Gibt es einen wissenschaftlichen Konsens zur Wirtschaftlichkeit nachhaltiger Immobilien?

Bevor die Frage der Wirtschaftlichkeit untersucht werden kann, ist jedoch zunächst zu klären, welche Gebäude als nachhaltig bezeichnet werden können. Der Begriff Nachhaltigkeit umfasst zahlreiche Aspekte und kann, je nach Definition und Zweck einer Bewertung, breiter oder enger gefasst werden. Im Kontext des Wohnungmarktes bedeutet dies beispielsweise, dass einige Definitionen die Qualität des Gebäudes hinsichtlich Energie- und Wasserverbrauch berücksichtigen, während andere Bewertungsraster auch Mobilität und Standort oder etwa die Emissionen der Baumaterialien über den gesamten Lebenszyklus einbeziehen. Wohl nicht zuletzt aufgrund dieser Komplexität der zu berücksichtigenden Dimensionen sowie der Tatsache, dass Nachhaltigkeit bei Gebäuden dem nicht fachkundigen Betrachter weitgehend verborgen bleibt, haben verbindliche private und staatliche Umweltbewertungssysteme in mehreren Ländern Anklang gefunden. Öko-Labels wie DGNB in Deutschland, BREEAM in Großbritannien, Green Star in Australien und LEED in den USA sind einige bekannte Beispiele für Zertifizierungssystem, die parallel zu gesetzlichen Bauvorschriften entwickelt wurden. Obwohl diese Label-Systeme unterschiedliche Schwerpunkte in den verschiedenen Nachhaltigkeitskategorien setzen, handelt es sich im Kern um marktbasierte Initiativen, die über die gesetzlichen Anforderungen und nationalen Bauvorschriften hinausgehen (Hamedani and Huber 2012). Es liegt also die Frage nahe, ob die Auszeichung eines Gebäudes mit einem Label Grundlage für eine „grüne Prämie“ bei Verkauf oder Vermietung schaffen kann. Neben der Frage nach der finanziellen Outperformance zertifizierter Gebäude ist von wissenschaftlichen Studien auch zu klären, inwieweit die Zertifizierung an sich oder die darin zum Ausdruck gebrachte Energiesparsamkeit und weitere messbare Nachhaltigkeitseigenschaften eventuelle Markteffekte erzeugen.

Die internationale Literatur zur Umwelt- und Finanzperformance nachhaltiger Gebäude ist in den letzten zehn Jahren stark angewachsen. Zwei der meistzitierten Studien in diesem Feld wurden von Eichholtz et al. (2010) und Fuerst und McAllister (2011c) vorgelegt und liefern empirische Belege aus dem US-amerikanischen Büromarkt, dass eine grüne Prämie tatsächlich nachweisen lässt. Auch im Bereich der Wohnimmobilien wurden zahlreiche Studien veröffentlicht mit empirischen Untersuchungen aus Spanien (Taltavull de La Paz et al. 2019), den Niederlanden (Brounen und Kok 2011), Finnland (Fuerst et al. 2016), Japan (Fuerst und Shimizu 2016) und Singapur (Deng et al. 2012).

Für den deutschen Wohnimmobilienmarkt sind zumindest zwei jüngere Studien vorhanden, die sich mit den Preiseffekten des Energieausweises beschäftigen. Kholodilin et al. (2017) untersuchen Transaktionen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und finden empirische Belege, dass energieeffizientere Wohnungen höhere Verkaufspreise erzielen, selbst wenn man andere Faktoren wie Lage, Alter und Ausstattung konstant hält. Allerdings stellen die Autoren auch fest, dass die implizite Zahlungsbereitschaft von Mietern unter dem Niveau der potentiellen einsparbaren Energiekosten liegt. Cajias et al. (2019) kommen zu ähnlichen Ergebnissen in ihrer Untersuchung von über 400 lokalen Wohnungsmärkten in Deutschland und stellen ausserdem fest, dass Wohnungen, die Defizite bei der Energieeffizienz aufweisen, längere Zeit auf dem Markt verbringen und somit illiquider sind.

