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25-05-2018 | Immobilienfinanzierung | Im Fokus | Article

Crowdfunding bei Immobilieninvestments

Author:
Christoph Berger

Laut einer aktuellen Studie ist Crowdfunding, also die Schwarmfinanzierung, endgültig auch bei Immobilieninvestments angekommen – vor allem bei Projektneuentwicklungen sowie im Segment der Wohn- und Büroimmobilien.

Jeder vierte befragte Investor und Projektentwickler plant laut der Immobilien-Crowdfunding-Studie von EY Real Estate ein Crowdfunding. Dabei mache das Crowdkapital, so 79 Prozent der 64 befragten Unternehmen, oft weniger als ein Viertel des gesamten Eigenkapitals aus.

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Mit den Verhältnissen von Kapitalanteilen hat sich auch Anne Hackel im Kapitel "Immobilienfinanzierung" des Springer-Fachbuchs "Architekturpraxis Bauökonomie" auseinandergesetzt. Sie schreibt, dass bei Immobilienfinanzierungen, insbesondere bei eher riskanteren Projektentwicklungen, die Aufnahme von klassischem Fremdkapital alleine nicht mehr ausreiche, um den gesamten Kapitalbedarf zu decken. So bringe der Projektentwickler, Bauträger oder Bauherr meist nur wenig Eigenkapital aus Risikovermeidungsgründen mit ein. Oft werde sogar eine eigens dafür geschaffene Projektgesellschaft mit geringer Eigenkapitalausstattung gegründet – wobei die finanzierende Bank aber gerade aufgrund des höheren Risikos nicht mehr als 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes bereitstellen werde. Eher weniger. "Dafür braucht es die sogenannte Mezzanine Finanzierung. Diese ist eine Mischform zwischen Fremd- und Eigenkapital, je nach Ausgestaltung ähnelt sie mehr dem EK oder FK", schreibt sie. Diese Finanzierungsarten seien sehr unterschiedlich beschaffen und vielfältig. Und Hackel weiter: "Neue Formen, wie beispielsweise Crowdinvesting, entwickeln sich ständig. Oft ist die Verzinsung aufgrund des steigenden Risikos höher als bei klassischem Fremdkapital oder es gibt eine Gewinnbeteiligung (Equity Kicker) und der Kapitalgeber bekommt teilweise Mitspracherechte."

Crowdfunding-Plattformen sollten selbst auch investieren

Die für die Studie befragten Investoren kommen mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass die Eigenkapitalquote der Immobilienprojektentwickler bei tendenziell mehr als 15 Prozent liegen sollte. Im Vergleich dazu geben sich die Mehrzahl der Projektentwickler und auch der Crowdfunding-Plattformen selbst mit zehn Prozent und weniger zufrieden. Paul von Drygalski, Executive Director des Beratungsunternehmens, empfiehlt, dass die Plattformen selbst mit ins Investment gehen sollten. Das sei zum ein Bekenntnis zu den von ihnen gemachten Angeboten, zum anderen ein weiterer Anreiz für die Investoren.

Oftmals, so die EY-Studie, kämen abseits des Crowdfundings noch die Vermögensverwalter wohlhabender Familien, die sogenannten Family Offices, als zusätzliche Anleger ins Spiel. Dass Crowdkapital durch institutionelles Geld ergänzt werden kann, glauben hingegen nur zehn Prozent der Befragten. Dann schon eher Private Equity.

Die Suche nach der attraktiven Rendite

Und was die Verzinsung betrifft, so kommt das Beratungsunternehmen zu einem etwas abweichenden Ergebnis als Anne Hackel. "Aus Sicht der meisten Investoren und Projektentwickler sind Aufwand und Konditionen für die Kapitalbeschaffung ähnlich gelagert wie bei einer konventionellen Finanzierung", sagt von Drygalski. Gerade professionelle Investoren würden zudem eine attraktive Rendite durch Crowdfunding suchen.

Und noch einige Ergebnis der Befragung: Typische Beteiligungen sind bereits nach ein bis zwei Monaten schwarmfinanziert; als erstes Kriterium für die Verlässlichkeit der Beteiligungsangebote fordern Investoren, Projektentwickler und Plattformen übereinstimmend, dass ein Kapitalmarktprospekt vorhanden sein muss – der Standort, vorzugsweise eine der Top-7-Städte, spiele ebenfalls eine entsprechende Rolle.

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