Wohnimmobilien

Dieses einführende Kapitel bildet den wissenschaftstheoretischen Unterbau des Gesamtwerkes „Wohnimmobilien“. Es referenziert inhaltlich auf die entsprechenden Einführungskapitel des gewerblichen Grundlagenwerkes „Immobilienwirtschaftslehre – Management, Ökonomie, Recht und Technik“ und bildet zusammen mit diesen eine wissenschaftstheoretische Einführung in die Immobilienwirtschaftslehre in Bezug auf die wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Assetklassen. Es erfolgt eine wissenschaftstheoretische Einordnung in die interdisziplinäre, transaktionsbasierte Immobilienwirtschaftslehre. Inhaltlich wird der Begriff der Wohnimmobilien definiert und in den Kontext der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfung in Lebenszyklus, Strategie und Transaktion gestellt. In einer makroökonomischen Übersicht erfolgt zudem eine Analyse des Marktes, dessen Struktur sowie der grundsätzlichen volkswirtschaftlichen Bedeutung von Wohnimmobilien. Aktuelle Entwicklungen runden diese Einführung ab.

Die Entwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland bietet hinreichende Beispiele von neoliberalen Märkten des bürgerlichen Zeitalters bis hin zur kommunistischen Wohnraumbewirtschaftung der DDR, um heutzutage wichtige Anhaltspunkte für eine informierte Entscheidungsfindung zu erhalten. Die Entwicklung von Wohnimmobilien in dem Verständnis als Bewirtschaftung von Gebäuden zu Wohnzwecken wird chronologisch und unter Berücksichtigung von politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dargestellt.

Die deutschen Wohnungs- und Immobilienmärkte sind ausgesprochen vielfältig in Bezug auf ihre Marktsituationen, Anbieterstrukturen, Wohnformen und Gebäudecharakteristika. Es besteht ein vielschichtiges Bild von angespannten und entspannten Märkten mit jeweils spezifischen Problemen und Handlungserfordernissen.

Das Ziel wohnungswirtschaftlicher Aktivitäten ist die Bereitstellung von Wohnraum gegen die Erzielung einer Rendite aus deren Vermietung. Damit erbringen wohnungswirtschaftliche Akteure einen wesentlichen Beitrag zur Daseinsvorsorge für die Bevölkerung.

Das Investment in Wohnimmobilien wird gemeinhin im Vergleich zu anderen Immobilienkategorien als vergleichsweise risikoarm bewertet. Diese Bewertung ist nur insofern zutreffend, soweit man die politischen Rahmenbedingungen nicht als Risiko einstuft. Tatsächlich sind aber Wohnimmobilien vielfältigen Regulierungen und politischen Einflussnahmen ausgesetzt.

Wohnen ist für uns eine solche Selbstverständlichkeit, dass sich kritische Distanz als Voraussetzung für die wissenschaftliche Auseinandersetzung erst durch bewusstes Infragestellen der allgegenwärtigen und offensichtlichen Phänomene einstellt. Der Alltag und auch die Immobilienwirtschaft funktionieren in weiten Teilen unbeschadet der Tatsache, dass Wohnen nur in Ausnahmefällen zum Gegenstand einer umfassenden und differenzierten Betrachtung unter Einbeziehung auch soziologischer Fragen geworden ist. Der folgende Beitrag zielt darauf ab, einen Überblick über die wesentlichen Aspekte von drei zentralen Themen zu liefern.

Der Wohnungsmarkt ist der Markt, der das Gut „Wohnen“ bereitstellt und auf dem Angebot und Nachfrage in eine Austauschbeziehung treten. Nach der Kategorisierung der klassischen mikroökonomischen Gütertheorie ist das Gut Wohnen ein Konsumgut , weil es gekauft wird, um aus seinem Verbrauch Nutzen zu ziehen. Gleichzeitig sind Wohnimmobilien auch Investitionsgüter , weil sie gekauft werden, um Einkommen zu generieren.

Der Wohnraumkonsum spielt in allen europäischen Ländern eine bedeutende Rolle; die aggregierten Ausgaben für Wohnen repräsentieren das größte Ausgabenbündel im Budget vieler Haushalte. Dennoch gibt es gravierende Unterschiede, wie Haushalte Wohnraum konsumieren, d. h. ob Eigentümer eine Wohnung bzw. ein Haus vermieten oder Selbstnutzer der Immobilie sind. Von den ca. 41,2 Mio. bestehenden Wohneinheiten in Deutschland werden ca. 18,5 Mio. von den Eigentümern selbst genutzt.

