Kreditprozessmanagement

Neben der Erfüllung von spezifischen volkswirtschaftlichen Funktionen ist der Kreditsektor insbesondere als Hauptfinanzierungquelle für Klein- und Mittelbetriebe unverzichtbar. Aufgrund der Notwendigkeit zur Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen und spezieller Eigenschaften von Immobilien sind diese für das Finanzierungsvolumen und als Besicherung für Banken äußerst wichtig. Deshalb dominieren private und gewerbliche Immobilienfinanzierungen auch bei vielen Instituten das Kreditportfolio. Trotz der hohen Abhängigkeit und der geringen Substituiermöglichkeit von Bankkapital ist ein strategisches Beziehungsmanagement in vielen Betrieben nur sehr rudimentär vorhanden. Hier setzt Kreditprozessmanagement an und liefert wertvolle Konzepte zur erfolgreichen Bankensteuerung. Diese gehen weit über eine reine Finanzierungsbetrachtung hinaus. Die daraus resultierende Vielfalt an erreichbaren Zieldimensionen wirkt unterstützend auf viele Unternehmensbereiche. Angefangen von der Geschäftsanbahnung über die Informationsgewinnung bis hin zur Verbesserung der Außenwahrnehmung können mehrere Bereiche durch ein professionelles Kreditprozessmanagement optimiert werden. Als kritische Erfolgsfaktoren sind neben der richtigen Auswahl von Bankpartnern auch die Anwendung von Konzepten zur Beschleunigung von Bearbeitungszeiten und zur Erhöhung der Genehmigungswahrscheinlichkeit von Krediten anzuführen. In Zeiten verschärfter regulatorischer Bedingungen und Kreditvergabekriterien sind diese umso elementarer.

Die Bankenwirtschaft ist mit Abstand der größte Finanzintermediär im Bereich der Finanzierung von privaten und gewerblichen Immobilien(-projekten) in Österreich und Deutschland. Aufgrund der relativen Größe des Sektors (z. B. im Vergleich zum nominalen Bruttoinlandsprodukt) sowie der Verbindung der Finanz- und Realwirtschaft miteinander, ist dessen Bedeutung für das Funktionieren des Wirtschaftskreislaufs für beide Länder essentiell. Für Immobilienschaffende stellen Kreditinstitute daher in den meisten Fällen kaum substituierbare Finanzierungspartner dar. Umso wichtiger ist es für Kreditnehmer, die wichtigsten Merkmale des Bankensystems und deren unterschiedlichen Sektoren zu kennen. Ohne diese Informationen ist es schwierig, den für das Finanzierungsvorhaben bzw. für das Unternehmen optimalen Financier zu finden. Obwohl sowohl in Österreich als auch in Deutschland überwiegend ein Universalbankensystem dominiert, können einzelne Geschäftsschwerpunkte von Banken trotzdem unterschiedlich ausgestaltet sein und sich über den Zeitablauf verändern. Geschäfts- und Finanzberichte der Kreditinstitute bieten einen sehr guten Überblick über Geschäftsmodell, Kundenleitbild, Marktpräsenz, risikoseitige Steuerungsvorgaben, wirtschaftliche Performance oder die zukünftige strategische Ausrichtung. Eine zielgerichtete Selektion von Banken erhöht einerseits die Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditgenehmigung und reduziert andererseits zu starke Abhängigkeiten von einzelnen Instituten (Konzentrationsrisiko). Diese Elemente sind ein wesentlicher Schlüsselaspekt für die Implementierung einer erfolgreiche Bankensteuerung (sog. Kreditprozessmanagement) in einem Unternehmen.

