Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen

In der Literatur über Wertermittlungen beschränken sich die Autoren nur auf wenige Beispiele. Gewöhnlich handelt es sich um allgemein übliche Standardfälle. Für Objekte, die von der Norm abweichen, ist es mitunter recht mühsam, die an vielen Stellen eingestreuten Hinweise und Andeutungen aufzuspüren.

Die Wahl des richtigen Formulars stellt den Gutachter vor große Probleme, falls ihm nicht sein Auftraggeber diese Schwierigkeit abnimmt. Es ist unbestritten, daß das Formular eine Wertermittlung beeinflussen kann. So verführt ein zu knappes Formblatt, das oft nur für den Empfänger gedacht ist, den Sachverständigen u. U. zur Oberflächlichkeit; er unterläßt womöglich die erforderlichen Nebenberechnungen. Außerdem sind zu knappe Formulare nicht immer nachvollziehbar. Ein ausführliches Muster schließt all diese Fehler nicht unbedingt aus, kann aber unnötigen Ballast enthalten. (Es darf daher auch einmal eine Zeile unausgefüllt bleiben, wenn sich nur stereotype Aussagen abzeichnen sollten.) Erst recht wirkt sich das Formular auf die Methodik aus, ob also, vereinfacht ausgedrückt, z. B. nach dem Hypothekenbankgesetz bzw. nach den Beleihungsgrundsätzen für öffentlicht-rechtliche Sparkassen oder nach der Wertermittlungsverordnung vorgegangen werden soll.

Heute wird der Ertragswert statt durch Kapitalisierung mit einer Faktorentabelle ermittelt. Dieses sogenannte gespaltene Ertragswertverfahren, das schon lange theoretisch bekannt ist, hat sich mittlerweile durchgesetzt. In den Wertermittlungsrichtlinien ist dieses Verfahren eingehend beschrieben. Auch die meisten Kreditinstitute sind zu dieser Form der Ertragswertberechnung übergegangen. Anders als auf diese Art der Berechnung läßt sich beispielsweise ein Supermarkt, der vielleicht nur 30 Jahre Erträge abwirft und im Verhältnis zu den Mieterträgen nur einen geringen Sachwert aufweist, nicht in den Griff bekommen. Aber selbst bei der Wahl einer Nutzungsdauer bzw. Restnutzungsdauer zwischen 60 und 80 Jahren, wie sie im Wohnungsbau vorkommt (90 bis 100 Jahre sind ohnehin nicht mehr gebräuchlich) ist die modifizierte Art der Ertragswertberechnung unbedingt der konventionellen vorzuziehen, auch wenn Unterschiede geringer ausfallen! Es wird also heute nicht mehr auf 100 Jahre kapitalisiert, sondern der Ertragswert nach der Rentenbarwertformel — auf welche die im Anhang beigefügte Faktorentabelle hinausläuft — reduziert.

Es wird sich normalerweise für ein Einfamilienhaus kein Mieter finden, der eine unter Wirtschafttlichkeitsgesichtspunkten errechnete Miete zu zahlen bereit ist. Ganz allgemein gilt für Einfamilienhäuser: Sie werden gewöhnlich vom Eigentümer selbst bewohnt. Ein tatsächlicher Mietertrag als Grundlage für die Aufstellung einer Ertragswertberechnung ist also nicht vorhanden. Selten sind verwertbare Vergleichsmieten bekannt. Auf die Einheit bezogen sind außerdem die entstehenden Kosten erheblich höher als in einem vergleichbaren Mietwohnhaus. Man läßt sich eben den Vorzug etwas kosten, Herr im eigenen Hause zu sein und ungestört von Nachbarn schalten und walten zu können. Weitere Gründe sind Furcht vor allgemeiner Inflation, steuerliche Vorteile, Abkehr von Betonsilos, die ideale Wohnform für die Kinder usw.

