Skip to main content
Fachgebiete
Automobil + Motoren Bauwesen + Immobilien Business IT + Informatik Elektrotechnik + Elektronik Energie + Nachhaltigkeit Finance + Banking Management + Führung Marketing + Vertrieb Maschinenbau + Werkstoffe Versicherung + Risiko
DE
EN
Bücher
Zeitschriften
Themenseiten
Organisationspsychologie Projektmanagement Marketing Smart Manufacturing
Weitere Formate
Podcasts Webinare Technik Webinare Wirtschaft Kongresse Veranstaltungskalender Awards
Jetzt Einzelzugang starten
Zugang für Unternehmen
Referenzkunden
SLX-Digitalkonferenz: Zukunftswerkstatt 2024

Mehr Umsatz mit Top-Kontakten

Am 7. Mai erfahren Sie, wie Vertriebsteams Leadgenerierung, Leadnurturing und Leadstrategien effizient steuern können.
Erweiterte Suche
Anmelden
nach oben
Erschienen in:
Einleitung: Der blinde Fleck Kapitel lesen Erstes Kapitel lesen

2020 | OriginalPaper | Buchkapitel

5. Erbbaurechtskonzepte als „Social Engineering“

verfasst von : Dirk Löhr

Erschienen in: Marktgerechte Erbbaurechte

Verlag: Springer Fachmedien Wiesbaden

Einloggen

Aktivieren Sie unsere intelligente Suche, um passende Fachinhalte oder Patente zu finden.

search-config
loading …

Zusammenfassung

Damit sich Erbbaurechte durchsetzen können, müssen sie marktgerecht ausgestaltet sein – dies bedeutet, dass die Akteure aus freien Stücken Erbbaurechte dem Volleigentum als gleichwertig erachten oder sogar vorziehen. Nun kann mittels der Nutzung von Erbbaurechten ein potenzieller Mehrwert geschaffen werden, der auch für bezahlbares Wohnen verwendet werden kann. Zu diesem Zwecke sind allerdings Erbbaurechtsmodelle zu identifizieren, die in der Lage sind, den Mehrwert auch tatsächlich zu heben und die einschlägigen Nachteile des Erbbaurechts mindestens auszugleichen. Die herkömmlicher Weise verwendeten Modelle sind diesbezüglich aber ungeeignet: Sie sind entweder nicht marktgerecht oder lassen den potenziellen Mehrwert von Erbbaurechten ungenutzt verpuffen. Hier gilt es, neue Wege zu beschreiten. Eine Vertiefung der Konzepte befindet sich im mathematisch-statistischen Anhang (Kap. 13). Zur Grundidee s. auch Löhr und Braun (2017).

Sie haben noch keine Lizenz? Dann Informieren Sie sich jetzt über unsere Produkte:

Springer Professional "Wirtschaft+Technik"

Online-Abonnement

Mit Springer Professional "Wirtschaft+Technik" erhalten Sie Zugriff auf:

  • über 102.000 Bücher
  • über 537 Zeitschriften

aus folgenden Fachgebieten:

  • Automobil + Motoren
  • Bauwesen + Immobilien
  • Business IT + Informatik
  • Elektrotechnik + Elektronik
  • Energie + Nachhaltigkeit
  • Finance + Banking
  • Management + Führung
  • Marketing + Vertrieb
  • Maschinenbau + Werkstoffe
  • Versicherung + Risiko

Jetzt Wissensvorsprung sichern!

Jetzt informieren

Springer Professional "Technik"

Online-Abonnement

Mit Springer Professional "Technik" erhalten Sie Zugriff auf:

  • über 67.000 Bücher
  • über 390 Zeitschriften

aus folgenden Fachgebieten:

  • Automobil + Motoren
  • Bauwesen + Immobilien
  • Business IT + Informatik
  • Elektrotechnik + Elektronik
  • Energie + Nachhaltigkeit
  • Maschinenbau + Werkstoffe




 

Jetzt Wissensvorsprung sichern!

