Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft

Grundlagen für die Praxis

Authors: Willi Alda, Joachim Hirschner

Publisher: Springer Fachmedien Wiesbaden

Book Series : Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft

Part of: Springer Professional "Wirtschaft+Technik" , Springer Professional "Technik" , Springer Professional "Wirtschaft"

Table of Contents

About this book

Das Lehr- und Fachbuch gibt einen kompakten Überblick der Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft. Es zeigt dem Leser den richtigen Weg zur Prozessorientierung, damit die spätere Projektentwicklung strukturiert und erfolgreich in die Praxis umgesetzt werden kann. Schwerpunkte des Buches sind hierbei die Einflussfaktoren einer nachhaltigen und bedarfsgerechten Projektentwicklung. Neben wichtigen Grundlagen gehen die Autoren praxisbezogen auf Grundstücks- und Immobilienbewertung, Kapitalbeschaffung und Verträge ein.

Frontmatter

1. Grundsätzliches zur Projektentwicklung

Zusammenfassung

Die allgemeine Betriebswirtschaftslehre wird in die drei Leistungsphasen: Beschaffung, Produktion und Absatz unterteilt. Eine Strukturierung erfolgt hier nach dem betrieblichen Leistungserstellungsprozess. Sofern die Immobilienwirtschaft als ein Teilgebiet der Betriebswirtschaftslehre gesehen wird, ist es naheliegend, dass für deren inhaltliche Bestimmung die herkömmlichen Strukturen der Betriebswirtschaftslehre analog verwendet werden.

Willi Alda, Joachim Hirschner

2. Grundstücks- und Immobilienbewertung

Zusammenfassung

Ausgangspunkt und damit Kernpunkt für jede Projektentwicklung ist die Werteinschätzung für das fertig gestellte Projekt. Diese Aussage zeigt bereits auf, mit wie viel zusätzlichen Unsicherheiten und Unwägbarkeiten die Ermittlung eines Projektverkehrswertes gegenüber der Wertermittlung für ein bereits bebautes Grundstück belegt ist, da für die Realisierung eines Projektes i. d. R. ein Zeitraum im Bereich von Jahren benötigt wird, ein Zeitraum also, in dem sich viele Kenndaten einer Verkehrswertermittlung, ja sogar der gesamte Immobilienmarkt entscheidend verändern können. So formulierte beispielsweise die Guidance Note 3 das TIAVSC (The International Assets Valuation Standard Committee) unter der Ziffer 9 folgende Annahmen, die in Analogie bei einer Projektentwicklung (Ermittlung des geschätzten eingeschränkten Verkaufspreises [Estimated Restricted Realisation Price]) zur Bestimmung des Verkehrswertes verwendet werden:

Der Eigentümer verkaufswillig ist,

genügend Zeit – beurteilt nach Art des Verkaufsobjektes und Marktlage – für Verkaufsverhandlungen zur Verfügung steht,

die Werte während des Verhandlungszeitraumes stabil bleiben,

die Liegenschaft frei und mit ausreichender Verbreitung auf dem Markt angeboten wird,

kein Angebot eines Käufers mit Sonderinteresse berücksichtigt wird.

Willi Alda, Joachim Hirschner

3. Bedarfsgerechte Projektentwicklung

Zusammenfassung

In der Immobilienwirtschaft kann eine Projektentwicklung – gleich ob eigengenutzt oder vermietet – nur bedarfsgerecht sein, wenn sie marktgerecht ist.

Willi Alda, Joachim Hirschner

4. Wesentliche Formen der Projektentwicklung

Zusammenfassung

Die wesentlichen Formen der Projektentwicklung leiten sich in aller Regel aus der Prozessorientierung bzw. dem Lebenszyklus einer Immobilie oder der Nutzerart (Mieter oder Eigennutzer) ab.

Wesentliche Formen der Projektentwicklung sind einerseits die mietergenutzten Investorenprojekte mit dem Neubauprojekt und dem Bestandsentwicklungsprojekt. Beim Neubauprojekt wird in der zeitlichen Abfolge nach der Fertigstellung aus dem Projekt ein Objekt. Bei dem Bestandsentwicklungsprojekt hingegen wird aus einem bestehenden Objekt ein zu entwickelndes Projekt, das nach Fertigstellung wiederum zu einem nutzbaren Objekt wird. Zum anderen sind es die eigengenutzten Projekte, die auch wieder in der Form eines Neubauprojekts oder eines Bestandsentwicklungsprojektes vorkommen. Nachfolgend soll kurz auf einige typische Besonderheiten dieser wesentlichen Formen der Projektentwicklung eingegangen werden.

Willi Alda, Joachim Hirschner

5. Kapitalbeschaffung (Finanzierung), Steuer

Zusammenfassung

Wenn der Projektentwickler das Projekt nicht oder nicht ganz mit Eigenkapital finanzieren kann bzw. möchte und ein Endinvestor noch nicht feststeht, benötigt der Projektentwickler eine Finanzierung, in aller Regel einen Kredit. In der Praxis der Immobilienwirtschaft wird Fremdkapital in unkritischen Zeiten des Immobilienmarktes bis zu 100 % des benötigten Gesamtkapitals von Finanzierungsgebern gewährt. In Zeiten fallender Mieten, steigender Leerstände oder steigender Insolvenzen oder generell in Krisenzeiten (z. B. Finanzmarktkrise) wird seitens der Banken vom Projektentwickler ein erheblicher Umfang an Eigenkapital erwartet (etwa 20 – 50 % des benötigten Gesamtkapitals). Für einen Kredit zahlt der Finanzierungsnehmer üblicherweise an den Finanzierungsgeber Zinsen und Tilgung in €/Jahr. Beide Größen werden im Finanzierungsvertrag definiert und quantifiziert. Wenn eine Projektfinanzierung sowohl mit Fremdkapital als auch mit Eigenkapital finanziert wird, weicht in der Regel die Gesamtrendite von der Eigenkapitalrendite ab.

Willi Alda, Joachim Hirschner

6. Wichtige Bestandteile der Projektentwicklung

Zusammenfassung

Der Projektentwicklungsprozess ist gekennzeichnet durch verschiedene „Meilensteine“, die wichtige Bestandteile einer geordneten Projektentwicklung sind. Zu diesen „Meilensteinen“ gehören

die Machbarkeitsstudie (Feasibility Studie),
der Erwerb des Projektgrundstücks,
der Abschluss des Projektentwicklungsvertrages,
der Abschluss der Verträge zur Realisierung des Projekts (z. B. Architekten-, Projektsteuerungs- und Bauvertrag),
der Abschluss der Verträge zur Verwertung/Nutzung des Projekts (insbesondere Mietvertrag) und
das Facility Management.

Willi Alda, Joachim Hirschner

Backmatter

Title: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft
Authors: Willi Alda
Joachim Hirschner
Publisher: Springer Fachmedien Wiesbaden
Electronic ISBN: 978-3-658-02019-4
Print ISBN: 978-3-658-02018-7
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-658-02019-4