Viele Gutachter versäumen es noch häufig, auf die Baulasten einzugehen. Eine Baulast ist mit einer Grunddienstbarkeit vergleichbar. Die Baulast wird jedoch nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis geführt. Ein Gutachter muß sich also stets bei der Bauaufsichtsbehörde nach eventuellen Eintragungen erkundigen. Als Mindestforderung gilt, wenigstens den Kunden danach zu fragen.

Grundsätzlich sollten die Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Abschreibung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) einzeln ermittelt werden. Die meisten Gutachter scheuen aber in der Praxis diesen Aufwand und setzen die Bewirtschaftungskosten pauschal mit einem Prozentsatz des Rohertrages, bei Normalerträgen meist zwischen 25 und 30%, an. Soweit solche Erfahrungssätze wenigstens von Zeit zu Zeit überprüft werden, können Bedenken gegen dieses Verfahren zurückgestellt werden.

Bei der Ausarbeitung dieser Wertermittlung stand der Kaufpreis noch nicht fest. Obwohl zwei weitere, von einander unabhängige Gutachter zu einem ähnlichen Ergebnis kamen, akzeptierten die Käufer später einen Kaufpreis, der rund ein Drittel höher als der errechnete Verkaufswert lag. Zehn weitere ernsthafte Interessenten kamen nicht zum Zuge. (Eine weitere Zeile mit 6 Wohnungen konnte wegen Unkündbarkeit der Mieter bzw. Umsetzung von Mietern aus der ersten Reihe nicht umgewandelt werden.) Mit einer einzigen Ausnahme war kein Käufer vorher Mieter. Damit entfällt zum größten Teil das Argument, daß die jetzigen Bewohner auf keinen Fall einen Auszug aus ihrer Wohnung hinnehmen möchten und daher auch überhöhte Kaufpreisforderungen akzeptieren.

In der Literatur sind eine Reihe von Näherungsverfahren bekannt geworden, mit deren Hilfe man den Ertragswert von Grundstücken im sozialen Wohnungsbau errechnen kann. Bei zinslosen oder zinsgünstigen Mitteln empfiehlt Gerardy, die gesparten Zinsen zum Reingewinn hinzuzurechnen und dabei von einem durchschnittlichen Marktzinssatz von nur 5% auszugehen; andererseits soll der modifizierte Reinertrag auch nur mit 4,25% kapitalisiert werden.

Manche Gutachter fühlen sich unsicher, welchen Wertminderungssatz sie bei Gebäuden, die über 100 oder sogar über 150 Jahre alt sind, wählen sollen, da hierfür keinerlei Tabellenmaterial mehr existiert.

Objekt in Göttingen, Bürgermeister-Böhmer-Str. 3, noch im Zentrum gelegen, befriedigende Wohnlage.

Schloßgebäude23) im Außenbereich, ca. 1 km vom Stadtrand Darmstadt entfernt, ca. 500 m zur Bushaltestelle. Nähe B 8 nach Dieburg (Hessen), dadurch teilweise Lärmbelästigung. In der Umgebung landwirtschaftlich genutztes Gelände.

Im vorliegenden Fall kann man das Objekt praktisch als Neubau ansehen, so daß in Gegensatz zu der Modernisierung das ursprüngliche Baujahr und damit die Abschreibung in den Hintergrund treten.

Nach welcher Tabelle ein Gutachter die Wertminderung festlegen soll, ist in der 28) Literatur umstritten. Einigkeit herrscht nur, daß keine Tabelle schematisch angewandt werden darf; der Sachverständige muß in jedem Fall nach der Besichtigung des Objektes seine eigene Ansicht einfließen lassen. Kommastellen sind ohnehin — wie die Errechnung von Kubikzentimetern und -millimetern — überflüssig.

Das bekannte Hotel Central befindet sich in der Innenstadt von München, ca. 5 Gehminuten vom Stachus und ca. 10 Gehminuten vom Hauptbahnhof entfernt. Tiefgarage in etwa 30 m Entfernung; Kurzparken vor dem Hotel möglich.

