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About this book

Das Buch behandelt erstmalig in einem geschlossenen Konzept alle Aufgaben der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette aus den Perspektiven der Nutzer, Eigentümer und Betreiber von Gewerbeimmobilien. Es wird gezeigt, wie mit Hilfe betriebswirtschaftlicher Methoden Optimierungspotenziale für das Immobilieninvestmentmanagement, das Asset- und Property Management, das Corporate Real Estate Management sowie das Facility Management ausgeschöpft werden können. Behandelt werden insbesondere aktuelle Aspekte von Sourcing-Entscheidungen, des Portfoliomanagements, des Immobiliencontrollings und der Immobilienfinanzierung. Das Buch zeigt verschiedene Alternativen von Organisationskonzepten immobilienwirtschaftlicher Aufgaben konkret auf und bewertet diese.

Die dritte Auflage wurde überarbeitet, erheblich erweitert und aktualisiert. Durch eine stärkere Betonung des Property und Facility Managements einerseits und des Real Estate Investment und Asset Managements andererseits wird den aktuellsten Entwicklungen bei Immobilieninvestoren und -dienstleistern Rechnung getragen.

Table of Contents

Frontmatter

Konzeptionelle Grundlagen

Frontmatter

Kapitel 1. Einführung

Zusammenfassung
Die Immobilienwirtschaft ist noch vor der Automobilindustrie der zweitgrößte Wirtschaftszweig der deutschen Volkswirtschaft. Ihr Anteil an der volkswirtschaftlichen Wertschöpfung beträgt nach Angaben des Statistischen Bundesamts über 16 %. In der Einkommensverwendungsrechnung entfallen, je nach konjunkturellem Entwicklungsstand zwischen 9 und 15 % der Investitionen auf den Bau- und Immobilienbereich. Der Wert des Deutschen Immobilienvermögens umfasst mit 7.288 Mrd. € (Stand 2004) mehr als die Hälfte des volkswirtschaftlichen Vermögens insgesamt. Die große Bedeutung des Wirtschaftszweigs steht im Widerspruch zu den institutionellen Strukturen der Branche. Mit Ausnahme der großen Baukonzerne agiert die Branche bislang vor allem in kleinteiligen Strukturen mit geringer Arbeitsteilung und hoher Fertigungstiefe. Von den „industriellen“ Fertigungsprozessen der Automobilwirtschaft ist die Branche derzeit noch ebenso weit entfernt wie von der hohen Markt- und Kundenorientierung des Handels und der Finanzdienstleistungswirtschaft. Die Gründe für den vergleichsweise niedrigen Entwicklungsstand und die geringe Professionalisierung der Branche sind vor allem in der Historie zu finden.
Andreas Pfnür

Kapitel 2. Grundlagen

Zusammenfassung
Der Begriff „Immobilie“ ist aufgrund seiner vielfältigen Bedeutung im wissenschaftlichen und nicht zuletzt auch im umgangssprachlichen Bereich mit sehr unterschiedlichen Inhalten belegt. Um sich im ökonomischen Sinn Gedanken über den Immobilienbegriff zu machen, ist es zweckmäßig, zunächst die rechtliche Begriffsauffassung zu kennen, da die Immobilie als Wirtschaftsgut im Geschäftsverkehr nach Art und Umfang rechtlich determiniert wird.
Andreas Pfnür

Kapitel 3. Grundkonzept eines modernen Immobilienmanagements

Zusammenfassung
Die Domänen der Auseinandersetzung mit Immobilien in Forschung und Lehre sind naturgemäß das Bauingenieurwesen und die Architektur. Historisch bedingt waren Immobilien als Erfahrungsobjekt der Betriebswirtschaftslehre eher von nachgeordneter Bedeutung. Es gibt zwar in vielen funktionsorientierten und sektoralen speziellen Betriebswirtschaftslehren immer wieder auch mehr oder minder umfangreiche Auseinandersetzungen mit immobilienwirtschaftlichen Themen. Allerdings fehlt hier bislang ein auf die Immobilie gerichtetes betriebswirtschaftliches Grundkonzept.
Andreas Pfnür

