Modernes Immobilienmanagement

Das Management betrieblicher Immobilien hat in den vergangenen zwei Dekaden in den deutschen Unternehmen erheblich an Bedeutung gewonnen. Gegenwärtig sind die deutschen Unternehmen einem Bündel an Entwicklungen ausgesetzt, die große Herausforderungen für das Immobilienmanagement mit sich bringen. Die Globalisierung der Märkte sorgt für einen zunehmenden Wettbewerbsdruck in nahezu allen Wirtschaftszweigen. Für das Immobilienmanagement ergibt sich daraus sowohl die Notwendigkeit zum gezielten Aufbau eines Bestands an strategisch bedeutsamen immobiliaren Ressourcen als auch die Notwendigkeit zur Reduzierung der immobilienbezogenen Kosten und Kapitalbindung zur Stärkung der Wettbewerbsposition des Unternehmens. Für eine Intensivierung des Flächenbestands gewinnen folgende Aspekte vermehrt an Bedeutung: Hingegen spricht bei kostenorientierten Unternehmensstrategien in der Regel alles fir einen Verkauf eines Großteils der Flächen.

Der Begriff „Immobilie“ ist aufgrund seiner vielfältigen Bedeutung im wissenschaftlichen und nicht zuletzt auch im umgangssprachlichen Bereich mit sehr unterschiedlichen Inhalten belegt. Um sich im ökonomischen Sinn Gedanken über den Immobilienbegriff zu machen, ist es zweckmäßig, zunächst die rechtliche Begriffsauffassung zu kennen, da die Immobilie als Wirtschaftsgut im Geschäftsverkehr nach Art und Umfang rechtlich determiniert wird.

Die Auseinandersetzung mit der betrieblichen Immobilienökonomie findet insbesondere in der gegenwärtigen Diskussion um die schlagwortartigen Themen Facility Management und Corporate Real Estate Management statt. Da Immobilien seit Bestehen der Betriebswirtschaftslehre mit dem Produktionsprozess untrennbar verbunden sind, überrascht nicht, dass das Immobilienmanagement in der Betriebswirtschaftslehre bereits frühere Ursprünge hat. Nachfolgend sind zunächst kurz die historischen Ursprünge der betrieblichen Immobilienökonomie aufzuzeigen, bevor im Anschluss die neueren Konzepte vorgestellt und verglichen werden.

Die Planung des betriebsnotwendigen Immobilienbestands umfasst alle Aktivitäten, die zu einer Idealvorstellung des zukünftigen Flächenbestands eines Unternehmens aus Sicht der unternehmensinternen Nutzung heraus erfolgen. Das Ziel der Planung sind idealtypische Vorgaben der Nutzer, die im Zuge des weiteren Bereitstellungsprozesses umzusetzen sind. Vor dem Hintergrund dieser Zielsetzung stellt sich zunächst die Frage, wie der Flächenbedarf über alle Organisationseinheiten und den gesamten Planungszeitraum zu prognostizieren ist. In einem zweiten Schritt ist zu untersuchen, wie in einem Planungsprozess die verschiedenen Bedarfe zeitlich und räumlich verdichtet werden können, um zu konkreten Vorgaben für die bereitzustellenden Immobilienobjekte zu gelangen.

Unter Kostenmanagement wird hier die Gesamtheit aller Maßnahmen verstanden, die in einem Betrieb mit der Absicht ergriffen werden, die Kosten unter Berücksichtigung der gesamtbetrieblichen Zielsetzung vorteilhaft zu gestalten. Im Vergleich zum Nutzenmanagement sind die Beeinflussungsmöglichkeiten der Kostenentstehung durch betriebliche Immobilien naturgemäß höher.

Die Immobilienmärkte eröffnen eine Vielzahl an Möglichkeiten der Bereitstellung von betrieblichen Immobilien. Um eine Entscheidung über die anforderungsgerechte Bereitstellungsvariante treffen zu können, ist zunächst ein systematischer Überblick über die Formen der Bereitstellung von Immobilien erforderlich. Dazu gilt es in besonderem Maße, die rechtlichen Aspekte der Bereitstellung betrieblich genutzter Immobilien zu erfassen, um auf deren betriebswirtschaftliche Konsequenzen schließen zu können. Analysiert man die Entscheidung über die Bereitstellung betrieblich genutzter Immobilien genauer, so lässt sich diese in drei Teilentscheidungen zerlegen, die sich allerdings erheblich gegenseitig beeinflussen. Der Entscheidungsträger hat folgende drei Fragen zu beantworten, die Gegenstand der folgenden zwei Kapitel sind:

Für den Vergleich verschiedener Bereitstellungsvarianten findet man in Tagungsbänden, Fachzeitschriften und Unternehmensbroschüren eine Reihe an Mustern mit unterschiedlichen Vergleichsobjekten und Ergebnissen. Wie am Beispiel des Leasings gut feststellbar ist, beschränken sich die meisten Rechnungen auf einen Vergleich zwischen den Finanzierungsinstrumenten Leasing und dem kreditfinanzierten Kauf von Immobilien. Da in der Regel vorausgesetzt wird, dass die Investitionsentscheidung bereits getroffen worden ist, erübrigt sich die Berücksichtigung der Mietvariante. Sofern nicht die übergeordneten Unternehmensziele die Bereitstellungsentscheidung determinieren, ist im Zuge der Bereitstellungsentscheidung von Immobilien noch keine Investitionsentscheidung getroffen worden. Vielmehr sind in einem umfassenderen Vergleich die grundlegenden Vor- und Nachteile der Varianten Kauf, Miete sowie Leasing als Formen der Bereitstellung von immobiliaren Ressourcen des Unternehmens gegenüberzustellen. Weitere Mustervergleiche, die vor allem im Zusammenhang mit Sale-and-lease-back-Überlegungen angestellt wurden, vergleichen zwischen Eigentum und Leasing. Dort wird im Gegensatz zur hier behandelten Situation unterstellt, dass das Unternehmen bereits Eigentümer der Immobilien ist. Löst man sich von diesen Spezialfällen, tritt die Entscheidung hinsichtlich der Bereitstellung von betrieblich genutzten Immobilien ganz allgemein zu drei unterschiedlichen Anlässen auf.

