Wohneigentum für breite Schichten der Bevölkerung

Selbstgenutztes Wohneigentum ist in Deutschland weniger verbreitet als das Wohnen zur Miete. Hierzulande leben nur rund 45 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden (Sagner und Voigtländer 2019). Die Wohneigentumsquote stagniert seit 2010. Auch in den letzten Jahren, die von historisch niedrigen Zinsen für Hypothekendarlehen geprägt waren, hat die Wohneigentumsbildung nicht an Fahrt aufgenommen. In der aktuellen politischen Diskussion spielt Wohneigentum eine untergeordnete Rolle. Zwar wurde 2018 das Baukindergeld eingeführt, das junge Familien bei der Finanzierung einer Eigentumsimmobilie unterstützen soll, in der breiten politischen Debatte dominieren jedoch Diskussionen um die Mietpreisbremse, den sozialen Wohnungsbau und in Teilen sogar die Enteignung von Wohnungsunternehmen. Dieser Beitrag beschreibt im Folgenden die Verbreitung von Wohneigentum in Deutschland. Dabei wird zum einen näher auf die regionale Verbreitung von Wohneigentum eingegangen und zum anderen die Wohneigentumsquote anhand verschiedener sozioökonomischer Variablen dargestellt. Anschließend wird die Entwicklung der Ersterwerberhaushalte, derjenigen Haushalte, die zum ersten Mal vom Mieter zum Wohneigentümer werden, betrachtet.

In den Euro-Ländern wohnten im Durchschnitt etwa 66% der Bevölkerung in 2017 im Eigenheim. Das Kapitel porträtiert Besitzverhältnisse und Überlastungen durch Wohnkosten und stellt die steuerliche Förderung des Eigenheims in den Fokus. Das Kapital stellt abschließend fest, daß die Wohneigentumsbildung zwar nicht nur, aber zu einem wesentlichen Teil durch wirtschaftliche Rahmenbedingungen determiniert wird, da u. a. in Europa Haushalte mit höheren Einkommen häufiger Selbstnutzer von Wohneigentum sind als Haushalte mit weniger Einkommen. Teilweise wird die Verteilung des Wohneigentums auch durch steuerliche Vorteile geprägt.

Steigende Mieten in vielen Städten der Bundesrepublik haben in den letzten Jahren zu einer regelrechten Renaissance wohnungspolitischer Fragen in der bundesdeutschen Politik beigetragen. Nach Abschaffung der Eigenheimzulage 2004 und deren kleinteiliger Neuauflage im System der Riester-Rente stehen auch Maßnahmen zur Wohneigentumsförderung, wie das sogenannte Baukindergeld, erneut zur Debatte. Dabei ist die Förderung von Wohneigentum mit einem breiten Spektrum politischer Zielsetzungen verbunden: Neben der Familienförderung spielen auch sozial-, wirtschafts- und finanzpolitische Vorstellungen eine Rolle. Für ein besseres Verständnis der heutigen Kontroversen und Diskussionen lohnt ein Blick in die Geschichte der bundesdeutschen Eigenheimförderung. Basierend auf einer qualitativen Analyse von Bundestagsprotokollen beschreibt dieser Beitrag den Wandel der Zielsetzungen der Wohneigentumsförderung in Deutschland. Im Folgenden sollen die wesentlichen Reformen der bundesdeutschen Eigenheimförderung kurz skizziert werden, um im nächsten Abschnitt die mit ihnen verbundenen politischen Zielsetzungen darzustellen.

Deutschsprachige Länder stechen international durch ihren hohen Mieteranteil hervor. Dies liegt nicht unbedingt an individuellen Wohnwünschen, sondern an einer weniger stark verbreiteten Eigenheimidee unter politischen Parteien im historischen Vergleich mit anderen westlichen Industrieländern, wo Eigenheimideen gerade auch unter Mitte-links Parteien mit steigender Privatverschuldung und Hauspreisblasen einhergingen.

In der Vergangenheit galt das Wohnen zur Miete als wirtschaftlicher als der Kauf eines Eigenheims. Aufgrund der Zinsentwicklung sowie dem Abbau von steuerlichen Vorteilen hat sich dies aber geändert, wie Kalkulationen auf Basis des Wohnnutzerkostenansatzes zeigen. Allerdings fehlen vielen Haushalten die Ersparnisse, um tatsächlich Zugang zum Wohneigentumsmarkt zu erhalten. Beispiele aus anderen Ländern zeigen aber, dass die Zugangsprobleme gelöst werden können, um auch Haushalten mit geringen Einkommen die Vorteile des Wohneigentums zu ermöglichen.