„Reiterhof Bad Sobernheim“, 16 km nördlich von Bad Münster im Außenbereich gelegen, hügelige Landschaft. Bad Sobernheim ist eine alte Kleinstadt, 8 000 Einwohner; Therapien: Naturheilkuren, Diät- und Fastenkuren; 11 weitere Beherbergungsbetriebe mit ca. 230 Betten meist einfacher bis mittlerer Kategorie, insgesamt stagnierende Gästezahlen.

Zu errichtendes Ferienholtel mit Sondereinrichtungen (Schönheitsfarm). Am Rande des Ortskerns „Kurzentrum“ von Bad Rippoldsau-Schapbach (Schwarzwald), unweit der Kurklinik, in steiler Hanglage gelegenes Grundstück.

Außerhalb der Ortsbebauung von Hagelstadt (ca. 1200 Einwohner), ca. 2 km zum Ortsrand und zum Bahnhof. In der Nähe Tonziegelindustrie, kaum störend. Einige ausgebeutete Tongruben werden auf Kosten der Gemeinde zu einem künstlichen See ausgebaut. Leicht hügeliges Wald- und Wiesengelände. Noch sehr wenig Tourismus.

Kongreßzentrum (Hotel, Stadthalle, Parkhaus) am Rande des Stadtkernbereichs von Karlsruhe (290 000 Einwohner) in unmittelbarer Nähe des Stadtgartens gelegen. Eisenbahnknotenpunkt, Autobahndreieck, Flugplatz Karlsruhe-Forchheim. Sitz von bekannten Hochschulen und Gerichtshöfen.

Bauherrengemeinschaft Wohnstift Regensburg, im Altstadtkern von Regensburg (rd. 160 000 Einwohner) in der Nähe der Fußgängerzone in einer Seitenstraße (Ampel) gelegen, ziemlich ruhig, Bushaltestelle in 100 m Entfernung.

Ehemaliges Hotelgrundstück auf dem linken Lahnufer an der Lahnbrücke gegenüber Stadtzentrum und Kuranlage. In der Umgebung mehrgeschossige, aufgelockerte Bauweise. 10 Minuten zum Hauptbahnhof. Bahnkörper verläuft oberhalb des Grundstücks (geringe Störung). Im übrigen gute Lage für die neu erbaute Senioren-Residenz; Eröffnung in 6 Wochen.

Allgemeines Heilbad in waldreicher Umgebung, 2 Kurmittelhäuser, Thermalbecken, Kurhaus mit 700 Plätzen, ganzjähriger Kurbetrieb, Saison von Ostern bis Ende Oktober.

Krankenhausgebäude in Dorsten mit vom Klinikbetrieb unabhängigem Restaurant und öffentlichem Hallenschwimmbad.

Private Fachhochschule in Köln, 3geschossig, Souterrain ausgebaut, 5 Jahre alt. Umbau zu normalen Büroräumen möglich, aber nicht ohne größeren Aufwand.

Die im letzten Winter fertiggestellte 3-Feld-Tennishalle steht am Rande des Vorortes von Osnabrück-Lüstringen, ca. 6 000 Einwohner; in der Umgebung Wald und Wiesenlandschaft sowie sehr aufgelockerte Einfamilienhausbebauung, gute Wohnlage, ca. 6 km bis zum Zentrum Osnabrück, Stadtbusverbindung.

Ortsrand von 2 947 Friedeburg mit 9 400 Einwohnern, reines Wohngebiet, angrenzend ist ein Hallenbad vorgesehen; ca. 200 Betten für Fremdenverkehr. Keine Squash- und Tennishallen am Ort, nur 4 Tennisfreiplätze.

Im Bau befindliches Fitness-Center am Rand von Bergkamen-Weddinghofen, ca. 4–5 km zum Autobahnkreuz Hannover/Frankfurt und Wuppertal/Bremen; nach Werne ca. 6 km, Hamm ca. 12 km, Lünen ca. 9–10 km, Dortmund 6 km. 48 000 Einwohner, ca. 160 000 Einwohner im Umkreis von 15 km.