Kreditprozessmanagement bietet Unternehmen ein umfassendes Instrumentarium zur Etablierung einer erfolgreichen Bankensteuerung. Neben der primären Sicherstellung von ausreichend Bankkapital können über den richtigen strategischen Einsatz einer Vielzahl an Konzepten und Handlungsempfehlungen weitere Sekundärziele realisiert werden. Ein wesentlicher Erfolgsfaktor dabei ist, eine umfassende Kenntnis der Funktionsweise von Kreditinstituten. Ohne diese können die oben beschriebenen Maßnahmen nicht zielgerichtet eingesetzt werden. Fundiertes Wissen über kreditrelevante Aspekte wie Kreditprozess, Rating, Kreditantrag, Risikostellungnahme oder Kreditkompetenzordnung stellen dabei den Ausgangspunkt für die Implementierung von Kreditprozessmanagement dar. Die Relevenz, die eine erfolgreiche Bankensteuerung für übergeordnete Unternehmensziele haben kann, sollte sich auch in der organisatorischen Eingliederung dieser Funktion widerspiegeln. Sinnvollerweise sollte diese in den Finance Bereich mit einer hierarchischen übergeordneten Steuerungs- und Koordinierungsfunktion eingebettet werden. Um einen ökonomischen Einsatz von Unternehmensressourcen (Zeit, Personal, Kapital) bei der Bankensteuerung zu gewährleisten, ist ein laufendes Monitoring von wichtigen Schlüsselparametern sowie eine qualitative Bewertung von Kreditinstituten notwendig. Dies ermöglicht es, die Partnerschaften mit als strategisch klassifizierten Banken auszubauen und weniger qualitative Institute abzubauen.

Kreditinstitute stellen nach wie vor die wichtigste Fremdkapitalfinanzierungsquelle für Immobilientransaktionen dar. Kaum eine andere Branche ist jedoch mit einer solch umfassenden und sich stetig verändernden aufsichtlichen Regelungsdichte konfrontiert. Die Umsetzung und Compliance mit diesen Vorschriften stellt Banken gegenwärtig und zukünftig vor immense Herausforderungen. Dabei gilt es vor allem, kapitalseitige (verschärfte Eigenkapitalanforderungen Basel Säulen I + II), technisch-organisatorische (Datenverfügbarkeit und -qualität, interne Prozesse) als auch personelle Themenfelder (Verfügbarkeit, fachliche Eignung) mit den massiven Anforderungen in Einklang zu bringen. Kundenseitig bedeutet dies, mögliche negative Auswirkungen auf Geschäftsmodelle frühzeitig zu erkennen und Risiken daraus zu verringern. Längst hat sich die Vorgabe von maßgeblichen aufsichtlichen Normen (z. B. CRR, CRD) und Kontrollinstanzen (EZB, EBA etc.) für österreichische und deutsche Banken größtenteils auf die europäische Ebene verlagert. Insbesondere die regulatorische Behandlung von Immobilienkrediten unterliegt immer wieder intensiven Diskussionen und Änderungen. Das vorliegende Kapitel gibt einen Gesamtüberblick über wesentliche aufsichtliche europäische sowie nationale Grundsätze, Strukturen und Gesetze mit einem Schwerpunkt auf potentielle Auswirkungen auf die Immobilienbranche.

Die Funktionsweise von Kreditinstituten ist aufgrund ihrer volkswirtschaftlichen Relevanz stark von regulatorischen Einflüssen geprägt. Diese gesetzlichen Vorgaben inkludieren ebenfalls den aus Darlehensnehmersicht so wichtigen Prozess der Kreditvergabe. Obwohl die Fülle und Komplexität von Regulatorik manchmal auch bankintern kritisch gesehen wird, kann diese als wertvolle Informationsquelle für eine erfolgreiche Bankensteuerung genutzt werden. Dadurch lässt sich wie bei kaum einem anderen wichtigen Stakeholder Einsicht nehmen in Aufbau- und Ablauforganisation, kreditrelevante Instrumente und Institutionen, Risikosteuerung oder Grundsätze der Entscheidungsfindung. Der folgende Beitrag navigiert durch die wichtigsten Themenfelder, entschlüsselt abstrakten bankspezifischen Kontext und liefert Konzepte für eine positiv beeinflussende aktivere Rolle des Kreditnehmers. Im Vordergrund dieses Kapitels steht dabei, die für das 4-Phasenmodell des Kreditprozessmanagements (s. Kap. 1) notwendigen Grundlagen für die erste Phase (Aufbau von Bankwissen) zu vermitteln. Anknüpfend darauf kann mit der Schaffung einer unternehmensinternen strukturierten Bankensteuerung (Phase 2) gestartet werden. Über die Darstellung des Ertragsmodells lassen sich zudem hilfreiche Vergleiche der Banken untereinander über Geschäftsmodelle, Nachhaltigkeit, Profitabilität, Ertragssegmente oder Risikogehalt (z. B. Wertberichtigungsquote) anstellen. Auf Basis dieser Informationen lassen sich auch Rückschlüsse ziehen, wie stark sich zukünftige externe Faktoren auf die Bankenlandschaft auswirken (z. B. verstärkte Bankenregulierung, Konkurrenz durch FinTechs, Digitalisierungsdruck, Umsetzung der EU-Taxonomie Verordnung, Entwicklung von ESG-konformen Produkten und Dienstleistungen, Klimarisiken).