Im regionalen Standortwettbewerb um die Anwerbung von Investitionen, Wissens-, Kreativitäts- und Innovationspotenzialen spielt die Attraktivität der regionalen Arbeits- und Wohnungsmärkte eine wesentliche Rolle. Die Produktivität immobiler Produktionsfaktoren wie Immobilien (Boden) und ortsgebundene Erwerbstätige erhöht sich in der Nähe von mobilen Komplementärfaktoren wie Kapital und hoch qualifizierte Erwerbstätige. Letztere sind häufig mobiler, zumindest am Anfang der Erwerbskarriere. In diesem Beitrag wird diskutiert, ob Erwerbspersonen im selbst genutzten Wohneigentum, im Folgenden Wohneigentümer, stärker am Wohnort gebunden sind als Mieter und welche Konsequenzen sich daraus für die regionalen Arbeits- und Wohnungsmärkte ergeben.

In diesem Kapitel wird zunächst die Rolle des selbstgenutzten Wohneigentums im Vermögens-Portfolio der privaten Haushalte untersucht sowie der Frage nachgegangen, wie sich die Portfoliostruktur in Zeiten niedriger Zinsen und steigender Immobilienpreise verändert hat. Haben die meisten Wohneigentümer ihr Wohneigentum am Markt erworben, oder geht die Wohneigentumsverteilung vor allem auf Schenkungen und Erbschaften zurück? Diese Fragen rund um die Art des Wohneigentumserwerbs sowie die Bedeutung von vererbtem Wohnimmobilien an allen Erbschaften und Schenkungen stehen ebenso im Fokus des Kapitels. Die Ergebnisse der Analyse zeigen, dass im letzten Jahrzehnt kaum strukturelle Verlagerungen zu mehr Wohnimmobilienvermögen zu beobachten sind. Im internationalen Vergleich ist die Wohneigentumsquote in Deutschland eher gering. Rund ein Viertel der Wohneigentümer haben ihre Immobilien geerbt oder geschenkt bekommen. Gleichzeitig machten vererbte Wohnimmobilien beinahe die Hälfte des jahresdurchschnittlichen Wertes aller Erbschaften und Schenkungen im Zeitraum zwischen 1991 und 2014 aus. Der Effekt von Erbschaften auf die Nettovermögensverteilung ist insgesamt eher ungleichheitsreduzierend, was auch für Wohnimmobilien gilt, da sich viele Erben ohne ihre Erbschaft im unteren Bereich der Vermögensverteilung einordnen würden. Gleichwohl ist zu beachten, dass die verfügbaren Daten aufgrund ihrer jeweiligen Schwächen bei der Vermögenserfassung bisher nur einen Teil der Wirklichkeit abbilden können.

Oftmals wird in der wohnungspolitischen Debatte das Ziel der Wohneigentumsförderung nicht nur mit der Vermögensbildung und somit der Vorsorge für das Alter begründet, sondern auch mit der Vermutung einer sozial stabilisierenden Wirkung des Wohneigentums für Nachbarschaften und Quartiere. Um den Zusammenhang zwischen dem Wohneigentum und der sozialen Stabilität von Nachbarschaft zu erörtern, wird zunächst der aktuelle Stand der internationalen Literatur und Empirie referiert und zusammengefasst. Ein besonderes Augenmerk wird auf die Frage gelegt, was die Eigentumsbildung in problematischen Quartieren für die Stabilisierung in diesen Nachbarschaften leisten kann. Hierfür werden qualitative empirische Ergebnisse und Erfahrungen in niederländischen und deutschen Städten zusammengetragen und erörtert. Abschließend wird aufgezeigt, was die Ergebnisse insgesamt für das Politikfeld der Wohneigentumsbildung bedeuten und wie ein entsprechender Strategieansatz aussehen könnte.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist ein wichtiger Beteiligter an der Grundstücksnutzung. Den Immobilien- und Wohnungsmarkt („Markt für Wohnen“) kann man gewiss als ein zentrales Segment der Gesamtwirtschaft ansehen. Die Wohnung ist gar das zentrale Objekt eines Güterverbundes, mit einer volkswirtschaftlichen Schlüsselposition für den Baulandmarkt, Arbeitsmarkt, Wohnungsmarkt und Konsumgütermarkt (Beispiel: Privatisierung ehemaliger Mietwohnungen). Der Markt hat sich innerhalb kurzer Zeit von einem Mieter- in einen Investorenmarkt gewandelt. Wohnungspolitik kann als essenzieller Bestandteil der Eigentumspolitik verstanden werden, denn Wohnungspolitik dient als Verteilungs- und Versorgungspolitik sozialpolitischen Zielen und erfüllt überdies als Instrument der Eigentumsbildung gesellschaftspolitische Funktionen. Wohnungspolitik widmet sich damit in erster Linie der Förderung des privaten Eigentums an der Wohnung. Dies ergibt sich ganz unproblematisch aus § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB, freilich stets im Konflikt mit anderen städtebaurechtlichen Belangen sowie unterschiedlichen bodenpolitischen und bodenrechtlichen Zielvorstellungen wie etwa das Erbbaurecht. Die Verbindung von Erbbaurecht und Wohnungseigentumsrecht ist weiter zu optimieren. Auch die reformierte Grundsteuer wird erhebliche Auswirkungen auf die Innenentwicklung haben. Gleiches gilt für die Gefahr umweltpolitisch motivierter Mengenzielvorgaben bei der Flächenneuinanspruchnahme.