Freizeitbad53) plam beach GmbH & Co.KG, Postfach 1344, 6050 Offenbach/Main

Freizeitpark55) „tivoli“ in Üxheim-Niederehe, Kreis Daun (Eifel), am Ende der Ortsstraße von Niederehe; in der Umgebung landwirtschaftlich genutzes Gelände sowie ein ehemaliges Kloster. — Entfernungen: Hillesheim ca. 8 km, Daun ca. 19 km, Gerolstein ca. 17 km, Trier ca. 65 km, Bonn ca. 74 km, Köln ca. 78 km, Aachen 97 km.

Fondsgesellschaft: Eislaufpark Koblenz, c./o. Treuhand GmbH & Co, 21 Hamburg-Harburg; Betriebsgesellschaft GmbH für den Betrieb von Eislaufanlagen (dto.); Baubetreuung: Gewerbebau GmbH, Hamburg

Ist eine Rente aus dem Grundstück zu zahlen, dann ist das Grundstück für einen künftigen Käufer weniger wert. Er muß sich den Barwert dieser Rente, also auf den heutigen Tag bezogen, ausrechnen. Dazu benötigte er das Alter des Begünstigten. (Gewöhnlich kann es der Besitzer des Grundstücks sagen, sonst muß man sich zusätzliche Verträge zeigen lassen, falls nichts über das Geburtsdatum im Grundbuch vermerkt ist.)

Grundstück am Königsee im Bereich des Touristenzentrums, winkelförmiger Zuschnitt, eine Seite mit direktem Zugang zum See. Seit drei Jahren besteht ein absolutes Verbot für die Errichtung von Neubauten am Seeufer. Die Preise für bebaute Grundstücke sind daher um ein Vielfaches höher als für unbebaute. Extreme Nachfrage besteht allerdings nach der Anpachtung kleinerer Kioskgrundstücke. Verkäufe im Touristenzentrum — die Grundstücke befinden sich dort in Händen weniger Einheimischer — fanden in den letzten Jahren nicht statt.

Theaterbau in Kassel, Innenstadt, vermietet an Kasseler Forum-Theater GmbH60)

Lichtspieltheater in der Innenstadt von Düsseldorf in guter Wohn- und Geschäftsgegend, an der Ecke Casimir/Bert-Brecht-Straße. Der Hauptbahnhof ist ca. 1200 m entfernt. Die Nachbargrundstücke sind mit 3- und 3 1/2geschossigen Mehrfamilienhäusern mit Geschäften im EG bebaut.

Abrißgrundstück in Friedrichshafen, ca. 60 000 Einwohner, Altstadtbereich, umgrenzt von Korbgasse, Löwenstraße, Petersstraße, Seilergasse. In der Umgebung meist 2 1/2- bis 3geschossige erhaltungswürdige Altbausubstanz. Parkplätze in etwa 100 m Entfernung.

Als Verbrauchermärkte werden im allgemeinen Verkaufsflächen über 1 000 m2 bezeichnet und als SB-Warenhäuser Märkte, die über 3 000 m2 groß sind und noch ein breiteres Sortiment haben.

Objekt: Kaufhaus AG in Recklinghausen.

(Stark schematisierte Zusammenfassung7) bereits behandelter und folgender Beispie­le. Lage in der City einer gedachten gemeinsamen Großstadt; die unterschiedlichen Grundstückspreise und die verschiedenen Bewertungszeitpunkte werden vernach­lässigt.)

Das Gewerbegrundstück liegt im Industriegebiet von Hanau/Main in verkehrsgünstiger Lage: Buslinie in unmittelbarer Nähe; die Busse verkehren in Abständen von etwa 45 Minuten; zum Haupt- und Güterbahnhof ca. 1400 m; zur Stadtmitte ca. 1 500 m. Unmittelbar hinter der nördlichen Grundstücksgrenze verläuft die Hafenbahn. Es ist möglich, Waggons direkt am Grundstück zu be- und entladen. Wenig Reservegelände.

