Wie Immobilieninvestitionen strukturiert werden

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Noch nie war das so genannte "Betongold" so begehrt, wie in den vergangenen Jahren. Ob Büroimmobilien oder private Wohnungsräume: Der Immobilienmarkt ist derzeit davon geprägt, dass beliebte Objekte rar und die Nachfrage groß ist. Auch viele Unternehmen haben in den vergangenen Jahren hier Investitionen getätigt. Der wirtschaftliche Erfolg lässt sich sehen: Mit Vermietungseinkünften wurden nicht gerade wenige Einnahmen erzielt.

Springer-Autor Andreas Goepfert erklärt in seinem Buchkapitel "Strukturierung von Immobilieninvestitionen" die wichtigsten Faktoren, die Käufer und Verkäufer beachten sollten (Seite 97): "Die Strukturierung der Akquisition einer Einzelimmobilie oder eines Portfolios – wie aber auch einer Projektentwicklung – wird durch drei Faktoren determiniert: durch den Gegenstand selbst und die an ihm bestehenden rechtlichen Verhältnisse, durch die vom Verkäufer vorgegebene Struktur und schließlich durch die vom Käufer gewählte für ihn günstigste Struktur, die wiederum maßgeblich von seiner Investitionsstrategie und dazugehörigen steuerlichen Erwägungen bestimmt ist."

Erster Faktor: Das Immobilienobjekt 

Goepfert verweist darauf, dass zum einerseits entscheidend ist, welche Eigentumsform übertragen wird. So ist beispielsweise Volleigentum oder auch nur Teileigentum denkbar. Andererseits ist relevant, wie das Objekt übertragen wird: Share Deal oder Asset Deal? Bei einem Share Deal werden Anteile an einer Grundstücksgesellschaft erworben. Dies kann eine Kapitalgesellschaft oder auch eine Personengesellschaft sein. Bei einem Asset Deal wiederum erwirbt der Käufer selbst das Rechte an dem Immobilienobjekt – ohne eine Gesellschaft zwischenzuschalten.

Zweiter Faktor: Vorgegebene Struktur des Verkäufers 

Die Akquisitionsstruktur (Asset oder Share Deal) wird vom Verkäufer vorgegeben. Welche Form für ihn vorteilhafter ist, hängt davon ab, was er konkret veräußern möchte. So führt Goepfert beispielsweise an (Seite 103): "Der Asset Deal wird aus Sicht des Verkäufers zwingend, wenn er lediglich einzelne Assets aus einer bestehenden Gesellschaft heraus verkaufen will, die umfangreichen weiteren Grundbesitz hält."

Dritter Faktor: Die Interessen des Käufers 

Der Käufer einer Immobilie muss sich an die vorgegebene Struktur des Verkäufers halten. Goepfert weist darauf hin, welche Motivation beim Käufer im Vordergrund steht und betont, dass die Strukturierung einer derartigen Immobilieninvestition häufig vor allem unter steuerlichen Aspekten betrachtet wird. Besonders die Folgen in Hinblick auf Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer werden analysiert. Doch auch die eigentliche Investitionsstrategie ist ausschlaggebend. Die Wahl der Strategie hängt von Risikogewichtung und Renditeerwartung ab. Nicht zuletzt muss zudem eine Entscheidung bei der Finanzierungsstrategie gewählt werden. Gerade hier ist häufig Beratung nötig. Unternehmen sollten sich deshalb mit ihren Finanz- und Steuerexperten abstimmen und auch den Bankberater mit ins Boot zu nehmen, damit die Immobilienanlagen auf Dauer erfolgreich sind.