bildet eine der wichtigsten Voraussetzungen, um den verschiedenen Interessen gerecht zu werden. Es liefert die Grundrissgrafiken, stellt Flächendaten zur Verfügung und visualisiert Ausstattungsmerkmale und Mitarbeiterbelegung. Im Zusammenspiel mit einer Datenbank bildet es die Grundvoraussetzung für ein effektives Gebäudemanagement.

Hans-Peter Braun

4. Praxistips zur Einführung von Facility Management

Zusammenfassung

Aufgrund der vielfältigen, verschiedenen Aufgaben, die im Rahmen des Facility Managements umgesetzt werden, gibt es entsprechend viele Schnittstellen zwischen unternehmensinternen Bereichen und Mitarbeitern, aber auch zu externen Dienstleistern. Die Abhängigkeiten und Berührungspunkte der einzelnen Bereiche zum Facility Management sind eng verzahnt. Um den nötigen Einfluss auf alle Beteiligte zu haben, sollte Facility Management entsprechend weit oben in der Unternehmenshierarchie angesiedelt sein.

Hans-Peter Braun

5. Praxistips zur Einführung eines Gebäudeinformationssystems

Zusammenfassung

Bei der Einführung eines Gebäudeinformationssystems handelt es sich um eine sehr komplexe und hochintegrierte Aufgabe mit vielen Anbindungen. Schnittstellen zu kaufmännischen Applikationen sind gewünscht. Themen wie Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung, die Integration oder der Zugriff auf die Gebäudeleittechnik, Kommunikationsanlagen und die Bildung von Kennwerten für das Energiemanagement sind abzudecken.

Hans-Peter Braun

6. Ausblick

Zusammenfassung

Wer kennt die Geschichte zum Turmbau zu Babel nicht? Schon im Alten Testament sprachen die Menschen unterschiedliche Sprachen und fanden keine gemeinsame Basis für ihre Kommunikation. Ähnliche Ansätze sind im übertragenen Sinne beim Facility Management festzustellen. Die Randbedingungen sind zwar andere, aber mangels zielgerichteter Kommunikation und gemeinsamem Verständnis scheiterte auch im Facility Management schon so manches Projekt. Spricht man mit fünf verschiedenen Personen über das Thema Facility Management, so erhält man in der Regel auch fünf verschiedene Meinungen.

Hans-Peter Braun

7. Gebäudemanagement

Zusammenfassung

Die nach wie vor angespannte wirtschaftliche Lage im globalen Wettbewerb von Unternehmen und anhaltend knappe Kassen in öffentlichen und privaten Organisationen macht ein optimales Gebäudemanagement als Teil des Facility Management und des alle Bereiche umfassenden CREM (Corporate Real Estate Management) verstärkt zum Gegenstand von Fragen zur Wirtschaftlichkeit und zum Umweltschutz. Daneben stehen Werterhalt, hohe Verfügbarkeit und flexible Nutzungsfähigkeit bei der Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden im Fokus der Betrachtung. Die Immobilie in Wirtschaft und Verwaltung wird zum Produktionsfaktor und damit verbinden sich alle Fragen der Rationalisierung durch Qualitätsverbesserung, Ablaufoptimierung, Kostensenkung etc. In unterschiedlichen Erhebungen hat sich gezeigt, dass die Betriebskosten einer Immobilie nach etwa 7 Jahren über die Anschaffungskosten steigen. Die Richtigkeit dieser Erhebungsergebnisse hängt indes davon ab, was unter dem Begriff „Betriebskosten“ verstanden wird: Wenn Kapitalkosten mit eingerechnet werden, so kann das Ergebnis anders aussehen. Unabhängig davon: Gebäudemanagement lohnt sich in jedem Falle, denn in einzelnen Kostenarten der Gebäudebewirtschaftung, wie etwa bei der Heizenergie, sind durchaus Einsparpotentiale von über 30 % erreichbar. Der Rationalisierungseffekt im Gebäudemanagement liegt vor allem in der Aktivierung und besseren Ausnutzung vorhandener Ressourcen.

Peter Zahn

8. Nachhaltiges Facility Management – Nachhaltigkeit im Lebenszyklus von Gebäuden

Zusammenfassung

Der Begriff „Nachhaltigkeit“ erfuhr in den letzten Jahren eine breite Verwendung in allen denkbaren Zusammenhängen – weit über die ursprüngliche Forstwirtschaftsidee hinaus – nur soviel Holz zu ernten, wie dessen Nachwachsen sichergestellt werden kann. Nachhaltiges Facility Management wird häufig in drei Kategorien unterteilt: Ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeit.