Wie sich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei Gebäuden auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition auswirkt, könnte somit mittlerweile als weitgehend erforscht gelten. Die empirischen Studien zu diesem Thema sind jedoch häufig geographisch und zeitlich begrenzt. Von wenigen Ausnahmen abgesehen (Dalton und Fuerst 2018; Fizaine et al. 2018) gibt es kaum Versuche, die Studien zur Wirtschaftlichkeit nachhaltiger Gebäude zu konsolidieren und die einzelnen Studien in einen größeren Zusammenhang zu stellen.

Nach unserem Kenntnisstand wurde nur eine Metaanalyse der finanziellen Performance nachhaltiger Gebäude im Immobilienbereich vorgenommen. Die Studie von Brown und Watkins (2015) analysiert die grünen Prämien für umweltzertifizierte Gebäude anhand einer Auswahl von 20 Studien, hauptsächlich des US-amerikanischen Wohnimmobilienmarktes.. Die anderen, von Experten begutachteten Papiere, die eine systematische Überprüfung nachhaltiger Immobilien vornehmen, tun dies häufig in einem viel breiteren Kontext. Ein Artikel von Zhang (2015) verwendet relativ weitgefasste Suchbegriffe, um allgemeine Themen in der Literatur zu bestimmen, anstatt auf enge Suchbegriffe zu fokussieren, die genaueren Aufschluss zum Thema Rentabilität nachhaltiger Immobilien geben könnten. Darüber hinaus konzentriert sich die Überprüfung auf den chinesischen Markt, der aufgrund seiner speziellen Merkmale nur sehr bedingt mit anderen Märkten zu vergleichbar ist. Die vorliegende Studie liefert hingegen einen breiten Überblick zu den wichtigsten internationalen Märkten und geht dann auf die Situation in Deutschland ein. Wie aus Abb. 1 hervorgeht, wurden die ersten grünen Gebäudezertifikate bereits in den 1990er Jahren in Großbritannien, den USA und Frankreich etabliert. Einige dieser Zertifizierungen, beispielsweise BREEAM und LEED, expandierten in den folgenden Jahren auch in internationale Märkte beziehungsweise wurden an die Gegebenheiten anderer Märkte angepasst (z. B. BREEAM Niederlande). Dadurch ergibt sich in diesen Ländern zuweilen eine Konkurrenzsituation zwischen den einheimischen Zertifizierungen und den internationalen Labels, die allerdings in einigen Fällen bei größeren Objekten durch eine Doppelzertifizierung gemindert wird.

Die Methodik des vorliegenden Studie folgt dem von Klewitz und Hansen (2014) vorgeschlagenen Verfahren, wie in Tab. 1 dargestellt. Im folgenden werden die einzelnen Schritte beschrieben:

Die Literatur zu grünen Prämien scheint überwiegend auf die USA ausgerichtet zu sein, insbesondere bei Gewerbeimmobilien (siehe Abb. 2). Dies ist keine Überraschung – die auf dem US-amerikanischen Handelsmarkt verfügbaren Daten weisen bekanntlich die höchste Qualität auf, was die Stichprobengröße und die Anzahl der Variablen angeht (McAllister o.J.). Zudem sind die USA aufgrund ihrer weit verbreiteten Zertifizierungssysteme LEED und Energy Star (Eichholtz et al. 2013) relevanter für eine Studie der Zahlungsbereitschaft als zum Beispiel China, wo lediglich einige wenige Green Building-Initiativen existieren, die zudem staatlich geführt sind (Zheng et al. 2012). In einigen Fällen haben die Autoren von Marktstudien dieses Problem durch die Erstellung von Indizes umgangen, die Immobilien einbeziehen, die in ihren Vermarktungsinformationen Schlagworte wie „energieeffizient“ und „nachhaltig“ verwenden (z. B. Zheng et al. 2012; Sánchez-Ollero et al. 2014; Aroul und Hansz 2012; Shewmake und Viscusi 2015). Obwohl diese Methode als Heuristik brauchbar sein kann, wenn qualitativ hochwertige Daten fehlen, sind diese Studien dennoch anfällig für Fehler, da die Identifizierung nachhaltiger Objekte lediglich auf Selbstauskünften und Werbematerial der Verkäufer beruht. Dies unterstreicht das bekannte Problem, Immobilienmarktdaten in ausreichender Qualität und Quantität für Studien dieser Art zu erhalten.