Andauernde Perioden steigender Miet- und Hauspreise münden regelmäßig in einen intensiven medialen und politischen Diskurs zur Sozialverträglichkeit steigender Wohnkosten für ausgewählte Bevölkerungsgruppen, z. B. Niedrigeinkommen- und/oder junge Familienhaushalte. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn der Anstieg der Haushaltsausgaben für Wohnen nicht durch eine positive Entwicklung der Reallöhne kompensiert wird und folglich ein höheres Wohnkostenbelastungsniveau resultiert.

Noch vor rund 150 Jahren arbeiteten die meisten Menschen in Deutschland bis zu ihrem Tod. Im Deutschen Reich betrug die Lebenserwartung eines bereits 60-Jährigen gerade einmal noch rund 12½ Jahre. Die Bevölkerung Europas erlebte den Umbruch von einer von der Landwirtschaft zu einer von Industriearbeitsplätzen geprägten Gesellschaft.

Wohnen ist eine existenzielle Angelegenheit. Ein Haus und eine Wohnung haben eine anthropologische Funktion, die im Gesamtzusammenhang des menschlichen Lebens steht: „Um sich in der Welt erhalten und dort seine Aufgaben erfüllen zu können, braucht der Mensch einen Raum der Geborgenheit und des Friedens, in den er sich zurückziehen, in dem er sich entspannen und wieder zu sich selber kommen kann, wenn er sich im Kampf mit der Außenwelt aufgerieben hat. (…) Nur als ein Wohnender (…), nur in der Verfügung über einen solchen von der Öffentlichkeit abgesonderten und „privaten“ Bereich kann der Mensch sein Wesen erfüllen und in vollem Umfang Mensch sein“.

Unser tägliches Umfeld unterliegt einer ständigen Veränderung, einem Motor von Wachstum oder Schrumpfung, Verstädterung und Verdrängungsprozessen. Die Stadt, in der wir leben, ist kein zufälliges Produkt. Die „Europäische Stadt“ wurde in der Vergangenheit von vielen teilweise konkurrierenden Regeln beeinflusst.

Wohnimmobilien erzielen langfristig eine bessere Performance als andere Immobilienarten und können darüber hinaus in einzelnen Zeiträumen auch andere Assetklassen wie Aktien schlagen. Dies zeigt die Entwicklung diverser Indices, z. B. des BulwienGesa German Property Index.

Immobilien sind langlebige Güter. Bereits bei der Konzeption von Gebäuden sollte dies beachtet werden, um einen wirtschaftlichen Betrieb über die gesamte Lebensdauer zu ermöglichen. Insbesondere im Facility Management ist eine Lebenszyklusbetrachtung längst geläufig und kombiniert technische, wirtschaftliche und soziale Aspekte von Gebäuden und Anlagen (s. Kap. 21 Facility Management). Diese Sichtweisen werden mehr und mehr auch in andere Bereiche des Immobilienmanagements von Bestandshaltern und Investoren integriert.

Die Städte verändern ihr Gesicht. Während man vor einem Jahrzehnt noch davon ausging, dass die mitteleuropäische Stadt eigentlich gebaut ist und nur noch gepflegt werden muss, kann man heute beobachten, wie schnell sich unsere Städte verändern. Die Triebfedern dieser Entwicklungen sind oft die gestiegenen technischen Anforderungen und der stark veränderte ökonomische Hintergrund. Dazu kommen noch der Standortwettbewerb, andere Wohnbedürfnisse durch den demografischen Wandel und die Anpassungserfordernisse durch den klimagerechten und ökologischen Stadtumbau. Unter diesen Bedingungen entsteht heute Architektur.