Ökologische Nachhaltigkeit hat die Erhaltung und ggf. auch die Erhöhung der natürlichen Ressourcen zum Ziel. Dies kann beispielsweise durch eine Minimierung des Ressourcenverbrauchs, durch eine gesteigerte Energieeffizienz oder durch die Verwendung von erneuerbaren Energien und Rohstoffen erreicht werden. Ökonomische Nachhaltigkeit dreht sich primär um die Erhaltung und ggf. auch die Erhöhung des physischen Kapitals. Dies wird idealerweise realisiert, indem die Investitionen mindestens die gegenüberstehenden Abschreibungen ausgleichen. Soziale Nachhaltigkeit definiert ihre Zielsetzung in der Erhaltung bzw. Erhöhung des Humankapitals eines Unternehmens. Das Humankapital setzt sich aus dem Know-how und der Motivation der einzelnen Mitarbeiter zusammen.

Peter Zahn

9. Konzeption und Einführung einer Elektronischen Objektakte

Zusammenfassung

Die Fraport AG hat 2008 die Einführung einer Elektronischen Objektakte beschlossen und den Verfasser mit der Umsetzung dieses Vorhabens betraut. Im Projektverlauf hat sich schnell eine hohe Aktualität des Themas gezeigt und auch auf Fachverbandsebene ist das Vorhaben auf großes Interesse gestoßen. An mehreren Stellen wurden nämlich parallel Standards für eine strukturierte Gebäudedokumentation erarbeitet, von denen aber Fraport aufgrund des eigenen Fortschrittes leider keinen Gebrauch mehr machen konnte.

Der Verfasser nimmt das Projekt zum Anlass für diesen praktisch orientierten Beitrag. Entlang der wesentlichen Stationen des Projektverlaufs beschreibt er die inhaltlichen Herausforderungen und die dazu erarbeiteten Lösungen zusammen mit den gewonnenen Erfahrungen. Dabei beschränkt sich dieser Beitrag nicht auf die handwerklich-technischen Aspekte, sondern nimmt zusätzlich eine Change-Management-Perspektive ein: Hier geht es um die sogenannten „weichen Faktoren“, ohne die auch die „härtesten Fakten“ nicht wirksam ins Werk gesetzt werden können.

Patrick Wenzel

10. Energiemanagement

Zusammenfassung

Der sorgsame Umgang mit dem Rohstoff „Energie“ und seinem Abfallprodukt, dem klimaschädlichen Kohlendioxid, wird immer wichtiger. Verbraucht wird Energie vor allem in Gebäuden: Für die Heizung im Winter und die Klimaanlage im Sommer, für technische Anlagen und zur Beleuchtung von Räumen. Verantwortlich ist somit der Facility Manager. Aber nebenbei ist das kaum noch machbar. Immer öfter benennen Organisationen deshalb Spezialisten als „Energie-Beauftragte“ oder „Energiemanager“. Die müssen das Energiemanagement als systematischen Prozess einführen und regelmäßige Verbesserungen umsetzen.

Martin Reents

11. Produktivitätssteigerung durch CAFM-Lösungen

Zusammenfassung

Modernes Facility Management versteht sich als Dienstleistung, die in einem kontinuierlichen Prozess erbracht und laufend verbessert wird. Das Ziel ist, die Produktivität zu steigern. Damit beschäftigt sich Abschnitt 11.1. Dieses Verbesserungsprogramm ist nicht ohne Hilfsmittel möglich. Software entwickelt sich zum wichtigsten Werkzeug für einen Facility Manager: Damit standardisiert er den Prozess, sichert die Qualität der Ergebnisse und findet Ansätze für Verbesserungen. Die Schlüsselrolle der IT wird in Abschnitt 11.2 beschrieben. In den Abschnitten 11.3 bis 11.5 wird die praktische Umsetzung erläutert, insbesondere anhand der beiden Kernprozesse „Instandhaltung“ und „Flächenmanagement“. Im letzten Abschnitt gehen wir schließlich auf einige neuere technologische Innovationen ein (zum Beispiel mobile Technologien, Schnittstellentechnologien, Cloud-Computing). Sie führen seit einigen Jahren zu einer rasanten Beschleunigung des Produktivitätsfortschritts im Facility Management.

Martin Reents

12. Strukturwandel in der Immobilienwirtschaft

Zusammenfassung

Die Bau- und Immobilienwirtschaft durchlebt derzeit den stärksten Wandel ihrer Geschichte: Immobilienvermögen werden in spezialisierten Immobilienunternehmen gebündelt. Immobilienbezogene Abläufe werden in einem umfangreichen Business Process Reengineering radikal verbessert. Ermöglicht werden die Prozessoptimierungen durch Software, mit der alle Prozesse über den gesamten Immobilien Lebenszyklus hinweg gemanagt werden.

Martin Reents

Title: Facility Management
Authors: Hans-Peter Braun
Martin Reents
Peter Zahn
Patrick Wenzel
Editor: Hans-Peter Braun
Publisher: Springer Berlin Heidelberg
Electronic ISBN: 978-3-642-39083-8
Print ISBN: 978-3-642-39082-1
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-642-39083-8