Die Primäranalysen der Miet- und Verkaufsprämien, die in Tab. 2 dargestellt sind, ergeben gewichtete mittlere Effekte von 6,0 % bzw. 7,6 %, was auf positive Preiseffekte für die Energieeffizienz und Umweltzertifizierung hindeutet. Die Konfidenzintervalle legen jedoch nahe, dass die wahren mittleren Effekte zwischen 4,3–7,8 % und 5,9–9,4 % liegen, was dem von Morri und Soffietti (2013) erwarteten Bereich entspricht. Diese Schätzungen sind statistisch signifikant. Dies deutet auf eine sichere Ablehnung der Nullhypothese eines Nullmittelwerts (keine grüne Prämie) hin. Da es sich bei den Konfidenzintervallen im Wesentlichen um Normalverteilungen handelt, deutet das Fehlen überlappender Intervalle zwischen den Studien auf eine signifikante Varianz zwischen den Studien (𝜏²) der echten Effekte hin (Borenstein et al. 2011; Cumming und Finch 2005). Somit weist ein signifikanter 𝜏² auf statistische Heterogenität hin und sollte zu einer Ablehnung der Nullhypothese führen, dass die geprüften Studien einen einheitlichen Effekt schätzen. Als weitere diagnostische Werte werden Cochrans Q sowie der von Higgins (2008) entwickelte I²-Index berechnet, nachdem ein Wert über 75 % auf einen hohen Grad an Heterogenität hinweist. Während Heterogenität in einer Metaanalyse unvermeidlich ist, ist die Messung der Größe von Bedeutung (Higgins 2008). Die in Tab. 2 berichteten 𝜏2, Q und I²-Werte bestätigen, dass bei den Studien zu grünen Prämien ein hoher Grad an Heterogenität der geschätzten Effekte in einzelnen Märkten vorliegt und zwar sowohl bei Verkaufs- als auch bei Vermietungstransaktionen.

Die Ergebnisse der Primäranalysen der Miet- und Verkaufsprämien werden als Walddiagramme (forest plots) dargestellt (Abb. 3 und 4). Die horizontalen Linien zeigen die 95 %-Konfidenzintervalle für die beobachteten Effektgrößen. Der Mittelpunkt jeder dieser Linien entspricht der Größe des beobachteten Effekts einer jeweiligen Studie. Die Rauten repräsentieren die geschätzte Gesamteffektgröße und seine Breite repräsentiert ein Vertrauensintervall. der Bereich, außerhalb dessen der wahre Wert unwahrscheinlich ist.

Bei der visuellen Betrachtung zeigt sich, dass die Mehrzahl der in die Analysen einbezogenen Studien einen positiven Preiseffekt mit Ausnahme von drei Mietstudien (Fuerst und McAllister 2011c; Gabe und Rehm 2014; Zheng et al. 2012) und vier Verkaufsstudien (Fuerst und McAllister 2011c; Nappi-Choulet und Décamps 2013; Yoshida und Sugiura 2015; Cerin et al. 2014) feststellt.

