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28-05-2019 | Verwaltungsmanagement | Nachricht | Article

Deutschland baut zu wenig Wohnungen

Authors:
Alexander Ebert, Anja Schüür-Langkau

In Deutschland wird zu wenig gebaut. Die Zahl der neuen Häuser und Wohnungen bleibt hinter dem Bedarf und den politischen Verabredungen zurück. Eine neue Studie zeigt die Ursachen und Folgen auf.


Eine große Schüppe drauflegen müsste die Bauwirtschaft in Deutschland, wenn sie denn könnte. Eigentlich sollten Jahr für Jahr 375.000 neue Wohnungen entstehen, so der Koalitionsvertrag. Zwar wurde von 2011 bis 2017 mit 1,65 Mio. neuen Wohnungen sukzessive mehr gebaut. Doch das reicht nicht. So wurden 2017 gerade einmal 76 Prozent der Vorgabe erfüllt, beim Sozialen Wohnungsbau sogar nur ein Drittel des Bedarfs von 80.000 Wohnungen.

Diese Eckdaten und viele Zahlen mehr nennt die aktuelle Prognos-Studie "Wer baut Deutschland?", die zum Wohnungsbautag im Mai 2019 vorgestellt wurde. Die Untersuchung basiert unter anderem auf eigenen Berechnungen sowie Daten des Statistischen Bundesamtes. In Auftrag gegeben wurde sie vom Verbändebündnis Wohnungsbau; zu den sieben Mitgliedern zählen Verbände der Bauindustrie, der Mieterbund sowie die IG Bau.

Hauptgründe für den Stau beim Bau

Bauland fehlt, Kapazitäten der Bauwirtschaft fehlen, Planungsprozesse stocken. Diese drei Hauptgründe führt die Studie an, die das Bauen langsam und vor allem teuer machen. In Großstädten wie Hamburg oder München, in Universitätsstädten wie Freiburg oder Münster sowie in einigen Oberzentren wirtschaftsstarker Regionen lag die Bedarfsdeckung im Jahr 2017 bei rund 55 Prozent. Deshalb kommt es laut Studie "zu erkennbaren Ausweichbewegungen in umliegende Wohnungsmärkte". Als Folgen nennen die Autoren steigende Mobilität, zusätzliche Pendlerverkehre und Nachbesserungsbedarf der Infrastruktur in den Speckgürteln (Kita, Schulen et cetera).

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Warum wird so wenig gebaut?

Steigt in einem Markt die Nachfrage, sollte das Angebot nachziehen. Schließlich wird es auch attraktiv, mehr zu produzieren, weil über die gestiegene Nachfrage auch die Preise steigen. Dies gilt auch grundsätzlich für den Wohnungsmarkt, doch in …


Bodenpreise mächtiger Preistreiber

Die Studie geht auch auf die steigenden Bodenpreise gerade in Ballungsräumen ein. Laut Modellrechnung der Autoren haben sich die Grundstückskosten in wenigen Jahren verdoppelt, was sich auf die Mietpreise durchschlägt. So seien die Kaltmieten zwischen zehn bis 40 Prozent gestiegen. Die Bodenpreise stellten damit einen erheblichen Preistreiber für den Wohnungsneubau dar.

Masterplan für Sozialen Wohnungsbau

Die Studie nennt zahlreiche Stellschrauben, an denen Bund und Kommunen drehen könnten. So müsse vor Ort mehr in die Digitalisierung der Antrags- und Genehmigungsprozesse investiert werden, um Abläufe zu beschleunigen. Die öffentliche Hand sollte ihre Grundstücke bewusst vergeben – und nicht an den Höchstbietenden. Auch interkommunale Stadt-Umland-Kooperationen könnten neue Lösungen sein. Für den Sozialen Wohnungsbau müsse der Bund eine Art Masterplan aufstellen, um der Unterversorgung zu begegnen. Die Bauindustrie selbst benötige mittel- und langfristige Entscheidungen der Politik, um wichtige Unternehmensentscheidungen treffen und weitere Kapazitäten aufbauen zu können.

Elf Maßnahmen gegen Wohnungsmangel

Diese Ergebnisse bestätigt auch Michael Voigtländer im Buchkapitel "Warum wird sowenig gebaut".  "Tatsächlich zeigen alle Statistiken, dass die Zahl der verkauften Bauflächen in den größten deutschen Städten seit 2010 kaum steigt bzw. sogar sinkt, obwohl die Nachfrage deutlich gestiegen ist. In Stuttgart und München stagniert die Fläche an baureifem Land, das pro Jahr verkauft wird, obwohl die Nachfrage kontinuierlich steigt. In Berlin ist die Menge zwar am aktuellen Rand wieder gestiegen, aber das Niveau von 2013 wird immer noch deutlich unterschritten", schreibt er auf Seite 55. Hinzu käme, das Neubauten immer teuerer werden. "Vergleicht man die Preisentwicklung von Neubauten und die Preisentwicklung von Bestandsimmobilien, fällt auf, dass die Neubauten eine deutlich größere Preisdynamik als die Bestandsgebäude haben", (Seite 63).

Dem Autor schlägt folgende elf Maßnahmen vor, die dazu beitragen, die Wohnungsmarktlage deutlich zu verbessern (Seite 79 ff.):

  • Einführung einer Bodenwertsteuer
  • Städte nach oben wachsen lassen
  • Neue Stadtviertel in Großstädten erschließen 
  • Verwaltung beschleunigen 
  • Standards im Bau überprüfen
  • Auflagen der Kommunen reduzieren
  • Steuerliche Verbesserungen für Neubauten einführen
  • Wachsende und schrumpfende Städte besser vernetzen
  • Wohneigentum stärken
  • Wohngeld erhöhen und dynamisieren
  • Steigenden Wohnungspreisen entgegenwirken

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