Immobilien müssen nicht nur nachhaltig gebaut, sondern auch betrieben werden. Spezielle Software kann Verwalter und Betreiber dabei unterstützen und Empfehlungen geben.
Softwaretools können helfen, Immobilien ESG-konform zu betreiben.
Alasco
Anfang 2020 forderte Larry Fink, Chef des weltgrößten Kapitelverwalters und -investors Black Rock, Unternehmen in seinem Portfolio auf, ihre Klimabilanz zu verbessern. Das Ganze hatte zwar auch einen ökologischen, vor allem aber einen ökonomischen Hintergrund. "Aufgrund dieser Risiken ist es sinnvoll, aus Investorensicht in nachhaltige Immobilien zu investieren und den eigenen Bestand an Investments auf die ESG-Nachhaltigkeit (für Environment, Social und Governance) hin zu überprüfen und Investitions- sowie Desinvestitionsentscheidungen auch an ESG-Kriterien zu knüpfen. Ein Beispiel wäre, dass zukünftig strengere Energieeinsparstandards oder Marktnachfragen dazu führen, dass der Lebenszyklus einer Immobilie vorzeitig endet und sie damit im extremen Fall sogar zu Stranded Assets zählt", beschreiben diesen die Springer-Gabler-Autoren Johannes Kinzinger und Irina Ouvarova in ihrem Buchkapitel Einfluss von ESG-Kriterien auf Immobilieninvestments auf Seite 223.
Inzwischen gibt es dazu auch rechtliche Regelungen. Am 10. März 2021 trat die neue Offenlegungsverordnung der EU zu Nachhaltigkeitskriterien (ESG-Verordnung) in Kraft. Finanzinvestoren müssen ihre Anlagen nach den ESG-Kriterien berichten und klassifizieren.
EU-Taxonomie zwingt zum Energiesparen
Anfang 2022 folgte die novellierte EU-Taxonomie. Sie legt unter anderem fest, dass beim Bau neuer Gebäude der primäre Energiebedarf um 20 % niedriger sein muss als durch nationale Vorschriften gefordert und bei Sanierungen eine Reduzierung um 30 % gegenüber dem Ausgangsniveau erreicht werden muss. Für Nicht-Wohngebäude gilt: Alle vor 2021 gebauten Immobilien können als nachhaltig eingestuft werden, wenn ihr primärer Energiebedarf zu den besten 15 % in dem jeweiligen Land eingeordnet werden kann. Für neu gebaute Wohngebäude ist die Energieeffizienzklasse A richtungsweisend. Für 2024 und 2025 sind weitere Verschärfungen geplant.
Also werden der ESG-konforme betriebliche Unterhalt und die Steuerung der Immobilie ein Muss werden. Gelingen kann dies aus Sicht eines Immobilienverwalters nur mit geeigneter Software oder fähigen Dienstleistern. Lösungen am Markt dafür sind noch rar. Eine bietet das Münchener Startup Alasco.
Finanzdaten mit ESG-Kriterien verknüpfen
Die von dem Unternehmen entwickelte Software verknüpft Finanzdaten mit ESG-Kriterien und ermittelt in Echtzeit, welche Maßnahmen welchen Effekt haben. Risiken, etwa durch den CO2-Ausstoß einer Immobilie, lassen sich damit gut bestimmen.
Während das Interesse an ESG in den vergangenen Jahren noch eher verhalten war, ist das Thema nun vollends in der Immobilienbranche angekommen. "Letztlich geht es auch um die Frage, welche Probleme bei einer Immobilie im zweiten und dritten Schritt aufkommen werden", so alasco-Gründer Benjamin Günther. Und das können Immobilienunternehmen mit der Kombination von ESG-Kriterien, die in der Alasco-Software ständig den aktuellen rechtlichen Entwicklung wie CO2-Bepreisung und EU-Taxonomie angepasst werden, und dem Finanzmanagement, welches die ökonomischen Auswirkungen betrachtet, sehr gut lösen.
Die Software kann die ESG-Konformität auch für 100 Liegenschaften eines Unternehmens ermitteln, und das ohne Personal vor Ort. Das, so Günther, ermögliche auch einen realistischen Blick auf den eigenen Bestand: Ist man der einzig Sehende unter den Blinden oder läuft man mit der Masse mit?
Energiekosten entscheidender als Baukosten
Die Software gibt auch Empfehlungen, mit welchen Maßnahmen ESG-Konformität zu erreichen ist. Daraus ergibt sich eine Investitionsplanung für die Zukunft. "Letztlich wird es darum gehen, wie viel ich für einen Quadratmeter PV-Fläche bezahle und nicht, wie viel ein Quadratmeter Tiefgarage oder Innenausbau kostet", so Günther weiter.
Zwei Prozesse beflügeln derzeit die Einführung solcher Systeme: Zum einen ist es der Smart-Meter-Rollout, da die Schnittstellen der Gateways für Erfassen und Steuern der Daten genutzt werden können, zum anderen die gesetzlichen Regelungen von EU und Bund. Günther hofft, dass die Softwarenutzung der alten Immobilienwelt, die vor allem auf Windows 95 und Excel setzt, nun bald der Vergangenheit angehört.
Zwar ist die Einführung solcher Systeme erst mal eine Investition, die sich jedoch nach wenigen Jahren insbesondere durch einen geringeren Energieverbrauch amortisiert – ein Vorteil für Mieter und Verwalter, deren Angebote dadurch und gerade in Zeiten explodierender Energiekosten attraktiver werden.
"Es ist davon auszugehen, dass sich der Trend zu vermehrten ESG-Auflagen langfristig fortsetzen wird. Somit ist eine stringente Integration von klar definierten und messbaren Nachhaltigkeitskriterien in die digitalen Controllingprozesse notwendig und das Management muss sich darauf einstellen, den Investmentprozess künftig um weitere Nachhaltigkeitskriterien zu ergänzen", verdeutlicht Springer-Gabler-Autor Stefan Tilch in seinem Buchkapitel Digitalisierung des Risikocontrollings bei Investmentfonds auf Seite 159, wie wichtig solche Lösungen jetzt und in Zukunft sein werden.