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About this book

Die Kenntnis der Bedeutung und korrekten Ausweisung von Flächen sind für das Facility Management einer Immobilie von großer Bedeutung.Dieses Buch führt in die Thematik des Flächenmanagements ein und gibt Aufschluss über richtige Ausweisung von Flächen in der Praxis. Für die wirtschaftliche Betrachtung einer Immobilie sind diese Angaben eine entscheidende Grundlage. Sie dienen zur Aufstellung des Raumprogramms, zur Kalkulation von Baukosten sowie zur Ermittlung der Einnahmen und Bewirtschaftungskosten. Flächenstandards, -flexibilität und -effizienz sind nicht nur in der gewerblichen Immobilienwirtschaft von Bedeutung. Das Benchmarking zur Bewertung von Flächen und Flächenkosten, die interne Leistungsverrechnung und die IT-Unterstützung für ein funktionierendes Flächenmanagement sind weitere wichtige Aspekte, die in diesem Buch behandelt werden.

Table of Contents

Frontmatter

Kapitel 1. Ziele/Zielgruppen

Zusammenfassung
Flächen bilden die Basis jeglicher Wertschöpfung in der gewerblichen Immobilienwirtschaft. Dabei werden bereits in der Projektentwicklungs- und der Planungsphase die wesentlichen Grundlagen für einen nachhaltigen Projekterfolg gelegt. Wegen der steigenden Kosten für die Flächenbereitstellung und die Flächenbewirtschaftung kommt der Optimierung des Verhältnisses zwischen flächenbedingten Kosten, Flächenverbrauch je Arbeitsplatz und der Wertschöpfung aus der Fläche über den gesamten Lebenszyklus hinweg große Bedeutung zu.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 2. Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Zusammenfassung
Im Rahmen des Flächenmanagements ist die Kenntnis der Baunutzungsverordnung (BauNVO) von entscheidender Bedeutung, denn hier wird insbesondere über die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) festgelegt, wie viel Fläche (von Gebäuden/baulichen Anlagen) auf einem Baugrundstück realisiert werden kann. Dies ist nicht nur für den Neubau von Interesse, sondern auch für die Nachverdichtung im Bestand. Zu beachten ist, dass jeweils die BauNVO gilt, die zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung des betreffenden Bebauungsplans (B-Plan) nach § 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) in Kraft ist.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 3. DIN 277-1

Zusammenfassung
Die DIN 277-1 „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen – Teil 1: Hochbau“ (01/2016) ist für die Immobilienwirtschaft von entscheidender Bedeutung, da durch ihre Vorgaben die Flächen und Rauminhalte eines Bauwerks neutral und ohne eine Bewertung klar definiert und erfasst werden. Die ermittelten Flächen und Rauminhalte dienen als Basis für die Kostenermittlung.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 4. Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Zusammenfassung
Die Wohnfläche ist die entscheidende Kennzahl zur Bestimmung der Wirtschaftlichkeit von Wohnungsbauten. Sie dient u. a. der Ermittlung von Miet- und Kaufpreisen, des Immobilienwerts, der Betriebskosten und der Modernisierungsumlagen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist verbindlich anzuwenden, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) berechnet wird, kann aber auch im freifinanzierten Wohnungsbau angewendet werden, sofern die Mietvertragsparteien nicht ausdrücklich eine andere Berechnungsmethode vereinbart haben, ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung näherliegend ist.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 5. Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG)

Zusammenfassung
Nach einer Schätzung von bulwiengesa Anfang 2015 liegt allein der Wert der Büroflächen in Deutschland bei rund 735 Mrd. €. Diese Zahl unterstreicht einmal mehr die Bedeutung dieses Nutzungssegments und auch die Notwendigkeit einer Flächenermittlung, auf Basis derer eine Bewertung der Flächen stattfinden kann. Die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) erfüllt diese Anforderungen und ist mittlerweile zum Marktstandard geworden. Sie trägt zur Markttransparenz bei und ermöglicht die Analyse und den Vergleich von Immobilien.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 6. Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W)

Zusammenfassung
Die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) wird auf dem Immobilienmarkt immer stärker angenommen. Grund für diese Akzeptanz ist die unkomplizierte und klare Vorgehensweise bei der Ermittlung der Flächen mittels dieser Regelung. Darüber hinaus ist die Wohnflächenverordnung nur für den geförderten Wohnungsbau verbindlich – für den freifinanzierten Wohnungsbau gibt es mit Ausnahme der MF/W keine spezifische Flächenermittlungsart.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 7. IPMS: Bürogebäude

