Nach zwei Jahren mit massiven Einbrüchen erlebten Immobilieninvestments 2024 die lang ersehnte, wenn auch zaghafte Trendwende. Für die kommenden Monate erwarten Marktteilnehmer weiter steigende Transaktionsvolumen - auch wenn das Umfeld fragil bleibt.
In Deutschland ist der Wohnraumbedarf hoch und lenkt den Fokus der Investoren.
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Das Rekordjahr 2021 markierte den vorläufigen Höhepunkt für Immobilieninvestments in Deutschland. Von den Transaktionen in Höhe von insgesamt 113,8 Milliarden Euro können Marktteilnehmer heute nur träumen. Der Ausbruch des Ukraine-Krieges setzte eine Preisspirale bei Energie und Baustoffen in Gang, die das Investitionsvolumen 2022 um 40 Prozent auf 67 Milliarden Euro und 2023 sogar um 56 Prozent auf 29,3 Milliarden Euro einbrechen ließ. Nun meldet das "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2025" von Ernst & Young Real Estate wieder ein Plus: Dank einer Jahresendrallye betrug das Transaktionsvolumen 2024 insgesamt 34,9 Milliarden Euro.
Das Ergebnis liegt zwar noch deutlich unter dem 15-Jahresdurchschnitt, so die Studienautoren anlässlich der Vorstellung der Ergebnisse vor Journalisten. Doch die überwiegende Mehrheit (67 Prozent) der rund 150 im Oktober und November 2024 befragten Experten unter anderem aus den Bereichen Bank, Immobilien- oder Private-Equity-Fonds, Projektentwicklung, Family Office und Wohnungsbaugesellschaften gehen im laufenden Geschäftsjahr von weiter steigenden Transaktionsvolumina aus.
Zinssenkungen und Anpassungen zeigen Wirkung
"Der Immobilienmarkt wurde in den zurückliegenden Jahren erheblich in Mitleidenschaft gezogen, so dass die Stabilisierung als positives Signal zu werten ist", begründet Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Studienautor, die Stimmungsaufhellung unter den Akteuren und führt aus:
Die Abwertungen der Bestände, die erfolgten Zinssenkungen und nicht zuletzt auch die Anpassungsleistungen der Immobilienwirtschaft zeigen Wirkung. Der freie Fall ist gestoppt und das Investitionsklima dreht sich langsam, wenn auch trotz zahlreicher weiterhin bestehender Herausforderungen noch lange keine Euphorie angebracht ist."
Attraktivität Deutschlands für Immobilieninvestments steigt
Immerhin bezeichnen 72 Prozent der Experten Deutschland als Standort für Immobilieninvestments wieder als "attraktiv" oder sogar "sehr attraktiv". In der Vorgängerstudie sagten das nur 58 Prozent. Die Zahl derer, die Deutschland als "weniger attraktiv" einstufen, ist im Vorjahresvergleich von 42 auf nun 28 Prozent gesunken. Dabei ist die Entwicklung innerhalb der einzelnen Marktsegmente allerdings uneinheitlich.
Hoher Bedarf intensiviert Fokus auf Wohnimmobilien
Mit 40 Prozent sind die Investitionen bei Wohnimmobilien besonders stark gewachsen. Mehr als die Hälfte des Kapitals verteilte sich dabei auf großvolumige Transaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro. Verkäufer der größten Transaktionen waren in erster Linie Immobilien-AGs und geschlossene Immobilienfonds. Gleich fünf Mal taucht der Immobilienkonzern Vonovia bei den Top-Deals auf der Verkäuferseite auf. Insgesamt vier Transaktionen knackten dabei die Marke von 500 Millionen Euro. Die öffentliche Hand stellt mit einem Anteil von 25 Prozent dagegen die stärkste Käufergruppe.
Hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen
Der hohe Wohnraumbedarf in Deutschland lenkt auch den Investitionsfokus für 2025: 78 Prozent der Befragten erwarten teils wieder moderat steigende Preise, insbesondere für Objekte in Top-Lagen. Zugleich glauben 92 Prozent, dass aufgrund des weiterhin geringen Angebots die Mieterfluktuation sogar noch weiter sinken könnte. Ebenso viele bemängeln bemängeln, dass Potenziale zur Nachverdichtung aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Anforderungen nicht ausgenutzt werden. Nur etwas mehr als die Hälfte hofft hierbei auf die geplante Einführung der Leitlinie für einfaches und kostengünstiges Bauen, der sogenannte Gebäudetyp E.