Mit der Diskussion um eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen werden Fragen aufgeworfen, die für alle Formen des Eigentums relevant sind. Aus verfassungsrechtlicher Hinsicht stellt sich die Frage, ob ein solcher Eingriff überhaupt legitimiert werden kann, aus ökonomischer Sicht stellt sich die Frage, ob die Ziele so erreicht werden können. Beides ist letztlich zu verneinen. Tatsächlich würde ein solcher Eingriff einen Tabubruch darstellen, dessen Wirkungen weit über die Wohnungswirtschaft hinausgehen würden.

Der Erwerb eines Eigenheims ist die finanziell anspruchsvollste und folgenreichste Entscheidung im Leben der meisten Bürgerinnen und Bürger. Der Kaufpreis einer Immobilie übersteigt das verfügbare Eigenkapital in der Regel um ein Vielfaches. Zur Finanzierung ist deshalb die Aufnahme eines Hypothekendarlehens erforderlich. Die daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen bestehen über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten fort. Während dieser Zeit muss das Haushaltseinkommen stets hoch genug sein, um die Kreditraten bedienen zu können und trotzdem genügend Geld „zum Leben“ zu haben. Einkommen und Vermögen sind jedoch innerhalb der Marktwirtschaft ungleichmäßig verteilt, sodass nicht jeder Haushalt der finanziellen Belastung des Wohneigentumserwerbs gewachsen ist. Werden Immobilienkredite auf breiter Front zu leichtfertig vergeben, können finanzierende Banken in Schieflage geraten und die Finanzmarktstabilität gefährdet sein.

Altersvorsorge ist eine langfristige Vermögensanlage, die im Laufe des Erwerbslebens aufgebaut und im Ruhestand aufgegessen wird – ohne vorzeitig zur Neige zu gehen. Will man die Bedeutung des Wohneigentums für die Altersvorsorge beurteilen, müssen daher Fragen hinsichtlich des Umfangs der erforderlichen Vorsorge und des sinnvolen Anteils von Wohneigentum, der Effektivität und Effizienz von Wohneigentum als Altersvorsorge, der Rolle von Erbschaften und des staatlichen Einflusses beim Wohneigentum sowie der Motive der Wohneigentumsbildung diskutiert werden.

Die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum dient sowohl der Deckung des Wohnbedarfs als auch der Vermögensbildung. Selbstgenutztes Wohneigentum ist daher gleichzeitig Konsum- und Investitionsgut. Das in der selbst genutzten Immobilie gebundene Vermögen ist für viele Haushalte der größte Posten in der Vermögensbilanz. Im Gegensatz zu anderen Spar- und Anlageformen ist die Liquidität von Wohneigentum allerdings sehr gering. Insbesondere fehlt es in Deutschland bislang an standardisierten Produkten, die es Seniorenhaushalten ermöglichen, das in der selbst genutzten Immobilie gebundene Eigenkapital zu nutzen, ohne den Wohnort wechseln zu müssen. Eine Möglichkeit, die Liquidität im Alter zu erhöhen und gleichzeitig das Wohnrecht an der Immobilie zu erhalten, bieten sogenannte Immobilienverzehrprodukte, die insbesondere im angelsächsischen Raum verbreitet sind. Im Folgenden werden zunächst die Vorteile solcher Finanzmarktinstrumente für die Nachfrager beschrieben. Anschließend werden unterschiedliche Ausgestaltungsmöglichkeiten für Immobilienverzehrprodukte dargestellt. Darauf aufbauend werden mögliche angebotsseitige Hemmnisse diskutiert. Es folgt ein kurzer Überblick über die Märkte für Immobilienverzehrprodukte in Deutschland, dem Vereinigten Königreich und den USA. Abschließend werden mögliche Politikimplikationen erörtert.