Ein möglicher Publikationsbias kann nachfolgend anhand der von Light und Pillemer (1984) vorgeschlagenen Trichterplots ermittelt werden. Die Streudiagramme in den Abb. 5 und 6 zeigen die beobachteten Effekte auf der x‑Achse und ihree Standardfehler auf der y‑Achse. Die Annahme hinter diesen Plots ist, dass größere Studien niedrigere Standardfehler und eine geringere Streuung bei den auf der x‑Achse dargestellten Effekten aufweisen. Sie sind auch gegenüber kleineren Studien stärker symmetrisch verteilt. Mit anderen Worten berichten größere Studien gewöhnlich sowohl positive als auch negative Ergebnisse, wohingegen bei kleineren Studien eher ein Publikationsbias auftreten kann, da bei diesen der Aufwand in der Regel geringer ist und sie daher leichter unpubliziert bleiben können. Die Trichter-Diagramme in Abb. 5 und 6 zeigen sowohl für die Miet- als auch für die Verkaufsprämie eine Asymmetrie gegenüber kleineren Studien auf der x‑Achse, so dass möglicherweise Veröffentlichungen in diesem Bereich fehlen (Sterne et al. 2000). Das Fehlen kleinerer Studien zur Schätzung negativer Prämien ist ein Hinweis, aber kein genauer Test (siehe Lau et al. 2006), auf möglichen Publikationsbias oder fehlende bzw zensierte Studien. Der von Egger et al. (1997) entwickelte Test wird verwendet, um die Trichterplotasymmetrie zu testen, was auf eine signifikante Abweichung bei 5 % hindeutet (siehe Abb. 5 und Tab. 3). Während die Erkennung von Verzerrungen berücksichtigt wird, gibt es keine festgelegte Lösung für das Problem (Sterne et al. 2011).

Während LEED und Energy Star die meisten Beobachtungen bei Mietprämien ausmachen, wird die Verkaufsprämie auch stark von Energieausweisen (EPCs) und anderen Zertifizierungssystemen wie Green Mark und NABERS beeinflusst. Die Untergruppenanalyse der Umsatzprämie nach Energieeffizienzmaßstab schätzt eine signifikante positive Prämie für LEED auf 8,3 % (CI 2,6; 14 %) und andere Zertifizierungssysteme auf 5,3 % (CI 4,1; 6,5 %); Die Konfidenzintervalle für EPCs (CI −2,5; 11,8 %) und Energy Star (CI −0,2; 15,1 %) enthalten jedoch Null, was darauf hinweist, dass ihre Schätzungen keine wesentliche Zurückweisung der Null-Hypothese von Null bedeuten. Während die EPC-Untergruppe eine hohe Heterogenität aufweist, was darauf schließen lässt, dass die Prämie in verschiedenen Ländern in Europa stark variiert, wurde die Energy-Star-Untergruppe ausschließlich in den USA beobachtet und weist geringere Heterogenität auf.

Den beobachteten positiven Preisprämien liegt gemäss den Annahmen dieser Studien eine erhöhte Zahlungsbereitschaft für umweltfreundliche Immobilien zugrunde sowie implizit die Fähigkeit der Käufer, ihre Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zumindest halbwegs zuverlässlich einzuschätzen. Vorbehaltlich der Einschränkungen dieser Studie können die erheblichen Prämien, die aus den Metaanalysen der Primär- und der Untergruppe erhalten werden, direkt in Cashflow-Analysen einfließen, um Investitionsentscheidungen und politische Entscheidungen zu treffen. Die Schätzungen in Tab. 4 zeigen diese Effekte sowie die dazugehörigen positiven Vertrauensintervalle.

Obwohl die oben angegebenen Preisaufschläge statistisch signifikant sind, sollten Investitionsentscheidungen diese nicht als zwingend ansehen. Eine wichtige Einschränkung der zugrundeliegenden Studien, wie von Das und Wiley (2014) angesprochen, besteht darin, dass die geschätzten grünen Prämienkoeffizienten statisch sind. Die meisten Studien berichten nicht, wie sich die Prämie im Laufe der Zeit verändert. In einer der wenigen Studien, die Zeitreihen-Koeffizienten liefern, stellten Reichardt et al. (2012) fest, dass die Energy Star-Verkaufs- und Mietprämien mit der Zeit abgenommen haben.