Ein grundlegendes Verständnis über die wichtigsten Kreditprodukte, ihre Merkmale und häufigsten Einsatzgebiete ermöglichen erst einen zielgerichteten Einsatz sowie eine adäquate Berücksichtigung individueller Finanzierungszwecke und -wünsche. Längst haben Elemente von strukturierten Finanzierungslösungen auch in der klassischen gewerblichen Immobilienfinanzierung Einzug gehalten. Einzweckgesellschaften als Kreditnehmer, keine oder nur beschränkte Haftungen des Projektsponsors (als indirekter Eigentümer der Immobilie), bankseitige nebenkreditvertragliche Vereinbarungen und Covenants zur Isolierung des Objekt Cash-Flows und der Immobilie vor Zugriffen von außen sind mittlerweile Standard geworden. Aus Darlehensnehmersicht ist es einerseits notwendig, die Funktionsweise dieser Elemente im Zusammenspiel zu verstehen, und andererseits die bestmögliche Struktur für das eigene Projekt mit dem Kreditgeber zu verhandeln. Gerade im Bereich von Kreditsicherheiten versuchen Banken oftmals, eine Maximalposition zu Verhandlungsbeginn einzunehmen. Dies betrifft insbesondere die verlangte zusätzliche Abgabe von persönlichen Sicherheiten wie Bürgschaften, Garantien oder Patronatserklärungen. Ausreichend Wissen über deren rechtliche Ausgestaltung, Wirkungsweise und Durchsetzbarkeit ist der Schlüssel, um eine stärkere kreditnehmerbezogene Sicherheiten-Struktur zu implementieren – beispielsweise durch betraglich begrenzte Ausfallsbürgschaften anstelle von Haftungen als Bürge und Zahler. Kreditprozessmanagement veranschaulicht die Unterschiede zwischen den einzelnen Kreditprodukten und Sicherheiten sowie deren wesentlichen Vorteilen und Nachteilen für den Darlehensnehmer. Darstellungen der Unterschiede von Unternehmens- und Immobilienentwicklungsfinanzierungen und eine Einführung in die strukturierte Finanzierung runden das Grundlagenwissen ab.