Der Beitrag befasst sich mit der Bedeutung der räumlichen Planung und raumordnungspolitischer Zielvorstellungen hinsichtlich ihrer Steuerungswirkung bei der Wohnimmobilienentwicklung. Dabei wird auf die einzelnen Handlungsebenen der Raumplanung von der Bundesraumordnung über die Landes- und Regionalplanung bis zur kommunalen Bauleitplanung eingegangen und ihre jeweiligen Ziele, Aufgaben, Träger und Instrumente werden beschrieben. Der Beitrag zeigt, dass die räumliche Planung auf allen Ebenen Einfluss auf die Wohnimmobilienentwicklung nimmt – von eher allgemeinen Zielaussagen zur Konzentration der Siedlungsentwicklung in bestimmten Räumen bis hin zu konkreten Gestaltungsvorgaben für Einzelgebäude.

Die Auseinandersetzung mit der Nachhaltigkeitsthematik bzw. das Leisten, Beschreiben und Darstellen eines positiven Beitrages zu einer nachhaltigen Entwicklung ist in der Wohnungswirtschaft eine Querschnittsaufgabe. Diese durchdringt mehr und mehr alle Geschäftsprozesse und Entscheidungsabläufe. Zunehmend werden Nachhaltigkeitsaspekte in die Methoden, Instrumente und Berichtsformate integriert. Der nachstehende Abschnitt weist daher zu mehreren Teilthemen dieser Veröffentlichung Querbezüge auf.

Ein wesentlicher Kostenfaktor bei der Bewirtschaftung von Wohngebäuden sind die Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung der Bausubstanz. Diese Kosten sind in hohem Maß von der baulichen Beschaffenheit und dem Alter der Immobilien abhängig. Aus diesem Grund soll im folgenden Beitrag eine Betrachtung der technischen Beschaffenheit des deutschen Wohnimmobilienbestands erfolgen.

„Projektentwickler sind wie Kinofilmproduzenten“ schreibt Miles in seinem Handbuch. „Sie engagieren viele Talente, um ihre Ziele zu erreichen. Sie motivieren mit Verantwortung für ein langfristiges Projekt. Und sie müssen proaktiv handeln, mit vielen Hindernissen auf dem Weg kämpfen, um letztendlich das Projekt zu vollenden. Die Kosten eines Fehlers sind enorm und im Prinzip ist der letztendliche Projekterfolg nicht wirklich prognostizierbar, sondern bleibt bis zum Schluß eine Überraschung.“

Die Vorbereitung und Durchführung von Bauprojekten erfordert die Zusammenarbeit zahlreicher Beteiligter aus unterschiedlichen Fachrichtungen. Unabdinglich ist eine für die jeweilige Konstellation maßgeschneiderte Projektorganisation, ein wohlüberlegter terminlicher Ablauf sowie Termin- und Kostensteuerung bei gleichzeitiger Qualitätsüberwachung. Zur Umsetzung dieser Themen ist ein zielgerichtetes Projektmanagement erforderlich.

Facility Management (FM) als strategische Managementdisziplin hat sich in den letzten 20 Jahren auch in Deutschland etabliert und ist somit heute ein wesentlicher Bestandteil des Immobiliensektors. Nach einer Studie aus dem Jahr 2010 hat das Facility Management ein Marktvolumen von rund EUR 176 Mrd. in Deutschland und trägt mit ca. EUR 112 Mrd. rund 5,03 % zum Bruttoinlandsprodukt bei. Somit liegt es mit seiner Bedeutung vor der Bau- und Automobilbranche. Gemäß dieser Studie gab es im Jahr 2010 rund 4 Mio. Beschäftigte im Facility Management.

Der Ersteller einer Wohnimmobilie hat das in Deutschland geltende Baurecht zu beachten. Als Baurecht bezeichnet man die Summe derjenigen Rechtsvorschriften, die sich einerseits auf die Ordnung der Bebauung und andererseits auf die Ordnung der Rechtsverhältnisse der an der Erstellung eines Bauwerks Beteiligten beziehen. Diese können öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur sein.

Bei der Verwaltung von Wohnimmobilien handelt es sich um einen komplexen und arbeitsteiligen Prozess, zu dem in Theorie und Praxis unterschiedliche Bezeichnungen ohne eindeutige Definition der Schnittstellen zu finden sind. Die teilweise unterschiedlichen Begrifflichkeiten führen gegebenenfalls zu Unschärfen in Zuordnung und Abgrenzung von Aufgaben und Verantwortlichkeiten im Rahmen des Managements von Wohnimmobilien und können eine Reihe von Schnittstellenproblemen zwischen den Prozessbeteiligten bewirken.