In Abb. 7 sind die varianzgewichteten Durchschnittswerte der Prämien nach Veröffentlichungsjahr dargestellt. Es ist kein klarer Trend erkennbar. Die Zeitreihe ist zu kurz und die Stichprobe zu klein, um Schlussfolgerungen darüber zu ziehen, ob ein Attrition Effect, also ein Ausfalleffekt durch eine sich systematisch verkleinernde Stichprobe vorliegt. Sollte dieser Effekt jedoch hier tatsächlich vorliegen, bedeutet dies, dass spätere Veröffentlichungen, die längere Zeitreihen verwendeten, die Umweltprämie aufgrund der Verzerrung, die durch die Einbeziehung früherer Studien verursacht wurde, überschätzen. Dieses Phänomen könnte in zukünftigen Studien näher untersucht werden.

Die in diesem Beitrag beschriebene Metaanalyse der internationalen Studien zur Rentabilität nachhaltiger Immobilien kommt zu dem Schluss, dass ein relativ starker Konsens besteht, dass als nachhaltig bzw. energieeffizient zertifizierte Gebäude eine zumindest moderate Prämie bei Preisen und Mieten erzielen. Während die Rentabilität im Einzelfall von einer Reihe gebäude- und marktspezifischer Kenngrössen abhängt, liefern diese Studien dennoch einen Anhhaltspunkt dafür, dass nachhaltiges Bauen und Sanieren vom Markt als wirtschaftlich sinnvoll erkannt und entsprechend bepreist wird.

Die Metaanalyse der 42 Studien, welche die Beziehung zwischen Umweltverträglichkeit und Immobilienpreisen untersuchen, beruht auf einer systematischen Überprüfung zweier allgemeiner Datenbanken und sechs wissenschaftlicher Datenbanken. Die Primäranalyse umfasste alle Beobachtungen zur Schätzung einer gewichteten Durchschnittsprämie für Miet- und Verkaufswerte. Die Mietprämie wurde im Durchschnitt auf 6,02 % und die Verkaufsprämie auf 7,61 % geschätzt. Obwohl die Schätzungen beide hochsignifikant waren, zeigten die Analysen eine beträchtliche statistische Heterogenität sowie ein überdurchschnittlich hohes Aufkommen positiver Effekte verglichen mit dem Erwartungswert.

In einem weiteren Schritt wurden Teilgruppen analysiert, um den hohen Grad an Heterogenität zu erklären. Dabei wurden die Effektgrößen sowie die Unterschiede zwischen den Teilgruppen verschiedener Märkte, Energieeffizienzmaßnahmen und Objekttypen betrachtet. Wie erwartet, wurde festgestellt, dass die breite Vielfalt der Studien in allen diesen Bereichen auch signifikant zur Heterogenität der Ergebnisse beiträgt. In der immobilienwirtschaftlichen Literatur wird häufig festgestellt, dass Immobilienmärkte stark durch lokale Angebots- und Nachfragestrukturen geprägt, so dass dieses Ergebnis wohl nicht weiter verwundert. Dennoch ist dieses Ergebnis wichtig, da im Gegensatz zu anderen Metaanalysen, etwa im Bereich der Medizin, die auf standardisierte Testverfahren und kontrollierte Umgebungsvariablen zurückgreifen können, ein Teil der Heterogenität der Ergebnisse im Immobilienbereich durch unterschiedliche Marktstrukturen in den untersuchten Städten und Ländern zu erklären ist.

Der potentielle Publikationsbias wurde durch Trichterplotasymmetrie festgestellt und ergab Hinweise auf eine mögliche Verzerrung der Ergebnisse. Würde man diese Verzerrung statistisch korrigieren, ergäbe sich somit wahrscheinlich eine etwas geringere Miet- und Verkaufsprämie nachhaltiger Immobilien.

