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24-01-2018 | Immobilienwirtschaft | Im Fokus | Article

Der Ausblick auf den Immobilien-Investmentmarkt bleibt grundsätzlich positiv

Author:
Christoph Berger

Die Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt 2018 laut einer aktuellen Umfrage weiterhin positiv. Doch es mehren sich die Stimmen, die zur Vorsicht raten.

Ein Rekordergebnis im Gewerbebereich für das Jahr 2017 und weiterhin gute Chancen auf dem deutschen Markt: Doch das prognostizierte Transaktionsvolumen von etwa 70 Milliarden Euro für 2018 würde eine moderate Senkung bedeuten. Natürlich auf einem historisch insgesamt sehr hohen Niveau. Demnach werden sich die Preise in Deutschland in der Folge in den meisten Immobiliennutzungsarten seitlich – in den letzten ging es eher aufwärts – bewegen.

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Dass es zu einer solchen Entwicklung kommt, davon sind 67 Prozent von 220 durch EY Real Estate für das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 befragte Investoren – darunter Banken, Projektentwickler, Wohnungsgesellschaften, Family Offices oder Private-Equity-Fonds – überzeugt. 2017 lag das Transaktionsvolumen bei 72,8 Milliarden Euro. Das entsprach einem Plus von 9,7 Prozent gegenüber 2016.

Wohnimmobilien: Mittelschicht ist Verlierer

Was die Transaktionen mit Immobilien gewerblicher Nutzung betrifft, wird geschätzt, dass es 2018 wohl eher zu weniger oder zumindest kleinteiligeren Transaktionen kommt. Die liege zum einen am Rekordniveau des vergangenen Jahres. Zudem werde es Ausweichreaktionen mit paneuropäischen Anlagestrategien geben und auch der US-Markt bleibe attraktiv, wie es von Seiten EYs heißt.

In der Nutzungsart Wohnimmobilien wird die Mittelschicht als Verlierer ausgemacht. "Im Fokus stehen entweder die Geringverdiener mit Anspruch auf geförderten Wohnraum oder aber das gehobene Preissegment. In den Ballungszentren entstehen auffällig viele kleine Wohnungen mit hohen Quadratmeterpreisen", sagt Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich. Diese seien teilweise sogar zu hoch. Trotzdem rechnen 67 Prozent der für das Barometer Befragten für 1a-Lagen mit weiter steigenden Preisen, für 1b-Lagen sind es sogar 76 Prozent. Das Thema wird auch im Kapitel "Erschwinglichkeit von Wohnen" des Springer-Fachbuchs "Wohnimmobilien" ausführlich behandelt.

Demografischer Wandel ist größte Herausforderung

Will man in der Verlierer- beziehungsweise Gewinner-Einteilung bleiben, so ist Berlin vor allem für Wohnungsinvestments und Frankfurt für das Bürosegment attraktiv. Die Hauptstadt sei Gewinner der Digitalisierung, Frankfurt profitiere vom Brexit.

Gefragt nach den Herausforderungen für die Branche, gaben 87 der Umfrageteilnehmer an, diese in den kommenden fünf bis zehn Jahren vor allem im demografischen Wandel zu sehen: Verbunden werden könnte damit ein weiterer Bedeutungsgewinn der Logistikimmobilie für den Onlinehandel und die Nische der Pflegeheime. Beeinflusst sehen sich die Unternehmen der Branche in diesem Zusammenhang aber auch in Bezug auf ihren eignen Mitarbeiternachwuchs. So werde es für neun von zehn Unternehmen immer schwieriger, qualifizierte Mitarbeiter zu finden.

Endet die Niedrigzinsphase?

Die zweitgrößte Herausforderung wird in der Digitalisierung gesehen. Konnektivität werde genauso wichtig wie Lage, so ein weiteres Ergebnis. Und: Smart-Real-Estate-Ansätze wie beispielsweise Sensoren, die einen effizienteren, nachhaltigeren und günstigeren Betrieb ermöglichen, sind für 80 Prozent ein Thema; Building Information Modeling (BIM) im Sinne von digitalen Zwillingen für einen reibungsloseren Bau und Betrieb wird sich nach Meinung von 83 Prozent der Befragten mittelfristig in Deutschland etablieren.

Und auch die zu erwartende Zinsentwicklung wurde von den EY-Beratern abgefragt. 93 Prozent erwarten, dass sich die die Niedrigzinsphase ohne sprunghafte Veränderung in diesem Jahr fortsetzen wird, doch die Sorge vor einem graduellen Anstieg nimmt zu: Im vergangenen Jahr erwarteten zwölf Prozent einen Zinsanstieg, in diesem Jahr sind es 40 Prozent.

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