Eigentümerorientiertes Immobilienmanagement

Frontmatter

Kapitel 4. Entwicklungstendenzen in der immobilienwirtschaftlichen Wertkette

Zusammenfassung
Die Entwicklung des Immobilienmanagements in Europa wird in den letzten zwei Dekaden vor allem durch die Eigentümer aus der Perspektive des Institutional Real Estate Managements vorangetrieben. Das Voranschreiten der Professionalisierung des Immobilienmanagements in den letzten zwei Jahren ist maßgeblich durch die Wiederentdeckung von Immobilien in der Finanzdienstleistungsindustrie verursacht.
Andreas Pfnür

Kapitel 5. Einführung in die Immobilienbewertung

Zusammenfassung
Das Problem der ökonomischen Bewertung von Gütern geht auf die Analyse der Diskrepanz zwischen Gebrauchswert und Tauschwert in der Arbeitswerttheorie zurück. Im Mittelalter wurde die Arbeitswerttheorie herangezogen, um zwischen gerechten und ungerechten Formen der Aneignung zu unterscheiden. Bereits hier, aber spätestens seit Marx ist klar, dass die Problematik der Bewertung von Gütern als Teil der Arbeitswerttheorie ihrem Kern nach von philosophischer Bedeutung ist und somit weit über den Tellerrand der Ökonomie hinweg reicht. Trotz der großen Bedeutung von philosophischen Fragen der Gerechtigkeit in der Bewertung sollen diese hier nicht weiter behandelt werden. Speziell für ökonomische Anwendungen sind Fragestellungen der Bewertung sehr ausführlich in der ökonomischen Werttheorie behandelt worden.
Andreas Pfnür

Kapitel 6. Wertorientiertes Immobilienmanagement

Zusammenfassung
Für die Investition von Kapital in Immobilien kann es vor allem zwei finanzwirtschaftliche Gründe geben:
1.
Verringerung des Risikos gemischter Portfolien durch Diversifikation des Anlagevermögens
 
2.
Erhöhung des Marktwerts des Eigenkapitals (Shareholder Value) durch Immobilieninvestition.
 
Andreas Pfnür

Kapitel 7. Investitionsrechnung bei Immobilieninvestitionen

Zusammenfassung
Entscheidungen im Immobilienmanagement sind vielfach klassische Investitionsentscheidungen. Zum Einsatz kommt die Investitionsrechnung prinzipiell bei den nachfolgend systematisierten Problemstellungen des Immobilienmanagements (s. Abb. 7.1).
Andreas Pfnür

Kapitel 8. Performance Controlling von Immobilieninvestments und Portfoliosteuerung

Zusammenfassung
Institutionelle Investoren, zu denen auch die großen Non-Property-Unternehmen mit maßgeblichem Immobilienbestand zu zählen sind, investieren im Durchschnitt circa 10 Mrd. € jährlich in Immobilien. In ihrer Verantwortung gegenüber den Muttergesellschaften, deren Kapitalgebern und für die volkswirtschaftliche Entwicklung am Immobilienmarkt sind die Immobilieninvestoren einem beständig hohen Druck zur Optimierung ihrer Bestände und der Rechenschaftslegung ihrer diesbezüglichen Leistungen ausgesetzt. Zudem nimmt der Wettbewerb im Immobilieninvestmentmarkt zu. Der verstärkte Wettbewerbsdruck hat eine Reihe von Ursachen. Zunächst führte in Deutschland der Wegfall von Steuersparmöglichkeiten als zusätzliche Renditekomponente zur Rückbesinnung auf die immobilienmarktwirksamen Objekteigenschaften. Waren Immobilien als Anlageklasse bislang weitgehend spezialisiert behandelt worden, zeichnet sich seit der Jahrtausendwende ein Trend ab, stehen Immobilienkapitalanlagen seither ganz allgemein vermehrt im Wettbewerb mit börsengängigen Wertpapieren. Bedingt durch die wachsende Transparenz der Kapitalmärkte steigt auch der Druck auf Kapitalanlagegesellschaften im Immobilienbereich, die Leistungsfähigkeit ihrer Kapitalanlageprodukte dem Anleger gegenüber transparent und vergleichbar darzustellen.
Andreas Pfnür

