Mieterstrommodelle sind für das Gelingen der Energiewende erforderlich. Sie gefährden jedoch bestehende Steuerprivilegien.
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Die Energiewende wird die Energieversorgung dezentralisieren. Ein wesentlicher Bestandteil für eine erfolgreiche Energiewende sind Immobilien. Damit allerdings die Felder Immobilie und Energie enger zusammenwachsen können, braucht es neben konkreten steuerlichen Anreizen auch neue steuerliche Rahmenbedingungen. Momentan hemmen die seit Jahrzehnten unveränderten Rahmenbedingungen die Energiewende in der Immobilienwirtschaft.
Mieterstrommodelle gefährden bestehende Steuerprivilegien
Mit dem im Sommer verabschiedeten Mieterstromgesetz wurde ein Zeichen für die Energiewende in der Immobilie durch einen Förderzuschuss für Mieterstrom gesetzt. Diese gesetzlichen Neuregelungen fördern jedoch nur Strom aus Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen), Stromgewinnung aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK-Anlagen) ist hingegen weiterhin Gegenstand des KWK-Gesetzes. Damit steigt die Komplexität in den rechtlichen Förder-Rahmenbedingungen in Abhängigkeit von der eingesetzten Technologie. Dazu kommt, dass der Gesetzgeber bestehende ertragsteuerliche Regularien für die Immobilienwirtschaft nicht an den politischen Willen der Energiewende angepasst hat.
Wollen Immobilienunternehmen Mieterstrommodelle mit wirtschaftlichem Erfolg auf die Beine stellen, müssen sie vor allem beachten, ein ihnen zustehendes Gewerbesteuerprivileg nicht zu gefährden. Daneben besteht für sogenannte Vermietungsgenossenschaften ein körperschaft- und gewerbesteuerliches Genossenschaftsprivileg, das es ebenfalls nicht zu gefährden gilt. Wenn nun das Immobilienunternehmen oder die Vermietungsgenossenschaft neben der Immobilienvermietung sogenannte schädliche Einnahmen erzielt, sind nicht nur diese schädlichen Einnahmen steuerpflichtig, sondern auch die Vermietungsgewinne werden mit einem Mal steuerpflichtig. Einnahmen aus der planmäßigen Lieferung von Strom aus dem Betrieb einer KWK- oder PV-Anlage stellen solche schädlichen Einnahmen dar. Diese Problematik hat das Mieterstromgesetz leider nicht gelöst.
Will das Immobilienunternehmen gleichwohl aktiv die Energiewende durch eigenes Handeln vorantreiben ohne aber die steuerlichen Privilegien zu gefährden, müssen die schädlichen Tätigkeiten zwingend von einer von dem Immobilienunternehmen gesellschaftsrechtlich getrennten Einheit erbracht werden. Hier gibt es durchaus verschiedene Lösungsansätze, je nach Ausgangs- und Interessenlage des Immobilienunternehmens. Eine Lösung besteht darin, mit einem Partner aus der Energiewirtschaft eine Kooperations-GmbH zu gründen, die Mieterstrom oder andere mit der Energiewende verbundene Aktivitäten anbietet. Eine solche Kooperations-GmbH kann in einer gesellschaftsrechtlich sehr schlanken Struktur gestaltet werden und gibt jedem Partner die Möglichkeit, sein Know-How einzubringen. Allerdings darf hierbei nicht übersehen werden, dass zusätzliche Kosten entstehen werden, die in einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Mieterstrommodells ausreichend zu berücksichtigen sind.
Steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierung fehlt
Trotz der aufgezeigten Lösungsmöglichkeit der Kooperation bedarf es für eine dynamische Entwicklung im Markt, dass steuerliche Anreize geschaffen und steuerliche Hemmnisse abgebaut werden, damit die Energiewende auch im Immobiliensteuerrecht ankommt. Ein wesentlicher Faktor könnte die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierung sein. In den letzten Jahren ist die Einführung einer steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen im Gebäudebereich wiederholt gescheitert. Nunmehr wird in den Sondierungsgesprächen anlässlich der angestrebten Jamaika-Koalition der klare Wille zur Einführung einer steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung formuliert und es bleibt zu hoffen, dass dieser Wille es dieses Mal auch tatsächlich in die Umsetzung schafft.