Das Grundstück befindet sich im Gewerbegebiet von 5870 Hemer (ca. 35 000 E.), Karl-Bosch-Straße, ca. 2–3 km vorn Ortskern entfernt. Hemer liegt im nördlichen Teil des Märkischen Kreises in Nordrhein-Westfalen und gehört zum Regierungsbezirk Arnsberg. 4 km bis Iserlohn.

Lage in 8458 Sulzbach-Rosenberg am Ortsende an der Durchgangsstraße von Rosenberg in Richtung Sulzbach. Umgebung Mischbebauung, u. a. CC-Markt, Möbelmarkt. Autobahnkreuz in geringer Entfernung, Bahnstation; Bushaltestelle in ca. 150 m.

Um zu starke Ausschläge des Bauwertes nach oben zu vermeiden, die dann doch wieder reduziert werden müssen, hat eine Landesbank ein Verfahren entwickelt, das sehr viele positive Aspekte enthält und vor allem eine relative Gleichförmigkeit der Bewertung durch verschiedene Personen innerhalb eines Instituts ermöglicht.

Lage im Industriegebiet von Hagen-Haspe, Max-Planck-Straße. Zur Autobahn mit Lkw 6 km, mit Pkw 4 km. Bushaltestelle 700 m. Zur Innenstadt und zum Bahnhof 6 km.

Kontinuierlich gewachsener, nach Bauart und Betriebsausstattung solider Brauereibetrieb84) in Hildesheim; vorwiegend lokaler Einzugsbereich.

Das in Bau befindliche Objekt der Firma Rohstoffrückgewinnungs-GmbH & Co Essen dient der Schrottverwertung (Verbrennung von sperrigen und aus verschiedenartigem Material bestehenden Gütern unter umweltfreundlichen Bedingungen).

Hafengelände von Bremerhaven; gepachtetes Gelände, Gleisanlage, Feuerlöschein­richtungen, 4 Heizöltanks mit Abfüllvorrichtungen, 4 Trafos, 3 Container für Werkstatt/Büro/Lager/Du-WC.

Lage im Industriegebiet von 4330 Wolfenbüttel, Gemarkung Linden-Ost. Gleisanschluß; nach Braunschweig über B 4, ca. 12 km, Auffahrt ca. 1 200 m, nach Salzgitter ca. 20 km; Umgehungsstraße im Bau.

Dachziegelbetrieb in Gießen, Ortsrandlage, Gleisanschluß. Tonvorkommen unmittelbar an der Betriebsstätte angrenzend; Ausbeute für die nächsten 70 bis 100 Jahre gesichert; Grundstücke z. T. landwirtschaftlich genutzt.

Das Heizwerk im südlichen Stadtteil von Essen-Stadtwald, ca. 5 km vom Zentrum entfernt, versorgt eine Wohnanlage mit 9 Wohnblöcken und insgesamt 21 Häusern sowie zwei Hochhäuser und ein kleines Ladenzentrum.

Nordöstlich von Niefern-Öschelbronn im Gewerbegebiet an der Ausfallstraße nach Vaihingen gelegen, allerdings auf der entgegengesetzten Straßenseite. Eine weitere Tankstelle befindet sich schräg gegenüber.

Lage im Zentrum von Hamburg, ca. 200 m zum Fußgängerbereich, befriedigende Zufahrten.

Grundstück im Außenbereich von Augsburg. Das Gelände ist auf einer 5 m breiten, für Schwerlastverkehr ausgebauten Zufahrtstraße zu erreichen.

Lage im Außenbereich von Saarbrücken an der Landstraße nach Lebach; ortsübliche Erschließung.

Am Ortsrand gelegen, Rebflächen in der Gemarkung verstreut, mit 3 Schwerpunkten (s. getrennte Aufstellung!). Die Weinberge liegen größtenteils in den besten Lage, Spitzenlagen ausgenommen, jedoch ist ein hoher Anteil an überalterten Anlagen anzutreffen.