Nach welchen ablauforganisatorischen Vorgaben und Grundsätzen Banken Kredite vergeben, wird im Rahmen des Kreditprozesses festgelegt. Die Unsicherheit und Wartezeit zwischen der Finanzierungseinreichung bis hin zu einer hoffentlich positiven Genehmigung hat Kreditnehmern schon viele schlaflose Nächte bereitet. Die Undurchsichtigkeit der Entscheidungsfindung macht den Ergebnisausgang für Darlehensnehmer schwer prognostizierbar. Für die erfolgreiche Wahrnehmung von Geschäftschancen ist es oftmals notwendig, rasche Entscheidungen zu treffen. Nicht immer steht zu diesem Zeitpunkt bereits eine verbindliche Finanzierung parat. Scheitert nun eine Fremdkapitalbeschaffung, kann es dazu kommen, dass Vertragsverhältnisse nicht eingehalten werden können: Es drohen Rechtsfolgen und Klagen. Eine erfolgreiche Bankensteuerung („Kreditprozessmanagement“) hat das Ziel, diese Unsicherheit zu verringern und die Genehmigungswahrscheinlichkeit einer Kreditzusage zu erhöhen. Dies erfordert eine intensive Auseinandersetzung des Kunden mit den einzelnen Phasen und den involvierten Personen des Kreditprozesses. Unterschiedliche Interessen sind dabei in Einklang zu bringen, weiters müssen Allianzen aufgebaut werden. Jeder Abschnitt hat dabei seine eigene Dynamik sowie Risikoaspekte und Problemstellungen, die es aus Sicht des Darlehensnehmers zu lösen gilt. Kreditprozessmanagement liefert für jede Phase unterstützende Konzepte und zielgerichtete Handlungsanleitungen.

Ohne die wohlwollende Beurteilung eines Risiko Managers in Form einer positiven Risikostellungnahme (sog. Befürwortung) werden Finanzierungsansuchen heutzutage nur noch in absoluten Ausnahmefällen genehmigt. Die mittlerweile von höchster Professionalität gekennzeichnete Arbeit in der Risikoanalyse lässt für den Kreditentscheider kaum noch einen Argumentationsspielraum zu, sich über eine negative Fallbeurteilung hinwegzusetzen. Zusätzlich haben auch die regulatorischen Vorschriften zur Anwendung von spezifischen Prüfkriterien bei der Kreditvergabe und -überwachung einen neuen Höchststand erreicht. Folglich rückt die Arbeit des Underwriters (alt. Risk Manager) nun auch immer mehr in den kundenseitigen Fokus. Kreditnehmer müssen sich insbesondere von alten Mustern des Feindbildes eines bankseitigen Risikomanagements lösen. Zu inflationär wurde dieses gerne als Ablehnungsgrund für (schwache) Projekte sowohl vom Kunden, als auch teilweise von der Kundenbetreuung verwendet. Heutzutage reicht es aus Kreditnehmer-Sicht nicht mehr aus, nur den Vertriebsmitarbeiter zu überzeugen. Kunden mit einer erfolgreichen Finanzierungsstrategie (hohe Kreditgenehmigungsquote) wissen um die Wichtigkeit einer angemessenen Berücksichtigung von risikoseitigen Mindestanforderungen und operativen Risikoentscheidungsträgern bei Projekteinreichungen. Dies setzt jedoch eine ausreichende Kenntnis des bankseitigen Risikomanagements voraus. Kreditprozessmanagement liefert dazu wertvolle und vor allem praxisrelevante Einblicke in die Risikoanalyse von gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Dazu zählen grundlegende Zielsetzungen, Prinzipien, Strukturen, Arbeitsmethoden, Analyseschwerpunkte (z. B. Kategorien der Risikobewertung, eingesetzte Kennzahlen/Berechnungen) oder die wichtigsten Kreditvergaberichtlinien (sog. „Credit Policies“). Diese Informationen unterstützen Kreditnehmer dabei, den Risikogehalt eigener Projekte aus Banksicht besser zu verstehen und somit auch die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung besser einschätzen zu können.

