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2010 | Book

Einleitung Read chapter Read first chapter

Immobilien und Steuern

Kompakte Darstellung für die Praxis

Author: Jürgen Lindauer

Publisher: Gabler

Part of: Springer Professional "Wirtschaft+Technik" , Springer Professional "Wirtschaft"

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About this book

Die steuerliche Beratung von Vorgängen im Zusammenhang mit Immobilien stellt ein komplexes, steuerartenübergreifendes Themengebiet dar. Der Rechtsanwender muss hierbei neben den Ertragsteuern (Einkommen-, Gewerbe-, Körperschaftsteuer), die Verkehrsteuern (Umsatz-, Grunderwerbsteuer) und auch die Substanzsteuern (Erbschaft/Schenkung-, Grundsteuer) berücksichtigen. Das Buch erläutert praxisnah alle relevanten Steuern, die bei Erwerb, Vermietung und Veräußerung von Immobilien anfallen.

Table of Contents

Frontmatter

Allgemeiner Teil

A. Einleitung
Zusammenfassung
Der Begriff der Immobilie entstammt nicht dem Steuerrecht und hat daher auch keine steuerspezifische Bedeutung. Im allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter „Immobilie“ ein Grundstück ohne oder sofern eine Bebauung gegeben ist mit einem oder mehreren darauf befindlichen Gebäuden sowie deren Zubehör. Gemeinhin werden auch Gebäude unabhängig von einem Grundstück als „Immobilie“ bezeichnet.
Jürgen Lindauer
B. Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen
Zusammenfassung
Aus jeder der o.g. Besteuerungsphasen (Erwerb, Nutzung, Veräußerung) können sich steuerpflichtige Tatbestände ergeben. Die nachfolgende Darstellung soll eine erste Einführung in die Besteuerung von Immobilienvermögen geben. Zur leichteren Lesbarkeit wurde weitestgehend auf einen Quellennachweis verzichtet. Die Einzelthemen werden vertiefend nochmals im § 2 Besonderer Teil behandelt.
Jürgen Lindauer
C. Finanzierung der Immobilie
Zusammenfassung
Bei Erwerb einer Immobilie spielt deren Finanzierung eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich kann eine Immobilie mit Eigen- oder Fremdkapital finanziert werden, wobei die reine Eigenkapitalfinanzierung in der Praxis eher die Ausnahme darstellt. In der Praxis erfolgt die Fremdfinanzierung von Immobilien meist durch Aufnahme eines langfristigen Darlehens unter Einräumung von Sachsicherheiten z.B. in Form von Hypotheken oder Grundschulden.
Jürgen Lindauer
D. Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht
Zusammenfassung
Aus steuerlicher Sicht kann das Wirtschaftsgut „Grundstück“ aus mehreren Bestandteilen bestehen, die unterschiedlich behandelt werden. So besteht ein bebautes Grundstück grundsätzlich aus den Wirtschaftsgütern „Grund/Boden“ und „Gebäude“. Eine planmäßige AfA ist z.B. nur bei den Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes möglich.
Jürgen Lindauer
E. Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum
Zusammenfassung
Nachdem die sachliche Abgrenzung der Immobilie vorgenommen wurde, gilt es nun der Frage nachzugehen, bei welcher Person die Immobilie zu erfassen ist, d.h. wem diese für steuerliche Zwecke zuzurechnen ist. Dies kann u.a. für die Frage maßgebend sein, wer das Wirtschaftsgut bilanzieren muss bzw. wer zur Geltendmachung der Absetzung für Abnutzung (“AfA„) berechtigt ist. Hieraus ergibt sich auch die Steuerschuldnerschaft bei der Grundsteuer.
Jürgen Lindauer
F. Bewertung von Immobilien
Zusammenfassung
Für Immobilien existiert im Steuerrecht kein einheitlicher Bewertungsmaßstab. So folgt das Ertragsteuerrecht in weiten Teilen den handelsrechtlichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.
Jürgen Lindauer

Besonderer Teil

Frontmatter
A. Direktinvestition
Zusammenfassung
Im Rahmen der Direktinvestition, d.h. des unmittelbaren Erwerbs einer Immobilie durch eine natürliche Person wird zunächst auf die Besteuerung des Erwerbsvorgangs, getrennt nach den verkehrsteuerlichen (GrESt, USt) und ertragsteuerlichen Aspekten, eingegangen.
Jürgen Lindauer
B. Indirekte Investition
Zusammenfassung
Im folgenden Abschnitt werden die indirekten Beteiligungsformen näher beleuchtet. Damit sind die Fälle gemeint, in denen eine Immobilie indirekt über eine Gesellschaftsbeteiligung gehalten wird. Dargestellt werden die Beteiligungen über eine Personengesellschaft und eine Kapitalgesellschaft als die beiden Eckpunkte der systemtragenden Transparenz- und Trennungsprinzipien.
Jürgen Lindauer
C. Unentgeltliche Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder von Todes wegen
Zusammenfassung
Nachfolgender Abschnitt beschäftigt sich mit den steuerlichen Auswirkungen der unentgeltlichen Übertragung einer Immobilien entweder zu Lebzeiten oder von Todes wegen auf eine andere natürliche Person. Es wird dabei unterstellt, dass sowohl Erblasser/Schenker sowie Erwerber und auch die Immobilie im Inland ansässig bzw. belegen sind.
Jürgen Lindauer
D. Immobilienprodukte
Zusammenfassung
Neben dem direkten Investment bietet sich aus unterschiedlichen Gründen auch die indirekte Immobilienanlage über ein Immobilienprodukt an. Am Markt haben sich indirekte Immobilienanlagen (offene/geschlossene Fonds, G-REIT, Immobilien-AG) herausgebildet, welche im Vergleich zu einer Direktanlage in Immobilien wesentlich fungibler und mit geringeren Transaktionskosten verbunden sind. Auch ermöglichen indirekte Immobilienanlagen gegenüber einer Direktanlage eine bessere Risikostreuung und eine Beteiligung an Immobilienvermögen auch mit kleinerem Kapitaleinsatz.
Jürgen Lindauer
E. Internationale Immobilienbesteuerung
Zusammenfassung
Immobilieninvestitionen sind nicht nur auf dem Sitzstaat des Investors beschränkt, sondern können auch grenzüberschreitend erfolgen. Damit wird der Investor zusätzlich mit dem Steuerrecht eines anderen Staates konfrontiert.
Jürgen Lindauer
Backmatter
Metadata
Title
Immobilien und Steuern
Author
Jürgen Lindauer
Copyright Year
2010
Publisher
Gabler
Electronic ISBN
978-3-8349-8892-8
Print ISBN
978-3-8349-2186-4
DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-8349-8892-8