Jetzt informieren

Springer Professional "Wirtschaft"

Online-Abonnement

Mit Springer Professional "Wirtschaft" erhalten Sie Zugriff auf:

  • über 67.000 Bücher
  • über 340 Zeitschriften

aus folgenden Fachgebieten:

  • Bauwesen + Immobilien
  • Business IT + Informatik
  • Finance + Banking
  • Management + Führung
  • Marketing + Vertrieb
  • Versicherung + Risiko




Jetzt Wissensvorsprung sichern!

Jetzt informieren
Vorheriges Kapitel Stakeholder Value: Ein Mehrwert ist möglich
Nächstes Kapitel Das Prämienmodell als Instrument zur Subventionierung von Wohnraum
Fußnoten
1
Hierdurch kann eine didaktische Verkomplizierung vermieden werden, die sich ansonsten wegen der Auswirkungen der unterschiedlichen Diskontierungssätze von Erbbaurechtgeber und -nehmer auf die laufenden Zahlungsströme ergäbe.
 
2
Gerade in angespannten Märkten hinken die von den Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) der Entwicklung der Verkehrswerte der Grundstücke häufig hinterher.
 
3
Die Annahme, dass sich bei Volleigentum die Reinerträge entsprechend den Kapitalanteilen auf Boden und Gebäude aufteilen, ist alles andere als eine Selbstverständlichkeit. Es gibt gute Gründe, diese Unterstellung anzuzweifeln: Begreift man den Bodenertrag als ein mit entsprechend hohem Risiko behaftetes Residuum, ist es nicht unplausibel, dass die auf dem Boden lastenden Kapitalkostenforderungen (aufgrund der erhöhten Risikoprämie) über diejenigen hinausgehen, die auf dem Gebäude lasten. Der Anteil der Bodenerträge würde dann über den Wertanteil des Bodens am Gesamtinvestment übersteigen. Dieser Aspekt soll hier jedoch nicht vertieft werden; er würde den Raum sprengen und letztlich kaum etwas an den Schlussfolgerungen für das kommunale Erbbaurecht ändern.
 
4
Die von Tideman (1995) angestellten Überlegungen zum optimalen Bebauungszeitpunkt von Grundstücken vor dem Hintergrund einer Bodenwertsteuer können grundsätzlich auch auf Erbbaurechte übertragen werden.
 
6
Faktisch kalkuliert der kommunale Erbbaurechtgeber dann hier nicht mehr mit einem Satz von 2,25 %, sondern 1,82 % (= 6750 EUR/(300.000 EUR + 70.000 EUR)).
 
7
Dies gilt auch für Variationen des konventionellen Reduktionsmodells, wie sie beispielsweise in Gestalt der Vereinbarung von gestaffelten Erbbauzinsen (um dem Erbbaurechtnehmer zu Beginn des Vertrages „Luft zu verschaffen“) oder dem „Abkindern“ von Erbbauzinsen möglich sind.
 
8
Diesem Fehler sitzt Lindner (2019, S. 172) auf, wenn sie die Orientierung des Erbbauzinssatzes an den Kapitalmarktzinssätzen mit Blick auf die zunehmenden Anpassungsrückstände ablehnt. Wie weiter oben (Abschn. 4.​3.​1.​2) bereits ausgeführt, kommen die Anpassungsrückstände gerade aufgrund der Bodenpreissteigerungen zustande. Während sich die Anpassungsrückstände negativ auf die Rendite des Erbbaurechtgebers auswirken, haben die Bodenpreissteigerungen den entgegengesetzten Effekt. Der eigentliche Unterschied liegt nicht bei den Vermögens-, sondern bei den Liquiditätswirkungen.
 
9
Subjektive Wahrscheinlichkeiten basieren auf persönliche Einschätzungen; es sind subjektive Grade des Fürwahrhaltens eines Szenarios und dürfen nicht mit empirisch ermittelten Wahrscheinlichkeitswerten bzw. relativen Häufigkeiten verwechselt werden.
 