Die Attraktivität von Wohnimmobilien speist sich zu einem gewissen Grad auch aus der Produktknappheit. Es bleibt zu hoffen, dass unter einer neuen Bundesregierung verlässliche Rahmenbedingungen eintreten, die den dringend benötigten Neubau ankurbeln", meint Schwalm.
Logistik und Einzelhandel als Wachstumstreiber
Im Segment der Gewerbeimmobilien lag das Plus bei 13 Prozent - getrieben auch durch Transaktionen im Bereich Logistik. Dieser Trend sei den im Zuge der anhaltenden geopolitischen Verwerfungen geänderten Lieferketten geschuldet, hieß es zur Begründung. Bei den zwei größten Deals mit mehr als 500 Millionen Euro standen mit dem Berliner KaDeWe und dem Fünf Höfe in München allerdings der Einzelhandel im Fokus. Vor allem Projektentwickler und Bauträger waren 2024 auf Verkäuferseite aktiv. Stärkste Käufergruppe waren Asset- und Investmentmanager. Insgesamt stieg der Anteil ausländischer Investoren um 40 Prozent.
Logistikimmobilien stehen bei den Investoren auch weiterhin im Fokus. Für Objekte in Prime-Lagen erwartet knapp die Hälfte steigende Preise. 47 Prozent konzentrieren sich in den kommenden Monaten zudem auf den Lebensmitteleinzelhandel sowie Fachmärkte. Das ist ein Plus von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. An Attraktivität gewinnen auch Data Center, obgleich diese noch als Nischenmarkt gelten.
Büroimmobilien bleiben Sorgenkinder
Wenig Bewegung gibt es hingegen es bei Gesundheits- und Life-Science-Immobilien. Und bei vielen Marktakteuren rücken Büros aus dem Investitionsfokus. Selbst in guten Lagen erwarten nur noch 23 Prozent der Befragten wieder steigende Preise. Mehr als drei Viertel glauben, dass diese in Sekundärlagen sogar weiter sinken werden. Fast alle Umfrageteilnehmer sagen, dass im Ringen um Bestandsmieter weitreichende Zugeständnisse gemacht werden - etwa im Hinblick auf Sonderkündigungsrechte.
Büroimmobilien bleiben ein Sorgenkind. Insbesondere Büros abseits zentraler Lagen werden weiter kritisch gesehen und den damit befassten Akteuren wird leider vermutlich noch mehr abverlangt werden, was etwa Bewertungen, Investitionskosten oder Incentives für Mieter anbelangt", sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Co-Studienautor.
Herausforderungen Restrukturierung und Refinanzierung
Neben den spezifischen Problemen der einzelnen Marktsegmente nennt das Gros der Befragten (96 Prozent) die Projektentwicklung als besonders große Herausforderung: Die bisherigen Zinssenkungen sind aus Sicht der Experten "noch kein Befreiungsschlag für die Branche", heißt es im Report. "Insgesamt werden auch 2025 Restrukturierungsthemen die Immobilienwirtschaft prägen. Die Tendenz stimmt zwar und man hat sich langsam sortiert, aber das Hausaufgabenheft der Branche ist weiter prall gefüllt", betont von Drygalski.
92 Prozent der befragten Experten erwarten weitere Insolvenzen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auch die Refinanzierung der 2025 auslaufenden Anleihen, die in der Regel in einer historischen Niedrigzinsphase begeben wurden, sei für einige Marktteilnehmer sehr herausfordernd. Erschwerend hinzu kommen die von Abwertungen aufgezehrten Eigenkapitalpuffer, sagen 91 Prozent der Teilnehmenden. Insgesamt bewerten die Experten das Finanzierungsumfeld generell als komplex: Das gilt vor allem für die Entwicklung und das Neugeschäft. In puncto Risikovorsorge bescheinigt nur etwas mehr als die Hälfte der Befragten den Immobilienbanken eine ausreichende Risikovorsorge.