Die Kreditkompetenzordnung zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Kreditentscheidung im Rahmen des Kreditprozesses hat nicht nur bankintern einen wichtigen Stellenwert. Kundenseitig ist die Kenntnis der jeweiligen Genehmigungsstufe des eigenen Obligos ein essentieller Faktor für eine erfolgreiche Bankensteuerung („Kreditprozessmanagement“), da vor allem ein niedrigeres Level eine raschere Finanzierungsentscheidung begünstigt. Daher sollte man bei der Auswahl seiner Bankpartner auch immer diesen Aspekt ausreichend würdigen. Die gewinnbringende Wahrnehmung von Geschäftschancen setzt oftmals eine rasche Reaktion voraus. Die strategische Überlegung, bei welchem Kreditinstitut eine Neufinanzierungsanfrage eingereicht wird, ist deshalb von entscheidender Bedeutung. Darüber hinaus ist kundenseitig ebenso relevant, bei welchen Veränderungen (z. B. Ratingverbesserung/-verschlechterung, Obligoerhöhung) sich eine Abweichung der aktuellen Kreditkompetenzstufe nach unten oder oben ergibt. Dadurch bekommt eine Ratingoptimierung zur Unterstützung von schnellen Kreditentscheidungen einen zusätzlichen strategischen Mehrwert. Dies alles setzt jedoch ausreichendes Wissen über die Voraussetzungen und Funktionsweisen von Kreditkompetenzordnungen voraus. Hier setzt Kreditprozessmanagement an und liefert wertvolle praxisrelevante Informationen und Konzepte zur richtigen Auswahl der Finanzierungspartner.

Seit der Basel II Implementierung und der Vorgabe, die Eigenkapitalunterlegung von Finanzierungen stärker an ihren tatsächlichen Risikogehalt anzupassen, ist der Begriff Rating bzw. Ratingverfahren in der Welt von Kreditnehmern angekommen. Mittlerweile werden eine Vielzahl an spezialisierten Ratingsystemen verschiedenster Methodik für unterschiedliche Kundensegmente (z. B. Privatkunde, Unternehmen) sowie Produktkategorien (z. B. Spezialfinanzierungen) in Banken eingesetzt. Darüber hinaus fungiert das Rating auch als Selektionsmechanismus (Definition von Ratingobergrenzen für Neugeschäfte), wichtiger Eingangsparameter zur Berechnung des ökonomischen Kapitals einer Bank sowie als wesentliche Steuerungsgröße in „Credit Policies“ (insbesondere für Kreditvergabeparameter, Setzung interner Kreditlimite) und Kreditkompetenzordnungen (z. B. Höhe der Kompetenz in Abhängigkeit von Obligo und Rating). Somit kann das Rating als einer der bestimmenden Faktoren im Kreditprozess gesehen werden. Umso wichtiger ist daher ein aktives kundenseitiges Ratingmanagement mit der primären Zielsetzung, eine bestmögliche Bonitätseinstufung zu erzielen. Ein dadurch definierter niedrigerer Risikogehalt begünstigt die Wahrscheinlichkeit einer Kreditgenehmigung und risikoadäquaten (günstigeren) Kreditkonditionen. Kreditprozessmanagement liefert darüber hinaus eine Vielzahl an weiteren essentiellen Informationen darüber, welche Vorteile ein gutes Rating in einer Kunde-Bank Geschäftsbeziehung mit sich bringt und wie dies optimal eingesetzt werden kann.

Die Qualität von Projekt- und Finanzierungsunterlagen ist für Kreditinstitute ein erster wichtiger Indikator bei der Prüfung von Neugeschäftsanfragen. Professionell aufbereite Unterlagen berücksichtigen neben formellen Mindestkriterien insbesondere die für eine Neukreditprüfung relevanten inhaltlichen Komponenten. Durch die Analyse der Kundenunterlagen erkennen Banken sofort, ob Kunden ein spezifisches Finanzierungs- und Projektentwicklungs-Knowhow besitzen. Dieses ist eine wesentliche Voraussetzung für die erfolgreiche Entwicklung eines Immobiliendevelopments. Die Wirkung von qualitativ hochwertigen Unterlagen auf die positive Wahrnehmung eines Finanzierungswerbers wird vielfach unterschätzt. Richtig eingesetzt fungiert dieses Instrument als qualitatives Differenzierungsmerkmal gegenüber anderen gleichzeitig eingereichten Kreditanfragen. Dadurch wird eine schnellere bankseitige Bearbeitung und Kreditentscheidung unterstützt. Die Qualität von Kundenunterlagen spielt darüber hinaus in vielen weiteren Bereichen im Kreditgeschäft eine wichtige Rolle (z. B. Rating- und Frühwarnprozess, als kreditvertragliche Bestimmung usw.). Kreditprozessmanagement weist auf, welche vielfältigen Ziele mit einer fachgerechten Ausarbeitung von Kundendokumenten erreicht werden können. Dabei wird in praxisnahen Konzepten aufgezeigt, welche inhaltlichen Komponenten für Unternehmens- und Projektpräsentationen sowie für eine adäquate Executive Summary zu berücksichtigen sind.