Unabhängig von der genauen Höhe der zu erzielenden Prämie, stellt sich die Frage, woraus sich die festgestellte erhöhte Zahlungsbereitschaft schöpft. Erhöhte Energieeffizienz führt zu geringeren Betriebskosten und diese Ersparnisse sollten sich entsprechend im Preis der Immobilie niederschlagen. Allerdings beziehen die meisten der hier untersuchten Zertifizierungssysteme eine Reihe weiterer Nachhaltigkeitsfaktoren wie Wasserverbrauch, Luftqualität und Baumaterialien ein. Somit spiegeln die festgestellten Preisprämien neben der Energieeffizien auch diese Faktoren wider. Darüber hinaus werden in der Literatur auch Imagegründe für die erhöhte Zahlungsbereitschaft für nachhaltige Immobilien genannt. Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist es für eine wachsende Zahl von Mietern wichtig, firmeninterne Kriterien der ESG (Environmental and Social Governance) sowie CSR (Corporate Social Responsibility) zu erfüllen, die häufig auch mit Auflagen verbunden sind, wie es um die Nachhaltigkeit der von der Firma genutzten Immobilien bestellt ist. Auf dem Wohnungsmarkt sind vergleichbare Effekte zu beobachten. Obschon Haushalte im Gegensatz zu Firmen ihre Umweltziele in der Regel nicht formal beschließen und festhalten, existiert durchaus ein zahlungsstarkes Klientel von Konsumenten, das bereit ist, für „grüne“ Produkte mehr auszugeben und dabei unabhängig von möglichen Betriebskosteneinsparungen entscheiden.

Im deutschen Kontext wird die Debatte um den Mehrwert energieeffizienter und nachhaltiger Immobilien seit Jahren kontrovers geführt. Die Frage nach der Verteilung von Nutzen und Lasten von Nachhaltigkeitsmaßnahmen zwischen Mietern und Vermietern wird vermutlich nirgendwo intensiver geführt als in der Debatte zu Mietsteigerungen nach einer energetischen Sanierung. Hier geht es in erster Linie auch darum, die Sozialverträglichkeit solcher Mietsteigerungen zu gewährleisten. Während hier vor allem die Politik in der Pflicht steht, etwa durch die Gewährung von Subventionen, für einen Ausgleich zu sorgen, stellt sich parallel hierzu das Problem der Split Incentives, also die Tatsache, dass Vermieter Investitionskosten und -risiken tragen, die Mieter aber in der Regel von den niedrigeren Strom- und Heizrechnungen profitieren. Zur Überwindung dieses Problems sind in der Literatur eine Reihe von Vorschlägen gemacht worden, die es zu prüfen gilt. Beispielsweise kann das Split Incentive Problem durch „grüne Mietverträge“ zumindest abgemildert werden, da es eine Verteilung der Kosten und Nutzen zwischen Mietern und Vermietern festlegt und das Investitionsrisiko mindert. Weitere erfolgversprechende Ansätze sind das Energiespar-Contracting und die Bündelung von Projektrisiken in größeren Verbänden, etwa bei Wohnungsgenossenschaften oder auf Quartiersebene (Kholodilin et al. 2016). So ist es auch nicht überraschend, dass eine neuere europäische Vergleichstudie zu Mietrecht und energetischer Sanierung zu dem Ergebnis kommt, dass neben klaren rechtlichen Regeln zur Kostenumlage auch die Strukturen der Mietwohnungsmärkte und hier vor allem starke verbandliche Strukturen und langfristig orientierte Vermieter ausschlaggebend für den energetischen Sanierungszustand des Wohnungsbestands sind (Müller et al. 2016). Da jedoch Instrumente, wie das oben genannte Contracting oder auch grüne Mietverträge noch relativ selten angewandt werden, ist das Hauptergebnis der vorliegenden Metastudie, nämlich dass Nachhaltigkeit in der Regel und unter bestimmten Voraussetzungen, vom Markt erkannt und entlohnt wird, ein wichtiges Signal für Vermieter, dass nachhaltige Investitions- und Modernisierungsentscheidungen sich unter Umständen auch dann lohnen können, wenn der Vermieter die Mehrkosten solcher Maßnahmen zunächst einseitig übernimmt, wobei allerdings die spezifischen Gegebenheiten von Markt und Objekt stets zu berücksichtigen sind.