In der jüngeren Vergangenheit kommen immer mehr Fälle hoch, in denen Kapitalgeber die Risiken der von ihnen finanzierten Immobilienprojekte unterschätzen. Nach Ansicht von Branchenkennern sind die bislang zu Tage getretenen Kreditausfälle erst die Spitze des Eisbergs der umfangreichen Schieflagen in den Immobilienkreditportfolien deutscher Kreditinstitute. Derart sensibilisierte Kapitalgeber werden zukünftig die Risiken der von ihnen eingegangenen Immobilienengagements deutlich schärfer unter die Lupe nehmen. Nicht zuletzt auch deshalb, da der II. Baseler Akkord seine Schatten bereits vorauswirft und die Kreditinstitute schon heute fieberhaft an Instrumenten zur Risikobewertung von Immobilienkrediten arbeiten lässt. Im Ergebnis deutet sich bereits an, dass zukünftig der Anteil des von Banken zur Verfügung gestellten Kapitals deutlich geringer sein wird, als dies bisher der Fall war Immobilieninvestoren werden zukünftig verstärkt alternative Wege der Kapitalbeschaffung einschlagen müssen.

Für die Kapitalverwendung des Unternehmens kann die Investition in den eigenen Immobilienbestand unter Umständen eine sehr interessante Alternative sein. Für die Investition von Kapital in den eigenen Immobilienbestand kann es zwei Gründe geben, die ihren Ursprung in der übergeordneten Zielsetzung des Unternehmens haben. Durch die Kapitalanlage in eigengenutzten Immobilien kann

Bislang ist die betriebliche Immobilienökonomie in dieser Arbeit aus der objektorientierten Perspektive betrachtet worden. Immobilien wecken aufgrund ihrer physischen Präsenz potenziell Begehrlichkeiten bei allen mit ihnen in Kontakt tretenden Personen. Betriebliche Immobilien sind zumindest zeitweilig unmittelbarer Lebensraum aller in ihnen Beschäftigten sowie der Besucher der Gebäude. Darüber hinaus üben die betrieblichen Immobilien prägenden Einfluss auf die räumliche Umgebung des Unternehmensstandortes aus, sodass sie mittelbar die Interessen der Öffentlichkeit in ihrer Nachbarschaft berühren können. Die betrieblichen Immobilien beeinflussen unmittelbar und mittelbar das Nutzenniveau vieler Wirtschaftssubjekte. Unterstellt man, dass die unternehmensexternen Interessen durchaus auch mit denen des Unternehmens konkurrieren können, entsteht das Problem, eine an den Zielen des Unternehmens ausgerichtete Immobilienpolitik zu entwickeln und durchzusetzen. Die Summe aller Maßnahmen, die dazu ergriffen werden, wird als Institutionalisierung des betrieblichen Immobilienmanagements zusammengefasst. Unter der Institutionalisierung werden dabei insbesondere die verstanden.

Im Zuge der bisherigen Abhandlung des Immobilienmanagements wurden die Probleme der besseren Übersichtlichkeit halber in Teilprobleme zerlegt und einzeln behandelt. Die Chance zur Lösung von Teilproblemen ohne Berücksichtigung von Interdependenzen zu den übrigen Problemen bietet sich in der Praxis leider außerordentlich selten. Hier sind die Wirkungen von Entscheidungen auf andere Unternehmensbereiche ständig zu berücksichtigen. In den Kapiteln vier bis sieben standen eindeutig Probleme im Vordergrund, die die Immobilie als Betriebsmittel mit sich bringt. In den Kapiteln acht und neun wurde dann die Betrachtungsperspektive gewechselt. Wie auch in der gegenwärtig aktuellen Diskussion werden Immobilien hier aus der Perspektive des Kapitalmarkts und damit eher als Kapitalanlageform des Unternehmens betrachtet, welche finanzwirtschaftlich zu steuern ist. Wie die Ausführungen im Kapitel neun gezeigt haben, erfordert ein effektives Immobilienmanagement aber gerade die simultane Optimierung des Immobilienbestands vor dem Hintergrund beider Zielsetzungen. Dies erbrachte insbesondere auch der aktuelle Blick in die Unternehmenspraxis. In diesem Abschnitt soll nun stärker der Frage nachgegangen werden, wie gerade dieses Spannungsfeld zwischen der Behandlung des Immobilienbestands als Finanzanlage und Betriebsmittel in der betrieblichen Praxis gelöst wird.

In den bisherigen Teilen dieses Buches wurden die Optimierungsmöglichkeiten der betrieblichen Immobilienökonomie getrennt nach der objektorientierten Perspektive auf den Immobilienbestand und der Perspektive der Institutionalisierung des Immobilienmanagements betrachtet. Die Steigerung der Effektivität des Einsatzes betrieblicher Immobilien im Leistungserstellungsprozess des Unternehmens erfordert die gleichzeitige Berücksichtigung beider Perspektiven. Zur Ableitung von Gestaltungsempfehlungen für ein effektives betriebliches Immobilienmanagement werden die wichtigsten Ergebnisse dieser Arbeit in einem Optimierungskonzept zusammengefasst.