Wohnungsbau und Wohnungswirtschaft in Russland

Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Wohnungen schützen vor Witterung, geben Raum für Erholung, Hygiene und Selbstverwirklichung. Qualitätsvolles, humanes Wohnen ist ein grundlegender Wert in jeder Gesellschaft. Dabei ist entscheidend, wo und wie Menschen wohnen, denn ihre Zufriedenheit mit ihrer Wohnsituation ist ein entscheidender Faktor, der zu wirtschaftlicher Stabilität, Förderung der Prosperität, kultureller Gesellschaftsentwicklung und Sicherheit beiträgt. Das bedeutet, dass sich die Wohnsituation der Bevölkerung im bedeutenden Grade direkt auf die Beziehung der Bürger zu ihrem Staat auswirkt. Wohnungspolitik zählt daher zu den wichtigsten Wirtschaftsstrategien eines jeden Staates, da geeigneter Wohnraum eine Verbesserung der Lebensverhältnisse der Bürger darstellt bzw. der sozialen Gesundung und gesellschaftlichen Stabilisierung dient.

Jeder Mensch benötigt eine Behausung zum Wohnen, Bevölkerung ist daher theoretisch gleich Wohnraumbevölkerung. Dazu JUST (2013): „Daraus folgt … eine sehr unmittelbare Beziehung zwischen den demografischen Trends und der Nachfrage nach Wohnraum. Diese Beziehung ist keineswegs linear.“ Für die Bewertung der Wohnraumsituation ist eine einführende Betrachtung zu den Rahmenbedingungen der Bevölkerungsentwicklung bzw. deren demographischer Struktur notwendig. Neben der Bevölkerungsentwicklung ist eine zeitgleiche Betrachtung zur Entwicklung der jeweiligen Wohnraumsituation entscheidend, um den aktuellen Wohnraumbestand bewerten zu können. Die Bewertung des Wohnraumbestandes ist wiederum eine Voraussetzung zur Analyse des aktuellen Immobilienmarktes für Wohnraum.

Im Jahr 2012 wurde im Rahmen dieser Arbeit in der südrussischen Metropole Rostow am Don eine Befragung zur aktuellen Wohnraumsituation durchgeführt. Motivation und Zielstellung war es, Erkenntnisse in Bezug auf die Validität des öffentlich verfügbaren statistischen Datenmaterials zu gewinnen und mittels einer Stichprobe zu überprüfen. Im Mittelpunkt standen Fragen zur realen aktuellen Wohnraumraumsituation bzw. zur künftigen Bedarfsentwicklung.

Nachdem im vorrangegangenen Kapitel eine vergleichende Betrachtung zur Wohnraumsituation in Deutschland und Russland durchgeführt wurde, soll dieses Kapitel einen möglichst umfassenden Eindruck vom momentanen Zustand des russischen Wohnraummarktes vermitteln. Im Sinne einer beschreibenden Darstellung werden nicht nur rein quantitative Aspekte betrachtet, sondern auch wichtige qualitative Marktparameter herangezogen, die den russischen Wohnungsmarkt beeinflussen, etwa Kennzahlen zum Wohnraumbestand oder zu Wohnimmobilienpreisen.

In allen entwickelten Volkswirtschaften ist das Bauen in hohem Maße arbeitsteilig. Die Vielzahl der Aufgaben, die erledigt werden müssen, wird von Spezialisten wahrgenommen. Diese wiederum unterscheiden sich in Bezug auf Qualifikation, Berufsausübung und schließlich auch danach, ob sie bei einem Bauprojekt als Auftraggeber oder Auftragnehmer eingebunden öffentlich-rechtliche Belange vertreten. Hierbei können der Grad der Arbeitsteilung, die Art der Projektorganisation, die erforderlichen Qualifikationen und die Berufsbilder von Land zu Land erheblich differenzieren. Baumarkt bzw. Bauwirtschaft bilden innerhalb der Immobilienwirtschaft einen eigenständig abgegrenzten Teilmarkt, der mit seiner qualitativen und quantitativen Bautätigkeit (Produktion von Bauwerken) direkten Einfluss auf die Angebotssituation von Wohnraum ausübt.

Die Entscheidung zur Realisierung einer Baumaßnahme ist ein mehrstufiger Prozess, bei dem wirtschaftliche Betrachtungen eine zentrale Rolle spielen. Herkömmlich werden bei Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen die Investitionskosten ermittelt, denen Erträge in der Nutzungsphase oder nach Verkauf des Objekts gegenübergestellt werden. Generell ist festzustellen, dass mit zunehmender Planungstiefe die Informationen über zu erwartende Baukosten genauer und detaillierter werden.

Qualitätsüberlegungen sind im Handeln des Menschen seit Menschengedenken präsent. Die Idee, Qualität einheitlich zu standardisieren, wurde jedoch erst Anfang des 20. Jahrhunderts in Europa systematisch und branchenübergreifend verwirklicht. Die wichtigsten historischen Ereignisse, die den aktuellen Qualitätsmanagementsystemen in Europa und der Welt vorausgingen, lassen sich folgendermaßen zusammenfassen:

Um Strategien für die Verbesserung der Wohnraumsituation in Russland zu finden, müssen zunächst die Verhaltensweisen aller Marktteilnehmer (Nachfrager, Anbieter, Marktregulierer) benannt und beschrieben werden. Die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Verbesserungsstrategie hängt von der objektiven Ermittlung aller Symptome bzw. einer daraus abgeleiteten, vollständig beschreibenden Diagnose ab. Alle bisherigen Strategieansätze zur Verbesserung der russischen Wohnraumbeschaffung haben einen eher zentral gesteuerten Versorgungscharakter und können lediglich als Symptombekämpfung gewertet werden, da das organische gesunde Wachstum eines freien Nachfragemarktes für Wohnraum bislang ausgeblieben ist.

Ziel der vorliegenden Studie war es, die aktuellen Probleme des russischen Wohnungsmarktes und die Hintergründe des gegenwärtigen Wohnraummangels zu beschreiben. Darauf aufbauend sollten konkrete Ansätze für mögliche qualitative und quantitative Verbesserung der Wohnraumsituation ausgearbeitet werden.