Kapitel 9. Finanzierung von Immobilieninvestments

Zusammenfassung
Die Finanzierung von Immobilieninvestitionen ist wesentlicher Bestandteil des Aufgabengebiets Real Estate Finance. Der Kern der hier zusammengefassten Immobilienfunktionen befasst sich mit der Kapitalanlage in Immobilien. Investment und Kapitalanlage sind zwei komplementäre Begriffe. Während in der Kapitalanlage Top down von der Gesamtanlageplanung (Asset Allocation) her kommend die Kapitalverwendung eines in der Regel großen Vermögens geplant wird, bezieht sich der Begriff Investment eher auf die operative Ebene eines konkreten Vermögensgegenstands oder einer Projektentwicklung. Dem Titel dieses Bands geschuldet „Immobilienmanagement“ und nicht „Finance-Management“, wird nachfolgend das Thema Immobilienfinanzierung aus der Perspektive der Finanzierung von Immobilieninvestitionen und nicht der Perspektive der Kapitalanlage behandelt.
Andreas Pfnür

Nutzerorientiertes Immobilienmanagement

Frontmatter

Kapitel 10. Konzeptionelle Grundlagen des Corporate Real Estate Managements

Zusammenfassung
Unter betrieblichen Immobilienmanagement (Corporate Real Estate Management, CREM) sollen alle liegenschaftsbezogenen Aktivitäten eines Unternehmens verstanden werden, dessen Kerngeschäft nicht in der Immobilie liegt. CREM befasst sich mit dem wirtschaftlichen Beschaffen, Betreuen und Verwerten der Liegenschaften von Produktions-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen im Rahmen der Unternehmensstrategie. Die Liegenschaften dienen zur Durchführung und Unterstützung der Kernaktivitäten.
Andreas Pfnür

Kapitel 11. Bereitstellung von Immobilien

Zusammenfassung
Die Immobilienmärkte eröffnen eine Vielzahl an Möglichkeiten der Bereitstellung von betrieblichen Immobilien. Um eine Entscheidung über die anforderungsgerechte Bereitstellungsvariante treffen zu können, ist zunächst ein systematischer Überblick über die Formen der Bereitstellung von Immobilien erforderlich. Dazu gilt es in besonderem Maße, die rechtlichen Aspekte der Bereitstellung betrieblich genutzter Immobilien zu erfassen, um auf deren betriebswirtschaftliche Konsequenzen schließen zu können. Analysiert man die Entscheidung über die Bereitstellung betrieblich genutzter Immobilien genauer, so lässt sich diese in drei Teilentscheidungen zerlegen, die sich allerdings erheblich gegenseitig beeinflussen.
Andreas Pfnür

Kapitel 12. Management von Immobilien als Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess

Zusammenfassung
In der Produktionsfaktoren-Systematik von Gutenberg werden Immobilien, so wie sie hier definiert wurden, den Arbeits- und Betriebsmitteln zugerechnet. Als unverzichtbare Betriebsmittel sind Immobilien in den meisten Unternehmen Kosteneinflussgröße und Leistungsparameter. Um den Grad ihrer Bedeutung im Vergleich zu anderen Produktionsfaktoren zu messen, kann man die Kostenverursachung, die Nutzenstiftung und die Veränderung der Risikoposition als Maßstab heranziehen. Nachfolgend ist zu untersuchen, wie betriebliche Immobilien Kosten, Nutzen und Risiko eines Unternehmens beeinflussen.
Andreas Pfnür

Kapitel 13. Institutionalisierung des Corporate Real Estate Managements

Zusammenfassung
Unter Institutionalisierung des CREM wird hier die Gesamtheit aller Aktivitäten, die zur Einrichtung und Weiterentwicklung der Wahrnehmung der Immobilienverantwortung in einer Non-Property Company notwendig sind. Wie die Abb. 13.1 zeigt, handelt es sich dabei um das Zielsystem, die Aufbauorganisation und das Steuerungssystem.
Andreas Pfnür