Zusammenfassung
Die heutige Immobilienwirtschaft agiert global. Die dafür notwendige Transparenz – z. B. bei der Angabe von Flächen zur Bewertung einer Immobilie – ist jedoch vor dem Hintergrund nationaler Normen, Richtlinien oder Gesetze nicht einfach zu erreichen. Um die daraus hervorgehende Probleme zu lösen, gründete sich 2013 die International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) mit dem Ziel, „(…) einen gemeinsamen internationalen Standard für Flächenermittlungen im Immobilienbereich zu erarbeiten“.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 8. DIN EN 15221-6

Zusammenfassung
Die DIN EN 15221-6 (12/2011) „Flächenbemessung im Facility Management“ ist Teil einer Normenreihe, die das Ziel hat, „FM Organisationen Leitlinien anzubieten, mit denen sie ihre FM Prozesse entwickeln und verbessern können (…)“.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 9. Flächenkosten

Zusammenfassung
Der Begriff „Flächenkosten“ wird als Oberbegriff für die Bereitstellungs- und Bewirtschaftungskosten von Flächen verwendet.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 10. Schnittstellen DIN 277-1 und DIN 276 – ein Exkurs

Zusammenfassung
In diesem Kapitel wird der Zusammenhang von DIN 277-1 (01/2016) und DIN 276 in Bezug auf die vorzunehmenden Kostenermittlungen untersucht. Die DIN 276 (12/2018) „Kosten im Bauwesen“ fasst die bisherigen Normen aus dem Jahr 2008 „Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau“ bzw. 2009 „Kosten im Bauwesen – Teil 4: Ingenieurbau“ zusammen. Die Regelungen der DIN 277-3 (04/2005) „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau – Teil 3: Mengen und Bezugseinheiten“, die noch Bezug nimmt auf die vorausgehenden Fassungen der aktuellen DIN 277-1, wurden mit Geltungsbeginn der neuen DIN 276 übernommen.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 11. Begründeter Flächenbedarf vs. verfügbares Flächenangebot

Zusammenfassung
Gleich, ob bei einer Belegungsplanung in einem Neubau oder einer geplanten Flächenverdichtung im Bestand: Die frühzeitige, idealerweise digitale Aufbereitung von Informationen zum verfügbaren strukturierten Flächenangebot und dem durch einen Flächenstandard gestützten begründeten Flächenbedarf des Unternehmens oder der Organisation hilft maßgeblich bei
  • der objektiven Bewertung von Ist-Situationen und dem Erkennen von Potenzialen sowie bei
  • der Durchführung von Planungen für Neubelegungen, die zu einer Entscheidungssicherheit des Managements im Umgang mit dem Flächenportfolio führt.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 12. Flächeneffizienz

Zusammenfassung
Flächeneffizienz bedeutet nicht, mit so wenig Fläche wie möglich auszukommen, sondern einen begründeten Bedarf mit dem verfügbaren oder geplanten Flächenangebot bestmöglich zusammenzuführen.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 13. Benchmarking

Zusammenfassung
Nach der GEFMA-Richtlinie 250 ist Benchmarking „(…) ein kontinuierlicher Lernprozess, bei dem die strategische Ausrichtung, Strukturen, Prozesse, Leistungen, Qualitäten und die daraus entstehenden Kosten und Ressourcenverbräuche von Immobilien und immobilienbezogenen Leistungen an einer Vergleichsbetrachtung, etwa der maximal erreichbaren Leistung (‚Best Practice‘), verglichen werden“. Benchmarking im Flächenmanagement versucht dabei, die unterschiedlichen Interessenslagen und Anforderungen in diesem heterogenen, oftmals intransparenten Umfeld auf eine einheitliche Basis zu stellen, um einen Vergleich zwischen unterschiedlichen Gebäuden und Leistungen zu ermöglichen.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

Kapitel 14. IT-Unterstützung des Flächenmanagements

Zusammenfassung
Die effiziente Nutzung der Flächenressourcen erfordert zwingend eine angemessene IT-Unterstützung. In welcher technischen Ausprägung diese gewährleistet wird, entscheidet neben dem verfügbaren Know-how auch die Größe und Struktur des Flächenportfolios. Die digitale Gegenüberstellung von begründeten Flächenbedarfen und einem geplanten oder verfügbaren Flächenangebot zeigt schnell und transparent Potenziale im Bestand auf.
Regina Zeitner, Michael Marchionini, Günter Neumann, Heike Irmscher

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