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Professor Sebastian Botzem vom Institut für Interkulturelle und Internationale Studien der Universität Bremen untersuchte zusammen mit dem Wirtschaftswissenschaftler Leonhard Dobusch von der Universität Innsbruck die Mechanismen hinter Kreditvergaben im Immobilienbereich - um die Wohnimmobilienfinanzierung geht es auch im gleichnamigen Kapitel des Springer-Fachbuchs "Wohnimmobilien", um die "Kapitalbeschaffung (Finanzierung), Steuer" im Springer-Fachbuch "Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft".
Den Fokus ihrer Untersuchungen, deren Ergebnisse im Journal "Accounting, Organizations and Society" vorgestellt wurden, legten sie auf Vorgänge in Immobiliengeschäften, bevor es zu einer Spekulationsblase kommt beziehungsweise die dazu führen können. Dazu analysierten sie das Zusammenwirken von Immobilienunternehmen und professionellen Dienstleistern wie Banken, Maklern oder Wirtschaftsprüfern.
Schnelle Gewinne stehen im Vordergrund
Ihnen allen sei gemein, dass sie von steigenden Preisen am Immobilienmarkt profitieren und vermehrt basierend auf Finanzmarktlogiken in Form von "finanzialisierten Geschäftsmodellen" agieren. Zudem stellten die Forscher am Beispiel eines europaweit agierenden, deutschen Immobilienunternehmens dar, welche Mechanismen im Immobilienmarkt die Gefahr einer sich selbst nährenden Blase befördern.
Während es Privatperson vor allem interessiert, was sie eine Finanzierung effektiv kostet, sieht die Situation aus Sicht der Banken sowie anderer Finanzmarktdienstleister ganz anders aus: Laut den Untersuchungen spielen Krediterrichtungsgebühren für sie am Immobilienmarkt eine zentrale Rolle. "Nachhaltigkeit steht bei diesen nicht im Vordergrund, sondern schnelle Gewinne, die weitere Investitionen ermöglichen. Von Anfang an ist das Ziel, nicht die nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien, sondern der Aufbau eines möglichst großen Immobilienportfolios", so Dobusch.
Gebühren sind attraktiv
Dabei sei folgender Ablauf üblich: Beim initialen Einstieg in das Immobiliengeschäft in großen Maßstäben vergebe die hauptfinanzierende Bank zunächst den "senior loan", also den Hauptkredit. Dieser decke üblicherweise etwa 80 bis 85 Prozent der Gesamtsumme. 15 bis 20 Prozent müssten dann aus anderer Quelle finanziert werden. Diese noch fehlende Summer würde meist nicht durch Eigenkapital gedeckt, sondern durch den Erhalt von Hochrisikokrediten.
Ab diesem Moment die Akteure im Immobilienbereich das eigentliche Ziel verfolgen: die Refinanzierung der Kredite. Steigende Preise vorausgesetzt, werde die Immobilie nach wenigen Jahren neu bewertet und mit einem entsprechend höheren Kredit neu finanziert. Ein Verkauf finde dabei nicht statt, der Refinanzierungskredit spüle zusätzliches Geld in die Kassen, das wiederum für weitere Ankäufe verwendet werden könne.
Laut den Wissenschaftlern sind die Refinanzierungen in dieser Form für beide Seiten profitabel – besonders für Finanzdienstleister. Dobusch erklärt: "Immobilienunternehmen können die Differenzen aus den höheren Krediten für die Eigenkapitallücke – die genannten 15 bis 20 Prozent – beim nächsten Immobilienkauf nutzen. Banken wiederum behalten bei jeder neuen Kreditvergabe Gebühren ein, deren Höhe sich prozentuell im gesamten Transaktionsvolumen niederschlägt und als sofortige Einnahme verbucht werden kann. Diese Tatsache macht die Krediterrichtungsgebühren so attraktiv, dass sie so hoch wie möglich geschraubt werden."
Anreize für langfristiges Handeln
Daher seien weniger die Zinsen interessant, sondern vielmehr die sofort anfallenden Gebühren. In der Fallstudie beziffern die Wirtschaftswissenschaftler die Höhe dieser an die verschiedenen Akteure ausgeschütteten Gebühren mit bis zu zehn Prozent des Gesamtvolumens des Kredites; sowohl die Bank als auch zahlreiche andere Stakeholder wie beispielsweise Notare und Makler würden unmittelbar profitieren. Damit werde die Kreditvergabe für Banken und andere Finanzienstleister wichtiger als die Zins- und Kreditrückzahlung über die Laufzeit hinweg. "Zudem sprechen wir hier von einem komplett fremdfinanzierten System, das nur bei steigenden Immobilienpreisen funktionieren kann. Diese Eigenschaft macht sie aber gleichzeitig sehr riskant", ergänzt Dobusch. "Die Kreditrückzahlungen sind marginal, die Laufzeit sehr kurz angesetzt, weil davon ausgegangen wird, dass ohnehin spätestens am Ende der Laufzeit eine Refinanzierung erfolgen wird."
Botzem und Dobusch bewerten diesen Ablauf als Einladung zur Spekulation auf verschiedenen Ebenen und als eine zentrale Ursache für das Entstehen von Immobilienblasen. Um den riskanten Praktiken entgegenzuwirken, fordern sie, dieser kurzfristigen Denkweise die Attraktivität zu nehmen. Geschehen könne dies durch Anreize für langfristiges Handeln, beispielsweise einer Deckelung der Kreditvergabegebühren. Zudem müssten die Gebühren im Vergleich zu Zinsen und Rückzahlungen wieder viel geringer werden. Als weiteres Problem nennt Dobusch das Verschieben von Profiten.