Kapitel 14. Desinvestments und Perspektiven eines Real Estate Corporate Finance

Zusammenfassung
Die Ergebnisse von Studien zum Immobilieneigentum machen deutlich, dass die Eigentumsquoten der von Unternehmen selbst genutzten Immobilien weltweit erheblich variieren. Während die Eigentumsquoten in Europa auf einem Niveau von ca. 55 % liegen (Pfnür et al. 2007a, b), sind einer Studie con Corenet Global zufolge in Nordamerika circa 30 % der Immobilien im Eigentum der Nutzer, in Asien sogar nur 20 %. Bei deutschen Großunternehmen mit mehr als 10.000 Beschäftigten liegt die Eigentumsquote deutlich über dem Europäischen Durchschnitt bei 68 % (Pfnür und Weiland 2010). Das Potenzial für ein Desinvestment von Unternehmensimmobilien ist somit in Europa und insbesondere auch in Deutschland sehr hoch. Dabei unterscheiden sich die Eigentumsquoten nach Nutzungsarten ganz erheblich. Während bei Produktionsstätten, Technikflächen und Forschungs-& Entwicklungseinrichtungen das Eigentum einer Studie für Deutschland (Pfnür und Armonat 2004) zufolge durchschnittlich bei über 85 % liegt, sind im Logistik, Büro und Handelsflächenbereich die Quoten deutlich niedriger. Im Jahr 2010 dürften die Eigentumsquoten bei diesen Nutzungsarten in Deutschland um die 50 % betragen. Entsprechend unterschiedlich fallen auch die Eigentumsquoten unterschiedlicher Branchen aus.
Andreas Pfnür

Leistungswirtschaftliches Immobilienmanagement

Frontmatter

Kapitel 15. Immobilienentwicklung

Zusammenfassung
Mit diesem Kapitel beginnt im Buch die Analyse der leistungswirtschaftlichen Perspektive des Immobilienmanagements. Aus leistungswirtschaftlicher Sicht geht es vor allem um die Planung, den Bau (Beschaffung) und den Betrieb (Produktion) sowie die Vermarktung (Vertrieb) von Immobilien sowie die zugehörigen Dienstleistungen. Zur leistungswirtschaftlichen Perspektive gehören mit der Projektentwicklung und dem Facility Management insbesondere zwei Aufgabenbündel, die mittlerweile als Organisationskonzept und als Dienstleistungsprodukt an entsprechenden Märkten weite Verbreitung gefunden haben. Während die Projektentwicklung für die Planung und das Projektmanagement in der Bauphase zuständig ist, setzen die Aufgaben des Facility Managements im Anschluss in der Betriebsphase ein. Im Zuge eines Lebenszyklus übergreifenden Kostenmanagements werden beide Phasen im Idealfall integriert.
Andreas Pfnür

Kapitel 16. Facility Management als organisatorisches Konzept

Zusammenfassung
Schwarze versteht unter dem Begriff Facilities „…die Gesamtheit aller zur Leistungserstellung benötigten Sachmittel…, die nicht körperlich in ein Produkt oder eine Dienstleistung eingehen, die aber für die Erfüllung des Unternehmenszwecks unverzichtbar sind. Zu den Facilities gehören also Grundstücke, Gebäude, Versorgungseinrichtungen und Installationen aller Art, Betriebsanlagen, Arbeitsmittel, aber auch Büromöbel, Büroausstattung, Büromaterial, Kommunikationseinrichtungen (Telefon usw.) und dgl. Damit umfasst der Facilities-Begriff alle Betriebs- und Arbeitsmittel“ (Schwarze 1991). Mit dieser aus der englischen Bedeutung des Begriffs „Facilities“ abgeleiteten Abgrenzung des Objektbereichs ist jedoch keinesfalls eine einheitliche Verwendung des Begriffs gewährleistet. Vielmehr finden sich in der Literatur unter den Titeln Facility Management sowie Facilities Management die unterschiedlichsten Abgrenzungen des Erfahrungsbereichs. Insbesondere hinsichtlich der Berücksichtigung von EDV-Systemen scheiden sich die Ansätze. Einheit hingegen besteht, soweit es um die Grundstücke und Gebäude als Gegenstand des Facility Managements geht.
Andreas Pfnür

Kapitel 17. Immobilienbezogenes Kostenmanagement

Zusammenfassung
Unter Kostenmanagement wird hier die Gesamtheit aller Maßnahmen verstanden, die in einem Betrieb mit der Absicht ergriffen werden, die Kosten unter Berücksichtigung der gesamtbetrieblichen Zielsetzung vorteilhaft zu gestalten. Das Pendant zum Kostenmanagement wäre das Nutzenmanagement, das im Immobilienmanagement entweder im Falle vermieteter Objekte die Mietumsätze und Wertentwicklung steuert oder im Falle selbst genutzter Immobilien den Wertbeitrag für die Nutzer optimiert. Von der Unsicherheit der Nutzen- und Kostenentstehung von Immobilien gehen Risiken aus, deren Steuerung Gegenstand des Immobilienrisikomanagements ist.
Andreas Pfnür