Auch im Immobilienbereich wird die – mit dem Nobelpreis ausgezeichnete – Modern Portfolio Theory angewandt. Jedoch haben Immobilien besondere Herausforderungen wie Heterogenität und hohe Transaktionskosten. Aber trotzdem können die theoretischen Überlegungen genutzt werden bei der Strukturierung der Immobilienportfolios der großen institutionellen Investoren. Dabei geht es um die gezielte Berücksichtigung der Portfolioeffekte, um das Gesamtrisiko des (Wohn-)Immobilienbestandes zu minimieren. Dieser Beitrag geht auf den quantitativen und qualitativen Ansatz des Immobilien-Portfoliomanagement ein und erläutert das Benchmarking für Wohnimmobilienportfolien.

Berlin wächst weiter. Und weil die Stadt schon immer offen war für Menschen mit unterschiedlicher Herkunft und verschiedenen Lebensweisen, wird mehr Wohnraum benötigt, der für alle erschwinglich ist. Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften setzen sich dafür ein, dass die „Berliner Mischung“ in den Bezirken erhalten bleibt: Mit sozialem Verantwortungsbewusstsein sorgen sie für guten und bezahlbaren Wohnraum, in dem sich Studierende ebenso zu Hause fühlen wie Familien und Senioren.

Immobilien spielen in der privaten Vermögensplanung eine wichtige Rolle und repräsentieren die größte Anlageklasse deutscher Haushalte. Aufgrund der geringen Größe vieler privater Wohnungsbestände erfolgt deren Bewirtschaftung oftmals unprofessionell und geprägt durch emotionale Bindungen. Der Fokus in der Bewirtschaftung fremdgenutzten Immobilieneigentums liegt auf der Erzielung dauerhafter Einkünfte, dem Erhalt der Substanz für der Funktion als Vermögensspeicher.

Das Management und die Entwicklung gewerblicher Immobilienbestände ist eine große Herausforderung. Die Kunden sind anspruchsvoll und das Produkt ist sowohl kapital- als auch bearbeitungsintensiv. Zwangsläufig muss das genau geplant werden.

Grundlage einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswertes von Bestandhaltern sind neben dem Erwerb von hochwertigen, renditestarken und aktiv gemanagten Immobilien sichere Zahlungsströme und eine gesicherte Fremdfinanzierung der Bestände, Wohnimmobilien in ausgewählten Standorten, die sich durch attraktive Lagen sowie positive Entwicklungs-Perspektiven auszeichnen, und Neuerwerbe, die sich von dem Bestandshalter ohne wesentlichen zusätzlichen Kostenaufwand verwalten lassen.

Immobilienanalysen sind in der unternehmerischen Immobilienwirtschaft heutzutage fester Bestandteil von Transaktionen. Das trifft auch auf das Wohnimmobiliensegment zu, das seit Anfang der 1990er Jahre einem tief greifenden Wandel unterworfen ist. So erhöht die zunehmende Professionalisierung der Branche den Bedarf an qualifizierten Immobilienanalysen.

Im Vorfeld von Immobilientransaktionen und bei weiteren Anlässen erfolgt regelmäßig eine Bewertung der zugrunde liegenden Objekte. Hierfür steht eine Reihe von Verfahren zur Verfügung, welche sich in klassische, normierte Verfahren zur Wertermittlung und nicht-normierte („internationale“) Verfahren untergliedern lassen. Bei der Bewertung großer und regional verteilter Wohnimmobilienportfolien werden teilweise abweichende Methoden eingesetzt, die eine deutliche Verringerung der dafür erforderlichen Ressourcen zum Ziel haben.

Das vorliegende Kapitel dient der grundlegenden Einleitung in die Wohnimmobilieninvestition und die Investitionsrechnung. Die Eigenschaften einer Wohnimmobilien als Investitionsgut wird beschrieben und die Investitionsentscheidungsprozess wird skizziert.Anschließend werden Methoden der Investitionsrechnung erklärt und an einem angewandten Beispiel erläutert.

