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Erschienen in:
01.04.2020 | Bankwirtschaft
Grundpfandrechte
Erschienen in: Bankfachklasse | Ausgabe 4/2020
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Auszug
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Arten von Grundpfandrechten
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Hypothek
■ Akzessorische dingliche Schuld zur Sicherung eines Darlehens. Es muss eine persönliche Schuld bestehen.
■ Die Hypothek wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld, wenn das Darlehen noch nicht ausbezahlt oder wenn es getilgt wurde. Im ersten Fall lebt sie als Hypothek mit der Auszahlung auf. Im zweiten Fall kann sie nicht mehr aufleben.
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Grundschuld
■ Abstrakte dingliche Schuld, womit die Grundschuld unabhängig von einer Forderung ist. Eine persönliche Schuld ist also nicht Voraussetzung.
■ Als Sicherungsgrundschuld wird sie als Sicherheit für einen Anspruch, in der Regel einen Kredit, eingetragen.
■ Eine Eigentümergrundschuld kann jederzeit wieder aufleben.
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Entstehung und Briefausstellung
Grundpfandrechte entstehen mit Einigung und Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs. Über ein Grundpfandrecht wird gemäß § 1116 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Brief ausgestellt. Die Erteilung eines Briefes kann ausgeschlossen werden, was im Grundbuch zum Beispiel mit "unter Briefausschluss" oder mit "Grundschuld ohne Brief" vermerkt wird. Wird kein Brief ausgestellt, handelt es sich um eine Buchhypothek beziehungsweise eine Buchgrundschuld.
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■ Die Hypothek steht dem Darlehensgeber und damit Sicherungsnehmer erst zu, wenn die Forderung besteht.
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■ Die Grundschuld steht dem Darlehensgeber und damit Sicherungsnehmer bereits ab Eintragung im Grundbuch zu. Nutzen kann er eine Sicherungsgrundschuld erst ab Auszahlung des Kredits.
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Übertragung
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■ Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch die Abtretung der Forderung. In der Regel ist zusätzlich eine Eintragung im Grundbuch notwendig.
■ Bei der Briefhypothek ist eine Briefübergabe nötig.
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■ Die Grundschuld wird durch die Abtretung des dinglichen Anspruchs übertragen. In der Regel erfolgt die Eintragung im Grundbuch.
■ Bei der Briefgrundschuld ist eine Briefübergabe nötig.
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Fälligkeit
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Nach zum Beispiel Rückzahlung des Kredits hat der Sicherungsgeber, also der Darlehensnehmer, gegen den Sicherungsnehmer, also den Darlehensgeber, aufgrund der Sicherungsvereinbarung im Kreditvertrag einen Anspruch auf Rückgewähr der Sicherheit. Dies geschieht etwa durch Ausstellung einer Löschungsbewilligung durch die Bank. Bei Briefausstellung muss auch der Brief ausgehändigt werden.
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■ Die Hypothek wird mit der Fälligkeit der Forderung, also der Tilgung des Kredits, fällig.
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■ Die Grundschuld wird durch Kündigung fällig. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
■ Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer des belasteten Grundstücks als auch dem Gläubiger zu.
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Mindestangaben
§ 1115 BGB schreibt vor, dass Grundschulden Informationen zum Gläubiger, Geldbetrag und Zinssatz enthalten müssen.
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Praxisrelevanz
Aufgrund der Flexibilität werden in der Praxis Grundschulden und keine Hypotheken eingetragen. Trotzdem spielen die Vorschriften zur Hypothek eine wichtige Rolle. In § 1192 Abs. 1 BGB heißt es: "Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt." Abs. 1a besagt: "Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; [...]."
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