Die Nachfrage nach offenen Immobilienfonds ist ungebrochen. Doch die Mittelzuflüsse sind für Fondsmanager nicht leicht zu bewältigen. Eine aktuelle Studie zeigt, wie sie mit der Situation umgehen.
Die Nachfrage der Anleger nach Offenen Immobilienfonds ist ungebrochen. Ein gegenläufiger Trend ist derzeit nicht in Sicht.
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Das nicht endende Zinstal macht offene Immobilienfonds für sicherheitsbewusste Anleger attraktiv. Die Renditen erscheinen üppig angesichts der Magerkost von Sparbuch und Staatsanleihen erstklassiger Schuldner, zumal sie für kleine Beiträge eine Investition in Immobilien bei gleichzeitiger Risikostreuung erlauben. Für die Fonds stellt sich allerdings die Frage, was mit den Zuflüssen geschehen soll. Da Zukäufe von Immobilien Zeit benötigen, müssen die Mittel geparkt werden. Das aber kann die Rendite der Fonds schmälern, denn ist die Liquidität "zu hoch, verwässert sie – besonders in einem Niedrigzinsumfeld – die Performance", betonen Analysten der Ratingagentur Scope in einer aktuellen Studie. Wie groß das Risiko ist, zeigen die Zahlen für 19 untersuchte Immobilienfonds. Davon hatten immerhin elf im vergangenen Jahr eine "negative Liquiditätsrendite von bis zu minus 0,3 Prozent".
Liquidität sinnvoll steuern
Um so mehr kommt es darauf an, die Liquidität sinnvoll zu steuern. Denn wenn Anleger ihre Mittel abziehen, müssen ausreichende Reserven vorhanden sein, da gerade große Immobilienobjekte nicht kurzfristig handelbar sind. Diese Herausforderung haben die Fonds im vergangenen Jahr gemeistert. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Liquiditätsquote um 0,8 Prozentpunkte gesunken, wie aus der Studie hervorgeht. Die Analysten machen dafür eine rege Investitionstätigkeit, aber auch die Begrenzung von Mittelzuflüssen verantwortlich. So können von einigen Fonds nur bestimmte Kontingente erworben werden, während andere erst dann neue Mittel annehmen, wenn Investitionen anstehen.
Das ändert nichts daran, dass die durchschnittliche Liquiditätsquote mit 20,2 Prozent auf einem relativ hohen Niveau liegt. Die Analysten halten für ältere Fonds mit zahlreichen Altanlegern einen Liquiditätsanteil am Gesamtvermögen von 15 bis 20 Prozent für angemessen, da sie "das Ausmaß der Mittelabflüsse nicht planen beziehungsweise nicht vorhersehen können". Bei jüngeren Fonds, in denen "sämtliche Anleger der zweijährigen Mindesthaltedauer beziehungsweise der einjährigen Kündigungsfrist" unterliegen, seien lediglich fünf bis zehn Prozent angebracht.
Interesse an Fonds ungebrochen
Um so erstaunlicher ist es, dass die Fonds weiterhin ordentliche Renditen erwirtschaften. Nach Angaben von Scope ist die Performance der Fonds "im Jahresvergleich sogar um rund 35 Basispunkte angestiegen und liegt per 31. Dezember 2018 bei durchschnittlich 3,3 Prozent per anno". Das spricht für weiterhin reges Interesse der Anleger. Die Nachfrage dürfte nach Ansicht der Analysten erst nachlassen, "sobald das Zinsniveau spürbar ansteigt und alternative Anlagen wie Rentenpapiere wieder auskömmliche Renditen ermöglichen." Beides zeichnet sich im Euroraum derzeit nicht ab.