Die Assetklasse der Wohnimmobilien ist seit der Finanzkrise zu einem der Haupttreiber des Immobilientransaktionsmarktes in Deutschland geworden. Nach dem sich der deutsche Immobilienmarkt in den 1990er Jahren strukturell stark verändert und institutionalisiert hat, somit weltweite Beachtung als abgegrenzte Anlageklasse gewonnen und auch internationale Anleger angezogen hat, ist vor allem seit der Finanzkrise das Rendite-/Risikoprofil von deutschen Wohnimmobilien für nationale wie internationale Investoren und Anleger besonders attraktiv geworden. Seit 2010 widerfährt dem Wohnimmobilienmarkt als Assetklasse eine große Nachfrage.

Risikomanagement für Wohnimmobilien unterscheidet sich durch einige Besonderheiten vom allgemeinen Immobilienrisikomanagement. Zusammenfassend lassen sich diese Besonderheiten im Risikomanagement für Wohnimmobilien aus ökonomischer Sicht insbesondere auf die Entwicklung des regulatorischen Rahmens und zusätzlich im Bereich privater Wohnimmobilieninvestitionen auf das Zinsumfeld und dessen Verhältnis zum Mietzins sowie die damit verbundene Auswirkung auf Miet- oder Kaufentscheidungen erklären. In diesem Kapital wird das theoretische Gerüst eines Risikomanagementprozesses an Hand des Steuerungskreislaufes der gif beschrieben und die Besonderheiten durch zwei praktische Fallstudienbeispiele verdeutlicht. Auch wenn diese stark verein- facht dargestellt sind, verdeutlichen sie dabei die wesentlichen Kernaspekte.

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland zeigt in den letzten Jahren eine robuste Entwicklung und zählt als wichtige Wachstumsbranche. Anders als in anderen Ländern, in denen dieser Sektor geradezu als Auslöser der Finanz- und Wirtschaftskrise gilt, hat in Deutschland die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise und des Immobilienvermögens eine stabilisierende Wirkung auf die Gesamtwirtschaft. Das Immobilienvermögenin Deutschland beträgt derzeit 9,5 Billionen Euro, insgesamt gibt es nach Ergebnissen des Mikrozensus hierzulande insgesamt 40,5 Mio. Wohnungen und hiervon wiederum wurden 45,7 % der bewohnten Wohnungen vom Eigentümer selbst genutzt [1].

Marketing für Wohnimmobilien – das bedeutet marktorientierte Unternehmensführung im Spannungsfeld von Ökonomie, Gesellschaft und Technik. Im Rahmen von Marketing ist das Leistungsangebot zu konfigurieren, dass die resultierende Wohnimmobilie in der Wahrnehmung der Kunden mit individuellen Bedürfnissen im Vergleich zu vielfältigen Wettbewerbsangeboten bevorzugt wird und gleichzeitig die Vermarktung für den Anbieter betriebswirtschaftlich rentabel ist. Dafür sind intern Voraussetzungen zu schaffen, diese Vermarktungsprozesse gleichzeitig effektiv (Markterfolg) und effizient (Betriebserfolg) durchführen zu können.

Am Ende einer Wertschöpfungskette steht bei Immobilien entweder der Abriss mit anschließender Neubebauung oder die Veräußerung („Exit“). Dabei sind die Gründe für eine Entscheidung zum Exit vielfältig. Oft werden Teile von Portfolios aus strategischen Gründen abgestoßen, z. B. im Rahmen der Fokussierung auf das Kerngeschäft oder aber auch zur Portfoliobereinigung, um sich z. B. von Streubeständen zu trennen und stärker auf bestimmte Regionen zu konzentrieren.

Am Anfang (aus Sicht des Käufers, der eine Investitionsentscheidung getroffen hat) bzw. am Ende (aus Sicht des Verkäufers, der den „Exit“ aus seinem Investment wählt) des Investments in eine Wohnimmobilie bzw. ein Wohnimmobilienportfolio steht deren Kauf bzw. Verkauf und der dem Abschluss des Kaufvertrages im Regelfall zeitlich nachfolgende Übergang des Eigentums. Der Kauf bzw. Verkauf kann direkt erfolgen (beim sog. Asset Deal) oder indirekt (beim sog. Share Deal). Im letztgenannten Fall sind Gegenstand der Transaktion Anteile an einer Gesellschaft (z. B. einer GmbH, AG oder KG), die ihrerseits wiederum Eigentümerin einer oder mehrerer Immobilien ist.