Kapitel 18. Immobilienmarketing und Vermietungsmanagement

Zusammenfassung
Das Immobilienmarketing ist der letzte Prozessschritt in der leistungswirtschaftlichen Wertkette des Immobilienunternehmens. Dabei geht es sowohl um die Vermarktung von Flächen an den Mieter als auch um die Vermarktung immobilienwirtschaftlicher Dienstleistungen.
Andreas Pfnür

Kapitel 19. Prozessmanagement

Zusammenfassung
Sämtliche Tätigkeiten des Immobilienmanagements, gleichgültig ob strategisch oder operativ, können nur erfolgreich und wettbewerbsfähig durchgeführt werden, wenn sie intern präzise geregelt werden. Eine solche interne Regelung beziehungsweise Organisation erfolgt entweder durch die Aufbau- und Ablauf- oder alternativ durch die Prozess-Organisation. Die Aufbau-Organisation ist dabei dafür zuständig, Aufgaben bestimmten Stellen zuzuordnen sowie hierarchische Beziehungen, Weisungsbefugnisse und die Zuordnung von Sachmitteln und Berechtigungen für Informationen zu regeln. Dadurch können die zentralen Abläufe von Tätigkeiten resp. Prozessen eines Unternehmens abgegrenzt werden.
Andreas Pfnür

Kapitel 20. Immobilieninformationssystem

Zusammenfassung
Bevor auf die Einzelheiten eines Immobilieninformationssystems eingegangen werden kann, ist zunächst zu klären, was unter dem Begriff Immobilieninformationssystem zu verstehen ist. Ein Informationssystem ist „…ein Mensch-Maschine-System (…), das Informationen für die Durchführungs-, Führungs-, Analyse- und Entscheidungsfunktionen im Unternehmen beinhaltet und das dabei dem Benutzer über die Ablaufsteuerung eine Datenbasis sowie Funktionen zur Verfügung stellt“ (Krcmar 1990). Die Zielsetzung eines solchen Systems, ist die Deckung des gesamten Informationsbedarfs der Organisation. Als ein Immobilieninformationssystem wird der Teil eines Informationssystems verstanden, der den Informationsbedarf des betrieblichen Immobilienmanagements deckt. Der Informationsbedarf des betrieblichen Immobilienmanagements umfasst alle Informationen, die zur Bereitstellung und Bewirtschaftung des betrieblichen Immobilienbestands objektiv erforderlich sind.
Andreas Pfnür

Immobilienmanagement aus einer Hand

Frontmatter

Kapitel 21. Lebenszyklusübergreifende Wertschöpfungspartnerschaften

Zusammenfassung
Der Terminus „Lebenszyklusübergreifende Wertschöpfungspartnerschaften“, die Bezeichnung dieses Kapitels, ist einerseits sicher zu sperrig, um ihn in der Praxis zu verwenden. Andererseits trifft er inhaltlich genau den Kern eines Zukunftsmodells für die Organisation des immobilienwirtschaftlichen Wertsystems. Dieses baut auf zwei Prinzipien auf. Die immobilienwirtschaftlichen Aufgaben sind nur dann effektiv und effizient zu erfüllen, wenn es gelingt, die Kosten- und Nutzenwirkungen im gesamten Lebenszyklus zu planen und bei Entscheidungen zu berücksichtigen. Ebenso sind Immobilienmanagementaufgaben spätestens seit den 1990er Jahren zu hochgradig spezifischen Tätigkeiten herangereift, die hohes Fachwissen und intensives Management erfordern. Grundvoraussetzung eines wettbewerbsfähigen Immobilienmanagements ist seit dem eine ständig weiter voranschreitende Konzentration auf die Kernfähigkeiten und das Kerngeschäft eines privatwirtschaftlichen Unternehmens oder Betriebs der öffentlichen Hand. Die Konzentration auf Kerngeschäfte setzt einen Koordinationsmechanismus voraus, um Leistungen auszutauschen.
Andreas Pfnür

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