Längst hat sich die strukturierte Finanzierung von gewerblichen Immobilienprojekten auch im deutschsprachigen Raum durchgesetzt. Der Einsatz von nebenkreditvertraglichen Regelungen und insbesondere von Financial und Non-Financial Covenants ist mittlerweile in der Finanzierungspraxis zum Standard geworden. Über Einzweckgesellschaften werden gewerbliche Immobilienprojekte größtenteils in „non-recourse“ oder „limited-recourse“ Strukturen umgesetzt. Aufgrund des eingeschränkten Haftungszugriffs der Bank auf den Projektsponsor erfolgt die volle Konzentration auf die Kontrolle des Objekt Cash-Flows und des Assets. Diese versucht das Kreditinstitut unter anderem mit einer Vielzahl an Vertragsklauseln und Nebenabreden in Kreditverträgen sicherzustellen. Eine Nichteinhaltung von essentiellen Covenants (sog. Default Covenants) berechtigt die Bank zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung. Um ein bestmögliches Vertragsergebnis aus Darlehensnehmer zu erzielen, ist eine intensive Prüfung und Verhandlung mit der Bank auf Augenhöhe notwendig. Umso essentieller ist es daher, dass sich Kreditnehmer mit den gängigsten Rechtsnormen von Darlehensverträgen, den wichtigsten Kreditunterlagen bei einer Immobilienfinanzierung sowie mit Auszahlungsvoraussetzungen und Covenants auseinandersetzen. Essentielle Vertragsklauseln betreffen insbesondere die ordentlichen und außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten und ob eine frühzeitige Rückzahlung der Finanzierung darin abgebildet ist oder nicht. Neben Kreditverträgen spielen Finanzierungsangebote und -zusagen im täglichen Geschäft ebenfalls eine wichtige Rolle – einerseits, um selbst frühzeitig Geschäftschancen wahrzunehmen, andererseits um die Bonität und Finanzierungskraft von potentiellen Käufern zu prüfen. Die Qualität der Verbindlichkeit solcher Bankdokumente variiert sehr stark in Abhängigkeit vom Stadium des Kreditprozesses. Um die Risiken aus einer Nichtfinanzierung oder stark abgeänderten Konditionen zu reduzieren, ist es notwendig, diese adäquat einschätzen zu können. Kreditprozessmanagement liefert praxisnahe Informationen und Konzepte, auf welche Aspekte bei einer Prüfung der Kreditvertragsunterlagen und Finanzierungszusagen geachtet werden muss.

Während im steuerlichen Bereich die „verbotene (Gewinn)Ausschüttung“ schon lange zu den ständig auftauchenden Themen gehört und somit ein ständiger Begleiter bei fast jeder Betriebsprüfung (insbesondere im Zusammenhang mit Gesellschafterverrechnungskonten) ist, hat sich im gesellschaftsrechtlichen Bereich das mit diesem Thema verwandte „Verbot der Einlagenrückgewähr“ erst seit den späten 90er Jahren richtiggehend manifestiert. Seitdem gewinnt dieses Thema aufgrund der vielen höchstgerichtlichen Entscheidungen und auch der immer unüberschtlicher werdenden Äußerungen von Lehre und Praxis an Bedeutung und es werden ständig mehr Bereiche beleuchtet und Beispiele dafür dargestellt, welche weitreichenden Implikationen für die Praxis gegeben sind. Die ständige und auch richtige Beachtung dieser Regelungen stellt eine Herausforderung für beratende Berufe aber auch Banken und sonstige Dienstleister dar, die auch in der Zukunft nicht leichter werden wird.