10
Seriöse Kreditinstitute haben freilich schon vor Inkrafttreten der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in dieser Weise agiert, so dass sich durch diese Vorschrift insoweit wenig ändert.
 
13
Homepage der Stiftung Edith Maryon: https://​maryon.​ch/​.
 
14
Die beiden genannten Stiftungen bewegen sich u. a. im anthroposophischen Spektrum, wo Schenkungen eine besondere Rolle spielen.
 
16
Bemisst sich der Erbbauzins an der erzielbaren Bodenrente, ist diese auch bei Unternutzung eines Grundstücks in der Höhe aufzubringen, wie dies bei optimaler Nutzung möglich wäre. Hieraus ergibt sich ein Druck auf eine – gemäß den planerischen Vorgaben – optimale Bebauung und Nutzung.
 
17
Von dieser Formel kann auch bei neu bestellten und langlaufenden endlichen Erbbaurechten im Sinne einer Überschlagskalkulation Gebrauch gemacht werden.
 
19
Diesbezüglich unterscheidet sich der Fall des fremdnützigen vom privatnützigen Prämienmodell. Beim Letzteren wären die Transaktionskosten gleichmäßig zwischen den Partnern aufzuteilen.
 
20
Bei Übernahme der Nachteile kalkuliert die Kommune dann faktisch mit einer Renditeforderung von 1,98 % (= 12.000 EUR/(533.000 EUR + 70.000 EUR)), anstatt mit 2,25 %.
 
21
Allerdings wird u. U. auch der Bodenwert erhöht, was dann höhere Anschaffungs- oder Opportunitätskosten bedeutet.
 
Literatur
GEWOS (2018) Expertise „Wohnungspolitische Potenziale des Erbbaurechts“. Unveröffentlichter Zwischenbericht im Rahmen des Fachdialogs Erbbaurecht (BMI, BBSR), September. GEWOS, Hamburg
Jung M (2016) Einsatz von Erbbaurechten zur Optimierung des Anlageerfolgs (Vortrag im Rahmen des 3. Erbbaurechtskongresses in Nürnberg am 22./23. Februar)
Keilhauer O (2017) Einsatz von Erbbaurechtskonzepten zur Optimierung des Anlageerfolgs. In: Nagel M (Hrsg) Erbbaurecht – Neue Perspektiven auf einen Klassiker. Stiftung & Sponsoring Verlag GmbH, Hannover, S 5–10
Lindner I (2019) Erbbaurechte – historisch betrachten und modern gestalten. Vhw FWS 4(Juli–August), S 171–176
Löhr D (2019) Stakeholder Value durch kommunale Erbbaurechte. Vhw FWS 4/Juli–August, S 188–191
Löhr D, Braun O (2017) Erbbaurechte als finanztechnische Strukturierungsvariante – ein Vgl. dreier Modelle. FuB 6:31–39
Mundell RA (1968) International economics. Macmillan, New York
OGA RLP (Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rheinland-Pfalz) (2019) Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2019. ISM, Mainz
Secker K (2017) Das Erbbaurecht um die Ecke gedacht (Vortrag im Rahmen des 4. Erbbaurechtskongresses in Nürnberg am 20./21. Februar)
Tideman N (1995) Taxing land is better than neutral: land taxes, land speculation and the timing of development. Lincoln Institute of Land Policy working papers (WP95NT1). Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, MA
Tinbergen J (1952) On the theory of economic policy. North-Holland, Amsterdam
Von Heynitz J (2004) Das Erbbaurecht – Ein dezentral einsetzbares Instrument zur Reform der Bodenordnung. Z Sozialökon 41(140. Folge):26–37
Metadaten
Titel
Erbbaurechtskonzepte als „Social Engineering“
verfasst von
Dirk Löhr
Copyright-Jahr
2020
Buch
Marktgerechte Erbbaurechte

Print ISBN: 978-3-658-28956-0

Electronic ISBN: 978-3-658-28957-7

Copyright-Jahr: 2020

DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-658-28957-7_5