Die Position der Katholischen Kirche zum Eigentum basiert auf einer langen Tradition biblischer Auslegung, Lehrmeinung und theologischer Interpretation. Zwar beinhaltet das Alte Testament noch keine ausgebildete Lehre zum Eigentum, doch findet sich hier bereits eine Reihe von Sozialordnungen, die eine gerechte Verteilung von Land und Besitz anstreben. Im Folgenden soll zunächst ein kurzer Überblick über das theologische Fundament gegeben werden, welches Lehramt und einschlägige Enzykliken zur Thematik bieten. Die Katholische Soziallehre hat diese Grundlagen ausgestaltet und in diesem Kontext ihre Position zum Eigentum formuliert. Neben der theologischen Begründung sind dabei sozialethische Aspekte von Relevanz, auf denen auch die wohnungswirtschaftliche Perspektive aufbaut. Hierauf fundiert das Verständnis einer Versorgung breiter Schichten der Gesellschaft mit Wohnraum als kirchlicher Auftrag, der auch die Förderung von Wohneigentum einschließt.

Die steigenden Baupreise und die begrenzt zur Verfügung stehenden städtischen Grundstücke erschweren es zunehmend, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. In diesem Beitrag werden das Instrument des Erbbaurechts und als Institution die Stiftung betrachtet, da beide bei der Schaffung und Bewahrung von preisgedämpftem Wohnraum von großer Bedeutung sind.

Jenseits der klassischen Wohnformen in individuellem Eigentum oder zur Miete lässt sich speziell seit den 1990er-Jahren ein starker Aufschwung von Wohnformen feststellen, die das gemeinsame bzw. das gemeinschaftliche Wohnen betonen. Die beiden im Folgenden näher betrachteten Formen der Wohnungsbaugenossenschaften und der Baugemeinschaften weisen beide eine deutlich längere Geschichte auf, haben aber in jüngerer Vergangenheit eine partielle Neuerfindung und eine steigende Wertschätzung erfahren. Neben grundlegenden und exemplarisch veranschaulichten Charakterisierungen von Wohnungsbaugenossenschaften und Baugemeinschaften wird im Folgenden diskutiert, wie die aktuell starke Nachfrage nach diesen Wohnformen zu erklären ist und welche Vor- und Nachteile mit ihnen verbunden sind – für die Nutzer wie für die Stadt(-quartiere).

Zur Erhaltung einer stabilen Sozialstruktur können Kommunen ein Interesse haben, bestimmte Bevölkerungsgruppen bei der Bildung von Wohneigentum im Gemeindegebiet zu fördern. Das kann vor allem dazu dienen, eine soziale Mischung zu erreichen, die der weiteren Entwicklung der Gemeinde förderlich ist und den Bewohnern zugutekommt. Dazu stehen den Kommunen grundsätzlich zwei Ansätze offen, um die Eigentumsbildung in ihrem Gemeindegebiet zu steuern oder zu beeinflussen. Sie können als Eigentümer der Grundstücke diese mit vertraglich begründeten Planungs-, Baudurchführungs- und Nutzungsbindungen veräußern. Daneben stehen die öffentlich-rechtlichen Ansätze, die Nutzungen durch das Planungsrecht vorzugeben.

Wohneigentum bietet für den Einzelnen als auch die Gesellschaft insgesamt wichtige Vorteile. Gerade angesichts der Zinsentwicklung sowie der Schwierigkeiten in der gesetzlichen sowie betrieblichen Altersvorsorge wäre mehr Wohneigentum wünschenswert. Doch nach wie vor fehlt es an politischer Unterstützung für Wohneigentum, außerdem erschweren hohe Transaktionskosten den Zugang zu Wohneigentum. Im Ausland finden sich viele best-practice Beispiele, wie Erwerbsnebenkosten gesenkt und der Zugang zu Wohneigentum insgesamt erleichtert werden kann.